招商計劃書寫作方法-資料下載頁
2024-10-25 09:48本頁面
【正文】 投入成本與未來物業(yè)實現(xiàn)增值回報的優(yōu)化考慮；第二，項目經營范圍。體現(xiàn)建筑形態(tài)對于不同經營行業(yè)的共同使用性； 第三，項目經營難度。實現(xiàn)多個商家對商業(yè)口岸價值利用的均好性，當規(guī)避一、二層好用，三層以上難租賃的情況。本項目將實現(xiàn)基礎目標的計劃將預期為3年，即2006年8月—2009年8月。而招商實施階段將預計為6個月至1年。二、項目招商初期租金設定策略為什么要將租金設定提到招商定位之前？第一，因為本項目5000平方米左右的規(guī)模條件決定了商家數(shù)量為12個主力店或小規(guī)模同類商業(yè)群，其租金總價又決定了這一范疇內能承受其經營成本的商家檔次和類別；其二，不同行業(yè)都有特定于自身特點的經營環(huán)境風格，而量身定做將存在成本與租金之間的矛盾，如何取舍？僅此已足以影響項目招商定位的成立，研究租金背后的商家在哪里，這才是我們真正招商定位的準確所在。初步基礎租金的設定A、凱恩廣場中等租金（普通商位）= 本項目最高租金（最好口岸）B、凱恩廣場中等租金為60元/平方米，本項目初步基礎租金可設定為：一、二樓整租均價：60元/平方米；三、四樓整租均價：50元/平方米；整樓租賃基礎租金均價：50元/平方米。前期建設成本回報反算租金法（以3年為回報周期）A、前期建設成本 = 500萬元B、租金年回報（不計息）= 500萬元/3年 = 170萬元/年 = 15萬元/月C、按5000平方米建筑面積算，租金均價最低可做到：30元/平方米多種租金設定決定不同招商策略——競爭優(yōu)勢A、對于凱恩廣場現(xiàn)有大型品牌商家，入主本項目，其租金成本（經營成本）將至少節(jié)省一半以上。B、對于整樓租賃商家，在保持基礎租金設定時，相當于可將三、四樓免費贈送給商家使用。一、二樓以基礎租金招租成功 = 項目招商成功相當于成功鎖定一個商家；相當于成功鎖定一個可承受15萬元/月租金的商家；相當于成功鎖定一個有5000平方米需求而又僅花一半錢的商家；三、項目招商定位在此，首先要區(qū)別招商經營定位與招商定位。所謂招商經營定位，是指商業(yè)物業(yè)已經成事實方案后，發(fā)展商自己定位業(yè)態(tài)與功能，再找符合項目條件的商家。而招商定位，是指項目規(guī)劃設計還未完成前，發(fā)展商先提供開發(fā)基礎數(shù)據(jù)，設計出不同商家類別，再以項目來滿足商家要求。本項目將屬于后者。因此，本項目只能定位經營商家，不能定位項目經營。通過租金承受尺度線索，本項目存在以下招商對象：三大重點類商家定位A、汽車4S店；B、家居精品中心或品牌主力店；C、企業(yè)總部大樓。小規(guī)模同類商業(yè)群定位A、五金經營賣場；B、燃具餐具衛(wèi)浴潔具賣場；C、燈飾照明及配件產品賣場。潛在商家定位A、金融；B、電信；量身定做的標準化商家定位四、主要優(yōu)惠標準及操作策略優(yōu)惠形式主要為減免物業(yè)管理費，根據(jù)租賃合同期限及付款方式設置三年期和一年期兩種優(yōu)惠標準。量身定做商家3年合同期：免三年物管費；量身定做商家1年半合同期：免一年物管費；租金一次性支付（至少1年期）：免三年物管費。凡進場商家均享受1個月的免租裝修期的優(yōu)惠。租金支付方式：半年租金 + 三個月維修押金（期滿后一次性退還，不計息）；五、項目招商的主要方式廣告推廣：郵遞、電郵、展會、版塊廣告。一對一定點洽談：上層關系、專業(yè)品牌。資源整合對接：商會、商業(yè)機構。六、招商工作計劃工作內容辦公場地的選定；工作人員的配置；負責團隊的確定；現(xiàn)場氛圍的營造；招商資料的設計、制作；招商工作開展的計劃書。時間安排（預期2006年9月底動土開工）按時間計劃倒推工作安排9月30日，建筑設計完畢。招商成功，確定主力商家；或招商工作初見成效，建筑設計考慮較強的使用共性，以利后期的持續(xù)租賃經營。9月15日，招商工作階段性結束。確定性或意向性商家最終敲定。8月30日，招商工作階段性匯總。部分意向性商家重點談判，須發(fā)展商共同完成。7月15日，現(xiàn)場包裝、招商資料制作完畢。招商工作正式啟動。7月10日，商業(yè)包裝設計完畢。招商人員培訓（一周）。7月7日，辦公場地、人員安排完畢。招商資料設計及相關策略報告開始。
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