【正文】 理部門(mén) 查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；第三步要查驗(yàn)房屋 有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)。二手房必須經(jīng)房屋土地管理部門(mén)辦理完 過(guò)戶(hù)手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完成交易。此外，千萬(wàn)不要忘記了解購(gòu)買(mǎi)的房子已有多長(zhǎng)歷史、土地使用期限還有多長(zhǎng)；有沒(méi)有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管 理、水、電、氣費(fèi)等。第三，建議大家在買(mǎi)二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面 現(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買(mǎi)房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋 的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣(mài)家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差，可能這套房子 132 萬(wàn)拿來(lái)，可能 140 萬(wàn)賣(mài)給你，實(shí)際上買(mǎi)賣(mài)雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。交給其他人，一定要審查對(duì)方的委托授權(quán)書(shū)，以確認(rèn)對(duì)方是否是賣(mài)主的合法代理人。在二手房的交易過(guò)程中在簽定二手房買(mǎi)賣(mài)合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交定金并不是簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同的一個(gè)必 經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。必要的時(shí)候，可以和原房主 一起到當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)其戶(hù)口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購(gòu)房款。第八，轉(zhuǎn)讓房屋涉及營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅，其中契稅由買(mǎi) 房者繳納，印花稅由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納。所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。（5）市政規(guī)劃是否影響 有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在 5 到 10 年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可 能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。（10）合同約定是否明確 二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主 體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮過(guò)戶(hù)費(fèi)用；（1）契稅；90平方米以下首次購(gòu)房的按 1%繳納；90—140平方米按房?jī)r(jià) %繳納；140平方米以上按房?jī)r(jià) 3%繳納買(mǎi)方承擔(dān)（2）營(yíng)業(yè)稅：房屋產(chǎn)權(quán)取得滿(mǎn)五年的免征，未超過(guò)五年的按房?jī)r(jià) % 繳納。了解房屋剩余使用期限及用途。頂層住戶(hù)還應(yīng)該重點(diǎn)看一下屋頂有無(wú)滲、漏現(xiàn)象。房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買(mǎi)二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣(mài)方擁有完全的、無(wú)瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性。，想要用我的錢(qián)來(lái)還，我應(yīng)該怎么做才可以避免風(fēng)險(xiǎn)？需要補(bǔ)充一個(gè)合同或者協(xié)議嗎？建議最好走資金監(jiān)管，這樣對(duì)買(mǎi)家最安全；中介公司的直接管理者是當(dāng)?shù)亟ㄎ?；根?jù)您這種情況應(yīng)該找第三方（擔(dān)保公司），將首付打入擔(dān)保公司帳號(hào)，再去公證處做份公證，房本放在擔(dān)保公司，擔(dān)保公司用首付款去還清銀行抵押后立即過(guò)戶(hù)，如賣(mài)方違約不去過(guò)戶(hù)，可拿房本和公證書(shū)自行到房地局過(guò)戶(hù)，這樣很安全。第五，注意房屋的性質(zhì)。很多人購(gòu)買(mǎi)二手房是為了落戶(hù)口，給孩子上學(xué)，然而買(mǎi)了房子后發(fā)現(xiàn)房子內(nèi)有很多陌生人的戶(hù)口，導(dǎo)致自己的戶(hù)口無(wú)法遷入。中介公司作為專(zhuān)業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，應(yīng)對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方的主體資格、房屋的權(quán)屬狀況、交易信息的真實(shí)性等進(jìn)行審查，否則因?yàn)橹薪楣镜脑驅(qū)е沦I(mǎi)賣(mài)雙方損失的，中介公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。通俗的講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。在買(mǎi)賣(mài)雙方簽署買(mǎi)賣(mài)合同之前，買(mǎi)方一定要查看賣(mài)方的證件，主要是房產(chǎn)證、身份證、戶(hù)口簿、原始的購(gòu)房合同、各種稅費(fèi)發(fā)票原件、結(jié)婚證（若沒(méi)有結(jié)婚，則要出示單身證明）。實(shí)踐中出賣(mài)方通常要求買(mǎi)房人先行交納一部分房款用于償還銀行貸款，銀行辦理解押手續(xù)后，雙方再辦理交易手續(xù)。鑒于房屋性質(zhì)不同，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中適用的法律亦不同。很多人認(rèn)為辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)后交易就完成了，實(shí)際上不是如此。為防范風(fēng)險(xiǎn)，避免損失，建議購(gòu)房人簽署詳盡的買(mǎi)賣(mài)合同。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。（8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。（8）物管費(fèi)用是否拖欠有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶(hù)二二房交易●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、‰至3‰的手續(xù)費(fèi)●其它費(fèi)用 通過(guò)中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 , ‰收取手續(xù)費(fèi)●申請(qǐng)貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后直接銀行辦理第五篇：購(gòu)買(mǎi)二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)20100525 購(gòu)買(mǎi)二手房簽訂協(xié)議注意事項(xiàng)1）身份證原件及其復(fù)印件（有幾個(gè)名就提供幾份）。5）公證時(shí)需要提供婚姻證明（在戶(hù)口當(dāng)?shù)孛裾挚砷_(kāi)具）。因?yàn)榻灰灼陂g可能會(huì)持續(xù)2~5個(gè)月，這部分資金也不少??！特別采用轉(zhuǎn)按揭方式，時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。3）留意房地產(chǎn)證上的房屋面積是否與協(xié)議上寫(xiě)的一致。10）商定中介費(fèi)如何支付，建議不要一次性支付，最好分階段支付，保證整個(gè)交易過(guò)程是可控制的。5）留意協(xié)議上所有空白未填的地方是否有劃去。8）商定最終價(jià)格是否包括現(xiàn)有所有家私、家電等設(shè)備。1）留意房地產(chǎn)證、貸款合同所注明的人名是否與身份證姓名一致。3）貸款時(shí)需要提供收入證明或資產(chǎn)證明（單位開(kāi)具蓋公章或存款存折復(fù)印件）。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。（4）.土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。（5）繳納稅費(fèi)。二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：（1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。第九，注意房屋周邊環(huán)境。第六，注意房屋質(zhì)量。第四，注意房屋的出租狀態(tài)。房屋的權(quán)利狀態(tài)是購(gòu)買(mǎi)二手房的前提和基礎(chǔ)，只有出賣(mài)方擁有完全的、無(wú)瑕疵的所有權(quán)時(shí)，才能保證交易的合法性?！盎?