【正文】 貸款，特委托江蘇鑫洋土地房地產(chǎn)評估有限公司對抵押對象國有土地使用權(quán)價值進行評估。二、委估資產(chǎn)概況：接受委托后，公司組織專業(yè)人員對估價對象的土地使用權(quán)進行了清查，并進行現(xiàn)場踏勘。待估宗地位于運河路202 號，常州市強力鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司經(jīng)常州市人民政府批準獲得該宗地的國有土地使用權(quán)，并于2009 年12 月21 日進行了國有土地使用權(quán)登記，國有土地使用證號為常國用（2009）第0354497 號，地號為02150715070。，土地用途為工業(yè)用地。待估宗地在估價基準日2012 年5 月11 年。三、難點：本次土地使用權(quán)抵押價格評估業(yè)務(wù)中最大的難點有二： 一是東至本公司廠房，南至本公司廠房，西至常州市萬象彩板鋼結(jié)構(gòu)有限公司，北至農(nóng)田，地上建筑物主要為車間。在確定土地評估方法時需要確定是否適用收益還原法或市場比較法或其他評估方法。二是近幾年常州土地價格增長迅速，再加上常州市鐘樓區(qū)人民政府近幾年連續(xù)加大對工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，在一定程度上也帶動工業(yè)用地的需求，因此了工業(yè)用地具有一定的增值空間，土地增值率的確定比較困難。四、解決方法：，經(jīng)估價師通過數(shù)輪討論最終形成一致意見：根據(jù)委估方提供的資料，結(jié)合待估宗地的實際情況，待估宗地作為工業(yè)用地難以測算客觀收益，故不適應(yīng)運用收益還原法評估。另外，由于常武地區(qū)與待估宗地類似的交易案例不多，難以采用市場比較法和剩余法。本次評估采用成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法對待估宗地進行評估。，所考慮的土地增值的形式主要為二種：（1）土地用途轉(zhuǎn)換型增值；（2）外部投資作用型增值。由于常州市鐘樓區(qū)人民政府近幾年連續(xù)加大對工業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的投入，良好的基礎(chǔ)設(shè)施條件為常州市武進區(qū)經(jīng)濟發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。根據(jù)常州市國土資源局鐘樓分局提供的資料，工業(yè)用地?zé)o限年期的市場價格與成本價格的差額一般為 10～ 20%，即工業(yè)用地土地增值率一般在10～20%之間。待估宗地位于運河路202 號，交通條件和基礎(chǔ)設(shè)施條件較優(yōu)，土地增值效應(yīng)較明顯，根據(jù)調(diào)查分析，考慮到鐘樓區(qū)工業(yè)用地的現(xiàn)狀，綜合分析上述兩種形式對土地增值的影響，確定本次土地 估價過程中土地增值率取20%。五、啟示：嚴格遵守職業(yè)道德，認真對待每一項業(yè)務(wù)。土地估價活動是由土地估價人員具體實施的，土地估價人員的職業(yè)道德直接影響土地估價活動的公正性。近年來，我們單位將職業(yè)道德建設(shè)作為重頭事項，平時不斷組織學(xué)習(xí)上級法規(guī)文件，組織單位內(nèi)部估價人員對職業(yè)道德建設(shè)開展討論，做到相互促進，共同進步。我們每個人均以講誠信為榮，以不講誠信為辱。在本案中，土地估價人員堅持到實地勘查等均體現(xiàn)了估價人員良好的職業(yè)道德素質(zhì)。規(guī)范操作程序，確保估價結(jié)果的公正性。估價業(yè)務(wù)的質(zhì)量是估價機構(gòu)和估價師的生命線。這就要求在估價工作中，估價人員一定要把估價質(zhì)量放在首位，把避免技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險放在首位，確保估價報告的質(zhì)量。從土地估價業(yè)務(wù)的受理到確定土地估價事項、土地估價資料收集、土地估價分析和估價方法選擇直至土地估價報告的撰寫、審核均要嚴格按照土地估價的相關(guān)操作規(guī)程進行。在本案例中，估價人員多次到相關(guān)部門查閱資料、到地塊所在地實地勘查，待所有條件完備后順利完成土地估價工作。熱情服務(wù)，積極為委托單位提供相關(guān)附加增值業(yè)務(wù)。