【導讀】人文生態(tài)項目可行性研究報告。相關規(guī)范及標準。

　　

【正文】 市場需求量分析 住宅需求量分析 按照城市總體規(guī)劃，達城主城區(qū) 20xx 年，城市常住人口達 50萬人以上，建成區(qū)面積達到 40K ㎡ 以上，現(xiàn)對 20xx 年～ 20xx 年人均居住面積、住房總面積和新增住房需求量變化如下： 達城主城區(qū)新增住房需求量表（表 ） 年份 指標名稱 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年均增長 % 主城區(qū)建成面積 (k ㎡ ) 23 29 32 40 主城區(qū)總人口 (萬人 ) 3l 35 4l 43 50 人均住房面積 (㎡ ) 20 25 年末住房總面積 (萬 ㎡ ) 640 680 730 820 925 1250 當年償還舊房面積 (萬 ㎡ ) 10 7 6 5 5 新凈增住房需求量 (萬 ㎡ ) 83 99 320 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 30 根據(jù) 20xx～ 20xx 年歷史資料，預測 20xx20xx 年，達城主城總人口將以 %的速度遞增達到 70 萬人；人均住房面積將以 %速度遞增，由 20xx 年底的 20 ㎡ 到 20xx 年增加到 30 ㎡ 。由于人口增長，人均住房面積逐年提高，住房總面積將以 %的速度遞增，由 20xx 年底的 820 萬 ㎡ 增加到 20xx 年的 2250 萬 ㎡ ，加上還舊房面積，新凈增住房總面積約 395 萬 ㎡ 。 商業(yè)用房需求量分析 項目區(qū)地勢開闊，集聚著大量人流、物流和資金流，充滿商機。特別是隨著市委、市政府新規(guī)出臺，城市干道等市政設施的竣工，醫(yī)院、學校、農副產品市場等配套設施的完善，南城將建成中國西部天然氣能源化工城和川渝鄂陜物流中心，將進一步形成旺盛的人氣，門市等商業(yè)用房需求量供不應求，購置中價位的門市增值潛力巨大，促 使商業(yè)和服務業(yè)等經營活動門市租金成本適中。因此，開發(fā)商業(yè)用房有可觀的投資回報率?，F(xiàn)就達城主城區(qū) 20xx～ 20xx 年新增商業(yè)房需求量預測如下： 達州市主城區(qū)商業(yè)用房需求量及預測表（表 ） 單位：萬 ㎡ 年份 指標名稱 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年均增長 % 商業(yè)用房合計 58 70 100 其中：門市 40 45 60 新增商業(yè)用房需 求量 12 30 其中：門市 5 15 20xx～ 20xx 年主城區(qū)商業(yè)用房需求總量將以 %的速度增長，遠遠超過人們對住房的需求增長率，由 20xx 年末的 58 萬 ㎡ 增中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 31 長到 2O13 年的 100 萬 ㎡ ， 5年的需求缺口為 42 萬 ㎡ ，其中門市將由20xx 年末的 4O 萬 ㎡ 增加到 20xx 年 60 萬 ㎡ 。 20xx～ 20xx 年，新增商業(yè)用房需求量達 萬 ㎡ ，其中門市達 萬 ㎡ 。表明商業(yè)用房供應缺口較大，特別是中價位的商業(yè)用房更受中收入階層的青睞。 市場價 格分析 隨著城市的拓展，南城城市基礎設施和配套設施及居住環(huán)境的改善，以及商業(yè)氛圍的逐漸變濃，以及居家的便利，將進一步激發(fā)人們對南城的向往，經過大量的市場統(tǒng)計調查，并對購買者心態(tài)抽樣調查和摸底得出：達州市城區(qū)房價穩(wěn)中趨升，南城片區(qū)的住房價格和商業(yè)用房價格將逐步上浮。 本項目建設總面積 萬 ㎡ ，只占近三年市場需求量 262 萬 ㎡的 %，而本項目房地產銷售價格在制定銷售策略時，考慮面向大眾，可讓利銷售，使廣大中低收入者花 50 萬元左右就能圓住房夢。由此表明，本項目建成后，銷售市場潛力較大，能達到社會效益同經濟效益 協(xié)調一致的目的。加之，在總體設計中針對目前購房者對地理位置、環(huán)境、綠化、物業(yè)管理、門市商用配套等需求日益上升的趨勢，整個商住小區(qū)在設計上最大限度地滿足了環(huán)、健康的需要，突出綠色康居，現(xiàn)代氣息濃烈，交通便捷，為經商住家創(chuàng)造了一個優(yōu)美的環(huán)境。 