【正文】 ，乙方應(yīng)加付按日3‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方有權(quán)解除本合同。第六條其他該房屋正式交付前，甲方應(yīng)結(jié)清物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)。本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起訴訟。本合同一式_____份。其中甲方留執(zhí)_____份，乙方留執(zhí)_____份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。本合同自甲乙雙方簽訂之起生效。出賣方(簽章)：__________________購(gòu)買方(簽章)：_________________________年_____月_____日_______年_____月_____日第四篇：按揭中二手房買賣合同簽訂辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。（1）雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請(qǐng)，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。（2）雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。（3）如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。提交材料及流程：《購(gòu)房抵押借款合同》原件買方申請(qǐng)貸款的材料（如接收入證明、身份證等）如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù)辦理抵押登記變更手續(xù)如何購(gòu)買按揭中的二手房【如何購(gòu)買按揭中的二手房】問：如何購(gòu)買按揭中的二手房?答：若在購(gòu)買二手房時(shí)遇到房屋已被抵押貸款時(shí)，需注意必須在完清貸款后過戶，否則賣家向銀行所貸款項(xiàng)將轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。一般有兩種方式解決：，請(qǐng)賣方提前將按揭貸款還清，然后過戶。在辦理按揭手續(xù)的過程中需提供相應(yīng)材料且辦理貸款保險(xiǎn)與抵押登記的變更手續(xù)。購(gòu)房者如需銀行貸款，還應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)前辦理銀行的申請(qǐng)貸款手續(xù)。方法一：提前還貸前期準(zhǔn)備(1)買方應(yīng)主動(dòng)向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險(xiǎn)起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢。(2)如果確實(shí)存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時(shí)可以要求賣方提供最近一個(gè)月的還款憑證。(3)如果買方?jīng)Q定購(gòu)買該套房屋并決定采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)未付款項(xiàng)由誰(shuí)支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采取：由賣方自籌資金。由買方籌集資金抵作購(gòu)房款。或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算。(4)此外在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對(duì)于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請(qǐng)即可提前還款，無須支付違約金。但如果還款不滿6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰(shuí)來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。辦理程序：買方支付定金，并按照約定的方式提前還款，注銷抵押特別提示：本過程較為關(guān)鍵，其中涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁?huì)發(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。(1)雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請(qǐng)，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。(2)雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。(3)如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。方法二：辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)和上述方式不同的是，買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。提交材料及流程：《購(gòu)房抵押借款合同》原件買方申請(qǐng)貸款的材料(如接收入證明、身份證等)如銀行審核同意，有關(guān)當(dāng)事人簽訂《變更協(xié)議》辦理貸款保險(xiǎn)變更手續(xù)辦理抵押登記變更手續(xù)買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。