旅游地產(chǎn)商業(yè)計劃書(提綱)5篇-資料下載頁
2025-10-19 21:28本頁面
【正文】 效需求成本價格 c 運用以上兩種方法綜合分析確定均價項目中具體單位的定價模擬 ?商品住宅定價法：差異性價格系數(shù)定價法 a 根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價Pb，即Pb=Pa （1177。B），其中Pa為基礎(chǔ)均價 b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價Pb，即Pd=Pa（1177。D）c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價 Ps=Pd (1177。s)d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價格Pn，即Pn=Ps（1177。F）=Pa(1177。B)(1177。D)(1177。 s)(1177。F)e 考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價格的制定時，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價Pu，即Pu=PnU其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。?各種差異性價格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價Pa，通常取中間樓層價格作為均價 b 確定B系數(shù)?；袞|、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1B c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實現(xiàn)程度確定 d S系數(shù)通常為5%15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值 e 確定F系數(shù)。其中均價層以上單位采用1+F，均價層以下單位采用1F f U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等 ?具體單位定價模擬 以其中一個最具代表性的單位進(jìn)行定價模擬，作為其他單位定價過程的參考七、項目投入產(chǎn)出分析項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 ?項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項目首期成本模擬 ?成本模擬表及其說明項目收益部分模擬 ?銷售收入模擬 a 銷售均價假設(shè)根據(jù)項目價格模擬中確定的均價進(jìn)行銷售收入的模擬 b 銷售收入模擬表 ?利潤模擬及說明 a 模擬說明 b 利潤模擬表 ?敏感性分析 a 可變成本變動時對利潤的影響 b 銷售價格變動時對利潤的影響八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示項目風(fēng)險性評價 ?價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性 a 項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升周邊項目的類比價值 b 項目形象包裝和營銷推廣是否成功資金運用的風(fēng)險性 ?減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本 ?對銷售節(jié)奏和項目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險 ?國際國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化 ?國家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 ?政策法規(guī)因素 ?地塊狀況因素 ?發(fā)展商操作水平因素 ?資金投放量及資金回收要求 ?銷售策略、銷售政策及價格控制因素 ?市場供求因素 ?上市時間要求項目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測 ?項目開發(fā)步驟 ?項目投入產(chǎn)出評估 第二部分 規(guī)劃設(shè)計一、總體規(guī)劃項目地塊概述 ?項目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ?項目臨界四周狀況 ?項目地貌狀況項目地塊情況分析 ?發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 ?影響項目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 ?土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ?項目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局 ?項目總體平面規(guī)劃及其說明 ?項目功能分區(qū)示意及說明道路系統(tǒng)布局 ?地塊周邊交通環(huán)境示意 a 地塊周邊基本路網(wǎng) b 項目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r ?項目道路設(shè)置及其說明 a 項目主要出入口設(shè)置 b 項目主要干道設(shè)置 c 項目車輛分流情況說明 d 項目停車場布置綠化系統(tǒng)布局 ?地塊周邊景觀環(huán)境示意 a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b 項目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 ?項目環(huán)藝規(guī)劃及說明 a 項目綠化景觀系統(tǒng)分析 b 項目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計公建與配套系統(tǒng) ?項目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ?項目配套功能配置及安排 ?公共建筑外立面設(shè)計提示 a 會所外立面設(shè)計提示 b 營銷中心外立面設(shè)計提示 c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計提示 d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計提示 ?公共建筑平面設(shè)計提示 ?公共建筑風(fēng)格設(shè)計的特別提示
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