【導(dǎo)讀】人文生態(tài)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。

　　

【正文】 市場(chǎng)需求量分析 住宅需求量分析 按照城市總體規(guī)劃，達(dá)城主城區(qū) 20xx 年，城市常住人口達(dá) 50萬人以上，建成區(qū)面積達(dá)到 40K ㎡ 以上，現(xiàn)對(duì) 20xx 年～ 20xx 年人均居住面積、住房總面積和新增住房需求量變化如下： 達(dá)城主城區(qū)新增住房需求量表（表 ） 年份 指標(biāo)名稱 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年均增長 % 主城區(qū)建成面積 (k ㎡ ) 23 29 32 40 主城區(qū)總?cè)丝?(萬人 ) 3l 35 4l 43 50 人均住房面積 (㎡ ) 20 25 年末住房總面積 (萬 ㎡ ) 640 680 730 820 925 1250 當(dāng)年償還舊房面積 (萬 ㎡ ) 10 7 6 5 5 新凈增住房需求量 (萬 ㎡ ) 83 99 320 中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 30 根據(jù) 20xx～ 20xx 年歷史資料，預(yù)測(cè) 20xx20xx 年，達(dá)城主城總?cè)丝趯⒁?%的速度遞增達(dá)到 70 萬人；人均住房面積將以 %速度遞增，由 20xx 年底的 20 ㎡ 到 20xx 年增加到 30 ㎡ 。由于人口增長，人均住房面積逐年提高，住房總面積將以 %的速度遞增，由 20xx 年底的 820 萬 ㎡ 增加到 20xx 年的 2250 萬 ㎡ ，加上還舊房面積，新凈增住房總面積約 395 萬 ㎡ 。 商業(yè)用房需求量分析 項(xiàng)目區(qū)地勢(shì)開闊，集聚著大量人流、物流和資金流，充滿商機(jī)。特別是隨著市委、市政府新規(guī)出臺(tái)，城市干道等市政設(shè)施的竣工，醫(yī)院、學(xué)校、農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)等配套設(shè)施的完善，南城將建成中國西部天然氣能源化工城和川渝鄂陜物流中心，將進(jìn)一步形成旺盛的人氣，門市等商業(yè)用房需求量供不應(yīng)求，購置中價(jià)位的門市增值潛力巨大，促 使商業(yè)和服務(wù)業(yè)等經(jīng)營活動(dòng)門市租金成本適中。因此，開發(fā)商業(yè)用房有可觀的投資回報(bào)率。現(xiàn)就達(dá)城主城區(qū) 20xx～ 20xx 年新增商業(yè)房需求量預(yù)測(cè)如下： 達(dá)州市主城區(qū)商業(yè)用房需求量及預(yù)測(cè)表（表 ） 單位：萬 ㎡ 年份 指標(biāo)名稱 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 年均增長 % 商業(yè)用房合計(jì) 58 70 100 其中：門市 40 45 60 新增商業(yè)用房需 求量 12 30 其中：門市 5 15 20xx～ 20xx 年主城區(qū)商業(yè)用房需求總量將以 %的速度增長，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過人們對(duì)住房的需求增長率，由 20xx 年末的 58 萬 ㎡ 增中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 31 長到 2O13 年的 100 萬 ㎡ ， 5年的需求缺口為 42 萬 ㎡ ，其中門市將由20xx 年末的 4O 萬 ㎡ 增加到 20xx 年 60 萬 ㎡ 。 20xx～ 20xx 年，新增商業(yè)用房需求量達(dá) 萬 ㎡ ，其中門市達(dá) 萬 ㎡ 。表明商業(yè)用房供應(yīng)缺口較大，特別是中價(jià)位的商業(yè)用房更受中收入階層的青睞。 市場(chǎng)價(jià) 格分析 隨著城市的拓展，南城城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施及居住環(huán)境的改善，以及商業(yè)氛圍的逐漸變濃，以及居家的便利，將進(jìn)一步激發(fā)人們對(duì)南城的向往，經(jīng)過大量的市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，并對(duì)購買者心態(tài)抽樣調(diào)查和摸底得出：達(dá)州市城區(qū)房價(jià)穩(wěn)中趨升，南城片區(qū)的住房價(jià)格和商業(yè)用房價(jià)格將逐步上浮。 本項(xiàng)目建設(shè)總面積 萬 ㎡ ，只占近三年市場(chǎng)需求量 262 萬 ㎡的 %，而本項(xiàng)目房地產(chǎn)銷售價(jià)格在制定銷售策略時(shí)，考慮面向大眾，可讓利銷售，使廣大中低收入者花 50 萬元左右就能圓住房夢(mèng)。由此表明，本項(xiàng)目建成后，銷售市場(chǎng)潛力較大，能達(dá)到社會(huì)效益同經(jīng)濟(jì)效益 協(xié)調(diào)一致的目的。加之，在總體設(shè)計(jì)中針對(duì)目前購房者對(duì)地理位置、環(huán)境、綠化、物業(yè)管理、門市商用配套等需求日益上升的趨勢(shì)，整個(gè)商住小區(qū)在設(shè)計(jì)上最大限度地滿足了環(huán)、健康的需要，突出綠色康居，現(xiàn)代氣息濃烈，交通便捷，為經(jīng)商住家創(chuàng)造了一個(gè)優(yōu)美的環(huán)境。 地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 (S) 隨著老城區(qū)、西城區(qū)、南城區(qū)大規(guī)模地開發(fā)建設(shè)，城市框架進(jìn)中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 32 一步拉大，市政基地設(shè)施和配套設(shè)施不斷完善，本項(xiàng)目所在地 達(dá)州市達(dá)川區(qū) 三里坪 ，與市政府駐地隔河 (州河 )相望，是 達(dá)州市達(dá)川區(qū) 人民政府駐地，也是半個(gè)達(dá)州城，因此更具有開發(fā)熱點(diǎn)規(guī)模適度的特點(diǎn) ，交通便利，自然生態(tài)環(huán)境良好的優(yōu)勢(shì)，是理想的居住環(huán)境。 劣勢(shì)分析 (W) 南城區(qū)屬 1993 年開始開發(fā)建設(shè)， 1997 年縣政府由通川區(qū)遷往該地。經(jīng)過十多年的開發(fā)和建設(shè)，現(xiàn)雖已初具規(guī)模，但水電氣路等配套設(shè)施還不完善，商氣、人氣欠濃，因而，近期對(duì)該片區(qū)環(huán)境有一定的影響。 