購(gòu)買按揭二手房 三方協(xié)議要慎簽2009/12/10 12:44隨著二手房稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將到期，二手房交易在年底之前著實(shí)火爆了一把。不過在很多二手房交易中，房子的貸款并沒有還完，而貸款沒有還完的二手房是無法過戶交易的，這時(shí)如何簽訂三方協(xié)議才能保障交易雙方的權(quán)益，如何約束三方才能保證交易的安全性?最近有不少網(wǎng)友致電億房網(wǎng)咨詢此類問題。武昌區(qū)網(wǎng)友劉先生在通過中介購(gòu)買二手房時(shí)，房東還有16萬元的貸款沒有還完，因此房東要求劉先生先替他還完貸款，之后再過戶。劉先生就有疑問了：“這樣操作安全嗎?而且在合同里并沒有關(guān)于這一方面的條款來進(jìn)行約束，這樣的合同我到底該不該簽?怎么做才能保障自己的合法權(quán)益?”另外一位網(wǎng)友許小姐也被類似的事情所困擾，她所購(gòu)買的二手房是直接和賣家協(xié)商的，并未通過中介，但是賣家也有7萬元的貸款沒有還清，因此許小姐也被要求先替賣家還完貸款后再過戶。許小姐也有同樣的顧慮：“如果我替賣家還完貸款之后他不給我過戶怎么辦?再說我和賣方之間也沒有通過中介，我是否應(yīng)該通過中介來進(jìn)行房屋交易?這樣是不是會(huì)安全些?”在最近一周的網(wǎng)友來電中，這一類問題是其中提到最多的。究竟在購(gòu)買此類房屋時(shí)應(yīng)怎樣簽訂三方協(xié)議，三方協(xié)議中的內(nèi)容又該如何進(jìn)行約束呢?據(jù)記者了解，所謂三方協(xié)議就是房屋買方、賣方和中介三方在經(jīng)過平等協(xié)商之后簽訂的就房屋交易有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成的具有法律效力的約束三方行為的協(xié)議。在三方協(xié)議中，一般會(huì)對(duì)房屋權(quán)屬和價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)方式、付款方式、交付期限和違約責(zé)任等交易相關(guān)事項(xiàng)作出明確約定，用以約束三方行為，避免發(fā)生不必要的糾紛。在二手房交易時(shí)，針對(duì)房子的貸款還沒有還清的情況，究竟買家替賣家還貸款安不安全?這一行為在三方協(xié)議中該如何進(jìn)行條款約束才能保證交易雙方的權(quán)益呢?為此，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士。武漢億房房地產(chǎn)咨詢有限責(zé)任公司經(jīng)理周游表示，購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，如果遇到房貸沒有還清的情況，最好通過中介進(jìn)行交易，而且在交易時(shí)一定要謹(jǐn)慎簽訂三方協(xié)定，在三方協(xié)議中務(wù)必要對(duì)房屋交易的付款方式、交付期限和違約責(zé)任的條款明確。武漢房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士伍鵬表示，若賣方要求買方先還完貸款再過戶，首先就要約定好付款方式，買方替賣方還貸款的金額如何操作等都要慎重決定。其次，還貸和過戶的時(shí)間期限也要作出明確的條款約定，不能含糊。再次，針對(duì)此類情況簽訂三方協(xié)議的重中之重是要明確相應(yīng)的違約責(zé)任，如果買方替賣方還清貸款后賣方?jīng)]有給買方過戶，此時(shí)賣方應(yīng)承擔(dān)怎樣的違約責(zé)任，中介又該承擔(dān)何種連帶責(zé)任，這些條款尤其要明確。億房研究員王磊表示，如果買方需要貸款的話，最好在貸款銀行單獨(dú)開設(shè)一個(gè)資金監(jiān)管賬號(hào)，將首付款先打到賬戶里，只有賣家將房產(chǎn)證上的貸款注銷、過戶到買家名下之后才能將首付款取出。至于買家替賣家還貸款的金額，可以作為房?jī)r(jià)的預(yù)付款，這就需要買賣雙方具體約定了。約定的內(nèi)容和相應(yīng)的責(zé)任一定要明確，以免發(fā)生不必要的糾紛。也有專家表示，此類房產(chǎn)在交易時(shí)，最好委托一些品牌好、口碑好的中介來辦理，這樣也可以避免一些黑中介利用這一狀況進(jìn)行不法行為。【相關(guān)案例】成功三方協(xié)議簽訂注意事項(xiàng)2009年4月，張先生通過武昌區(qū)某中介看中了一套28萬兩室一廳的房子。房東趙某表示，該房還有11萬元的貸款沒有還清，所以要求張先生先幫自己還清貸款，之后再過戶。張先生對(duì)此存有疑慮，在咨詢了有關(guān)專家之后，他提出要在三方協(xié)議的補(bǔ)充合同中單獨(dú)對(duì)此作出約定。首先，幫房東還款的11萬元作為首付款，另外去銀行還貸的時(shí)候要三方一同前往，在幫房東還貸之后，房東要開正規(guī)收據(jù)，并由中介作見證。其次，在幫房東還完貸款之后的3個(gè)工作日之內(nèi)辦理房屋過戶手續(xù)，過戶之后的兩證由房東保管，待張先生付清房屋剩余款項(xiàng)時(shí)再將兩證交予張先生。再次，若房東在張先生為其還完貸款之后不進(jìn)行過戶則構(gòu)成違約，張先生有權(quán)依法追回11萬元并要求房東支付房屋總價(jià)3%的違約金，同時(shí)追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價(jià)3%的違約金。