【導讀】1992年5月，1997年12月改制為有限責任公司，注冊資金1500萬元。其類型涉及到智能化寫字樓、商業(yè)樓、綜合商廈、花園。低成本運作的特色。辦公樓、三菱商事辦公樓、浦東新區(qū)辦公中心；五街坊，上南三、八街坊，御橋二、五街坊，中原高層、中心東二村；商都、上海鉆石交易中心。系，此項管理體系有望在明年通過認證。屆時陸家嘴物業(yè)公司將成為。的物業(yè)管理企業(yè)。源源不斷的人員培訓是陸家嘴物業(yè)公司的管理水平不斷提高的。套具有相當水準的管理模式，在全市同行業(yè)中處于領先的地位。創(chuàng)有全國優(yōu)秀小區(qū)三個、市示范小區(qū)二個、市優(yōu)秀小區(qū)。85%，其中商品住宅和辦公樓創(chuàng)優(yōu)率達100%。際認證），同年獲上海市物業(yè)管理企業(yè)唯一的“質(zhì)量管理獎”。陸家嘴物業(yè)公司注冊資本為人民幣壹仟伍佰萬元。過世紀大道和地鐵二號線與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)及市中心相連?！吧虾？萍拣^”是由上海市人民政府投資興建的重大社會文化項目，

　　

【正文】 司的維修中心具有一支精良的維修隊伍和先進的維修設備以確保維修保養(yǎng)質(zhì)量。陸家嘴物業(yè)公司建立的房屋及設備應急支持網(wǎng)絡保證了房屋及設備應急事件的及時有效處理。 陸家嘴物業(yè)公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據(jù)設備機房安全管理制度，設備人員安全守則，特殊工程持證上崗制度實施安全管理。制定運行管理規(guī)程，實施日常巡視與周期檢查保養(yǎng)工作。制定設備系統(tǒng)安全操作規(guī)程，規(guī)范設備操作管理。按統(tǒng)一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養(yǎng)內(nèi)容要求，質(zhì)量檢查標準實施標準化管理。根據(jù)房屋、設備完好 率統(tǒng)計標準對房屋及設備設施的完好程度進行統(tǒng)計，確保安全正常運行和使用。 管理模式 在“上?？萍拣^”及陸家嘴物業(yè)公司總經(jīng)理領導下，實行”上?？萍拣^”房屋及設備管理主任負責制，實施運行部和維保部雙管方式的管理模式，以確保房屋完好及各設備系統(tǒng)正常運行，計劃維保和應急處理工作有序開展。運行部負責各設備系統(tǒng)的安全運行操作，日常巡視，數(shù)據(jù)記錄，機房清潔，業(yè)主及其它部門的報修和應急處理工作。各維保部門負責所管房屋及設備系統(tǒng)的計劃周期檢查保養(yǎng)，各類維修及應急搶修工作。 管理服務的標準、目標 和任務 管理服務的標準 房屋及設備完好率達 98%以上。 陸家嘴物業(yè)管理人員保修，接報后 5 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場。維修及時率達100%，維修合格率達 100%。 電梯關人等突發(fā)事故，接報后 5 分鐘內(nèi)到場處理。 管理服務的目標 無重大設備責任事故發(fā)生。 無重大安全事故發(fā)生。 確保房屋完好及設備安全正常運行。 提高設備的適用效率，降低運行成本。 接管后即導入 ISO9002 質(zhì)量保證體系、 ISO14001 環(huán)境質(zhì)量保證體系及OHSAS18001 職業(yè)安全衛(wèi)生管理體系。 管理服務的 任務 負責各房屋維護及設備系統(tǒng)的運行操作、日常巡視、定期檢查保養(yǎng)、故障檢修、應急處理工作。 制定設備應急方案，并定期演練，逐步完善。 制定各房屋維護及設備系統(tǒng)的經(jīng)濟運行方案，記錄各房屋維護及設備運行參數(shù)，定期分析并加以調(diào)整。 房屋及設備系統(tǒng)的內(nèi)容、巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標準、人員配備及應急處理 房屋及設備管理中所有房屋及設備的種類及主要技術參數(shù)見《”上?？