【導(dǎo)讀】DH青年旅舍項(xiàng)目創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)由三位熱愛自助旅游和校園文化的背包客組成。出于對自助游文化和校園文化的熱愛、對國際青年旅舍傳遞的文化價(jià)值的認(rèn)同，世界上第一間青年旅舍產(chǎn)生于1912年德國一個(gè)名叫“Athena”的廢棄城堡[7]。起就形成了青年旅舍的基本模型，那就是以“安全、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生、隱私、環(huán)保”為原則,動(dòng)空間等簡單的設(shè)施服務(wù)，而更注重提供的是自助及助人的友好空間。了以熱愛自然、回歸自然為主題的“青年旅舍運(yùn)動(dòng)”。擁有4500多家加盟旅舍，床位超過350,000個(gè)。國際青年旅舍聯(lián)盟是一個(gè)被聯(lián)合國。多元化意識(shí)及環(huán)保意識(shí)等提供一個(gè)場所。生人數(shù)為20萬，規(guī)劃居住人口約35萬人，相當(dāng)于一個(gè)中等城市的人口規(guī)模。到最近的公車站地鐵站均在15分鐘以內(nèi)，交通方便而且鬧中帶靜。物業(yè)建筑面積共375. 年旅游總收入為萬億元，同比增長％。年中國旅游業(yè)總體保持了平穩(wěn)較快增長。％；國內(nèi)旅游收入萬億元，增長％；入境旅游人數(shù)億人次，下降％；

　　

【正文】 過預(yù)期目標(biāo)，則按照漲幅對創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員和每位員工進(jìn)行分紅。 （ 2）租金費(fèi)用估算 （ 3）水電費(fèi)估算 根據(jù)不同季節(jié)的用水、電量分別進(jìn)行估算，估算結(jié)果如下表 55。 （ 4）辦公費(fèi)用估算 平均每月消耗辦公 用品價(jià)值 600 元，年總費(fèi)用： 7200 元 （ 5）其他費(fèi)用預(yù)算 每月的布草清潔和公共空間清潔用料，首年預(yù)計(jì) 萬元，以后每年約 10%遞增。 （ 6）國際青年旅舍聯(lián)盟加盟費(fèi)預(yù)算 根據(jù)國際青年旅舍聯(lián)盟的規(guī)定，為制約和管理加盟旅舍，以敦促旅舍提供優(yōu)質(zhì)安全 的住宿環(huán)境和服務(wù)給青少年，國際青年旅舍聯(lián)盟對加盟旅舍收取每月 2 萬元的會(huì)費(fèi)，而 作為一個(gè)長期的合作伙伴關(guān)系，在首年將收取 4 萬元保證金，加入加盟旅舍在 3 年合約 期內(nèi)嚴(yán)格按照聯(lián)盟規(guī)定提供服務(wù)，聯(lián)盟將退還加盟旅舍 萬元。 項(xiàng)目收益估算 利潤表是用來反映企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)利潤實(shí)現(xiàn)的一種財(cái)務(wù)報(bào)表。它是一個(gè)動(dòng)態(tài)報(bào)表 。利潤表可以為閱讀者提供決策所需要的有關(guān)資料 , 可以用于分析利潤變化的原因 ,。企 業(yè)經(jīng)營成本變化 , 以及作出相應(yīng)的投資價(jià)值評價(jià)等。 DH青年旅舍 1 號(hào)店主要收入來源是 床位出租，其他收入是場地出租， 3 樓露天陽臺(tái)可作為小型活動(dòng)場地周末夜晚提供給客 人。場租 200 元 /4 小時(shí)。根據(jù)實(shí)地市場調(diào)查和國際青年旅舍聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示，廣州的國 際青年旅舍出租率大都在 6090%之間，為控制風(fēng)險(xiǎn)，保守測算 DH青 年旅舍首年入住率 為 60%，一年之后，出租率可以上升到較為穩(wěn)定的水平，以每年 10%的幅度提高，底五 年達(dá)到 95%。由此得出， DH青年旅舍從 2021 到 2021 年的收益如表 611 所示。 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值指的是將商業(yè)投資方案所帶來的現(xiàn)金凈流量按照一定的貼現(xiàn)率貼現(xiàn)之后與 原投資額現(xiàn)值的差額。通過凈現(xiàn)值（ NPV）的估算可以讓我們更清晰地了解到該商業(yè)項(xiàng) 目是否值得投資。 