【正文】 二手房交易十項(xiàng)注意（1.）房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶(hù)手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。（4）.土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。（5.）市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。（7.）單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。（9）.中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零首付的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（10.）合同約定是否明確二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮北京：二手房買(mǎi)賣(mài)可找銀行做付款中間人首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對(duì)交錢(qián)付貨的安全沒(méi)有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問(wèn)題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢(qián)的收和付都由銀行來(lái)做，似乎買(mǎi)賣(mài)雙方都能安下心來(lái)談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專(zhuān)門(mén)為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車(chē)，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶(hù)都可以申請(qǐng)由銀行來(lái)“管理”錢(qián)的交割。以二手房交易為例，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議后，買(mǎi)房者可先到銀行開(kāi)通“保付通”賬戶(hù)存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)和全部付款程序和時(shí)間。買(mǎi)房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶(hù)內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣(mài)方。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶(hù)二二房交易●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、‰至3‰的手續(xù)費(fèi)●其它費(fèi)用 通過(guò)中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 , ‰收取手續(xù)費(fèi)●申請(qǐng)貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后直接銀行辦理第五篇：購(gòu)買(mǎi)二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)20100525 購(gòu)買(mǎi)二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)1）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。2）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶(hù)口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_(kāi)具）。3）貸款時(shí)需要提供收入證明或資產(chǎn)證明（單位開(kāi)具蓋公章或存款存折復(fù)印件）。4）到交易中心遞交手續(xù)需要戶(hù)口本原件及其復(fù)印件，銀行同貸書(shū)，首期支付證明等。1）房地產(chǎn)證原件及復(fù)印件，如果正在貸款，還需提供貸款合同原件及其復(fù)印件。2）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。3）配偶同意出售書(shū)面證明。4）若房屋在簽訂協(xié)議時(shí)還有租約，務(wù)必提供租客書(shū)面同意放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明。5）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶(hù)口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_(kāi)具）。6）到交易中心遞交手續(xù)需要戶(hù)口本及其復(fù)印件等。1）留意房地產(chǎn)證、貸款合同所注明的人名是否與身份證姓名一致。2）留意房地產(chǎn)證上的地址是否所買(mǎi)標(biāo)的。3）留意房地產(chǎn)證上的面積是否屬實(shí)。4）留意房地產(chǎn)證上的結(jié)構(gòu)圖是否與所看的一致，包括內(nèi)部結(jié)構(gòu)，坐向等。5）留意貸款合同上的地址是否所買(mǎi)標(biāo)的。6）如果還有租約在，必須商定簽協(xié)議后的租金誰(shuí)來(lái)收取。因?yàn)榻灰灼陂g可能會(huì)持續(xù)2~5個(gè)月，這部分資金也不少??！特別采用轉(zhuǎn)按揭方式，時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。7）商定共同提交到房地產(chǎn)交易中心的價(jià)格為多少，這個(gè)價(jià)格會(huì)直接影響到所交的營(yíng)業(yè)稅。8）商定最終價(jià)格是否包括現(xiàn)有所有家私、家電等設(shè)備。最好包括了，如果可以，最好在協(xié)議中附上明細(xì)清單。9）對(duì)房地產(chǎn)證進(jìn)行真?zhèn)蔚牟閮?cè)。10）明確對(duì)方有否在這個(gè)地址簽入戶(hù)口，如果有，商定什么時(shí)候簽出。1）留意房地產(chǎn)證上的房屋地址是否與協(xié)議上寫(xiě)的一致。2）留意交易雙方的身份證號(hào)碼和姓名是否無(wú)誤。3）留意房地產(chǎn)證上的房屋面積是否與協(xié)議上寫(xiě)的一致。4）留意協(xié)議上的水電費(fèi)、電視費(fèi)、煤氣費(fèi)等在什么時(shí)點(diǎn)結(jié)算清楚。5）留意協(xié)議上所有空白未填的地方是否有劃去。6）所給定金記得扣除原來(lái)給出的保證金。且給出定金同時(shí)要拿到對(duì)方的收取定金收據(jù)。7）約定什么時(shí)候是否辦交易手續(xù)。8）約定首期應(yīng)該在到房地產(chǎn)交易中心遞交轉(zhuǎn)名手續(xù)的同時(shí)給出。9）確定商業(yè)貸款利率能否下浮預(yù)期的百分比。10）商定中介費(fèi)如何支付，建議不要一次性支付，最好分階段支付，保證整個(gè)交易過(guò)程是可控制的。