【導(dǎo)讀】第一章重點(diǎn)摘要------------------------------------------------------------------------------------4. 第二章城市概況-------------------------------------------------------------------------------------8. 第一節(jié)城市宏觀經(jīng)濟(jì)--------------------------------------------------------------------------------7. 第三章區(qū)域房地產(chǎn)、家居市場(chǎng)分析------------------------------------------------------------13. 第一節(jié)區(qū)域商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)概況------------------------------------------------------------13. 第四章項(xiàng)目概況-----------------------------------------------------------------------------------28. 第五節(jié)項(xiàng)目背景與進(jìn)度----------------------------------------------------------------------------35. 第六章項(xiàng)目投資分析-------------------------------------------------------------------------------37. 在全面完成“十五”計(jì)劃的基礎(chǔ)上，到2021年，把泰安市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力和綜合實(shí)力提升到全國(guó)大中城市的上。投資興業(yè)，首選岱岳”，已成為眾多投資者的共識(shí)。泰安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅猛，市場(chǎng)消費(fèi)需求繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)價(jià)格保持上漲趨勢(shì)。觀望心態(tài)者減少，銷售價(jià)格漲幅開始回升，7-11月份分別上漲%、8%、%、%、%。宅價(jià)格上漲空間縮小，同比上漲%。交易價(jià)格上漲%，非住宅價(jià)格上漲13%。受泰安市區(qū)發(fā)展規(guī)劃影響，今年以來(lái)泰安地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。，年內(nèi)動(dòng)工，其對(duì)周邊尤其本地塊的利好是巨大的；，將會(huì)帶來(lái)大量流動(dòng)人口，進(jìn)一步提高公司的知名度；

　　

【正文】 設(shè)單位及投資方自酬解決。 第 四 節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) （地產(chǎn)部分） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表 表 11 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 可規(guī)劃用地 112021 平方米 2 規(guī)劃總建筑面積 150000 平方米 3 容積率 4 建筑密度 19% 5 綠化率 40% 6 項(xiàng)目總投資 39375 萬(wàn)元 7 毛 利潤(rùn) 9188 萬(wàn)元 8 投資利潤(rùn)率 23% （商業(yè)部分） 34 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)） 表 11 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 可規(guī)劃用地 75924 平方米 2 規(guī)劃總建筑面積 50000 平方米 3 容積率 4 建筑密度 13% 5 綠化率 30% 6 項(xiàng)目總投資 13125 萬(wàn)元 1） 建設(shè)投資 12925 萬(wàn)元 2） 鋪底流動(dòng)資金 200 萬(wàn)元 7 正常年經(jīng)營(yíng)收入 2268 萬(wàn)元 8 正常年利潤(rùn) 1439 萬(wàn)元 9 投資利潤(rùn)率 % 10 稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 11 稅后投資回收期 14 年 12 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 35 13 稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 14 稅前投資回收期 9 年 15 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 16 盈虧平衡點(diǎn) 50% 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明（商務(wù)樓： 超市、銀行、酒店、寫字樓） 、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)明細(xì)表 表 21 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 1 可規(guī)劃用地 75924 平方米 2 規(guī)劃總建筑面積 60000 平方米 3 容積率 4 建筑密度 % 5 綠化率 30% 6 項(xiàng)目總投資 15750 萬(wàn)元 7 毛 利潤(rùn) 9675 萬(wàn)元 8 投資利潤(rùn)率 62% 項(xiàng)目結(jié)論 36 本商業(yè)項(xiàng)目 (紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng) )建成后，可實(shí)現(xiàn)年利潤(rùn) 1439 萬(wàn)元，年所得稅 475 萬(wàn)元，直接及間接（廠商營(yíng)業(yè)員、物流配送人員等）解決當(dāng)?shù)?15002021 名勞動(dòng)力就業(yè)，并極大地提升本地建材家具市場(chǎng)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)形象和服務(wù)層次，為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展發(fā)揮作用。 第五章 SWOT 分析 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 根據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控 空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場(chǎng)、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。 二、設(shè)計(jì)原則 方案設(shè)計(jì)遵循現(xiàn)行有關(guān)部門規(guī)范和要求，總體布局劃分合理，功能分區(qū)靈活，最大限度滿足何種使用功能的要求。 設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。 運(yùn)輸系統(tǒng)布置科學(xué)，運(yùn)輸距離、路徑力求便捷，土地利用系數(shù)和建筑系數(shù)科學(xué)合理。 處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營(yíng)造和諧舒適的建筑空間。 堅(jiān)持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則，推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)抱節(jié)能 要求。 37 三、總平面布置 根據(jù)項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場(chǎng)整棟建筑面向主干道布置入口廣場(chǎng)，規(guī)劃綠地景觀及廣場(chǎng)停車，場(chǎng)地四周建設(shè)集中綠化帶。 四、道路交通布局 項(xiàng)目采用環(huán)行道路及多出入口式布局方式，建筑物四周設(shè)環(huán)行道路，主出入口面向主干道，次出入口布置在建筑左右兩邊，背面次出入口同時(shí)布置商業(yè)卸貨平臺(tái)，方便貨物進(jìn)出。 第六章 項(xiàng)目投資分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟(jì)效益分析說(shuō)明 項(xiàng)目建成后，將采取整體商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費(fèi)。