【導讀】DH青年旅舍項目創(chuàng)業(yè)團隊由三位熱愛自助旅游和校園文化的背包客組成。出于對自助游文化和校園文化的熱愛、對國際青年旅舍傳遞的文化價值的認同，世界上第一間青年旅舍產生于1912年德國一個名叫“Athena”的廢棄城堡[7]。起就形成了青年旅舍的基本模型，那就是以“安全、經濟、衛(wèi)生、隱私、環(huán)?！睘樵瓌t,動空間等簡單的設施服務，而更注重提供的是自助及助人的友好空間。了以熱愛自然、回歸自然為主題的“青年旅舍運動”。擁有4500多家加盟旅舍，床位超過350,000個。國際青年旅舍聯盟是一個被聯合國。多元化意識及環(huán)保意識等提供一個場所。生人數為20萬，規(guī)劃居住人口約35萬人，相當于一個中等城市的人口規(guī)模。到最近的公車站地鐵站均在15分鐘以內，交通方便而且鬧中帶靜。物業(yè)建筑面積共375. 年旅游總收入為萬億元，同比增長％。年中國旅游業(yè)總體保持了平穩(wěn)較快增長。％；國內旅游收入萬億元，增長％；入境旅游人數億人次，下降％；

　　

【正文】 過預期目標，則按照漲幅對創(chuàng)業(yè)團隊成員和每位員工進行分紅。 （ 2）租金費用估算 （ 3）水電費估算 根據不同季節(jié)的用水、電量分別進行估算，估算結果如下表 55。 （ 4）辦公費用估算 平均每月消耗辦公 用品價值 600 元，年總費用： 7200 元 （ 5）其他費用預算 每月的布草清潔和公共空間清潔用料，首年預計 萬元，以后每年約 10%遞增。 （ 6）國際青年旅舍聯盟加盟費預算 根據國際青年旅舍聯盟的規(guī)定，為制約和管理加盟旅舍，以敦促旅舍提供優(yōu)質安全 的住宿環(huán)境和服務給青少年，國際青年旅舍聯盟對加盟旅舍收取每月 2 萬元的會費，而 作為一個長期的合作伙伴關系，在首年將收取 4 萬元保證金，加入加盟旅舍在 3 年合約 期內嚴格按照聯盟規(guī)定提供服務，聯盟將退還加盟旅舍 萬元。 項目收益估算 利潤表是用來反映企業(yè)在一定時期內利潤實現的一種財務報表。它是一個動態(tài)報表 。利潤表可以為閱讀者提供決策所需要的有關資料 , 可以用于分析利潤變化的原因 ,。企 業(yè)經營成本變化 , 以及作出相應的投資價值評價等。 DH青年旅舍 1 號店主要收入來源是 床位出租，其他收入是場地出租， 3 樓露天陽臺可作為小型活動場地周末夜晚提供給客 人。場租 200 元 /4 小時。根據實地市場調查和國際青年旅舍聯盟的數據顯示，廣州的國 際青年旅舍出租率大都在 6090%之間，為控制風險，保守測算 DH青 年旅舍首年入住率 為 60%，一年之后，出租率可以上升到較為穩(wěn)定的水平，以每年 10%的幅度提高，底五 年達到 95%。由此得出， DH青年旅舍從 2021 到 2021 年的收益如表 611 所示。 凈現值 凈現值指的是將商業(yè)投資方案所帶來的現金凈流量按照一定的貼現率貼現之后與 原投資額現值的差額。通過凈現值（ NPV）的估算可以讓我們更清晰地了解到該商業(yè)項 目是否值得投資。 根據表 6－ 11 得知 DH 青年旅舍的初始投資為 60 萬元，預期在未來的 5 年里，即 2021 年到 2017 年的稅后現金流分別為： 萬元、 萬元、 萬元、 萬元、 萬元，設定的貼現率為 15%。 則有： NPV=(1+)+(1+)2+(1+)3+(1+)4 +(1+)5 =（萬元） 根據凈現值法法則：當 NPV0 時，表示該項目可接受；當 NPV0 時，拒絕項目。 所以，公司的 凈現值是 遠超過 0，說明 DH 青年旅舍盈利水平高，可以接受。 內部收益率 內部收益率（ IRR ）指的是資金流入現值總額與資金流出現值總額相等、凈現值等 于零時的折現率。 IRR的優(yōu)點是可以動態(tài)直接、客觀地反映投資項目的實際收益水平。 