【正文】 理經驗豐富，還租來源比較穩(wěn)定。衰退行業(yè)的風險關鍵是要具體分析企業(yè)的經營管理和財務狀況。包括行業(yè)競爭狀況、市場結構、市場集中度，承租人在市場競爭中的地位及其演變趨勢。行業(yè)如果與其他行業(yè)依賴關系緊密，則易受其他行業(yè)的影響，如對供應商的依賴，對購買者的依賴。三、承租人分析包括建立時間、發(fā)展歷程、注冊地、注冊資本、經營范圍、主營業(yè)務、法定代表人、股東基本情況、公司的組織結構等。包括承租人的經營策略、經營能力等方面。（其中包括對近幾年具體業(yè)務的開展情況、經營狀況的評價，及對未來幾年經營的展望）。:對財務報表質量的評價。：1)資產結構及其變化分析；2)負債結構及其變化分析；3)資產負債比率及其分析；4)資產質量分析；5)盈利能力及其分析；6)流動性分析；7)現(xiàn)金流量分析；8)新增項目投資對財務狀況（還租能力）影響；包括公司的治理結構、管理層的素質與穩(wěn)定性、管理層的從業(yè)經驗、經營作風、品格為人等。1)公司銀行借款還款記錄；2)公司應付款項還款記錄；3)公司的資信等級、社會聲譽等方面；4)公司主要融資來源、與主要融資方的關系、下一步融資方案與計劃等。包括重大投資、訴訟情況、納稅情況、或有負債等情況四、融資租賃項目分析五、租賃項目還款能力分析，要從對承租人的分析、項目的分析、項目保障措施的分析幾個方面來綜合評價。其中對項目的現(xiàn)金流量分析即項目所產生的現(xiàn)金流量能否覆蓋應付租金應成為分析的重點。六、租賃項目保障措施分析；，可以適當進行簡化。（質）押物分析七、“風險與效益”評價1)行業(yè)風險2)政策風險3)人為風險4)非人為風險5)還款能力風險包括業(yè)務收益、市場開拓、客戶合作等幾方面。八、結論與建議綜上所述:撰寫人：________ 年月日第四篇：項目融資計劃書塔城市星海灣項目融資方案一、融資項目名稱：塔城市星海灣開發(fā)項目二、融資項目主體：新疆塔城市祥瑞星海房地產開發(fā)有限公司三、融資主體簡介：新疆塔城市祥瑞星海房地產開發(fā)有限公司是一家新成立的房產開發(fā)公司，其各個股東都是從事房產開發(fā)行業(yè)的資深專家。以前合作在全疆各地州均開發(fā)有項目。四、融資項目簡介：項目地址塔城市星海灣開發(fā)項目位于塔城市221省道南側，塔爾巴哈臺南路交匯處。東臨塔城市最大商業(yè)綜合體（華寶市場），南面是塔城市新建的塔城火車站，西面是塔城市規(guī)劃新建大型人工湖。主要規(guī)劃指標項目計劃總占地80畝，建筑面積：80000平方米 用地性質：商住兩用地，商業(yè)20%，住宅80% 容積率： 建筑密度：30% 綠地率：40%地塊周邊規(guī)劃及環(huán)境優(yōu)勢該地塊緊鄰面朝塔城市的主干道221省道及塔爾巴哈臺南路，根據(jù)塔城市政府規(guī)劃，地塊周邊將建設醫(yī)院、幼兒園、小學、中學、文化廣場、電影院、人工湖、火車站等公共設施。沿項目所在地東側即是華寶市場，西側即是塔城新建最大人工湖公園，環(huán)境優(yōu)越、交通便捷、10分鐘內可滿足生活、娛樂、購物、休閑等需求。項目建設及進展我公司與塔城市市政府現(xiàn)已達成框架協(xié)議，取得R2地塊一處，預估土地80畝，項目土地出讓金3200萬元。項目建設期為3 年，自2018年5月至2020年11月。項目地址位于塔城市221省道與塔爾巴哈臺南路交匯處，注冊資本2000萬元。項目擬建設住宅64000平方米，商業(yè)16000平方米，地下車庫15000平方米。五、融資規(guī)模、期限及還款進度項目總投資20021萬元，資金來源為股東自籌3200萬元，擬融資500萬元。剩余投資資金由市場銷售后收回資金填補。預計融資資金一次性到賬，本金按3年分期償還，分紅按工程和銷售節(jié)點支付。預計投資收益比按1比4到5。即投資100萬元預計總收益最低400萬元。六、項目投資估算項目計劃總投資20021萬元，其中土地款及出讓金3200萬元，前期手續(xù)費120萬元，建筑安裝費14400萬元，基礎設施費421萬元，公司運營成本1000萬，銷售及財務成本1000萬元,。項目建設期預計3年，自1028年5月至2020年11月。預計3年完成總投資的100%，即完成投資20021萬元。項目共占用規(guī)劃面積土地使用權80畝，凈地，不涉及拆遷費用，公司前期已投入3200萬元用于支付土地費用。前期手續(xù)120萬元，主要包括項目建設涉及的行政事業(yè)性收費、規(guī)劃設計費、勘測丈量費、臨時設施費、預算編審費等。建筑安裝工程費14400萬元，主要包括土建工程費、安裝工程費和裝修工程費，按每平方1800的單位造價、建筑面積80000平方米相乘確定?；A設施費421萬元，主要包括道路工程費、供電工程費、積水工程費、煤氣工程費、供暖工程費、通訊工程費、電視工程費、照明工程費、景觀綠化工程費、環(huán)衛(wèi)工程費、安防職能工程費，按建筑安裝工程費等。銷售及財務成本1000萬元，如財務費用、銷售及廣告費用、銷售稅費等。公司運營成本1000萬元，如公司員工工資，辦公場所，企業(yè)車輛等。七、項目銷售收入及稅費項目擬建設住宅公寓面積80000平方米；商鋪可售16000平方米。根據(jù)塔城市以及項目所在地附近房產項目市場的調查，住宅和公寓的平均售價為3800元/平方米，商鋪的價格預計平均售價為11000元/平方米。預計項目可售部分可實現(xiàn)收入24320（住宅）+17600（商業(yè)）=41920萬元。項目銷售期3年，自2018年5月至2020年11月。預計2018年完成銷售住宅50%，實現(xiàn)銷售額13000 萬元；預計2019年完成銷售住宅80%，實現(xiàn)總銷售額22400萬元；預計2020年完成總銷售銷售80%，實現(xiàn)收入33536萬元；剩余尾盤在小區(qū)交付使用后清盤銷售。與銷售收入直接相關的稅費包括營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅、印花稅、教育附加稅等，預計發(fā)生各項稅費2400萬元。新疆塔城市祥瑞星海房地產開發(fā)有限公司2018年3月29日第五篇：項目融資計劃書甘肅黃石投資管理公司項目融資計劃書融資計劃書目錄一、公司介紹二、項目分析三、市場分析四、管理團隊五、財務計劃六、融資方案的設計七、摘要一、公司介紹公司簡介甘肅黃石投資管理公司成立于2013年11月21日，公司始終堅持“奉獻社會、誠實守信”的經營方針和立足甘肅、著眼全國、面向世界的發(fā)展戰(zhàn)略定位。公司的目標是迅速成長為多元化產業(yè)公司。經營范圍：工程項目投資、房地產投資、城市建設項目投資、風電項目、商業(yè)、農業(yè)及教育項目的投資；投資管理及咨詢服務等業(yè)務。公司現(xiàn)狀公司已投資地產項目景泰塞維利亞生態(tài)住宅項目、天水生態(tài)林業(yè)項目，天祝風電項目、投資1億元，蘭州土地平整項目、業(yè)務遍及甘肅省范圍內。