【導(dǎo)讀】參內(nèi)鄉(xiāng)東與南安市眉山鄉(xiāng)接壤，西與鳳城鎮(zhèn)毗鄰，南與城廂毗鄰，北與魁斗鎮(zhèn)毗鄰，幅。底、鎮(zhèn)東11個村及洋烏內(nèi)農(nóng)場、參林林場，人口27365人，海拔41米。安溪縣參洋片區(qū)在總體規(guī)劃中屬于安溪主城區(qū)組成部分，位于安溪縣參洋村和大厝村，區(qū)域內(nèi)地形平坦，有少量山體起伏，建筑物較少。片區(qū)在西河的分割下沿河對稱分布的。地規(guī)劃占地面積約為1600畝，含工業(yè)用地1280畝、商住用地320畝。2021年12月，中央農(nóng)村工作會議在北京舉行。推動安溪茶業(yè)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。各地方政府如福建、浙江、云南等紛紛針對茶業(yè)制訂了專門的茶業(yè)“十一五”計劃。同時《福建省“十一五”閩臺產(chǎn)業(yè)對接專項規(guī)劃》，提出。近年來，國家有關(guān)部門不斷抬高工業(yè)用地的獲取門檻，適當壓縮工業(yè)用地。賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準。工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價格持續(xù)攀升的帶動下，工業(yè)用地價格上漲不可避免。商貿(mào)茶都、休閑茶都、科技茶都。

　　

【正文】 場擁有一系列榮譽稱號，如“農(nóng)業(yè)部定點市場”“農(nóng)產(chǎn)品信息采集點”“全國重點茶市”等，此外，茶都 三期工程 7 萬平方米是政府扶持三農(nóng)的重點項目。 C、茶文化功能齊全。 茶都不僅建有茶文化博覽廳、茶藝觀賞室等種種參觀旅游場所，而且定期舉辦各類民間茶王賽、茶藝表演等茶文化活動，開展以茶為主 題的攝影、書法、雕塑、詩歌比賽和展覽，組織開展茶業(yè)、學術(shù)研討和茶科學、茶保健的宣傳普及活動。 項目劣勢： A、市場規(guī)范不健全，市場秩序較為混亂。 B、環(huán)境較為惡劣 。 C、公共設(shè)施標志欠缺。 尤其是公共廁所、衛(wèi)生間的標志安插得不夠明顯，甚至沒有標志。 D、市場偏向低端。 中國茶都的經(jīng)營模式主要以零售、批發(fā)為主，相對缺乏新的高科技方面的技術(shù)，從而導(dǎo)致整個市場偏向低端。 除此，在安溪沿二環(huán)路還分布著天福名茶、怡龍茶葉包裝工貿(mào)工業(yè)園區(qū)也將對本項目的實施造成一定的影響。 （四） 安溪下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要茶葉交易市場 安溪的 茶交易市場 ， 縣有縣級的市場 ， 鎮(zhèn)有鎮(zhèn)的市場 ， 村有村的市場 。 除了位于縣城的中國大茶都，安溪的幾個主要的鐵觀音 產(chǎn)茶地如 感德 、 西坪、祥華、 龍涓都有自己的茶葉市場，甚至有的行政村都有自己的茶市。 詳見下表： 表 4— 4 安溪下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)主要茶葉市場一覽表 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 位置 交易時間 擬開辟茶都 感德鎮(zhèn) 洪佑村 每天凌晨 4時至中午 12時 晚 6： 30至午夜 12時 洪佑村，地塊已正式拍賣 槐植村 每天凌晨 3時至上午 11時 暫無 33 晚 6： 30分至午夜 12時 祥華鎮(zhèn) 祥華村中山路 每天 5時 30分至 9時 暫無 西坪鎮(zhèn) 西華工貿(mào)區(qū) 每天上午 5時至 11時 安坪路一端 龍涓鄉(xiāng) 下洋 / 暫無 調(diào)查中我們了解到，安溪感德、西坪兩地均有開辟鎮(zhèn)級茶都意向， 政府正在規(guī)劃開辟茶都，很多茶農(nóng)表示會考慮選擇該地，很少愿意舍近求遠到安溪城廂或城郊。 據(jù)悉，感德鎮(zhèn) 茶都地塊已掛牌拍賣 ，占地面積約 100多畝， 擬規(guī)劃 每間面積約 30平米 /3F。 