【正文】 外還應(yīng)該隨時(shí)了解到周邊競爭樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及發(fā)展走向。只有做到知己知彼才能在以后的工作中做到客戶有問必能答而且還能向客戶闡述自己的觀點(diǎn)及看法，使客戶相信我是最專業(yè)的置業(yè)顧問，客戶才會產(chǎn)生信任感；這樣才能提高自己的銷售業(yè)績及成交率。從而使自己成為一位最優(yōu)秀的置業(yè)顧問。建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。以上所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物(構(gòu)筑物)所占面積、運(yùn)動(dòng)場地等等。你如何看待和理解置業(yè)顧問這份職業(yè)？我認(rèn)為置業(yè)顧問是一個(gè)極能提高個(gè)人素質(zhì)和強(qiáng)調(diào)個(gè)人修養(yǎng)的一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的職業(yè)，它不僅要求從業(yè)人員有較好的相貌、親和力、語言表達(dá)能力、應(yīng)變能力、觀察能力等，還要求了從業(yè)人員必須具備簡單的營銷能力。置業(yè)顧問的工作其實(shí)很簡單就是幫助客戶挑選最理想的居所，讓他們能買到自己稱心如意的好房子和一個(gè)好的生活環(huán)境。這個(gè)工作不僅能夠鍛煉自己的社交能力，還能夠認(rèn)識很多不一樣的人，最主要的是能夠親身經(jīng)歷客戶挑選到滿意的房子后的高興。不但客戶開心，自己也會有成就感，也可以和客戶建立良好的朋友關(guān)系。置業(yè)顧問不僅僅代表了公司及開發(fā)商的形象，更主要的是他是開發(fā)商與客戶之間的橋梁，能夠在第一時(shí)間把項(xiàng)目信息及公司的銷售政策傳遞給每一位客戶還能第一時(shí)間把每一位客戶的第一手意見和好的建議及時(shí)的反饋給公司及開發(fā)商，以便于開發(fā)商在今后的新項(xiàng)目上能不短的改進(jìn)、完善，從而做到盡善盡美。也能讓公司在一些關(guān)鍵問題決策時(shí)有第一手的市場訊息，這樣才能使企業(yè)作出更好的決策，作為員工我們才有更好的發(fā)展。當(dāng)你接手一個(gè)新樓盤時(shí)應(yīng)該先做些什么？首先應(yīng)該盡快熟知自己所銷售項(xiàng)目的所有相關(guān)信息（如：樓盤總占地、樓盤總戶數(shù)、戶型分布、價(jià)位分布、小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)安防系統(tǒng)及物業(yè)管理、樓盤周圍的市政建設(shè)情況及周邊配套設(shè)施等）。出此以外還應(yīng)該隨時(shí)了解到周邊競爭樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息及發(fā)展走向。如果還有什么新的銷售建議也要及時(shí)的提出來，以便樓盤在正式銷售時(shí)可以更快、更準(zhǔn)的達(dá)到預(yù)期制定的銷售目標(biāo)。你會怎樣整理和回訪你的客戶？每當(dāng)接待完畢一個(gè)客戶，就應(yīng)該及時(shí)的盡量詳細(xì)的記錄下并建立客戶檔案來，以便在回訪時(shí)更方便。并對客戶進(jìn)行分類（如：誠意較高型、正在考慮型、主意不定型、意向購買型、參觀了解型等）。對較可能盡快購買的客戶進(jìn)行重點(diǎn)回訪，了解并消除客戶的顧慮和心理障礙，加快客戶購買的步伐，加強(qiáng)客戶購買的信心。對意向性不強(qiáng)的客戶要多做回訪，在多次回訪后客戶仍然表示不購買時(shí)一定要向客戶詢問不購買的真正原因，并做好分析記錄及時(shí)反饋回公司。以便于公司對銷售策略的改進(jìn)。如果你現(xiàn)在正在銷售一個(gè)在建樓盤你會從哪些方面向客戶介紹？首先介紹小區(qū)的樓盤總占地、樓盤總戶數(shù)以突出小區(qū)的規(guī)模。然后介紹小區(qū)綠化率、小區(qū)容積率、小區(qū)的配套設(shè)施、星級的物業(yè)管理、樓盤周圍的市政建設(shè)情況及周邊配套設(shè)施等以突出小區(qū)獨(dú)特的內(nèi)部優(yōu)勢和區(qū)域位置優(yōu)勢。