旅游地產(chǎn)商業(yè)計(jì)劃書(提綱)5篇-資料下載頁(yè)
2024-10-28 21:28本頁(yè)面
【正文】 效需求成本價(jià)格 c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 ?商品住宅定價(jià)法：差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法 a 根據(jù)日照須光系數(shù)（B系數(shù)）確定不同自然朝向單位的均價(jià)Pb，即Pb=Pa （1177。B），其中Pa為基礎(chǔ)均價(jià) b 然后根據(jù)景觀朝向系數(shù)（D系數(shù)）確定不同景觀朝向單位的均價(jià)Pb，即Pd=Pa（1177。D）c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià) Ps=Pd (1177。s)d 在Ps的基礎(chǔ)上，根據(jù)樓層系數(shù)（F系數(shù)）確定不同樓層的價(jià)格Pn，即Pn=Ps（1177。F）=Pa(1177。B)(1177。D)(1177。 s)(1177。F)e 考慮到其他隨機(jī)因素的存在（如單位附近有機(jī)房干擾等），在具體單位價(jià)格的制定時(shí)，還應(yīng)根據(jù)具體單位的隨機(jī)系數(shù)（U系數(shù)）確定最終的定價(jià)Pu，即Pu=PnU其中U為不確定值，根據(jù)具體單位的具體情況隨機(jī)確定。?各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià) b 確定B系數(shù)。基中東、南朝向單位采用1+B；西、北朝向采用1B c D系數(shù)根據(jù)不同單位景觀視野實(shí)現(xiàn)程度確定 d S系數(shù)通常為5%15%，只適用于復(fù)式單位和遺憾單位的定價(jià)。其中復(fù)式單位取正值，遺憾單位取負(fù)值 e 確定F系數(shù)。其中均價(jià)層以上單位采用1+F，均價(jià)層以下單位采用1F f U系數(shù)根據(jù)不同單位的具體情況確定。常見的隨機(jī)因素包括設(shè)備房的干擾、樓道電梯及人行的干擾等 ?具體單位定價(jià)模擬 以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過(guò)程的參考七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 ?項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ?首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目首期成本模擬 ?成本模擬表及其說(shuō)明項(xiàng)目收益部分模擬 ?銷售收入模擬 a 銷售均價(jià)假設(shè)根據(jù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格模擬中確定的均價(jià)進(jìn)行銷售收入的模擬 b 銷售收入模擬表 ?利潤(rùn)模擬及說(shuō)明 a 模擬說(shuō)明 b 利潤(rùn)模擬表 ?敏感性分析 a 可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b 銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià) ?價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性 a 項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值 b 項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性 ?減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 ?對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn) ?國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化 ?國(guó)家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 ?政策法規(guī)因素 ?地塊狀況因素 ?發(fā)展商操作水平因素 ?資金投放量及資金回收要求 ?銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 ?市場(chǎng)供求因素 ?上市時(shí)間要求項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè) ?項(xiàng)目開發(fā)步驟 ?項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估 第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)一、總體規(guī)劃項(xiàng)目地塊概述 ?項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ?項(xiàng)目臨界四周狀況 ?項(xiàng)目地貌狀況項(xiàng)目地塊情況分析 ?發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 ?影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 ?土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避 ?項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局 ?項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 ?項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說(shuō)明道路系統(tǒng)布局 ?地塊周邊交通環(huán)境示意 a 地塊周邊基本路網(wǎng) b 項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r ?項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明 a 項(xiàng)目主要出入口設(shè)置 b 項(xiàng)目主要干道設(shè)置 c 項(xiàng)目車輛分流情況說(shuō)明 d 項(xiàng)目停車場(chǎng)布置綠化系統(tǒng)布局 ?地塊周邊景觀環(huán)境示意 a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向 ?項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明 a 項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析 b 項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)公建與配套系統(tǒng) ?項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ?項(xiàng)目配套功能配置及安排 ?公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示 a 會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 b 營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示 c 物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示 d 其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示 ?公共建筑平面設(shè)計(jì)提示 ?公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示
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