【導讀】昆明城市住宅建設發(fā)展較快。自1996年以來，昆明市投入住宅建設的資金。截至1998年10月，昆明市區(qū)內(nèi)已建成面積超過2萬平方米的新型住。宅小區(qū)達82個，全市人均住房面積為平方米。住房的需求量也將進一步加大。據(jù)有關人口資料顯示，昆明五華、盤龍兩個城區(qū)的人口，1965年為42萬人，180萬人，另約有50萬暫住人口。住房制度的改革將會形成住宅市場良性發(fā)展機制。合理化，居住質量也會相應綜合提高。住宅消費在居民的消費比重中逐漸增加，成為居民的消費熱點和投資手段。居民生活由“溫飽型”向“小康型”過渡。日常用品及一般性家用耐用品逐步飽。和后，消費熱點轉向住房、汽車消費這一消費趨勢。人民幣，在5月1日正式開放。為數(shù)可觀的游客消費為昆明市的社會經(jīng)濟更上一個臺階。質量較好，都可均稱為豪華住宅。據(jù)統(tǒng)計，昆明市在建或已建好的豪華住宅約有。南面為在建下崗工人一條街，接近昆明市中心主干道人民東路。帝庭園的容積率為，綠化率為65%。

　　

【正文】 2%。 2 、公開發(fā)售階段，時間為 6 月 18 日 8 月 18 日 此階段通過多種媒缽對“帝庭園”進行全方位、立體化宣傳，在報紙廣告、廣播電臺、電視等媒體對帝庭園的諸多賣點進行輪番炒作，吸引目標客戶的目光，通過專業(yè)的售樓員講解刺激他們的 投資置業(yè)的欲望，在市場中樹立“帝庭園”的尊貴、愜意生活享受的物業(yè)形象。 此階段的價格應比內(nèi)部認購聯(lián)合體相應地調高 5%，均價為 4620元每平方米，按 95 折，折后的價格約為 4400 元每平方米，預計銷售率為 20%，廣告投放量約為總體的 30%左右。銷售面積約為 8500 平方米，回收資金約為 3740 萬元。 淡季 時間約為 8 月 15 日 — 10 月 在經(jīng)過密集式廣告宣傳階段以后，便進入調整期，減少廣告宣傳力度，一來減輕發(fā)展商的廣告宣傳的資金壓力；二來“帝庭園”的形象已經(jīng)樹立起來，只需小量的廣告 宣傳便能維持這一形象。 此階段的價格視市場情況及客戶的隨能力而作調整。 預計銷售率為 10%，廣告投放量約占總體的 18%左右，銷售面積為 4300 平方米，回收資金約為 2000 萬元。 此階段工程進度要絕對保證相應的進度，不能因安全事故或其他原因停工或減慢施工進度。 4 、強銷期 時間為 10 月 — 1 月 15 日 在此階段多數(shù)企業(yè)資金回籠，個人業(yè)績也漸漸明朗，為數(shù)不少的投資者皆有較強的購置物業(yè)的愿望，是樓盤銷售的黃金時期，帝庭園已近封頂，目標客戶信心較強。 大量管理資料下載 12 廣告宣傳除了對諸多賣 點進行系列成熟的炒作外，還對工程進度、工程建筑質量、物業(yè)管理模式、“帝庭園”管理人員生活一天側記等描寫進行炒作，增加“帝庭園”宣傳的生活居家品味。 通過強勢的廣告宣傳轟炸，“帝庭園”的價格根據(jù)市場情況再調高 5— 10%，折后物價約為 4700 元每平方米左右。 預計銷售率 30%，廣告投放量約 35%左右，銷售面積 13000 平方米，回收資金約為 6000 萬左右。 淡季 時間為 1 月 15 日 — 2 月 30 日 春節(jié)期間，樓宇銷售進入“冬眠”期，故此階段期間，工程要保證既定的進度，外墻裝飾完畢，園 林規(guī)劃已具規(guī)模，組建物業(yè)管理公司并運作，為準客戶的入住提供充足的準備。 “帝庭園”以新年新面貌展示于市場面前，發(fā)展商苦心締造的現(xiàn)樓形象一覽無遺地得以體現(xiàn)。 預計此銷售率約為 3%，廣告投放量約占 5%，銷售面積 1300 平方米，回收資金約 600 萬元。 現(xiàn)樓發(fā)售期 此階段銷售約 20%左右，即 45 套左右。這些單元應為市場銷售難點： 大面積的單元，總樓價格較高； 朝面不好，功能布局不合理的單元。 因此在現(xiàn)樓銷售階段應輔以促銷手段。 此階段廣告投放量約占 10%左右。 在銷售控制過程，根據(jù)市場對“帝庭園”的承受能力，及在宣傳造勢時，必要時采取如下促銷方法： 免收管理費一至三年； 巨龍百貨永久性 VIP 金卡； “帝庭園”業(yè)主在巨龍百貨購物享受八八折優(yōu)惠 購買躍層，贈送停車位一個。 B 方案： 10 月 18 日公開發(fā)售，最大的困難在于發(fā)展商的資金壓力較大。 銷售的機會點： 現(xiàn)樓形式銷售，客戶較易接受； 廣告宣傳費用較少，難度小，銷售效果亦易控制； 容易樹立“帝庭園”形象 ，發(fā)展商亦較快地樹立市場口碑； 大量管理資料下載 13 能在較短的時間內(nèi)回籠資金。 “帝庭園”若在 10 月 18 日推出銷售，則“帝庭園”的主體工程建筑結構封頂，總體平面布局輪廓已體現(xiàn)，園林規(guī)劃已逐步落實，可采用靈活的營銷方法快速將帝庭園推入銷售旺季，具體操作如下： 高姿態(tài)入市（ 9 月 20 日 — 10 月 20 日） “帝庭園”以準現(xiàn)樓進入市場，通過電視、報紙、電臺廣播、路牌廣告等全方位進行宣傳，吸引目標客戶的眼光。將“帝錦軒”整棟共 89 戶推出市場，不分朝向、樓層，每平方米 3988 元售出，以抽簽形式認購。在短時間造成轟動效應 ，并將抽簽過程請政府公證部門公證，抽簽結果經(jīng)報紙廣告刊登，廣告宣傳配合整個抽簽時間，并能適當?shù)卦焓小? 預測“帝錦軒”的銷售達 90%，廣告投放量 30%，回收資金約 6000 萬元。 公開發(fā)售期（ 10 月 20 日 — 1 月 15 日） 在首輪廣告宣傳的基礎上，廣告宣傳對“帝庭園”的諸多賣點，通過報紙發(fā)表幾個參加抽簽認購客戶對“帝庭園”的正面看法、管理工作人員生活側記等對“帝庭園”進行新聞軟廣告炒作，增加“帝庭園”的現(xiàn)實性，極大地刺激目標客戶的購買欲望。 預計銷售率達 35%左右，廣告投放量 50%，銷售均價可達 4400 元 以上，銷售面積可達 15000 平方米，回收資金約為 7000 萬左右。 淡季（ 1 月 15 日 — 2 月 30 日） 春節(jié)期間，樓宇銷售進入“冬眠期”，故此階段期間，工程要保持既定的進度，外墻裝飾完畢，園林規(guī)劃頗具規(guī)模，物業(yè)管理公司組建并投入經(jīng)營運作，為住戶的入住提供充足的準備。 預計此階段銷售率為 5%，銷售面積為 2000 平方米左右?；厥召Y金約 1000萬元，廣告投入約為 5%。 現(xiàn)樓銷售階段（ 2000 年 3 月以后） 此階段為現(xiàn)樓銷售，經(jīng)過前 3 個階段的銷售，尚余 30%左右，即 70 套左右。這些應為市場銷售難點樓層： 大面積的單元，總樓款較多。 朝向不好，功能布局不甚合理的單元。 因此，在現(xiàn)樓銷售時，應要有促銷手段，促銷方法參照方案 A。