最后在介紹戶型分布、價(jià)位分布、所剩房源的分布等相關(guān)的房源信息。如上述客戶都較滿意沒有提出異議時(shí)，可向客戶介紹前期排號或簽定預(yù)售合同的細(xì)則。促使客戶盡快交納定金。你認(rèn)為一個(gè)好的樓盤應(yīng)具備的條件有哪些？一個(gè)好的樓盤應(yīng)具備好的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)園林景觀設(shè)計(jì)、周密的保安防范體系及星級的物業(yè)管理、周邊的好的環(huán)境、方便的交通、優(yōu)越的市政設(shè)施等。如果你所銷售的樓盤和同區(qū)域的其它樓盤相比價(jià)格偏高時(shí)你會采取什么樣的方式、方法向客戶推介？ 應(yīng)該理性的給客戶分析價(jià)格高的原因，如：小區(qū)景觀是花巨資打造，小區(qū)綠化率高，小區(qū)容積率底是少有的優(yōu)秀樓盤，小區(qū)先進(jìn)的安防系統(tǒng)及星級的物業(yè)管理，其它小區(qū)決無僅有的地段優(yōu)勢，小區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境等。還可向客戶與周邊樓盤或其它區(qū)位的樓盤進(jìn)行對比，著重突出小區(qū)的高信價(jià)比優(yōu)勢。從配套設(shè)施、區(qū)域位置、內(nèi)外環(huán)境等入手進(jìn)行對比向客戶推銷買房不僅僅是買房而是買環(huán)境時(shí)，小區(qū)的高信價(jià)比優(yōu)勢就會突出體現(xiàn)。當(dāng)銷售進(jìn)入淡季時(shí)你認(rèn)為一個(gè)好的置業(yè)顧問該干些什么？回訪以前來看過房子但沒有購買的客戶，做好客戶意見的收集、整理及歸總工作，積極收集和了解周邊樓盤及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的最新信息和動(dòng)態(tài)，為公司擬訂新的銷售方案做好鋪墊工作。調(diào)解好自己的心態(tài)為自己能在銷售旺季到來前盡快進(jìn)入工作狀態(tài)做準(zhǔn)備。當(dāng)你所銷售樓盤已接近清盤且所剩房源并不是很好時(shí)你會怎樣進(jìn)行銷售？應(yīng)該先了解客戶的真正需求，然后重點(diǎn)給客戶介紹小區(qū)內(nèi)環(huán)境如：小區(qū)景觀是花巨資打造，小區(qū)綠化率高，小區(qū)容積率底是少有的優(yōu)秀樓盤，小區(qū)先進(jìn)的安防系統(tǒng)及星級的物業(yè)管理，其它小區(qū)決無僅有的地段優(yōu)勢，小區(qū)得天獨(dú)厚的自然環(huán)境等。重點(diǎn)突出小區(qū)的大環(huán)境。其次還應(yīng)該理性給客戶分析所剩房源的戶型特點(diǎn)及價(jià)格優(yōu)勢。1房地產(chǎn)行業(yè)通常指的5證2書是什么?5證是指：①：建設(shè)用地規(guī)劃證②：建設(shè)工程規(guī)劃許可證③：建設(shè)施工許可證：④：預(yù)售許可證⑤：土地使用證2書是指：①：使用說明書②：質(zhì)量保證書1簡述框架結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)的區(qū)別及各自的特點(diǎn)？框架結(jié)構(gòu)又叫現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)，它是以梁和柱來承重，它的梁，柱還有樓板都是現(xiàn)澆而成的。房屋的結(jié)構(gòu)可以隨客戶的意愿而改變?，F(xiàn)澆的房子抗震度比較高，防水性比較好，但價(jià)格偏高。磚混結(jié)構(gòu)是以承重墻來承重，房屋的結(jié)構(gòu)是不能改變的。1按建筑高度劃分，房屋可分為低層房屋、多層房屋和高層房屋。低層房屋低層房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是13層建筑物，如平房、別墅等。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層。