【正文】 由：甲公司訴乙公司租賃合同糾紛案案情介紹：2001年11月21日，甲公司與乙公司簽署了一份房屋租賃合同。合同約定：由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司）所有的位于A市西大街2號面積約1100平方米磚混結構樓房兩層，租賃期間為2001年12月1日至2007年12月1日止，乙方一次性付清1年房租66000元，并預交2003年房租10000元。乙方應在合同到期前一個月，預交下一年房租，合同到期后與甲方簽訂續(xù)租合同，否則乙方必須在合同到期之日將房屋退還甲方。乙方在承租期間不得毀壞房屋門等基本結構設施，否則，甲方有權采取必要措施，要求賠償，恢復原貌。，；2002年2月26日，乙公司對承租房屋進行了裝修，在裝修過程中乙公司擅自改變房屋結構，毀壞房屋設施，致使租賃物部分受損2003年1月11日，甲公司作為出租人向承租人發(fā)出了《收費通知單》，明確告知乙公司應在2003年1月15日之前預交2003租金，逾期將終止租賃合同。乙公司收到《收費通知單》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《繳費說明》，明確表示，甲公司發(fā)出的《收費通知單》于2003年1月20日收到，但拒絕預交2003租金，并提出了續(xù)交房租的條件，即“我公司繼續(xù)履行原合同，三樓由我公司出租或繼續(xù)使用，你公司不予干涉，我公司續(xù)交第二年房租。”2002年6月12日，乙公司與B市丙公司簽訂了銷售維修部（以下簡稱維修部）簽署聯(lián)營協(xié)議一份，《聯(lián)營協(xié)議》約定：乙公司與丙公司雙方以聯(lián)營合作的方式，由乙公司提供經營場地，本著照章納稅，合法經營的原則。甲公司與乙公司由此引發(fā)爭議，甲公司起訴要求解除租賃合同，并申請法院先予執(zhí)行，致三樓出于空置狀態(tài)；訴訟中，乙公司提出反訴，要求甲公司賠償裝修費、可得利益、。本案件焦點在于：（1）甲公司是否具備合同解除權的問題（2）乙公司的反訴請求是否能夠成立的問題爭議與分歧意見：第一種觀點認為：乙公司作為承租人與維修部簽署的聯(lián)營協(xié)議雖名為聯(lián)營，實為轉租，且乙公司有拒絕支付租金和擅自改變房屋結構、毀壞房屋設施、致使租賃物受損的違約、違法行為，甲公司得行法定解除權，所以甲公司有權行使行法定解除權解除雙方的租賃合同，對承租人乙公司的損失不承擔賠償責任。第二種觀點認為：乙公司與維修部簽署《聯(lián)營協(xié)議》是乙公司自主的經營行為，甲公司作為出租方無權干涉乙公司正常的經營行為。甲公司因干涉乙公司的正常經營行為并錯誤的申請先予執(zhí)行，應當對乙公司的損失承擔賠償責任，乙公司的反訴請求依法有據，應當得到支持。結論：本人認為，本案爭議的兩個焦點實際上是一個問題的兩個方面，其核心是甲公司作為承租人是否具備了法定的合同解除權。結合本案案情，我認為甲公司有權行使法定的合同解除權。第一、關于乙公司與維修部簽署的《聯(lián)營協(xié)議》的法律性質的認定問題。2002年6月12日，乙公司作為甲方與維修部（乙方）簽署了一份《聯(lián)營協(xié)議》，細究《聯(lián)營協(xié)議》的核心條款和實質內容，筆者認為，《聯(lián)營協(xié)議》雖名為“聯(lián)營”，實為“出租”，即乙公司的該行為實際上是一種違法的轉租行為。首先，衡量一個合同的性質，應從合同內容、特征及主要條款等加以理解和識別，而不能拘泥于合同“名稱”。這是一個為民事司法實踐所認可的基本的民事原則，也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。最高人民法院關于經濟合同的名稱與內容不一致時如何確定管轄權問題的批復（法復【1996】16號）第1條明確規(guī)定：當事人簽訂的經濟合同雖具有明確、規(guī)范的名稱，但合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質，從而確定合同的履行地和法院的管轄權。法復【1996】16號實際上確立了“合同約定的權利義務內容與名稱不一致的，應當以該合同約定的權利義務內容確定合同的性質”這一基本的民事司法原則。就本案而言，乙公司與維修部簽署的《聯(lián)營協(xié)議》雖名為“聯(lián)營”，實為“出租”。我們只要看看《聯(lián)營協(xié)議》約定的內容就可以得出這一結論?！堵?lián)營協(xié)議》約定：乙公司與丙公司雙方以聯(lián)營合作的方式，由乙公司提供經營場地，本著照章納稅，合法經營的原則。丙公司提供年租柒萬元（70000元）的，作為丙公司聯(lián)營投入的股金。雙方聯(lián)營中，無論盈虧，丙公司付給乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否則乙公司有權停業(yè)，停業(yè)期間造成的一切損失均由丙公司承擔。丙公司承擔經營的所有費用（稅金，管理費，水、電、暖費）必須每月30日前付清所有費用。丙公司負責經營場地的所有維修費用?！睹穹ㄍ▌t》第51—53條，規(guī)定了三種聯(lián)營的方式，即法人型聯(lián)營、合伙型聯(lián)營、協(xié)作型聯(lián)營，但不論哪種聯(lián)營，以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任即共擔風險是聯(lián)營的一個基本特征。