公司正在積極籌建甘肅最大規(guī)模的以養(yǎng)生、養(yǎng)老為特色的旅游養(yǎng)老產業(yè)基地。截止目前，公司投資規(guī)模已達12億元人民幣。股東實力歷史業(yè)績自2013年以來，已形成集投資、開發(fā)、運營為一體的產業(yè)體系，具有良好的品牌影響力和強大的核心競爭力。項目傾注了黃石人的理念和追求。在發(fā)展過程中，甘肅黃石投資管理公司秉承“勤奮創(chuàng)業(yè)，持之以恒”之企業(yè)精神，致力于推動蘭州經濟發(fā)展，為家鄉(xiāng)經濟再次騰飛奉獻著自己的智慧、熱情和力量！資信程度把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。董事會決議對于需要融資的項目，必須經過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。二、項目分析項目的基本情況位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。項目來歷項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。證件狀況文件項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。資金投入自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。市場定位指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等建造的過程和保證項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。三、市場分析地方宏觀經濟分析房地產是一個區(qū)域性的市場，受到地方經濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經濟發(fā)展的指標等數(shù)據(jù)和經濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。房地產市場的分析房地產市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。競爭對手和可比較案例分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。未來市場預測及影響因素未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。四、管理團隊人員構成公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經歷和特點。如果一個團隊有足夠多經驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。組織結構企業(yè)內部的部門設置、內部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。管理規(guī)范性管理制度，管理結構等的評價。可以由專門的管理顧問公司來評價和說明。重大事項對于企業(yè)產生重要影響的需要說明的事項。五、財務計劃一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內容。其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。六、融資方案的設計融資方式(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)方式：融資方式將以融資方(包括項目在內)的股權進行抵押借款這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書A、對融資方的債務債權進行核查確認B、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。C、在有關管理部門辦理登記手續(xù)(2)債權融資方式方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。(3)債轉股的融資方式投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內或借貸期結束時，按相應的比例折算成相應的股份。(4)房地產信托融資(5)多種融資方式的組合在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產負債情況不會有很大的壓力。在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。融資期限和價格融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。A、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。B、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經營從而產生新的債務而產生的連帶風險。C、破產風險D、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產生無法回購的風險E、融資者為掌控全局經營，在回購時利益出讓增加風險。F、融資者提前回購而付出的資金成本風險。風險化解方案A、資方對是否資金進入后可以完成計劃要進行評估和測算。B、投資方對融資方的項目進程進行監(jiān)控，并按照進程需要分批進行投資款的?？顚Ｓ?。C、投資方對融資方的相關項目所簽訂的合同進行核審后，評估其付款和還款能力。D、資方審核融資方的還款計劃可行性，一旦確定后將按還款計劃回款。退出機制(絕大多數(shù)的投資都不是為了自用，而是是為了獲利，因此都涉及到退出機制問題，所以，需要在此說明投資者可能的退出時間和退出方式。)A、股權方式融資的退出項目進行中投資方退出。項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的回報率加本金額度進行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價格及相應的物業(yè)面積的形式回購股份，第三種投資方享受整個項目的分紅。B、債權方式融資退出項目進行中投資方退出，可以用違約今的形式控制。項目完成投資方退出，按時還本付息。抵押和保證在涉及到投資安全的時候，投資者最關心的是如何保障投資的安全。而最有效的安全措施就是抵押，或者信譽卓著的公司的保證。對房地產行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。七、摘要長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真讀的，而對于在接觸客戶的初期階段，僅需要提供報告摘要就可以了。報告摘要是對融資報告的高度濃縮，因此，言簡意賅就非常重要。