機(jī)會(huì)分析 (O) 南城區(qū)屬達(dá)州市 建設(shè) 大市的一部分，由于本項(xiàng)目周邊板塊尚處在建設(shè)之中，市場(chǎng)虛空較大，為項(xiàng)目尋找市場(chǎng)空自點(diǎn)提供更多可能，如設(shè)計(jì)理念形成的產(chǎn)品差異性、物業(yè)綜合服務(wù)質(zhì)量、全新概念引導(dǎo)，將使項(xiàng)目形成鮮明的個(gè)性形象，并成為項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)。 威脅分析 (T) 項(xiàng)目直接面臨周邊及老城區(qū)、西城區(qū)同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，除了價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)外，還將受到同類項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量、宣傳、促銷等方面的挑戰(zhàn)和一些不確定因素的影響。 項(xiàng)目位置及所具優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目位于 達(dá)州市達(dá)川區(qū) 三里坪 ，項(xiàng)目區(qū)緊鄰 萬達(dá)路、鳳凰大橋， 是通往 北外 、老城區(qū)和 南城 的必經(jīng)之路，距達(dá)諭高速公路入口中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 33 1500m、距汽車南站 1800m，距達(dá)州火車站 10km，對(duì)外交通較為便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目區(qū)內(nèi)設(shè)有大面積的停車場(chǎng)、公共園林和健身休閑活動(dòng)場(chǎng)所，花園優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，創(chuàng)造較好的小區(qū)風(fēng)景，屬生態(tài)環(huán)保型小 區(qū)。小區(qū) 容積率不高于 2，建筑密度不高于 25%， 所以，該小區(qū) 采光通風(fēng)極佳，故小區(qū)整體環(huán)境宜人，環(huán)境優(yōu)勢(shì)非常明顯。 套型和布局優(yōu)勢(shì) 該項(xiàng)目住房戶型的功能設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)布局均通過多個(gè)方案比較篩選確定的，設(shè)計(jì)美觀、完善，布局合理；設(shè)計(jì)的戶型，能全方位地滿足不同購買群體的不同層次的需求。 物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目建成后，公司組建專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，實(shí)行封閉式的小區(qū)管理；公司還將配備專業(yè)的物管人員進(jìn)行售后服務(wù)，電梯養(yǎng)護(hù)，確保電梯 24 小時(shí)運(yùn)行和水、電、氣、通訊正常開通，免除停斷之憂。污水排放通暢，并進(jìn)行環(huán)境、衛(wèi)生、治安和 保衛(wèi)等綜合管理。同時(shí)，社區(qū)服務(wù)將以人性化關(guān)懷為主，為居住者提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療保健、幼兒入園、家政等綜合服務(wù)，使入住者更方便、更安心，心情更愉快。 價(jià)位優(yōu)勢(shì) 公司秉承“以人為本”的開發(fā)理念，堅(jiān)持“市場(chǎng)第一，綜合開發(fā)，服務(wù)大眾”和“社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益”三統(tǒng)一的方針，堅(jiān)持公司壯大、置業(yè)者增值、城市發(fā)展的“共贏”思路，開辟中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 34 南城片區(qū)住房物業(yè)和商用物業(yè)新局面。因此，將小區(qū)房地產(chǎn)銷售定位在中、低等收入者，雖然是全框架、地板全現(xiàn)澆、全電梯公寓，品質(zhì)卓越，但價(jià)位將比同地段同質(zhì)量的房地產(chǎn)低 510%左右，具有較大的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，將使廣大中、低等收入者受益。 中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 35 第 6 章 工程 設(shè)計(jì) 方案 相關(guān)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)。 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB5035220xx）； 《城市區(qū)域噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB309693）； 《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5018920xx）； 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T5003320xx）； 《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003796）； 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005794）； 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 (GB50045— 95)（ 20xx） ； 《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5014020xx）； 《 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5022295）； 《建筑中水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5033620xx）； 《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GBJ11888）； 《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) (采暖居住建筑部分 )》（ JGJ26 95）； 《宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ3620xx）； 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500961999）； 《建筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5001120xx)； 《構(gòu)筑物抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》 (GB5019193)； 《四川省夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》（ DB51/500720xx）； 《建筑外窗氣 密性能分級(jí)及其檢測(cè)方法》（ GB/T710720xx）； 國家和地方現(xiàn)行其它設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)定。 