【正文】 二手房交易十項(xiàng)注意（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈ù蟛糠謬揖J(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時(shí)要避免買賣合同與國家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10.）合同約定是否明確二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮北京：二手房買賣可找銀行做付款中間人首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。以二手房交易為例，買賣雙方達(dá)成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時(shí)間。買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、‰至3‰的手續(xù)費(fèi)●其它費(fèi)用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 , ‰收取手續(xù)費(fèi)●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買賣協(xié)議后直接銀行辦理第五篇：購買二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)20100525 購買二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)1）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。2）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_具）。3）貸款時(shí)需要提供收入證明或資產(chǎn)證明（單位開具蓋公章或存款存折復(fù)印件）。4）到交易中心遞交手續(xù)需要戶口本原件及其復(fù)印件，銀行同貸書，首期支付證明等。1）房地產(chǎn)證原件及復(fù)印件，如果正在貸款，還需提供貸款合同原件及其復(fù)印件。2）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。3）配偶同意出售書面證明。4）若房屋在簽訂協(xié)議時(shí)還有租約，務(wù)必提供租客書面同意放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明。5）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_具）。6）到交易中心遞交手續(xù)需要戶口本及其復(fù)印件等。1）留意房地產(chǎn)證、貸款合同所注明的人名是否與身份證姓名一致。2）留意房地產(chǎn)證上的地址是否所買標(biāo)的。3）留意房地產(chǎn)證上的面積是否屬實(shí)。4）留意房地產(chǎn)證上的結(jié)構(gòu)圖是否與所看的一致，包括內(nèi)部結(jié)構(gòu)，坐向等。5）留意貸款合同上的地址是否所買標(biāo)的。6）如果還有租約在，必須商定簽協(xié)議后的租金誰來收取。因?yàn)榻灰灼陂g可能會持續(xù)2~5個(gè)月，這部分資金也不少??！特別采用轉(zhuǎn)按揭方式，時(shí)間會很長。7）商定共同提交到房地產(chǎn)交易中心的價(jià)格為多少，這個(gè)價(jià)格會直接影響到所交的營業(yè)稅。8）商定最終價(jià)格是否包括現(xiàn)有所有家私、家電等設(shè)備。最好包括了，如果可以，最好在協(xié)議中附上明細(xì)清單。9）對房地產(chǎn)證進(jìn)行真?zhèn)蔚牟閮浴?0）明確對方有否在這個(gè)地址簽入戶口，如果有，商定什么時(shí)候簽出。1）留意房地產(chǎn)證上的房屋地址是否與協(xié)議上寫的一致。2）留意交易雙方的身份證號碼和姓名是否無誤。3）留意房地產(chǎn)證上的房屋面積是否與協(xié)議上寫的一致。4）留意協(xié)議上的水電費(fèi)、電視費(fèi)、煤氣費(fèi)等在什么時(shí)點(diǎn)結(jié)算清楚。5）留意協(xié)議上所有空白未填的地方是否有劃去。6）所給定金記得扣除原來給出的保證金。且給出定金同時(shí)要拿到對方的收取定金收據(jù)。7）約定什么時(shí)候是否辦交易手續(xù)。8）約定首期應(yīng)該在到房地產(chǎn)交易中心遞交轉(zhuǎn)名手續(xù)的同時(shí)給出。9）確定商業(yè)貸款利率能否下浮預(yù)期的百分比。10）商定中介費(fèi)如何支付，建議不要一次性支付，最好分階段支付，保證整個(gè)交易過程是可控制的。