對于 西坪將要籌建的茶都，當?shù)夭柁r(nóng)也表現(xiàn)極大的關(guān)注 。 分析小結(jié)： ★ 鎮(zhèn)級茶都的建設(shè) 屬于當?shù)卣鲋仓椖?，可以預(yù)計，作為鐵觀音的主要產(chǎn)地，由于價格、產(chǎn)地、鄉(xiāng)土觀念、經(jīng)營理念等諸因素的影響，未來兩地的新建茶都將吸引大批當?shù)?茶農(nóng)和茶商入駐；加上省外同類型項目紛紛進入安溪鄉(xiāng)鎮(zhèn)招商，未來對本項目的中低端 市場 構(gòu)成 直接 的沖擊 ，將分流了大量的中低端客戶群。 二、 福建省內(nèi)潛在競爭項目分析 中國海峽大茶都 項目名稱 中國海峽大茶都 位置 福建省寧德市福安 甘棠 開 發(fā) 商 福建元利實業(yè)有限公司 運營單位 海峽大茶都經(jīng)營管理有限公司 目標客戶群 茶葉、茶附產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)、 經(jīng)營企業(yè)及個人 價格 試營業(yè)期間統(tǒng)一免租至 2021年 2月 28日 一期占地 投資 230畝 3億 建筑面積 26萬平方米 建筑風格 蘇州園林式建筑 二期占地 1600畝 項目總投資 10億人民幣 目標功能 集茶文化博覽、旅游觀光、教育科技、物流及加工展示為一體的中國最大茶文化主題樂園，打造中國名優(yōu)茶交易大市場、中國臺灣茶葉交易集散地和中國茶文化博覽中心。 34 招商推廣 A、 在安溪、武夷山、云南、浙江等全國各大產(chǎn)茶區(qū)，以及北京、濟南等各大茶葉銷售市場進行了招商推廣； B、 重點引進國內(nèi)外有影響、有實力的商家加盟合作，對名家、名品、名企、名人重點招商， 名優(yōu)品牌、實力企業(yè)、特色項目優(yōu)先引進。 優(yōu)惠政策 A、 試營業(yè)期間統(tǒng)一免租至 2021年 2月 28日； B、 07年 10月 31日之前簽約入駐茶都，可免租至 09 年 8 月 31 日； 07年 12月 31日之前簽約入駐茶都，可免租至 09年 5月 31 日； C、 為企業(yè)代辦各類證照，提供小額資金擔保貸款服務(wù)等。 項目評述 項目優(yōu)勢： A、開發(fā)商口碑良好。 福建元利實業(yè)有限公司是中外合資（港資）的一家集房地產(chǎn)開發(fā)、建材、商貿(mào)、娛樂等多個行業(yè)的集團化公司，擁有資產(chǎn)。 B、規(guī)模宏大。 二期總占地， 打出打造“茶市交易航母”的口號，巨大的規(guī)模使得海峽大茶都備受關(guān)注，極具吸引力。 C、政府大力支持。 中國海峽大茶都是中國國家發(fā)展和改革委員會重點扶持項目、福建省重點建 設(shè)項目，是福安振興茶產(chǎn)業(yè)的五個一工程之首。 D、營銷手段獨特。 中國海峽大茶都是第一個以“海峽”牌打造的茶葉交易市場。 項目劣勢： 茶葉知名度相對較低。坦洋工夫紅茶雖是福建省三大工夫紅茶之一，但相比于安溪鐵觀音，其知名度明顯降低，這一定程度上影響該茶葉市場。 另外， 武夷山市 正 引進香港凱捷集團， 加緊建設(shè) 集種植、生產(chǎn)、銷售、科研、服務(wù)等于一體 的 武夷巖茶城。 三、 省內(nèi)外可 供 借鑒項目分析 目前 合眾置業(yè)有限公司以及 課題組成員 通過走訪 全國多個茶葉市場（如 中國北方茶城、北京馬連道茶城、 廣州芳村茶葉城、深圳東方國際茶 都、 重慶西南茶城 等 ） ， 進行 實地 考察 ,并小結(jié)如下： （一） 中國北方茶城 35 項目名稱 中國北方茶城 位 置 石家莊正定國際小商品市場 開 發(fā) 商 正定國際小商品市場、中國國際茶文化研究會、 浙江林學院茶文化學院 項目定位 國際茶葉品牌推介與價格信息發(fā)布平臺、國際名茶拍賣與國際茶葉貿(mào)易博覽會承接平臺、中國精品茶葉展銷平臺和形象窗口、茶文化休閑旅游基地。 項目功能 集國際茶葉交易、中國傳統(tǒng)茶藝培訓(xùn)、茶藝表演、茶葉價格指數(shù)發(fā)布、茶葉拍賣、倉儲物流于一體的綜合性專業(yè)市場。 