若房東在辦理完過戶手續(xù)之后張先生不支付剩余房款也構(gòu)成違約，房東趙先生有權(quán)依法追回剩余房款并要求張先生支付房屋總價(jià)3%的違約金，同時(shí)追究中介連帶責(zé)任，要求中介支付房屋總價(jià)3%的違約金。通過這樣的一些相關(guān)條款的約束，還貸和過戶的事情得到了圓滿解決，既規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又達(dá)到了令雙方滿意的結(jié)果。在此，記者提醒廣大網(wǎng)友，在購(gòu)買此類按揭二手房時(shí)，一定要在三方協(xié)議中將付款方式、交付期限和違約責(zé)任約束好，以免發(fā)生不必要的糾紛。近日，有不少市民通過網(wǎng)上提問或電話的形式向我們咨詢買房中遇到的問題，我們都一一耐心做了回答，感謝廣大市民對(duì)我們的信任和支持。第五篇：二手房買賣合同簽約注意事項(xiàng)二手房買賣合同簽約注意事項(xiàng) |鑫涌精研20160321 鑫涌律師事務(wù)所鑫涌律師事務(wù)所法律講壇 收藏，稍后閱讀作者：鑫涌律師事務(wù)所王立達(dá)2015年深圳房?jī)r(jià)暴漲，2016年初上海房?jī)r(jià)也毫不示弱的開啟上漲模式，筆者有幸代理過兩地多起二手房買賣合同糾紛案件。這些案件中既有雙方無法協(xié)調(diào)最終對(duì)簿公堂的，也有筆者前期就介入，最終買賣雙方達(dá)成調(diào)解，房屋順利過戶的。這些案件中，筆者的感悟是，一份精心設(shè)計(jì)的二手房買賣合同能防范常見的大多數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)。二手房買賣合同合同范本個(gè)性化修改的重要性房管局或者中介大多會(huì)提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，范本合同可夠修改的地方著實(shí)不少，這些合同一般由賣家或者中介修改后給買方簽字的情況比較常見。實(shí)踐中，部分當(dāng)事人對(duì)于合同的擬定并不重視，甚至在發(fā)生糾紛后，方才悔悟合同擬定得有問題。筆者曾審閱過買方提供的合同，縱覽全文都無法找到一方違約的情況下違約責(zé)任的負(fù)擔(dān)，這種情況在房?jī)r(jià)不斷上漲的當(dāng)下，實(shí)難約束賣家的違約潮，對(duì)買家相當(dāng)不利。合同是當(dāng)事人之間對(duì)自身權(quán)利義務(wù)的處分，雖說合同往往在發(fā)生糾紛時(shí)才有作用，但合同一經(jīng)簽訂便對(duì)雙方產(chǎn)生約束力，切不可以為才剛簽訂的合同，就沒什么約束力，進(jìn)而隨意的撕毀合同或者違約。筆者曾處理過買家買房之后，又毀約，而且還毀的理直氣壯的情況，美其名曰，合同才剛簽完，生效還沒那么快。著實(shí)令人震驚。因此，二手房的買賣合同買賣雙方都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待，面對(duì)目前波動(dòng)的房?jī)r(jià)，更應(yīng)當(dāng)小心謹(jǐn)慎的設(shè)計(jì)條款，最好在簽約之前尋求專業(yè)律師的意見。以下，筆者僅就常見重要條款的設(shè)計(jì)略抒拙見，以拋磚引玉。交房細(xì)節(jié)要明確：（1）付款方式和期限。若買方采取按揭的方式支付購(gòu)房款，賣家需要注意最好在合同中約定買家取得貸款承諾函的期限（行業(yè)內(nèi)一般是三個(gè)月）或者買家逾期未能取得貸款的遲延履行責(zé)任（一般為按日萬分之五計(jì)算違約金，并進(jìn)一步約定為逾期十五日后賣方可單方面解除合同），以免買家因?yàn)樽陨淼膯栴}，遲遲得不到貸款，遲延支付房款，導(dǎo)致賣家無法或者房款，又不能擅自解約，錯(cuò)失房?jī)r(jià)上漲的窗口。（2）過戶：①時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上如果要寫上配偶或者父母的名字，一開始在合同上就最好予以約定，否則在過戶之后再辦理變更登記會(huì)增加不必要的麻煩。④戶口遷出：戶口問題，是購(gòu)買學(xué)位房的買家最為關(guān)心的問題，建議買家在購(gòu)房之前先查明房屋的戶口情況，并在合同中約定賣家遷出戶口的期限和逾期遷出的違約責(zé)任。最好手中留存一部分房款作為尾款，在賣家遷出戶口之后才予以支付。實(shí)踐中，由于合同擬定的不仔細(xì)，對(duì)于戶口問題未作詳細(xì)的約定，最終導(dǎo)致賣家戶口遲遲不遷出，耽誤買家子女上學(xué)的事情屢見不鮮。明確違約責(zé)任：鑒于房?jī)r(jià)的波動(dòng)性，明確的違約責(zé)任將使得買賣雙方不敢隨意的違約和加價(jià)。筆者成功調(diào)解并順利過戶的二手房買賣案件中，買賣雙方最終能夠達(dá)成和解就是利用了約定明確的違約責(zé)任，增加了雙方的違約成本。該合同中對(duì)每一項(xiàng)義務(wù)都設(shè)立了較為詳細(xì)的違約責(zé)任，違約成本一目了然，買賣雙方在考慮了違約的后果之后，都選擇了繼續(xù)履行合同。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪`約責(zé)任的約定，功不可沒。常見的違約責(zé)任為雙倍返還定金、20%的違約金和一方為維護(hù)權(quán)益支付的合理費(fèi)用（如律師費(fèi)）明確文書材料的送達(dá)地址鑒于違約的風(fēng)險(xiǎn)，在合同中約定雙方的送達(dá)地址非常必要。因?yàn)橐坏┌l(fā)生糾紛，對(duì)方可能翻臉認(rèn)不人，電話不接，短信不回，函件拒簽。此時(shí)若雙方事前在合同中約定了雙方互相確認(rèn)的送達(dá)地址，發(fā)生糾紛之時(shí)，往來的信函通過EMS郵寄到對(duì)方的送達(dá)地址即為送達(dá)。