則有： NPV=(1+IRR)+(1+IRR)2+(1+IRR)3+(1+IRR)4 +(1+IRR)5 =0 可得：內部收益率（ IRR） =35% DH 青 年旅舍的內部收益率為 35%，遠高于目前銀行一年期貸款利率 %，所以 本項目值得進行投資。 投資回收期 DH 青年旅舍 1 號店項目的投入資金為 60 萬元，由表 510 可以看出，介于 2 到 3 年間即可回收投資的資金成本。所以靜態(tài)回收期為： 靜態(tài)回收期 =2+（ ） / =（年）。 得知 DH 青年旅舍 1 號店的投資回收期約為 年，表示本項目可以接受。 敏感性分析 敏感性分析是對投資項目風險承受能力和不確定性作出 分析的一種方法。需要對所 投資的項目的經濟指標從眾多的不確定性的因素里篩選出來，通過計算和分析它對該項 目經濟指標的影響程度和敏感程度，為項目的風險承受能力提供判斷依據。 從目前市場的情況及經濟效益的評價指標來看，在主要影響因素中， DH 青年旅舍 的入住率、物業(yè)租金、變動成本、固定成本等因素的價格變化會對項目的利潤產生不確 定的影響。因此， DH 青年旅舍項目的敏感性分析將通過對入住率、物業(yè)租金、變動成 本、固定成本這四個參數對項目的利潤變動狀況進行敏感性分析。 敏感性分析也通過發(fā)現最敏感的變量 因素，為管理者提供決規(guī)避風險的數據依據。 經濟效益評價標準者可以作為敏感性分析指標。從表中可以看出，入住率的變動對凈現 值的影響為最大。 由表 613 可以看出，利潤對入住率的敏感性最大，對固定成本和租金的敏感性較 為接近，而對變動成本的敏感性最小，其敏感程度趨近于零。由此得出： 青年旅舍的利潤對入住率的敏感性非常高，當入住率變化 10%時，利潤變化 %%，也就是說利潤的變化速度是入住率變化的大約七倍?？梢? DH 青年旅舍項目 影響利潤率的最重要因素為入住率，所以首要任 務是提高入住率。 青年旅舍變動成本的變化對利潤的影響最小，這主要因為本項目運營過程中 變動成本占的比例比較小。 青年旅舍的租金和變動成本的敏感度接近。按照 60%的出租率第二年起就不 會產生虧損，但是利潤會隨著床位費和入住率的變化波動。 投資風險因素分析及對策 投資風險是指企業(yè)對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至 本金損失的風險。為獲得不確定的預期效益而承擔的風險也是一種經營風險。 DH 青年 旅舍面臨的風險因素以及對應的措施主要有以下幾點： 政策風險是指青年旅舍業(yè)受國家和當地政策的影響，政策一旦變動將給項目帶來經 營和危及項目的可持續(xù)發(fā)展的風險。由于我國的青年旅舍在財政、稅收、勞動工資等方 面同國內其他經濟型飯店沒有任何差別，換言之，青年旅舍在我國難以作為非贏利組織 得到政府的資助，這也致使其難以以非贏利性質得到社會大眾的支持和捐助，從而使青 年旅舍在我國成本過高難以形成價格優(yōu)勢，土地資源是 DH 國際青年旅舍最重要的原材 料，盡管已與物業(yè)所有者簽訂 10 年租賃協議，也向相關政府部門了解過地區(qū) 10 年的發(fā) 展規(guī)劃 ，然而在政府政策相對不透明的中國，對于突如其來的拆遷還是無法完全避免。 對此， DH 青年旅舍管理層將加強與政府相關部門的溝通和聯系，在項目籌備階段已經 開始從多方面了解當前政策以及地區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃，從源頭最大限度地降低政策變化 為 DH青年旅舍項目所在地帶來的拆遷等風險。另外在經營過程中也時刻關心行業(yè)發(fā)展， 政策動向，也認真配合政府相關部門的管理。一旦政策有變，也能夠迅速做出反應，將 損失降至最低 市場風險指的是受到市場競爭、產業(yè)結構變化、營銷方法、管理手段等不確定因素 的影響 而產生潛在的風險。也包括市場需求向不利于預期完成銷售目標的方向突然變 化，它可能產生的后果是產品的滯銷或銷售價格的下跌，本項目的規(guī)劃雖然以低成本戰(zhàn) 略為立足點，且市場潛力巨大，但競爭對手和潛在進入者也在不斷瓜分市場，并且可以 預見是是競爭對手會采取”價格戰(zhàn)“策略打擊，引起市場價格波動。