萍拣^”設備情況簡介》及補充文件；確切房屋及設備的數(shù)量和技術細節(jié)以交接驗收文檔資料為準。 電氣設備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 變壓 器、高低壓配電柜（箱）、開關直流電源屏、計量柜（箱）、發(fā)電機組、控制柜（箱）、模擬指示屏、雙電源切換柜（箱）、動力柜、照明柜、消火盤、電纜、母線、各類燈光設備、應急燈、電源插座等設備的運行操作、日常巡視抄表、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理機房清潔等工作。 電氣系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標準及人員配備 見后頁“附表” 管理工作細則 運行管理工作細則 [運行工 ] 嚴格按照變配電、發(fā)電機的操作規(guī)程進行操作。 按規(guī)程按時巡視電氣設備，詳實記錄有關數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)異常情況要及時采取措施，并向值 班工程師和設備主任匯報。 負責保持值班室、發(fā)電機等機房、變配電室環(huán)境清潔衛(wèi)生。 [維修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認真修理。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等問題暫不能完成報修內(nèi)容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師，并在報修單上作好記錄。 [值班工程師 ] 組織實施電氣設備的運行操作，應急處理工作。同時負責對電氣設備的運行數(shù)據(jù)進行分析處理。 維保管理工作細則 [電氣主管 ] 做好維保電工的管理工作。在設 備主任的直接領導下，具體負責電氣設備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設備在運行中保持良好的狀態(tài)。 根據(jù)設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃、每月 26 日制定下月材料費用計劃。 負責按計劃內(nèi)容安排維保電工作業(yè)。做好本工種和其他工種的協(xié)調(diào)工作，若遇到需要其他工種配合的情況要通知相關工種主管，預先做好人員安排。 為確?？萍拣^變配電、照明、控制中心、層面控制箱、發(fā)電機、電梯等運行處于良好狀態(tài)，隨時檢查電氣設備的使用、維修和保養(yǎng)情況，并負責解決有關技術問題。 負責用電設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管 ，零星配件材料的采購計劃編制，對所管理的電氣設備提供技術指導和檢查監(jiān)督。 [維修電工 ] 每天上班前接受電氣主管分配的電氣設備維保任務，明確任務內(nèi)容，按時保質(zhì)保量完成任務。 做好設備故障應急搶修工作，一般故障的排除在 3 小時內(nèi)解決，若 3 小時內(nèi)無法解決的，且是重要設備故障，維保主管應將故障原因、解決方案、解決時間書面報告設備主任。 停電事故的應急預案 發(fā)生停電事件，立即以應急方案的順序通知管理處經(jīng)理。 設備主任或值班人員即時派遣電工趕赴現(xiàn)場，檢查供電設備，查處停電原因。 如屬科技館全部斷電，設備部在向供電 所查明情況后，立即起動備用發(fā)電機。 如一路斷電，則起用備用電源并用聯(lián)絡柜實行切換。 如屬局部停電，按應急方案實施設備部應立即搶修，安保部派員現(xiàn)場維持秩序。 由于停電之關系，電梯有可能出現(xiàn)困人，安保部需立即查明，若有，立即通知工程部按電梯困人應急方案進行處理。 當電源能在數(shù)分鐘后恢復，則向“上海科技館”工作人員及游客作停電原因的解釋；若一時還不能恢復，則設備部主任會通管理處經(jīng)理將實際情況告“上海科技館”主管部門，考慮應否疏散等措施。 如有必要將科技館內(nèi)人員撤退，保安員應按應急方案處理，協(xié)助指引科技館內(nèi)人員安全 撤離。 