【正文】 廳《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》（魯價費發(fā)[2004]205號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本實施辦法。第二條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。第三條本辦法適用于聊城市范圍內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關(guān)登記注冊，并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認定的物業(yè)管理企業(yè)對住宅及寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅房屋提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費行為。第四條政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵物業(yè)管理企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務(wù)收費通過市場競爭形成。第五條市政府價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作?？h級政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理工作（東昌府區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)除外）。第六條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)遵循合理、公開的原則，以合理成本費用為基礎(chǔ)，結(jié)合不同類型物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量確定。根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、質(zhì)量、特點等不同情況，1物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。（一）為住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供公共性服務(wù)，其收費實行政府指導(dǎo)價。成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可由業(yè)主大會或其授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)本辦法規(guī)定的物業(yè)服務(wù)等級收費基準價和浮動幅度協(xié)商議定，經(jīng)業(yè)主大會批準后執(zhí)行，并報當?shù)貎r格主管部門備案。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。未成立業(yè)主大會的，由物業(yè)管理企業(yè)報當?shù)貎r格主管部門核定。（二）實行前期物業(yè)管理的住宅小區(qū)，按照建設(shè)單位與物業(yè)買受人的約定標準收取物業(yè)服務(wù)費。（三）為寫字樓、工業(yè)園（區(qū)）、商場（商埠）、賓館（酒店）等非住宅提供公共性物業(yè)服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方合同約定，報當?shù)貎r格主管部門備案。政府價格主管部門應(yīng)給予規(guī)范和指導(dǎo)。（四）為滿足部分產(chǎn)權(quán)人、使用人需要或接受委托開展的特約服務(wù)，其收費實行市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方協(xié)商議定。（五）安裝并使用中央空調(diào)、電梯和二次加壓泵等物業(yè)項目的，其機電設(shè)備運行電費屬于代收代繳費用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)單獨設(shè)帳，公布每月耗電量、電費總額及分攤辦法，并按實際支出費用和約定方式向物業(yè)使用人收取。第七條為體現(xiàn)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、質(zhì)價相符”的原則，實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級收費管理。各等級收費基準價上下浮動幅度為10%。對達不到等級服務(wù)標準的物業(yè)住宅小區(qū)其收費標準按四級最低收費標準以下確定。收費等級由物業(yè)管理企業(yè)提出申請，報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門按照《聊城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定標準》考核、確定。住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級評定以住宅小區(qū)為單位，一個小區(qū)執(zhí)行一個等級收費標準。住宅小區(qū)的收費等級每兩年評定一次。第八條物業(yè)服務(wù)收費按房產(chǎn)證載明的房屋建筑面積計算。未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準。業(yè)主自用的車庫、儲藏室、地下室、閣樓不收取物業(yè)管理服務(wù)費。住宅小區(qū)內(nèi)用于經(jīng)營的場所和住房及改變設(shè)計用途開展經(jīng)營活動的車庫、儲藏室、地下室、閣樓的物業(yè)服務(wù)費，可適當高于住宅物業(yè)服務(wù)收費標準，由雙方協(xié)商確定。第九條住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本項目及內(nèi)容包括房屋管理、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、公共秩序維護、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理等內(nèi)容。第十條未經(jīng)價格主管部門同意，物業(yè)管理企業(yè)不得以任何名目向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取長期占用性質(zhì)（超過一年以上）的違約金、押金、保證金等。第十一條住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級，原則上在住宅銷售或入住率達到60%后評定，對入住率未達到60%的住宅小區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)已按住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)與收費等級標準進行管理的，由同級價格主管部門制定試行標準，試行期限一般不超過一年。第十二條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)費用的，可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。第十三條實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的合理利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；（六）辦公費用；（七）物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（九）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第十四條實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主或者業(yè)主大會對公布的物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。第十五條物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。第十六條物業(yè)管理企業(yè)在實施收費時，應(yīng)當按照價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。第十七條物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當遵守國家的價格法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。第十八條政府價格主管部門對實行政府指導(dǎo)價的住宅小區(qū)服務(wù)等級標準定期進行核查，凡收費標準與服務(wù)質(zhì)量不符的，予以調(diào)整其收費標準。第十九條物業(yè)管理企業(yè)自用的辦公及生活用水、用電等，應(yīng)單獨設(shè)表計量，其費用由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，不得向業(yè)主分攤。第二十條裝修期間產(chǎn)生的建筑垃圾，由業(yè)主或使用人按有關(guān)規(guī)定自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運收費由雙方協(xié)商確定。第二十一條業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主未按時交納服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍未交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當結(jié)算物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。第二十二條納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向終端用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，手續(xù)費應(yīng)由委托單位承擔(dān)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十四條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。第二十五條物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門和單位不得強行重復(fù)服務(wù)，強行收取費用。第二十六條物業(yè)管理企業(yè)為小區(qū)居民和車輛辦理進出小區(qū)的通行證，不得收取費用。物業(yè)管理企業(yè)也不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務(wù)的外來人員收取包括辦證費在內(nèi)的任何費用。第二十七條住宅小區(qū)內(nèi)沒有專用停車場的，不得收取車輛停放服務(wù)費。設(shè)有專用停車場的，可按規(guī)定收取車輛停放服務(wù)費。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛看管費實行政府定價（具體收費標準由同級價格主管部門另行制定）。第二十八條物業(yè)管理企業(yè)在向政府價格主管部門申請確 認收費等級、收費標準或備案收費標準時，應(yīng)分別提供以下資料：工商營業(yè)執(zhí)照；物業(yè)管理資質(zhì)證書；物業(yè)管理委托合同；業(yè)主委員會章程及成員名單；申請核準物業(yè)服務(wù)收費等級、收費標準的書面報告；聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費等級申報表；聊城市公共性物業(yè)服務(wù)收費標準備案表；其他相關(guān)材料等。第二十九條各級政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準等的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)和規(guī)定予以處罰。第三十條本辦法由聊城市物價局、聊城市房地產(chǎn)管理局按各自職責(zé)負責(zé)解釋。第三十一條本辦法自2006年1月1日起執(zhí)行。此前凡與本辦法不符的，一律以本辦法為準。