【正文】 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)進行招標、拍賣、掛牌及其它方式取得的經(jīng)營性用地。第三條 容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積指標應(yīng)分列計容積率建筑面積和不計容積率建筑面積。第四條 核定建筑工程設(shè)計面積應(yīng)嚴格按照國家標準《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T503532005）執(zhí)行。第五條 在核定容積率指標時，以下情形可不計入：（一）住宅建筑底層用于公共活動的架空部分的建筑面積不計入容積率建筑面積指標。（二）配建的配電房、通信機房、公共廁所、燃氣調(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑，但物管、社區(qū)管理用房等公共配套用房應(yīng)計入。（三）。（四）按規(guī)范必須設(shè)置避難層的高層建筑，其避難層建筑面積不計入容積率建筑面積指標。第六條 在核定容積率指標時，以下情形應(yīng)計入：（一）建筑外墻保溫層（含粉刷層、貼面）所占的建筑面積；（二）住宅建筑的陽臺按水平投影面積的一半計算容積率建筑面積指標，其應(yīng)至少有一整面為開敞面。所有陽臺水平投影面積之和不大于套型建筑面積的12％。住宅建筑結(jié)構(gòu)圍合（包括墻體和柱的圍合）范圍內(nèi)標注的至少有一面全部直接采光的入戶花園，每套只能有1處且建筑面積小于6平方米的，參照陽臺計算容積率建筑面積指標。（三）低、，按建筑面積的一半計算容積率建筑面積指標，超過相應(yīng)層高的車庫及獨立建設(shè)的車庫，其建筑面積全部計入容積率建筑面積指標。（四）建筑物室內(nèi)頂板下表面與樓面的凈高。（五）除第五條第一款規(guī)定之外其他架空部分均按其水平投影面積計入容積率建筑面積指標。第七條 ，其容積率建筑面積按以下公式計算：S1=，S為標準層建筑面積，K為建筑層高超標系數(shù)，其值為實際層高和限定層高（3米）之比。住宅樓公共入口門廳按其實際建筑面積計入容積率建筑面積指標。第八條 。（不含）——，；（不含）——，按該部分建筑面積的2倍計入容積率建筑面積指標；以此類推。建筑內(nèi)設(shè)置的共用入口門廳、大堂、中庭、采光廳及多功能廳、會議廳、大餐廳等可按其實際建筑面積計入容積率建筑面積指標。第九條 普通商業(yè)建筑底層層高大于5米的，同第八條方法計算容積率建筑面積指標。商業(yè)建筑內(nèi)集中設(shè)置共用的入口門廳、大堂、中庭、及采光廳等可按其實際面積計入容積率建筑面積指標。第十條 農(nóng)貿(mào)市場、影劇院及大型商業(yè)建筑等確因建筑結(jié)構(gòu)和功能使用需要的，可按其實際建筑面積計入容積率建筑面積指標。第十一條 。超出此規(guī)定的飄窗，按挑出墻體外的水平投影面積計算建筑面積，計入容積率建筑面積指標。飄窗窗臺板水平投影與樓板或樓板挑出部分重疊的，不得認定為飄窗，應(yīng)按其窗臺板外挑水平投影面積計入容積率建筑面積指標。第十二條住宅每戶可集中設(shè)置設(shè)備平臺1處，但不得與入戶花園等建筑空間相鄰，其水平投影面積不得超過4平方米；分設(shè)設(shè)備平臺的，總面積不超過4平方米的，符合上述要求的設(shè)備平臺不計算建筑面積且不計入容積率建筑面積指標，否則，按水平投影面積計算建筑面積全部計入容積率建筑面積指標；非住宅的設(shè)備平臺不論是否封閉，均按水平投影面積計算建筑面積計入容積率建筑面積指標。非住宅的設(shè)備層、按其水平投影面積的一半計算建筑面積計入容積率建筑面積指標。第十三條 住宅建筑通過開挖地上建筑物四周形成地下建筑采光井、地下庭院等空間形式的，當?shù)叵虏晒饩?、累計長度不超過建筑物總長度的一半時，該地下建筑物建筑面積不計入容積率；當?shù)叵虏晒饩?、該地下建筑面積的一半計入容積率建筑面積指標；當?shù)叵虏晒饩⒃摰叵陆ㄖ坑嬋肴莘e率建筑面積指標。第十四條地下室、半地下室的頂板（含覆土層），按其水平投影面積計入地上建筑面積（計入容積率建筑面積指標）及建筑密度。地下室、管線層等不論何種形式的建筑空間，結(jié)合其上一層的建筑層高合并計算建筑高度，按照相應(yīng)建筑的容積率計算辦法計算容積率建筑面積指標。第十五條 經(jīng)營性用地出讓前，規(guī)劃分局應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實際情況,科學(xué)確定容積率和其它開發(fā)強度指標。第十六條 經(jīng)營性用地出讓后，任何單位和個人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率。確需調(diào)整規(guī)劃設(shè)計條件確定的容積率的，必須符合以下條件之一：（一）城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；（二）建設(shè)用地區(qū)域為城市（鎮(zhèn)）提供公共開放空間，并符合周圍整體環(huán)境要求，根據(jù)現(xiàn)行《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)條件，可以進行容積率調(diào)整的；（三）因城市（鎮(zhèn)）基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；（四）因國家或省有關(guān)政策或規(guī)范調(diào)整的。符合以上條件的，在不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，規(guī)劃分局可以按規(guī)定程序重新核定經(jīng)營性用地的容積率指標。