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 (S) 隨著老城區(qū)、西城區(qū)、南城區(qū)大規(guī)模地開發(fā)建設，城市框架進中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 32 一步拉大，市政基地設施和配套設施不斷完善，本項目所在地 達州市達川區(qū) 三里坪 ，與市政府駐地隔河 (州河 )相望，是 達州市達川區(qū) 人民政府駐地，也是半個達州城，因此更具有開發(fā)熱點規(guī)模適度的特點 ，交通便利，自然生態(tài)環(huán)境良好的優(yōu)勢，是理想的居住環(huán)境。 劣勢分析 (W) 南城區(qū)屬 1993 年開始開發(fā)建設， 1997 年縣政府由通川區(qū)遷往該地。經過十多年的開發(fā)和建設，現(xiàn)雖已初具規(guī)模，但水電氣路等配套設施還不完善，商氣、人氣欠濃，因而，近期對該片區(qū)環(huán)境有一定的影響。 機會分析 (O) 南城區(qū)屬達州市 建設 大市的一部分，由于本項目周邊板塊尚處在建設之中，市場虛空較大，為項目尋找市場空自點提供更多可能，如設計理念形成的產品差異性、物業(yè)綜合服務質量、全新概念引導，將使項目形成鮮明的個性形象，并成為項目的核心賣點。 威脅分析 (T) 項目直接面臨周邊及老城區(qū)、西城區(qū)同類產品的競爭，除了價格上的競爭外，還將受到同類項目產品質量、宣傳、促銷等方面的挑戰(zhàn)和一些不確定因素的影響。 項目位置及所具優(yōu)勢 區(qū)位優(yōu)勢 該項目位于 達州市達川區(qū) 三里坪 ，項目區(qū)緊鄰 萬達路、鳳凰大橋， 是通往 北外 、老城區(qū)和 南城 的必經之路，距達諭高速公路入口中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 33 1500m、距汽車南站 1800m，距達州火車站 10km，對外交通較為便捷，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。 環(huán)境優(yōu)勢 項目區(qū)內設有大面積的停車場、公共園林和健身休閑活動場所，花園優(yōu)勢得天獨厚，創(chuàng)造較好的小區(qū)風景，屬生態(tài)環(huán)保型小 區(qū)。小區(qū) 容積率不高于 2，建筑密度不高于 25%， 所以，該小區(qū) 采光通風極佳，故小區(qū)整體環(huán)境宜人，環(huán)境優(yōu)勢非常明顯。 套型和布局優(yōu)勢 該項目住房戶型的功能設計和結構布局均通過多個方案比較篩選確定的，設計美觀、完善，布局合理；設計的戶型，能全方位地滿足不同購買群體的不同層次的需求。 物業(yè)管理及社區(qū)服務優(yōu)勢 項目建成后，公司組建專門的物業(yè)管理機構，實行封閉式的小區(qū)管理；公司還將配備專業(yè)的物管人員進行售后服務，電梯養(yǎng)護，確保電梯 24 小時運行和水、電、氣、通訊正常開通，免除停斷之憂。污水排放通暢，并進行環(huán)境、衛(wèi)生、治安和 保衛(wèi)等綜合管理。同時，社區(qū)服務將以人性化關懷為主，為居住者提供優(yōu)質的醫(yī)療保健、幼兒入園、家政等綜合服務，使入住者更方便、更安心，心情更愉快。 價位優(yōu)勢 公司秉承“以人為本”的開發(fā)理念，堅持“市場第一，綜合開發(fā)，服務大眾”和“社會效益、經濟效益、環(huán)境效益”三統(tǒng)一的方針，堅持公司壯大、置業(yè)者增值、城市發(fā)展的“共贏”思路，開辟中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 34 南城片區(qū)住房物業(yè)和商用物業(yè)新局面。因此，將小區(qū)房地產銷售定位在中、低等收入者，雖然是全框架、地板全現(xiàn)澆、全電梯公寓，品質卓越，但價位將比同地段同質量的房地產低 510%左右，具有較大的市 場競爭力，將使廣大中、低等收入者受益。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 35 第 6 章 工程 設計 方案 相關規(guī)范及標準。 《民用建筑設計通則》（ GB5035220xx）； 《城市區(qū)域噪聲標準》（ GB309693）； 《公共建筑節(jié)能設計標準》（ GB5018920xx）； 《建筑采光設計標準》（ GB/T5003320xx）； 《建筑地面設計規(guī)范》（ GB5003796）； 《建筑物防雷設計規(guī)范》（ GB5005794）； 《高層民用建筑設計防火規(guī)范》 (GB50045— 95)（ 20xx） ； 《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（ GB5014020xx）； 《 建筑內部裝修設計防火規(guī)范》（ GB5022295）； 《建筑中水設計規(guī)范》（ GB5033620xx）； 