項目規(guī)劃 市場配套有 1500畝倉儲物流園區(qū)、 保鮮庫、 1000畝產(chǎn)業(yè)園區(qū) 、 700套商用住房 、 2500個停車位， 19000 多平米綠地、 30000平米廣場；籌建與茶城配套的以茶文化為主題的五星級高檔會所。 招商推廣 招商： 成立市場管委會和中國北方茶城管理有限公司，實行“一站式”服務(wù)“封 閉式”管理。 進駐茶城的客商，稅收實行優(yōu)惠政策六年（三年全免，六年減半）。 免征六年工商管理費、房屋租賃管理費、河道廢水資源費、排污費等各種行政事業(yè)性收費。 放寬進駐茶城客商辦理流動資金貸款條件。 茶城為經(jīng)營商戶解決戶口遷入、子女入學等問題。 繳納 30005000元（根據(jù)商鋪面積）享有 3年商鋪經(jīng)營期權(quán)。 商鋪租金：第一年 1552元 /月 .m2 (5折優(yōu)惠 )； 第二年 1965元 /月 .m2 ； 第三年 2378元 /月 .m2 ； 推廣： 2021年 4月 26日 首屆中國北方茶城茶文化博覽會召開。 其他 依托浙江林學院茶文化學院，源源不斷的培養(yǎng)出專業(yè)的人才團隊； 并通過培訓(xùn)機構(gòu)，持續(xù)提升茶城茶商的綜合競爭力。 （二） 東方國際茶都 項目名稱 東方國際茶都 位 置 深圳市龍崗區(qū)龍河路 開 發(fā) 商 深圳市東方置地實業(yè)有限公司 建筑面積 36 建筑面積 一期 二期 4萬平方米，于 07年底動工 三期 擬建商業(yè)及配套建筑面積約 7萬平方米， 08年動工。 項目定位 打造華南最為專業(yè)、最具影響力的茶葉、茶具專業(yè)市場，力爭成為 國際茶葉超級商貿(mào)中心 。 項目功能 匯集中外優(yōu)秀的茶葉生產(chǎn)、機械、包裝、經(jīng)銷、推廣、咨詢機構(gòu)，形成了完整的茶產(chǎn)業(yè)產(chǎn)、供、銷服務(wù)體系，給廣大茶業(yè)商家提供“一站式”的增值服務(wù)。 項目規(guī)劃 1. 首層和二層均精心規(guī)劃為獨立式商鋪，首創(chuàng)“街區(qū)式”茶葉批發(fā)市場先河 。 2. 每間鋪的面寬、進深比基本控制在 1： 3 以內(nèi)，如果兩個鋪位合租打通，更可創(chuàng)造 1： 。 3. 加大層高，其中：一樓層高 ，二樓層高 ，均可自由間隔為兩層使用，可謂兩層空間，一層租金。 4．戶戶設(shè)置獨立洗手間，戶戶 預(yù)留空調(diào)機位和廣告位。 5．建有大型地下停車場，含數(shù)百個停車位。 招商推廣 通過大型戶外立柱廣告牌、地鐵廣告、交通導(dǎo)示系統(tǒng)、電視廣告、電臺廣告、報紙廣告、專業(yè)期刊廣告、定向聯(lián)絡(luò)采購團、定期舉辦各類促銷活動等立體化的宣傳推廣網(wǎng)絡(luò)。 第一期招商期間，特保留少 量商鋪提供給后期進駐的各產(chǎn)區(qū)實力 雄厚的茶葉、茶具生產(chǎn)廠商及經(jīng)銷商 。 提供超長免租期，最大化降低商戶經(jīng)營成本。 特色 運用“空間行為學”理論，依據(jù)商家經(jīng)營與倉儲分離的需要，采用雙層立體街鋪設(shè)計，保證項目一層是街鋪，二層也是街鋪，營造出開敞明亮、輕松舒適的購物環(huán)境 。 為確保商場人流暢旺，茶都規(guī)劃 8部電梯， 12個人行梯，形成“鋪鋪臨街”“鋪鋪皆旺”的立體街鋪格局。 （三） 上海大不同天山茶城 項目名稱 大不同天山茶城 位 置 中山西路 518號 開 發(fā) 商 上海大不同天山茶城有限公司 聯(lián)系電話 02162599999 37 項目功能 集茶葉交易、品茶、表演、展示、鑒賞、茶文化傳播、旅游等為一體。 項目規(guī)劃 占地 8000平方米，建筑面積 23000平方米，設(shè)有交易區(qū)，生活區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、自動扶梯和停車場。交易面積 10000平方米，共設(shè) 318個商鋪。 服務(wù)設(shè)施 （含旅游配套項目） 采用中國明清建筑古典建筑藝術(shù)風格，也極力營造茶文化的濃厚氛圍，很能吸引外國友人對中國文化的興趣，外國游客不少。市場入口處設(shè)服務(wù)中心，有專人值班；前后均有安排保安對車流和治安進行管理。