而通過《聯(lián)營協(xié)議》的上述約定，我們可以清楚的看到，乙公司作為聯(lián)營的一方，既不參與經營，也不負擔任何經營的費用，且不論盈虧均坐享利益，乙公司聯(lián)營的唯一資本是三樓的場地使用權，其實質是將三樓以年租金70000元租給乙方，所以，該《聯(lián)營協(xié)議》雖有“聯(lián)營”之名，并無“聯(lián)營”之實，是一個典型的出租行為。其次，《中華人民共和國合同法》第124條規(guī)定：本法分則或者其他法律沒有明文規(guī)定的合同，適用本法總則的規(guī)定，并可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規(guī)定。本條是對無名合同（又稱為非典型合同，是指法律上沒有特別規(guī)定的合同，是相對于有名合同而言的）如何適用法律的規(guī)定。依據該條規(guī)定，如果無名合同的權利義務類似于合同法分則及其他法律規(guī)定的有名合同，可參照該有名合同的有關法律規(guī)定適用。這實際上是關于無名合同類推適用的規(guī)定，亦即我國合同法采信了類推適用主義。乙公司與維修部簽署的《聯(lián)營協(xié)議》是一個典型的無名合同，從整體內容分析，《聯(lián)營協(xié)議》中，乙公司的主給付義務是提供場地使用權，維修部的主給付義務是按年支付70000元的租金。《中華人民共和國合同法》第212條規(guī)定：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213條規(guī)定：租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。從上述《聯(lián)營協(xié)議》的約定可以看出，《聯(lián)營協(xié)議》完全具有租賃合同法律關系的基本特征，且對租賃標的物、用途、租賃期限、租金及其支付、租賃物的維修等租賃合同的本質內容均有明確約定。是一個典型的租賃合同，應參照該有名合同的有關法律規(guī)定適用。再次，從乙公司簽訂《聯(lián)營協(xié)議》的初衷和目的來看，其主觀認識和目的均是為了“出租”而非“聯(lián)營”。眾所周知，當事人簽訂合同總是具有一定目的的，合同中的各條款都是為達到合同目的而制定并且符合當事人訂立合同時所追求的最終經濟目的。可以說，合同目的包含了整個合同的真實意圖。聯(lián)營協(xié)議實則傳達了兩個信息：第一，乙公司主觀上也認為這是一個出租行為而非聯(lián)營；第二，作為聯(lián)營的另一方其主觀認識和初衷也是為了租房而非聯(lián)營。從乙公司簽訂訴爭《聯(lián)營協(xié)議》的初衷和目的來看，《聯(lián)營協(xié)議》實質是一個出租行為，應參照租賃合同的有關法律規(guī)定適用。綜上，本人認為：第一、乙公司與維修部簽署的《聯(lián)營協(xié)議》的性質界定為轉租較為準確，依據《中華人民共和國合同法》第224條第二款的規(guī)定：承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。乙公司作為承租人未經甲公司同意擅自轉租，甲公司作為承租人依法獲得了法定的合同解除權。第二、關于乙公司裝修時改變房屋結構、破壞房屋設施的法律后果問題。訴爭《租賃合同》約定：“乙方在承租期間不得毀壞房屋門等基本結構設施，否則，甲方有權采取必要措施，要求賠償，恢復原貌?！焙贤男羞^程中，乙公司（即乙方）作為承租人在裝修過程中擅自改變房屋結構，毀壞房屋設施，致使租賃物受損。依據《中華人民共和國合同法》第291條的規(guī)定：承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。乙公司的上述違約行為同時違反了法律的禁止性規(guī)定，甲公司（即甲方）作為出租人依法獲得了法定的合同解除權。第三、關于乙公司延付租金的法律后果問題。訴爭《租賃合同》約定：“乙方一次性付清1年房租66000元，并預交2003年房租10000元……乙方應在合同到期前一個月，預交下一年房租，合同到期后與甲方簽訂續(xù)租合同，否則乙方必須在合同到期之日將房屋退還甲方……”依據上述約定，乙公司作為承租人應在2002年10月21日至2002年11月21日期間預交2003租金，但乙公司未能依約預交2003租金。2003年1月11日，甲公司作為出租人向承租人發(fā)出了《收費通知單》，明確告知乙公司應在2003年1月15日之前預交2003租金，逾期將終止租賃合同。乙公司收到《收費通知單》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《繳費說明》，明確表示，天龍公司發(fā)出的《收費通知單》于2003年1月20日收到，但拒絕預交2003租金，并提出了續(xù)交房租的條件，即“我公司繼續(xù)履行原合同，三樓由我公司出租或繼續(xù)使用，你公司不予干涉，我公司續(xù)交第二年房租。”在乙公司的轉租條件未得甲公司應允后，直到2003年3月，甲公司起訴要求與乙公司解除《租賃合同》之時，乙公司一直未能預交2003房租。依據《中華人民共和國合同法》第227條的規(guī)定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。乙公司作為承租人未能在甲公司要求的合理期限支付租金，違反了法律的禁止性規(guī)定，甲公司作為出租人依法獲得了法定的合同解除權。綜合以上三點，乙公司的先期根本違約、違法行為使得甲公司獲得了訴爭《租賃合同》的法定解除權，甲公司起訴要求解除訴爭《租賃合同》屬于依法行使自己的法定解除權，不存在違約的問題，乙公司因《租賃合同》解除遭受的損失應當由乙公司自己承擔，與甲公司無涉。