根據(jù)表 6－ 11 得知 DH 青年旅舍的初始投資為 60 萬元，預(yù)期在未來的 5 年里，即 2021 年到 2017 年的稅后現(xiàn)金流分別為： 萬元、 萬元、 萬元、 萬元、 萬元，設(shè)定的貼現(xiàn)率為 15%。 則有： NPV=(1+)+(1+)2+(1+)3+(1+)4 +(1+)5 =（萬元） 根據(jù)凈現(xiàn)值法法則：當(dāng) NPV0 時(shí)，表示該項(xiàng)目可接受；當(dāng) NPV0 時(shí)，拒絕項(xiàng)目。 所以，公司的 凈現(xiàn)值是 遠(yuǎn)超過 0，說明 DH 青年旅舍盈利水平高，可以接受。 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率（ IRR ）指的是資金流入現(xiàn)值總額與資金流出現(xiàn)值總額相等、凈現(xiàn)值等 于零時(shí)的折現(xiàn)率。 IRR的優(yōu)點(diǎn)是可以動(dòng)態(tài)直接、客觀地反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益水平。 則有： NPV=(1+IRR)+(1+IRR)2+(1+IRR)3+(1+IRR)4 +(1+IRR)5 =0 可得：內(nèi)部收益率（ IRR） =35% DH 青 年旅舍的內(nèi)部收益率為 35%，遠(yuǎn)高于目前銀行一年期貸款利率 %，所以 本項(xiàng)目值得進(jìn)行投資。 投資回收期 DH 青年旅舍 1 號(hào)店項(xiàng)目的投入資金為 60 萬元，由表 510 可以看出，介于 2 到 3 年間即可回收投資的資金成本。所以靜態(tài)回收期為： 靜態(tài)回收期 =2+（ ） / =（年）。 得知 DH 青年旅舍 1 號(hào)店的投資回收期約為 年，表示本項(xiàng)目可以接受。 敏感性分析 敏感性分析是對投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力和不確定性作出 分析的一種方法。需要對所 投資的項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)從眾多的不確定性的因素里篩選出來，通過計(jì)算和分析它對該項(xiàng) 目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響程度和敏感程度，為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)承受能力提供判斷依據(jù)。 從目前市場的情況及經(jīng)濟(jì)效益的評價(jià)指標(biāo)來看，在主要影響因素中， DH 青年旅舍 的入住率、物業(yè)租金、變動(dòng)成本、固定成本等因素的價(jià)格變化會(huì)對項(xiàng)目的利潤產(chǎn)生不確 定的影響。因此， DH 青年旅舍項(xiàng)目的敏感性分析將通過對入住率、物業(yè)租金、變動(dòng)成 本、固定成本這四個(gè)參數(shù)對項(xiàng)目的利潤變動(dòng)狀況進(jìn)行敏感性分析。 敏感性分析也通過發(fā)現(xiàn)最敏感的變量 因素，為管理者提供決規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的數(shù)據(jù)依據(jù)。 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)者可以作為敏感性分析指標(biāo)。從表中可以看出，入住率的變動(dòng)對凈現(xiàn) 值的影響為最大。 由表 613 可以看出，利潤對入住率的敏感性最大，對固定成本和租金的敏感性較 為接近，而對變動(dòng)成本的敏感性最小，其敏感程度趨近于零。由此得出： 青年旅舍的利潤對入住率的敏感性非常高，當(dāng)入住率變化 10%時(shí)，利潤變化 %%，也就是說利潤的變化速度是入住率變化的大約七倍。可見 DH 青年旅舍項(xiàng)目 影響利潤率的最重要因素為入住率，所以首要任 務(wù)是提高入住率。 青年旅舍變動(dòng)成本的變化對利潤的影響最小，這主要因?yàn)楸卷?xiàng)目運(yùn)營過程中 變動(dòng)成本占的比例比較小。 青年旅舍的租金和變動(dòng)成本的敏感度接近。按照 60%的出租率第二年起就不 會(huì)產(chǎn)生虧損，但是利潤會(huì)隨著床位費(fèi)和入住率的變化波動(dòng)。 