進而影響 DH 國際青 年旅舍的入住率和收益。同時市場的需求也經常在變化，例如各大高校對外開放學生招 待所 /宿舍這一類型的住宿載體，必然對我們的市場占有率產生影響。可見具體的風險包 括市場需求究竟有多大、市場競爭的 激烈程度到哪里、服務水平的高低、營銷能力的強 弱以及渠道的鋪排是否到位等等。這些因素是本項目投資風險的主要來源， DH 青年旅 舍將會采取高度的重視并努力提高產品的內在和外在質量。堅持不懈地走低成本的戰(zhàn)略 路線，為廣大大學生青年旅游者提供衛(wèi)生、安全、低價的住宿環(huán)境 DH 青年旅舍立足的 根本。旅舍將嚴格地執(zhí)行每日的清潔工作，保持旅舍環(huán)境的干凈整潔。微笑服務，員工 應將把客人當朋友一樣服務。用優(yōu)質服務吸引客人，留住客人。 管理風險是指企業(yè)在運營過程中因管理職能和管理對象等因素的變化而 帶來的風 險。也包括企業(yè)在日常運營過程中因管理不善而導致投資失敗帶來的風險。隨著 DH 國 際青年旅舍的規(guī)模不斷擴大，管理部門的組織架構、管理方法可能不適應變化的內部和 外部環(huán)境。而作為一個新興項目， DH 青年旅舍無論在開發(fā)還是管理方面都顯得經驗都 不足，可見項目的開發(fā)與運營管理人員的素質是 DH 青年旅舍項目成功的關鍵所在。然 而由于采取了低成本戰(zhàn)略，未來每家分店的學生兼職人數將比全職人數更多，如何能有 效管理這些沒有工作經驗的大學生也是一大難題。特別是人力成本的投資成本將不斷增 加，而起步 階段的公司的工作環(huán)境、待遇福利等條件會與其他大公司存在一定差距，這 也增加了招聘高素質人才的難度。 DH 青年旅舍投資人和管理者都將通過多種培訓，提 高管理團隊與基層員工的業(yè)務素質。并通過團隊活動和企業(yè)文化的建設，提高員工的凝 聚力和歸屬感。在企業(yè)起步階段用更多的人性化管理留住員工。 財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當使公司可能失去償債能力而導致投資 者預期收益下降的風險。 DH 青年旅舍在發(fā)展初期，財務風險主要體現在流動資金的短 缺，資金能不能滿足旅舍快速發(fā)展的需要而備受考驗 。對此， DH 青年旅舍將構建拓寬 融資渠道，為企業(yè)發(fā)展準備可以續(xù)發(fā)展的資金。同時完善自身的造血機制，加強對資金 運行情況的監(jiān)控管理，最大限度地高資金使用效率。并嚴格實施財務預算制度。 綜上所述， DH 青年旅舍提供給顧客的不僅是一個床位，更是一個讓年輕人讀萬卷 書行萬里路、認識世界、結交朋友的平臺。在這里他們可以增長見識、鍛煉自我、廣結 良朋，也可以通過各種的考試和學習充實提升自己，甚至可以回到懷念的母校校園里重 溫往日的時光。富麗堂皇而且價格不菲的大酒店，或者價格低廉但設備簡陋，缺乏文化 氛 圍的家庭旅館并不適合每個人，對于真正愛好旅游和交流的年青人來說他們更需要一 個可以結識有著共同愛好的朋友，以及一個更開放自由的環(huán)境，在那里可以分享他們獨 特的旅游經歷也可以分享學習生活上的苦惱。顯然， DH 青年旅舍論是對經營者來說還 是對這里的年輕顧客來說，這都是一個讓人熱愛生活，追逐夢想的地方。這雖然只是一 個小小的旅舍，對于用心經營的人來說，卻是一個大大的舞臺。這是一個看似簡單的項 目，然而能靜下心把簡單的項目每個細節(jié)落實執(zhí)行到實處其實并不容易。 DH 青年旅舍 創(chuàng)業(yè)團隊沖破了層層困難，從理論 上和實地調研中都論證了 DH 青年旅舍項目，不但可 以符合國家旅游行業(yè)的發(fā)展趨勢和政策規(guī)定盈利，同時還可以實現支持青少年讀萬卷書 行萬里路的社會責任。項目具有很強的可操作性和穩(wěn)定的營利性，投入小，回本快，十 分值得投資。