若在非辦公 (營業(yè) )時間內(nèi)遇停電情況，任何人都不能擅自進入停電區(qū)域內(nèi)，除非獲得保安人員之許可方可進入。 當所有人員撤離后，保安巡邏員檢查整幢科技館，確證所有人已安全離開，對整幢科技館進行警戒。 監(jiān)控中心對整個事件作出記錄，會同設備部記錄停電原因、人員撤離時間等詳細資料。 檢修完畢恢復供電前，設備部應通知管理處、安保及其他部門關閉所有設備，恢復后再開啟。停電恢復后，設備部檢查各有關設備，保證所有設備正常運作。 事件結束后，設備部在 2 個工作日內(nèi)將詳細情況報”上?？萍拣^”和管理部，如存在管理問題，應提出糾正 和預防措施。 [停電事故應急處理流程圖 ] 觸電事故的應急預案 發(fā)現(xiàn)情況后立即通知設備人員趕赴事故現(xiàn)場，通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，制止其他危險行為的發(fā)生。通知設備主任及工程師趕赴現(xiàn)場。 設備人員切斷現(xiàn)場電源后，立即對觸電受傷人實施搶救，以后程序按“急救”程序處理。 事件結束后，設備人員及時查明觸電原因，如存在隱患，提出糾正和供電局停電發(fā)生 BA 控制室 管理處經(jīng)理 設備部 檢查斷電情況 向供電局詢問停電情況 一路停電 全部停電 局部故障停電 起用備用電源 倒閘操作 切換聯(lián)絡柜 送電 起動發(fā)電機 送應急電源 組織搶修 恢復供電 查明原因 供電局恢復 BA 控制室 設備部 倒閘操作 切換聯(lián)絡柜 送電 管理處經(jīng)理 匯 報 匯報 匯 報 匯報 匯 報 預防措 施，立即進行整改。 電氣設備故障應急預案 一用一備的設備如有故障，立即停止使用故障設備起用備用設備，并立即通知相應的維修人員前來修復。 無備用的設備如有故障，則立即通知維修人員前來修復。 如遇節(jié)假日，通知相關設備人員到場搶修。 電梯設備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 客梯、觀光梯、餐廳梯、消防梯、貨梯、自動扶梯等設備系統(tǒng)的運行管理、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障維修、應急處理、機房清潔等工作。 電梯系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標準及人員配備 見 后頁“附表” 管理工作細則 運行管理工作細則 [運行工 ] 負責電梯運行情況巡查和故障報告，確?！鄙虾？萍拣^”電梯的正常安全運行，機房電源的正常供給，雙電源切換工作正常。 負責電梯關人等應急事件的處理，督促及配合電梯維保人員的故障檢修工作。 負責保持電梯設備機房環(huán)境衛(wèi)生。 [維修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認真修理。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等問題暫不能完成報修內(nèi)容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值 班工程師并在報修單上作好記錄。 [值班工程師 ] 負責組織實施電梯運行管理工作，指導電梯設備應急事件的處理，并對電梯故障檢修的工作質(zhì)量進行確認。 維保管理工作細則 [電梯維保單位的人員 ] 負責電梯設備的計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急搶修工作。 [電工 ] 每周一次檢查各電梯設備機房的工具、滅火機等配件，清掃設備機房。 每周巡檢電梯設備的運行狀況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或聯(lián)絡電梯公司處理。 負責督促及配合電梯維保人員的定期維保工作。 [電氣主管 ] 負責對電梯設備維保單位的定期維保、應急搶修工作質(zhì)量進行確認，每月對電 梯設備維保單位的服務質(zhì)量進行評價。 電梯困人事故的應急預案 安?？刂浦行穆牭诫娞菥婙Q響，以及從中央控制系統(tǒng)或自動控制系統(tǒng)得知電梯故障，立即以消防應急方案的順序通知管理處經(jīng)理。