后樓還設(shè)一層車庫。配套有辦公中心，茶檢中心， 會議中心和賓館。 上海市接待旅游團隊推薦單位。 政策條件 “國家茶葉專業(yè)批發(fā)市場”和“全國重點茶市”，中國茶葉行業(yè)百強企業(yè)，上海市先進企業(yè)。 招商推廣 以茶會友，“先做朋友，后做生意”。 2021 年 9 月 28 日上海國際旅游節(jié)期間開張； 在茶博覽中心內(nèi)，定期舉辦茶葉表演、茶葉茶茶具展、藝術(shù)品展、書畫展及舉辦相關(guān)的文化交流活動；“上海少兒茶藝科普基地”；配合各屆茶文化節(jié)舉辦活動。 其他 網(wǎng)站是幾個茶城中做的最全面的，并設(shè)網(wǎng)上商城。建筑風格和內(nèi)部環(huán)境得到大多數(shù)茶商的認同和推薦。 （四） 上海滿堂春茶葉市場 項目名稱 滿 堂春茶葉市場 位 置 閘北區(qū)普善路 259號 開 發(fā) 商 上海滿堂春茶葉市場經(jīng)營管理有限公司 聯(lián)系電話 51000188 項目功能 集茶葉批發(fā)零售、品茗、展示、茶藝表演、茶文化傳播、茶藝術(shù)品交易為一體的大型茶葉交易中心。 項目規(guī)劃 分三期分布于普善路兩側(cè)，茶葉一條街的形式。共 23000多平米；一期 7000平方米， 200間鋪位， 每家商鋪 10－ 70平米不等； 二期 100多間，三期 200多間鋪位。 服務(wù)設(shè)施 市場內(nèi)設(shè)中央空調(diào)，自動手扶電梯（感應(yīng)式），垂直升降電梯，電子導(dǎo)購系統(tǒng)，全自動消防，安保系統(tǒng)，及所有衛(wèi)生 水電、倉庫、停車場等均配備完整。 優(yōu)惠政策 市場投資經(jīng)營者，同時也是市場產(chǎn)權(quán)擁有者 的企業(yè)產(chǎn)權(quán)模式，使得租金可以相對較低，加上工商稅費一個鋪位約 2021元 /25m2，一年租金可送兩個月免費經(jīng)營期。 38 招商推廣 招商對象：全 國各地名優(yōu)茶廠商（ 茶具茶葉包裝，根雕茶葉藝術(shù)品 ） 宣傳口號：“投資一家店，擁有兩家店”，即實體商店與網(wǎng)上商店同時進行宣傳與交易。 招商手段：電視廣告的招商形式為該市場最大的招商手段。 積極對外招商宣傳，舉辦茶文化節(jié)等活動吸引客流。 率先引入“ QS”茶葉準入制度，只有具備一定資格的經(jīng)銷商才能 入駐市場，堅決杜絕“三無”產(chǎn)品進入上海滿堂春茶葉市場。 成為 2021年第十五屆上海國際茶文化節(jié)分會場（ 2021年 ）。 其他 商家反映市場環(huán)境還是不夠檔次，規(guī)模也不夠大。 （五） 上海帝芙特國際茶文化廣場 項目名稱 帝芙特國際茶文化廣場 位 置 上海市中山北路 585號 開 發(fā) 商 上海帝芙特投資有限公司 聯(lián)系電話 02156908888 項目定位 上海最大的茶葉市場和茶文化展示中心 項目功能 集茶葉經(jīng)營、茶道文化、茶具展銷、咖啡市場、藝術(shù)品展示、酒店用品市場等等商業(yè)與文化兼?zhèn)?、營銷與休閑并 存的綜合性文化廣場。 服務(wù)設(shè)施 場內(nèi)設(shè)有閉路電視終端、廣播系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)終端。裝修相對其他市場顯得現(xiàn)代，準入定位也較高檔。 招商推廣 中西文化飲料交匯。投資者為浙江茶商，利用本土關(guān)系招商，所以經(jīng)營者中浙江茶商較多，福建茶商僅占 2030%。利用地理、環(huán)境、檔次以及租金優(yōu)勢，吸引了不少營業(yè)額較大檔次較高的商家，以批發(fā)商為主。一期招商已爆滿。 采用征集企業(yè)品牌口號、電桿旗廣告，交通要道燈箱廣告等形式宣傳。 2021 年 1月 1日試營業(yè)，并利用 5月 10日上海國際茶文化節(jié)契機正式營業(yè)，并為該次博覽會唯一指定贊助商。 1 月 8 日與浙江省茶葉行業(yè)協(xié)會合作主辦“迎新春綠色健康有機茶葉展銷會”。 39 其 他 該公司為浙江茶商，在浙江天臺擁有自己的茶葉種植、茶葉生產(chǎn)加工包裝基地。帝芙特是高檔袋泡茶的茶名，“帝芙