第十七條 調(diào)整容積率指標，必須按以下程序辦理：（一）建設(shè)單位向規(guī)劃分局提出調(diào)整容積率申請，陳述調(diào)整理由和具體調(diào)整方案，并附規(guī)劃建筑設(shè)計方案；（二）規(guī)劃分局對調(diào)整容積率申請報告進行初審，組織專家和區(qū)有關(guān)部門對規(guī)劃建筑設(shè)計方案進行論證，并向社會公示，必要時可組織聽證；經(jīng)對調(diào)整的規(guī)劃建筑設(shè)計方案論證、公示(聽證)后，規(guī)劃分局認為符合調(diào)整條件的，報區(qū)規(guī)劃委員會審議；（三）申請?zhí)岣呷莘e率的經(jīng)營性項目經(jīng)區(qū)規(guī)劃委員會審議通過，并經(jīng)區(qū)政府批準后，方可辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，并抄告國土部門；容積率調(diào)整突破控制性詳細規(guī)劃的，應(yīng)當依法先行調(diào)整控制性詳細規(guī)劃；（四）建設(shè)單位憑批準后的調(diào)整方案與區(qū)國土部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》補充協(xié)議，按規(guī)定補交土地出讓金。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照《國有土地使用權(quán)出讓合同》及補充協(xié)議載明的規(guī)劃設(shè)計條件辦理后續(xù)規(guī)劃許可手續(xù)。第十八條 規(guī)劃分局和區(qū)行政監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當把經(jīng)營性用地容積率規(guī)范管理納入城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察的工作內(nèi)容，加強督察。第十九條 建設(shè)單位未經(jīng)批準，違反《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十五條規(guī)定，在建設(shè)過程中擅自調(diào)整容積率，超過規(guī)劃設(shè)計條件中確定的容積率上限的，或者有《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十二條第二款列舉情形之一，應(yīng)認定為無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的情形。第二十條 按照《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十二條規(guī)定，對無法采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的違法建筑按下述辦法處理：（一）可以拆除的，應(yīng)予以拆除，并可處以罰款。（二）不能拆除的，建筑物可以和其他合法建筑分割的，且經(jīng)查實未被建設(shè)單位預(yù)售的，經(jīng)征求國土部門意見，不違反土地利用總體規(guī)劃的，沒收實物并可處以罰款，由實施規(guī)劃行政處罰的部門移交給區(qū)國有資產(chǎn)管理部門。（三）不能拆除的，建筑物和其他合法建筑不能分割或分割后影響使用的及已被預(yù)售的，由實施規(guī)劃行政處罰部門對違法建筑部分按銷售收入沒收違法收入，并可處以罰款；違法建筑不出售或銷售價格明顯低于同類房地產(chǎn)市場價的，應(yīng)當委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)參照市場價格評估確定。第二十一條 對雖未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)，但對規(guī)劃實施不造成實質(zhì)影響的，或未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施影響的，限期改正，并處違法建設(shè)工程造價的百分之五以上百分之十以下的罰款。第二十二條 因施工工藝、建筑材料使用等因素造成建筑面積預(yù)算與竣工測量面積誤差在合理范圍的，可不予處罰，但應(yīng)繳納土地違約金和建設(shè)規(guī)費。合理誤差按建設(shè)規(guī)模分以下情形：1．建設(shè)工程規(guī)劃許可計容積率建筑面積在20000平方米以下（含20000平方米）的建設(shè)工程，允許超計容積率建筑面積不得大于1％；2．建設(shè)工程規(guī)劃許可計容積率建筑面積大于20000平方米，但小于或等于50000平方米的建設(shè)工程，允許超計容積率建筑面積不得大于300平方米；，％。如因在施工過程中建設(shè)單位違反規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)，導(dǎo)致違反規(guī)劃管理規(guī)范的強制性規(guī)定，不能得到規(guī)劃許可的，建設(shè)單位應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和本《辦法》的相關(guān)規(guī)定接受處理。第二十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門工作人員違反本規(guī)定擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十四條 處理違法建筑的評估費、技術(shù)鑒定費等費用由財政部門列入實施行政處罰的部門預(yù)算。第二十五條本辦法自印發(fā)之日起施行，原《通州市經(jīng)營性用地容積率管理辦法》同時廢止。本辦法印發(fā)之日前已取得國有土地使用權(quán)或已通過招標、拍賣、掛牌出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的項目，其容積率的管理仍按原《通州市經(jīng)營性用地容積率管理辦法》執(zhí)行。2017年08月09日