投資風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對策 投資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會(huì)遭受收益損失甚至 本金損失的風(fēng)險(xiǎn)。為獲得不確定的預(yù)期效益而承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也是一種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。 DH 青年 旅舍面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素以及對應(yīng)的措施主要有以下幾點(diǎn)： 政策風(fēng)險(xiǎn)是指青年旅舍業(yè)受國家和當(dāng)?shù)卣叩挠绊?，政策一旦變?dòng)將給項(xiàng)目帶來經(jīng) 營和危及項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。由于我國的青年旅舍在財(cái)政、稅收、勞動(dòng)工資等方 面同國內(nèi)其他經(jīng)濟(jì)型飯店沒有任何差別，換言之，青年旅舍在我國難以作為非贏利組織 得到政府的資助，這也致使其難以以非贏利性質(zhì)得到社會(huì)大眾的支持和捐助，從而使青 年旅舍在我國成本過高難以形成價(jià)格優(yōu)勢，土地資源是 DH 國際青年旅舍最重要的原材 料，盡管已與物業(yè)所有者簽訂 10 年租賃協(xié)議，也向相關(guān)政府部門了解過地區(qū) 10 年的發(fā) 展規(guī)劃 ，然而在政府政策相對不透明的中國，對于突如其來的拆遷還是無法完全避免。 對此， DH 青年旅舍管理層將加強(qiáng)與政府相關(guān)部門的溝通和聯(lián)系，在項(xiàng)目籌備階段已經(jīng) 開始從多方面了解當(dāng)前政策以及地區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃，從源頭最大限度地降低政策變化 為 DH青年旅舍項(xiàng)目所在地帶來的拆遷等風(fēng)險(xiǎn)。另外在經(jīng)營過程中也時(shí)刻關(guān)心行業(yè)發(fā)展， 政策動(dòng)向，也認(rèn)真配合政府相關(guān)部門的管理。一旦政策有變，也能夠迅速做出反應(yīng)，將 損失降至最低 市場風(fēng)險(xiǎn)指的是受到市場競爭、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、營銷方法、管理手段等不確定因素 的影響 而產(chǎn)生潛在的風(fēng)險(xiǎn)。也包括市場需求向不利于預(yù)期完成銷售目標(biāo)的方向突然變 化，它可能產(chǎn)生的后果是產(chǎn)品的滯銷或銷售價(jià)格的下跌，本項(xiàng)目的規(guī)劃雖然以低成本戰(zhàn) 略為立足點(diǎn)，且市場潛力巨大，但競爭對手和潛在進(jìn)入者也在不斷瓜分市場，并且可以 預(yù)見是是競爭對手會(huì)采取”價(jià)格戰(zhàn)“策略打擊，引起市場價(jià)格波動(dòng)。進(jìn)而影響 DH 國際青 年旅舍的入住率和收益。同時(shí)市場的需求也經(jīng)常在變化，例如各大高校對外開放學(xué)生招 待所 /宿舍這一類型的住宿載體，必然對我們的市場占有率產(chǎn)生影響。可見具體的風(fēng)險(xiǎn)包 括市場需求究竟有多大、市場競爭的 激烈程度到哪里、服務(wù)水平的高低、營銷能力的強(qiáng) 弱以及渠道的鋪排是否到位等等。這些因素是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的主要來源， DH 青年旅 舍將會(huì)采取高度的重視并努力提高產(chǎn)品的內(nèi)在和外在質(zhì)量。堅(jiān)持不懈地走低成本的戰(zhàn)略 路線，為廣大大學(xué)生青年旅游者提供衛(wèi)生、安全、低價(jià)的住宿環(huán)境 DH 青年旅舍立足的 根本。旅舍將嚴(yán)格地執(zhí)行每日的清潔工作，保持旅舍環(huán)境的干凈整潔。微笑服務(wù)，員工 應(yīng)將把客人當(dāng)朋友一樣服務(wù)。用優(yōu)質(zhì)服務(wù)吸引客人，留住客人。 管理風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在運(yùn)營過程中因管理職能和管理對象等因素的變化而 帶來的風(fēng) 險(xiǎn)。也包括企業(yè)在日常運(yùn)營過程中因管理不善而導(dǎo)致投資失敗帶來的風(fēng)險(xiǎn)。