人們特別喜歡以此為住宅。但是，低層房屋占地多，土地利用率低，特別是在寸土寸金的城市難以廣泛開發(fā)。多層房屋多層房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多層房屋一般為48層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。多層房屋一般規(guī)格(房型)整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。與高層相比，多層房屋公用面積少，得房率相應(yīng)提高，這是很多人喜歡多層房屋的主要原因。高層房屋高層房屋是指高于24米的建筑。8層以上(可含8層)的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。人們一般把8層至113層的建筑稱為“小高層”。小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，帶電梯。小高層有多層親切安寧、房型好、得房率高的特點(diǎn)，又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高、耐用年限高、景觀系數(shù)高，污染程度低等優(yōu)點(diǎn)，很受購房人歡迎。同時(shí)，小高層對土地的利用率提高，土地成本相對下降，很受房地產(chǎn)開發(fā)商的青睞。所以，近年來中心城區(qū)小高層如雨后春筍，越來越多，高層房屋(指15層以上、24層以下的建筑體)因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài)(點(diǎn)狀居多)的局限，房型設(shè)計(jì)難度大，要做到每套室內(nèi)全明、采光通風(fēng)良好是有很大難度的。在城市中心區(qū)，高層有它的優(yōu)勢：對開發(fā)商來說，單位建筑面積土地成本(即“樓面地價(jià)”)低；對住戶來說，視野開闊，景觀系數(shù)高，塵土、噪音、光線污染也少，建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，整體性強(qiáng)。但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)：結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜，材料性能要求高，自重大，對基礎(chǔ)要求高，施工難度較大，建筑造價(jià)相應(yīng)提高；高層房屋電梯、樓道、機(jī)房、技術(shù)層等公用部位占用面積大，得房率低；如果電梯質(zhì)量不可靠，物業(yè)管理不正常，就很令人擔(dān)心。超高層房屋是指超過24層的建筑體。超高層房屋樓面地價(jià)最低，但建筑安裝成本高。它給人以氣派雄偉的感覺，可以滿足一些消費(fèi)者對視野、景觀的要求。超高層房屋一般建在城市黃金地段(最大限度地利用土地資源)或景觀良好的城區(qū)(最充分地發(fā)揮景觀資源的作用)。根據(jù)國家有關(guān)政策對民用建筑高度與層數(shù)的設(shè)計(jì)規(guī)定：46層為多層住宅；710層為小高層住宅（也稱中高層住宅）；10層以上則為高層住宅，有高層塔樓、高層板樓。使用率比較：多層高于高層，85%左右；高層由于有電梯、電梯前室等，需分?jǐn)偟墓妹娣e較多，高層塔樓使用率7275%，板樓在7880%。建筑質(zhì)量比較：多層一般為磚混結(jié)構(gòu)，抗震性能比高層差；高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆，抗震性能好，折舊年限長。房型構(gòu)造比較：多層一般坐北朝南，南北通風(fēng)，使用面積高、房型合理，大開間容易隔開裝修；高層一般為框架結(jié)構(gòu)，加上要考慮電梯的位置，戶型設(shè)計(jì)較難，裝修也易帶來不便。物業(yè)管理收費(fèi)：多層少于高層。地產(chǎn)廣告的類型主要 有:報(bào)紙、廣播、電視、夾報(bào)、海報(bào)、說明書、直接庸5寄廣告、模型、接 待中心、路牌廣告、樣品屋等形對比框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)