土地估價作為提供服務(wù)的中介行業(yè)，服務(wù)作為主線應(yīng)該貫徹在估價活動的全過程。估價人員最終任務(wù)是完成估價活動，出具公開、公平、公正的土地估價報告交付委托方使用。但估價人員又不能僅僅局限于提供土地估價報告，圍繞業(yè)務(wù)的相關(guān)經(jīng)濟活動，估價人員應(yīng)發(fā)揮專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢，提供相關(guān)關(guān)聯(lián)服務(wù)。第五篇：土地估價師實踐小結(jié)1實踐小結(jié)一、基本情況實踐項目名稱：射陽縣國土資源局對射陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二縱西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)22號地塊建設(shè)國有土地使用權(quán)公開掛牌出讓宗地地價評估（江蘇省射陽縣）。參加項目時間：二○一四年六月十六日至二○一四年六月十八日二、實踐活動內(nèi)容簡述：射陽縣國土資源局按照開發(fā)區(qū)土地利用總體規(guī)劃和總體建設(shè)規(guī)劃，將射陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二縱西側(cè)、創(chuàng)業(yè)路北側(cè)22號地塊存量國有土地使用權(quán)作為存量土地，委托鹽城市瑞地土地房地產(chǎn)評估有限公司進行估價，評估在基準日二○一四年六月十八日，在現(xiàn)狀利用條件下，評估宗地在設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外達到通路、通上水、通電、通訊“四通”和宗地紅線內(nèi)達到場地平整即“一平” 的開發(fā)水平，設(shè)定土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)評估設(shè)定使用年期為工業(yè)用地出讓設(shè)定使用年期為50年的國有土地使用權(quán)現(xiàn)值，為射陽縣國土資源局向社會公開出讓國有土地使用權(quán)，顯化國有土地資產(chǎn)量，征收所有權(quán)權(quán)益，提供客觀、公正的土地價格參考依據(jù)。三、在實踐中參與的工作內(nèi)容：本人在該項目中，主要參與了接待客戶、咨詢、資料整理、現(xiàn)場踏勘等工作：客戶接待及資料整理，與客戶溝通估價所需的資料，如國有土地使用證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等，并與客戶交流初步了解土地的相關(guān)取得及開發(fā)過程情況，對土地有了初步的了解?，F(xiàn)場勘察，與老師一起前往現(xiàn)場勘察，學(xué)習(xí)勘察時需要了解的各項事宜，如土地開發(fā)情況、四至、道路通達情況、地塊形狀、土地自然條件、土地環(huán)境質(zhì)量、土地基礎(chǔ)設(shè)施條件、土地使用狀況等等，并做好書面記錄，拍照做好影像記錄。四、評估報告完成后與老師進行交流初步完成評估報告后，與老師一起就報告撰寫過程中及整個估價過程中出現(xiàn)的問題及時進行交流，工作態(tài)度與工作熱情較好，需要一直繼續(xù)保持下去，在工作中處理客戶關(guān)系等也較得體，但在報告撰寫過程中對各項專業(yè)知識的運用還需進一步加強與提高。五、感悟與體會剛進入實踐期，對土地估價工作的各項流程都還在熟悉與學(xué)習(xí)中，雖然已通過考試，對理論知識有了一定的掌握，但在實際運用過程中還是覺得有些困難，需要在以后的實踐過程中不斷加強這方面的學(xué)習(xí)，真正做到理論與實踐相結(jié)合。在估價過程中可能會遇到很多困難，只要找對了方法就能將困難一一化解，例如在本次估價過程中，我充當(dāng)評估助理的工作，主要收集相關(guān)資料，由于剛進入實踐期，收集工作無從下手，不知道應(yīng)該收集哪些資料以及從何處收集到有用的資料，在胡老師的指導(dǎo)下，有了方向和方法，最終完成了資料收集和整理的工作。土地估價過程中，估價師的經(jīng)驗和執(zhí)業(yè)操守也同樣重要，作為一名好的估價師，要時刻保持良好的工作作風(fēng)與執(zhí)業(yè)道德，客觀、合理、公平、公正，才能做好估價工作。2014年6月26日