中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 36 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則 設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想 ，充分考慮本工程的地域特點(diǎn)和環(huán)境特色，進(jìn)行本工程的初步設(shè)計(jì)，為達(dá)州市的城市建設(shè)貢獻(xiàn)力量。 “以人為本”的設(shè)計(jì)理念和“和諧、宜居”的設(shè)計(jì)主題，創(chuàng)造一個(gè)現(xiàn)代宜居的小區(qū)空間，以合理的功能組合和豐富的建筑空間形態(tài)融入良好的自然環(huán)境，力求建筑與環(huán)境的完美結(jié)合。 ，力求最大限度良好的通風(fēng)和采光。 范圍內(nèi)，精心組織綠化、小品、景觀及交通序列，使住戶在休閑娛樂的同時(shí)又能夠領(lǐng)略到現(xiàn)代建筑的風(fēng)彩。 ，以構(gòu)建高質(zhì)量、高生活品質(zhì)的小區(qū)為目標(biāo)，合理組織住宅、商業(yè)和小區(qū)配套的關(guān)系的同時(shí)，以適合本地塊的布置方式獲取良好的居住生活空間。 、豎向、管網(wǎng)和各單體的細(xì)部等設(shè)計(jì)，充分保證本項(xiàng)目方案的設(shè)計(jì)思想得以最大化落實(shí)。 設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)特點(diǎn) 小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 安置房工程建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，積極中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 37 推廣應(yīng)用先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，提高建設(shè)水平 建筑設(shè)計(jì)除必須執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)的方針、政策和法規(guī)，遵守安全衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、節(jié)約用地、節(jié)約能源、節(jié)約用材、節(jié)約用水等有關(guān)規(guī)定。 執(zhí)行達(dá)州市城市居住區(qū)規(guī)劃的要求，使建筑與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)， 創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的生活空間。 根據(jù)建筑物的用途和目的，綜合講求建筑的經(jīng)濟(jì)效益強(qiáng)調(diào)社會(huì)效益，重視環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)綜合效益的統(tǒng)一。 合理利用土地和空間，提倡社會(huì)綜合開發(fā)和綜合性建筑。 適應(yīng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平，在滿足當(dāng)前需要的同時(shí)適當(dāng)考慮將來提高和改造的可能。 節(jié)約建筑能耗，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的熱工性能。 應(yīng)推行標(biāo)準(zhǔn)化、多樣化，積極采用新技術(shù)、新材料、新產(chǎn)品，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。 應(yīng)以人為核心 ,除滿足一般居住使用要求外，根據(jù)需要應(yīng)滿足老年人、殘疾人的特殊使用要求，體現(xiàn)對(duì)殘疾人、老年人的關(guān)懷，為他們的生活、工作和社會(huì)活動(dòng)提供無障礙的室內(nèi)外環(huán)境。 建筑和環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施。 恪守環(huán)保、防火及防震有關(guān)規(guī)范。 力求創(chuàng)造具有人和自然的環(huán)境空間，體現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)中大? 人文生態(tài) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四川緣原工程項(xiàng)目咨詢有限公司（ 08182662911） 工咨丙 12720xx0057 38 理念，表達(dá)設(shè)計(jì)對(duì) 人性的關(guān)懷。 體型簡潔、新穎、豐富、構(gòu)圖完整，體現(xiàn)時(shí)代氣息。 人防按有關(guān)規(guī)定辦理，抗震按規(guī)定設(shè)計(jì)。 符合地域文化特點(diǎn)。 符合國家可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)策略。 提供滿足各種文化生活活動(dòng)的合適的空間環(huán)境。 總體構(gòu)思 基于上述設(shè)計(jì)原則和設(shè)計(jì)特點(diǎn)，小區(qū)工程設(shè)計(jì)的總體構(gòu)思是：合理組織人流、車流，構(gòu)建快捷交通；整體協(xié)調(diào)，主次分明；表現(xiàn)時(shí)代，彰顯個(gè)性，創(chuàng)造優(yōu)美人居環(huán)境；利用地形，和諧自然，創(chuàng)造塊狀綠化組