隨著 DH 國 際青年旅舍的規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理部門的組織架構(gòu)、管理方法可能不適應(yīng)變化的內(nèi)部和 外部環(huán)境。而作為一個(gè)新興項(xiàng)目， DH 青年旅舍無論在開發(fā)還是管理方面都顯得經(jīng)驗(yàn)都 不足，可見項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營管理人員的素質(zhì)是 DH 青年旅舍項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。然 而由于采取了低成本戰(zhàn)略，未來每家分店的學(xué)生兼職人數(shù)將比全職人數(shù)更多，如何能有 效管理這些沒有工作經(jīng)驗(yàn)的大學(xué)生也是一大難題。特別是人力成本的投資成本將不斷增 加，而起步 階段的公司的工作環(huán)境、待遇福利等條件會(huì)與其他大公司存在一定差距，這 也增加了招聘高素質(zhì)人才的難度。 DH 青年旅舍投資人和管理者都將通過多種培訓(xùn)，提 高管理團(tuán)隊(duì)與基層員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)。并通過團(tuán)隊(duì)活動(dòng)和企業(yè)文化的建設(shè)，提高員工的凝 聚力和歸屬感。在企業(yè)起步階段用更多的人性化管理留住員工。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)使公司可能失去償債能力而導(dǎo)致投資 者預(yù)期收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。 DH 青年旅舍在發(fā)展初期，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在流動(dòng)資金的短 缺，資金能不能滿足旅舍快速發(fā)展的需要而備受考驗(yàn) 。對此， DH 青年旅舍將構(gòu)建拓寬 融資渠道，為企業(yè)發(fā)展準(zhǔn)備可以續(xù)發(fā)展的資金。同時(shí)完善自身的造血機(jī)制，加強(qiáng)對資金 運(yùn)行情況的監(jiān)控管理，最大限度地高資金使用效率。并嚴(yán)格實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算制度。 綜上所述， DH 青年旅舍提供給顧客的不僅是一個(gè)床位，更是一個(gè)讓年輕人讀萬卷 書行萬里路、認(rèn)識(shí)世界、結(jié)交朋友的平臺(tái)。在這里他們可以增長見識(shí)、鍛煉自我、廣結(jié) 良朋，也可以通過各種的考試和學(xué)習(xí)充實(shí)提升自己，甚至可以回到懷念的母校校園里重 溫往日的時(shí)光。富麗堂皇而且價(jià)格不菲的大酒店，或者價(jià)格低廉但設(shè)備簡陋，缺乏文化 氛 圍的家庭旅館并不適合每個(gè)人，對于真正愛好旅游和交流的年青人來說他們更需要一 個(gè)可以結(jié)識(shí)有著共同愛好的朋友，以及一個(gè)更開放自由的環(huán)境，在那里可以分享他們獨(dú) 特的旅游經(jīng)歷也可以分享學(xué)習(xí)生活上的苦惱。顯然， DH 青年旅舍論是對經(jīng)營者來說還 是對這里的年輕顧客來說，這都是一個(gè)讓人熱愛生活，追逐夢想的地方。這雖然只是一 個(gè)小小的旅舍，對于用心經(jīng)營的人來說，卻是一個(gè)大大的舞臺(tái)。這是一個(gè)看似簡單的項(xiàng) 目，然而能靜下心把簡單的項(xiàng)目每個(gè)細(xì)節(jié)落實(shí)執(zhí)行到實(shí)處其實(shí)并不容易。 DH 青年旅舍 創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)沖破了層層困難，從理論 上和實(shí)地調(diào)研中都論證了 DH 青年旅舍項(xiàng)目，不但可 以符合國家旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢和政策規(guī)定盈利，同時(shí)還可以實(shí)現(xiàn)支持青少年讀萬卷書 行萬里路的社會(huì)責(zé)任。項(xiàng)目具有很強(qiáng)的可操作性和穩(wěn)定的營利性，投入小，回本快，十 分值得投資。