《民用建筑隔聲設計規(guī)范》（ GBJ11888）； 《民用建筑節(jié)能設計標準 (采暖居住建筑部分 )》（ JGJ26 95）； 《宿舍建筑設計規(guī)范》（ JGJ3620xx）； 《住宅設計規(guī)范》（ GB500961999）； 《建筑物抗震設計規(guī)范》 (GB5001120xx)； 《構筑物抗震設計規(guī)范》 (GB5019193)； 《四川省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能標準》（ DB51/500720xx）； 《建筑外窗氣 密性能分級及其檢測方法》（ GB/T710720xx）； 國家和地方現(xiàn)行其它設計規(guī)范、規(guī)定。 中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 36 設計指導思想和原則 設計的指導思想 ，充分考慮本工程的地域特點和環(huán)境特色，進行本工程的初步設計，為達州市的城市建設貢獻力量。 “以人為本”的設計理念和“和諧、宜居”的設計主題，創(chuàng)造一個現(xiàn)代宜居的小區(qū)空間，以合理的功能組合和豐富的建筑空間形態(tài)融入良好的自然環(huán)境，力求建筑與環(huán)境的完美結合。 ，力求最大限度良好的通風和采光。 范圍內，精心組織綠化、小品、景觀及交通序列，使住戶在休閑娛樂的同時又能夠領略到現(xiàn)代建筑的風彩。 ，以構建高質量、高生活品質的小區(qū)為目標，合理組織住宅、商業(yè)和小區(qū)配套的關系的同時，以適合本地塊的布置方式獲取良好的居住生活空間。 、豎向、管網和各單體的細部等設計，充分保證本項目方案的設計思想得以最大化落實。 設計原則和設計特點 小區(qū)的規(guī)劃設計應當堅持標準適度、功能齊全、經濟適用、便利節(jié)能的原則，并結合全面建設小康社會的目標，優(yōu)選規(guī)劃設計方案； 安置房工程建設必須嚴格執(zhí)行國家有關技術規(guī)范和標準，積極中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 37 推廣應用先進、成熟、適用的新技術、新工藝、新材料、新設備，提高建設水平 建筑設計除必須執(zhí)行國家有關工程建設的方針、政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關規(guī)定。 執(zhí)行達州市城市居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調， 創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的生活空間。 根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經濟效益強調社會效益，重視環(huán)境效益，實現(xiàn)綜合效益的統(tǒng)一。 合理利用土地和空間，提倡社會綜合開發(fā)和綜合性建筑。 適應我國經濟發(fā)展 水平，在滿足當前需要的同時適當考慮將來提高和改造的可能。 節(jié)約建筑能耗，保證圍護結構的熱工性能。 應推行標準化、多樣化，積極采用新技術、新材料、新產品，促進住宅產業(yè)現(xiàn)代化。 應以人為核心 ,除滿足一般居住使用要求外，根據(jù)需要應滿足老年人、殘疾人的特殊使用要求，體現(xiàn)對殘疾人、老年人的關懷，為他們的生活、工作和社會活動提供無障礙的室內外環(huán)境。 建筑和環(huán)境應綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施。 恪守環(huán)保、防火及防震有關規(guī)范。 力求創(chuàng)造具有人和自然的環(huán)境空間，體現(xiàn)“以人為本”的設計中大? 人文生態(tài) 項目 可行性研究報告 四川緣原工程項目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 38 理念，表達設計對 人性的關懷。 體型簡潔、新穎、豐富、構圖完整，體現(xiàn)時代氣息。 人防按有關規(guī)定辦理，抗震按規(guī)定設計。 符合地域文化特點。 符合國家可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)策略。 提供滿足各種文化生活活動的合適的空間環(huán)境。 總體構思 基于上述設計原則和設計特點，小區(qū)工程設計的總體構思是：合理組織人流、車流，構建快捷交通；整體協(xié)調，主次分明；表現(xiàn)時代，彰顯個性，創(chuàng)造優(yōu)美人居環(huán)境；利用地形，和諧自然，創(chuàng)造塊狀綠化組