本報(bào)告 以此為基礎(chǔ)測(cè)算收入和成本，并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析和評(píng)價(jià)。 計(jì)算期和經(jīng)營(yíng)負(fù)荷 項(xiàng)目計(jì)算期為 12 年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算期第 2 年商場(chǎng)建成投入運(yùn)營(yíng)，確定該年為試營(yíng)業(yè)期，經(jīng)營(yíng)負(fù)荷為 80%，計(jì)算期第 3 年以后為正常經(jīng)營(yíng)，各年經(jīng)營(yíng)負(fù)荷為 100%。 38 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中項(xiàng)目財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率暫按 6%計(jì)算。 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分） 1）經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 根據(jù)建設(shè)規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照山東省同類城市商場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，確定可出租面積、出租 率、平均租賃單價(jià)等指標(biāo)，測(cè)算確定本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。 ※ 出租單價(jià) 根據(jù)項(xiàng)目所處大概位置及泰安目前行情，確定租金收入均價(jià)為 元 /平方米 .日 (按照未來(lái)十年均價(jià)計(jì)算 ) 。 ※ 出租面積 項(xiàng)目總建筑面積 50000 平方米 ,共用部分和管理用房占總建筑面積的 30%,可出租面積約占 70%,總計(jì) 35000平方米。 項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)可取得經(jīng)營(yíng)收入 2268 萬(wàn)元 /年。 39 2）稅金及附加 ※ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加為營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。 營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城建稅、教育稅附加和地方教育費(fèi)附加分別為營(yíng)業(yè)稅的 7%、 3%和 1%。 ※ 所得稅 企業(yè)所得稅稅率按照 33%計(jì)算。 3）成本和費(fèi)用估算 ※ 房產(chǎn)稅 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目按照租賃收入的 12%交納房產(chǎn)稅。經(jīng)計(jì)算，年交納房產(chǎn)稅為 272 萬(wàn)元。 ※ 燃料動(dòng)力費(fèi) 項(xiàng)目燃料動(dòng)力費(fèi)主要為水和電，出租部分由各業(yè)主負(fù)擔(dān)，公用部分及物管部分由項(xiàng)目承擔(dān)。根據(jù)設(shè)計(jì)用量和現(xiàn)行單價(jià)估算，項(xiàng)目年需承擔(dān)水電等動(dòng)力費(fèi)用約為 75 萬(wàn)元。 ※ 折舊費(fèi) 本項(xiàng) 目固定資產(chǎn)原值 13125 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)折舊按綜合折舊率進(jìn)行計(jì)算，折舊年限 20 年，年綜合折舊 40 率為 %，殘值率為 5%。 ※ 工資及福利 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 120 人，工資及福利費(fèi)用按 15000 元 /人 .年，年工資及福利總額為 180 萬(wàn)元。 ※ 修理費(fèi) 修理費(fèi)用按年折舊額的 10%計(jì)取。 ※ 其他費(fèi)用 ※ 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括廣告費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收入的 %計(jì)取。 ※ 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、勞保費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收 入的 1%計(jì)取。 第 二 節(jié) 投資估算 根據(jù)初步估算，本項(xiàng)目總投資 68250 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資約為 57000 萬(wàn)元，其他費(fèi)用 8425 萬(wàn)元。紅星美凱龍世博家居生活廣場(chǎng)商業(yè)： (5 萬(wàn)平方米 2625元 /m2=13125 萬(wàn)元 )+(商務(wù)樓 6 萬(wàn)平方米 2625 元 /m2=15750 萬(wàn)元 )+(住宅 15 萬(wàn)平方米 2625元 /m2=39375萬(wàn)元 )= 68250 萬(wàn)元 。 41 ※ 容積率 1:，可造建筑面積約 19 萬(wàn) m2； ※ 擬造：商業(yè)建筑 6 萬(wàn)平方米，住宅 15 萬(wàn)平方米。 ※ 地價(jià)暫按 35 萬(wàn)元 /畝計(jì)算 ※ 土 地款總計(jì)為 55125 萬(wàn)元， ※ 平均建筑地價(jià)為 525 元 / m2。 ※ 建筑規(guī)費(fèi)按 300 元 / m2， ※ 建筑造價(jià)按 1300 元 / m2， ※ 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)偘?500 元 / m2， 綜合建筑造價(jià) =平均建筑地價(jià) +建筑規(guī)費(fèi) +建筑造價(jià) +基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)?=525+300+1300+500=2625 元 /m2。 總造價(jià) =單位造價(jià)總建筑面積 =2625 元 /m2 21 萬(wàn) m2= 億。 ： 建筑安裝工程費(fèi)用為 57000 萬(wàn)元，包括土建、安裝、裝飾、給排水、消防、變配電 、暖氣、道路、綠化等工程的建設(shè)費(fèi)用； 其他費(fèi)用 8425 萬(wàn)元，包括土地成本、城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)； 42 預(yù)備費(fèi)用 2825 萬(wàn)元。 根據(jù)項(xiàng)目的行業(yè)特點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)方式及建設(shè)規(guī)模，項(xiàng)目所需鋪底流動(dòng)資金約 200 萬(wàn)元。（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分） 項(xiàng)目整體投資估算匯總表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算投資額（萬(wàn)元） 備注 一 建設(shè)投資 68250 1 建筑安裝工程費(fèi)用 57000 2 其他費(fèi)用 8425 3 預(yù)備費(fèi)用 2825 第三 節(jié) 資金籌措及使用 計(jì)劃 一、資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 68250 萬(wàn)元，由建設(shè)單位自籌解決。 二、資金使用計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)期二年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，確定分年度資金使用計(jì)劃。資金籌措及使用計(jì)劃見(jiàn)下表： 投資與資金使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 期 合 計(jì) 43 第 1 年 第 2 年 1 總投資 43500 24750 68250 建設(shè)投資 36500 31750 68250 .1 建設(shè)工程費(fèi)用 30000 27000 57000 .2 其他費(fèi)用 5000 3425 8425 .3 預(yù)備費(fèi)用 1500 1325 2825 2 資金籌措 43500 24750 68250 自有資金 43500 24750 68250