【正文】 元，“財(cái)務(wù)費(fèi)用—利息支出”20萬元，則計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)成本為300050=2950萬元，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第一種方式計(jì)算可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（50+20）+（5000+300050）5%=；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，按照第二種方式計(jì)算可扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（5000+300050）10%=795萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金扣除問題。文件明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。即土地增值稅清算時(shí)，實(shí)際發(fā)生的成本應(yīng)憑合法有效憑證扣除，不考慮企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)提成本。這和企業(yè)所得稅匯繳有所不同。根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[209]31號）第三十二條和?轉(zhuǎn)發(fā)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?的通知?（蘇地稅發(fā)[2009]53號）規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本：（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。所稱可以預(yù)提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結(jié)算的工程項(xiàng)目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以據(jù)以預(yù)提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預(yù)提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預(yù)提費(fèi)用總計(jì)不得超過出包工程合同總金額。預(yù)提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過2年仍未支付的，預(yù)提的出包工程款全額計(jì)入應(yīng)納稅所得額；以后實(shí)際發(fā)生時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。所稱可以預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關(guān)文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預(yù)提的公共配套設(shè)施建造費(fèi)用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計(jì)入應(yīng)納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項(xiàng)目最后一個(gè)可供銷售的成本對象達(dá)到完工產(chǎn)品條件時(shí)仍未建造的，其以前已預(yù)提的該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際發(fā)生公共配套設(shè)施建造費(fèi)用時(shí)，按規(guī)定在稅前扣除。（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。所稱預(yù)提的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，必須是完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用，同時(shí)需提供政府要求上交相關(guān)費(fèi)用的正式文件。未完工產(chǎn)品應(yīng)上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用不得預(yù)提在稅前扣除。除政府相關(guān)文件對報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用有明確期限外，預(yù)提期限最長不得超過3年；超過3年未上交的，計(jì)入應(yīng)納稅所得額。以后實(shí)際支付時(shí)按規(guī)定在稅前扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)問題。文件規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑臵費(fèi)不得扣除。這和企業(yè)所得稅方面規(guī)定有所不同，根據(jù)?國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法?的通知?（國稅發(fā)[2009]31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。國稅發(fā)[2009]31號第二十七條，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出包括土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，而土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地閑臵費(fèi)。第五篇：國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅征收管理問題的通知【發(fā)布單位】國家稅務(wù)總局 【發(fā)布文號】國稅函〔2003〕439號 【發(fā)布日期】20030428 【生效日期】20030428 【失效日期】【所屬類別】國家法律法規(guī) 【文件來源】中國法院網(wǎng)國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅征收管理問題的通知(國稅函〔2003〕439號)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局：為進(jìn)一步加強(qiáng)增值稅征收管理，堵塞偷逃稅漏洞，現(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：一、稅務(wù)機(jī)關(guān)在認(rèn)證增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)時(shí)，應(yīng)打印《增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)認(rèn)證清單》一式兩份，一份交企業(yè)作為增值稅納稅申報(bào)附列資料報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，一份交納稅申報(bào)受理部門用于進(jìn)項(xiàng)稅額的審核。二、稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅申報(bào)期結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)對納稅人開具的發(fā)票存根聯(lián)（增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票）與其申報(bào)的銷售額進(jìn)行認(rèn)真審核，凡是申報(bào)銷售額小于發(fā)票存根聯(lián)合計(jì)數(shù)的均應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)稅款。三、各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要提高認(rèn)識，明確責(zé)任，認(rèn)真貫徹好本通知的內(nèi)容，切實(shí)做好增值稅征收管理工作。國家稅務(wù)總局二○○三年四月二十八日本內(nèi)容來源于政府官方網(wǎng)站，如需引用，請以正式文件為準(zhǔn)。