【正文】 /㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096圖8 20012005年越秀區(qū)二手房屋交易面積趨勢(shì)圖403020100交易面積（單位：萬(wàn)平方米）圖9三、存在問(wèn)題（一）品牌企業(yè)相對(duì)較少由于投資成本低，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企 業(yè)相對(duì)過(guò)多，品牌企業(yè)相對(duì)較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，其單個(gè)的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無(wú)品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)?？梢钥吹轿覅^(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過(guò)“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營(yíng)企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價(jià)服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營(yíng)企業(yè)的高成本劣勢(shì)，搶奪招攬顧客，使得市場(chǎng)存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。（二）法律法規(guī)體系不完善現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺(tái)的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》雖然對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對(duì)中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介 12121994 年7月5日第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過(guò) 國(guó)家工商行政管理局1995年第36號(hào)，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號(hào), 2001 年8月15 日修訂 4 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) 機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國(guó)門已經(jīng)打開(kāi)，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對(duì)外開(kāi)放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對(duì)外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個(gè)領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白?，F(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)文《國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，%%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過(guò)成交價(jià)格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒(méi)有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對(duì)買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價(jià)部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價(jià)格投訴都集中在傭金收取糾紛上。（三）違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生過(guò)度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^(guò)度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開(kāi)發(fā)商預(yù)售許可證下來(lái)前，利用各 種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤(pán)的購(gòu)房者收取認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)上約定的價(jià)格與雙方達(dá)成一致的價(jià)格之間的差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長(zhǎng)了價(jià)格的過(guò)度上漲。利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱瞞重要信息。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個(gè)管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價(jià)檢查所價(jià)格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價(jià)、房管和工商三個(gè)行政部門在糾紛發(fā)生時(shí)往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場(chǎng)中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)也缺乏自律性監(jiān)管，沒(méi)有充分發(fā)揮自身的作用。（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)有待加強(qiáng)目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級(jí)階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒(méi)有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。四、發(fā)展趨勢(shì)分析國(guó)家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤(pán)量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來(lái)，二手房成交量萎縮了20%至30%。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時(shí)，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會(huì)放緩。根據(jù)其他國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場(chǎng)中，二手房的交易量往往大幅超過(guò)新房的交易量。粗略估計(jì)，美國(guó)的房屋市場(chǎng)交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時(shí)期，新房在一定程度上解決了長(zhǎng)期以來(lái)福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問(wèn)題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開(kāi)發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善?？梢灶A(yù)見(jiàn)，在整個(gè)廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過(guò)新房交 易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來(lái)越重要。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的70多萬(wàn)名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過(guò)因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國(guó)的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬(wàn)臺(tái)，；我國(guó)的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬(wàn)人，兩者的增長(zhǎng)速度均位于世界前列。近年來(lái)，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開(kāi)始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)理念，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展非?？?。專家預(yù)測(cè)，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)將是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是不可避免的趨勢(shì)，并且其市場(chǎng)主導(dǎo)能力和市場(chǎng)空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對(duì)房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國(guó)際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。五、幾點(diǎn)建議（一）完善法律法規(guī)體系西方國(guó)家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國(guó)是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國(guó)家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國(guó)經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國(guó)實(shí)際情況及時(shí)制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各類業(yè)務(wù)、各個(gè)環(huán)節(jié)，積極向上級(jí)部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。（二）加大監(jiān)管力度建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個(gè)人受到國(guó)家或者各級(jí)政府的獎(jiǎng)勵(lì)和授予的榮譽(yù)稱號(hào)，以及企業(yè)和個(gè)人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠(chéng)信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的目的。建議房地產(chǎn)管理部門、物價(jià)部門和工商行政管理部 門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范有序發(fā)展。強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊(cè)制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營(yíng)和不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，維護(hù)公平、公正的市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠(chéng)信度和美譽(yù)度。同時(shí)充分發(fā)揮商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場(chǎng)之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會(huì)議的形式，由商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個(gè)重要途徑。大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎(jiǎng)罰制度，按評(píng)選越秀區(qū)“信得過(guò)”房地產(chǎn) 中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對(duì)于評(píng)選出來(lái)的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，提升其知名度，逐步樹(shù)立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)二手市場(chǎng)中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)。國(guó)內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會(huì)遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個(gè)“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)理念，品牌將成為投資者和臵業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場(chǎng)前景好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒍愂招б娓叩膬?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。（四）營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開(kāi)的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開(kāi)宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開(kāi)有針對(duì)性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對(duì)比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況、引導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)分析 和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時(shí)接受政府發(fā)布的信息。（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來(lái)越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時(shí)代的步伐，對(duì)創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生存和發(fā)展。１、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，即“在線樓市”。平臺(tái)包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過(guò)特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中介商形成一個(gè)信息共享的互通體系?！冻鰞r(jià)書(shū)》。在美國(guó)，同時(shí)期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價(jià)書(shū)”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價(jià)書(shū)上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對(duì)方條件，一般稱為“回價(jià)”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。代書(shū)延伸。為防止房地產(chǎn)中介對(duì)買賣雙方兩邊通吃的行為，美國(guó)禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代表雙方，房屋買賣過(guò)戶由產(chǎn)權(quán) 公司經(jīng)手，不僅代寫(xiě)、代辦過(guò)戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這些做法，減少糾紛。（區(qū)發(fā)改局練堅(jiān)娟）