【正文】 保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設部門制定。第三章 業(yè)主自治管理第十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應當考慮建筑物規(guī)模、共用設施設備、社區(qū)建設等因素。分期開發(fā)建設或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的物業(yè)，其配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。第十七條 符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組建業(yè)主大會籌備組：（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的?；I備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加?；I備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。籌備組應當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第十八條 籌備組履行下列職責：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。第十九條 籌備組應當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。第二十條 依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。業(yè)主大會會議應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。第二十一條 業(yè)主大會依法履行下列職責：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設立的電子投票系統(tǒng)進行表決。第二十二條 業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會委員名單應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。第二十三條 業(yè)主委員會應當自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。第二十四條 業(yè)主委員會應當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：（一）業(yè)主大會會議決議；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；（五）籌備組關于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。第二十五條 業(yè)主委員會應當履行下列職責：（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；（二）組織召開業(yè)主大會；（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。第二十六條 業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，會議內(nèi)容應當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。第二十七條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權，決定是否終止其委員資格：（一）拒不履行委員職責的；（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權益行為的；（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織換屆改選。業(yè)主委員會任期屆滿后，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。第二十九條 業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當組織召開業(yè)主大會表決重大事項。第四章 物業(yè)管理服務第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動。物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務應當實行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務人員應當具備相應從業(yè)資格。物業(yè)服務企業(yè)自行招用保安員的，應當依法向公安機關辦理備案手續(xù)。第三十一條 物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項：（一）管理和維護物業(yè)共用部位及共用設施設備；（二）養(yǎng)護公共區(qū)域綠化；（三）維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；（四）維護公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務管理；（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務檔案；（八）其他約定的物業(yè)服務事項。第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權利義務、違約責任等內(nèi)容進行約定。第三十三條 物業(yè)服務企業(yè)可以聘請專業(yè)服務單位承擔設施設備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務合同備案手續(xù)。第三十五條 物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務，應當遵守下列規(guī)定：（一）遵守有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術標準和操作規(guī)范；（三）按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；（四）制定、完善物業(yè)服務質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務檔案保管、移交等制度；（五）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設施設備使用的方法、要求及注意事項；（六）將物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準及收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示；（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務。第三十六條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。第三十七條 物業(yè)服務企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。物業(yè)服務企業(yè)依約履行義務的，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定按時交納物業(yè)服務費，拒不交納物業(yè)服務費的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。第三十八條 住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法向最終用戶收取有關費用，相關專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代其收取業(yè)主應當繳納的費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止向業(yè)主提供服務。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。第三十九條 物業(yè)服務合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務企業(yè)；合同未約定通知期限的，應當提前六十日通知。物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)；任何一方提出終止的，應當提前六十日通知對方。物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同履行期間或者在物業(yè)服務合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應當提前六十日履行通知義務。第四十條 業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務企業(yè)的，選聘物業(yè)服務企業(yè)的方案應當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。第四十一條 合同解除或者終止后，物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務：（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務檔案；（二）移交物業(yè)服務用房；（三）結(jié)算預收、代收的有關費用；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務。經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)后，原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）擅自改建、占用共用部位、共用設施設備；（二）擅自占用、挖掘道路、場地；（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營；（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；（五）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；（六）擅自改變房屋用途；（七）隨意傾倒垃圾、污物；（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設施。第四十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修服務協(xié)定。業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務協(xié)定的，物業(yè)服務企業(yè)可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應當給予配合。第四十六條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。第四十七條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。物業(yè)共用部位、共用設施設備由于人為原因損壞的，責任人應當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。第四十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當健全物業(yè)共用部位、共用設施設備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。電梯、鍋爐等特種設備和自動消防設施，由業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定，委托專業(yè)服務單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責任。第四十九條 供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設施設備和相關管線依法承擔維修、更新責任。第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)專項維修資金制度。物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造。第五十一條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記時一次性交存。公有住房售房單位應當按照有關規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。第五十二條 共用部位、共用設施設備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應當由相關業(yè)主表決通過。有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應急維修程序支取使用維修資金：（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；（二）電梯運行存在安全隱患的；（三）消防設施出現(xiàn)故障，公安機關消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。按應急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。第五十三條 物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當組織相關業(yè)主續(xù)交或者補交。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設施設備維修時，相關業(yè)主應當共同承擔維修責任。物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應當通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價確定。在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。第五十五條 因規(guī)劃建設車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。利用停車泊位停車的，應當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。第五十六條 業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管