有人被困時，利用電梯對講機與梯內(nèi)被困人員通話，親切禮貌地告訴他們不要驚慌，不斷安慰被困者并通知電梯保養(yǎng)公司和設備維修人員立即派人到電梯所停之外最近地方，用口頭告知被困人員。 立即通知主管領導，并在大堂該梯口樹立停用牌。 立即派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場，關閉該電梯動力并著手開門放人。 非工程及保養(yǎng)人員不得擅自進行開門放人，以免發(fā)生危險。 當 被困人員救出以后，管理人員要向被困人員致歉，并詢問他們的健康情況。如有身體不適者，要陪同或叫救護車到醫(yī)院進行檢查治療。要求電梯保養(yǎng)公司，認真檢查電梯故障原因，排除隱患。 攜帶工具：繩子、保險帶、梯子、電梯門專用鑰匙。 當事件結束后，保安立即撤除停用牌，恢復電梯工作，并在 2 個工作日內(nèi)將《意外報告》報”上?？萍拣^”主管部門。設備部根據(jù)故障原因，立即予以整改，并在 2 個月內(nèi)將《意外報告》及調(diào)查處理情況匯報給”上?？萍拣^”主管部門和管理部。 空調(diào)設備系統(tǒng) 管理內(nèi)容 冷凍機組、冷卻塔、鍋爐、自 控裝置、加濕器、熱交換器、冷卻循環(huán)泵、冷 /熱水循環(huán)泵、熱交換器、集水 /分水器、蓄冰槽、空調(diào)風機、風機盤管、組合式空調(diào)箱、調(diào)節(jié)器、防水閥、風管、風口等系統(tǒng)設備的運行操作、日常巡視、數(shù)據(jù)記錄、定期檢查、計劃保養(yǎng)、故障檢修、應急處理、機房清潔等工作。 空調(diào)系統(tǒng)的巡檢、定期檢查保養(yǎng)、質(zhì)量標準及人員配備 見后頁“附表” 管理工作細則 運行管理工作細則 [運行工 ] 必須嚴格按照冷凍機組、鍋爐設備等操作規(guī)程進行操作。 設備運行期間，要對各閥門的開閉狀態(tài)、膨脹水箱、補充水箱、浮球閥、溢水管、排污等情況進行巡檢，發(fā) 現(xiàn)問題要及時解決，無法解決時要報告值班工程師。 冷凍機或鍋爐設備運行過程中發(fā)生問題都應在半小時內(nèi)加以處理，無法處理的要立即報告值班工程師或設備主任，同時采取停故障機，開啟備用機措施。 [急修工 ] 接到報修任務單后，帶好相關工具和材料 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，認真修理。完工后必須清理現(xiàn)場，恢復原狀，并征得報修人員的簽名認可，方可返回。如因材料等問題暫不能完成報修內(nèi)容時，應向有關人員作出解釋，取得其諒解后，馬上返回，報告值班工程師并在報修單上作好記錄。 [值班工程師 ] 組織實施空調(diào)設備的運行操作，應急處理工作。同時 負責對空調(diào)設備的運行數(shù)據(jù)進行分析處理。 維保管理工作細則 [空調(diào)主管 ] 做好對空調(diào)工的管理工作。在設備主任的直接領導下，具體負責空調(diào)設備系統(tǒng)的維修、更新和改造工作，使設備在運行中保持良好的狀態(tài)。 根據(jù)設備主任所作的月度工作計劃，每周四制定下周工作計劃，每月 26 日制定下月材料需用計劃。 負責按計劃內(nèi)容安排空調(diào)維保作業(yè)，在有多工種參與的項目中要做好本工種與相關工種的協(xié)調(diào)工作。若遇到需其他工種配合的情況，應先報告設備主任再通知相關工種主管預先作好人員安排。 為確?？萍拣^內(nèi)空調(diào)設備運行處于良好狀態(tài)，隨時檢查空調(diào)設 備的使用、維修及保養(yǎng)情況，并負責解決有關技術問題。 負責空調(diào)設備的綜合管理，包括技術檔案的收集、保管，零星配件材料的采購計劃編制。對所管理空調(diào)設備的維修保養(yǎng)提供技術指導和檢查監(jiān)督。 負責對空調(diào)冷凍機組維保單位的定期維保、應急搶修工作質(zhì)量進行確認，每月對空調(diào)冷凍機組維保單位的服務質(zhì)量進行評價。 [空調(diào)工 ] 每天上班前接收空調(diào)主管分配任務，明確任務內(nèi)容，按時保質(zhì)保量完成任務。 作好設備故障應急搶修工作一般故障要在