【導(dǎo)讀】第一章長(zhǎng)興縣投資環(huán)境分析···············3. 六、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及支柱產(chǎn)業(yè)·················7. 第二章長(zhǎng)興縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析··············7

　　

【正文】 監(jiān)費(fèi) 81500 ㎡ 元 /㎡ 測(cè)繪費(fèi) 81500 ㎡ 元 /㎡ 監(jiān)理費(fèi) 前期物業(yè)費(fèi) 81500 ㎡ 11 元 /㎡ 統(tǒng)籌維修金 81500 ㎡ 26 元 /㎡ 7 項(xiàng)目管理 費(fèi) 8 不可預(yù)見費(fèi) （ 3+4+5） 3% 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 1+2+3+4+5+6+7+8+9資本金 5 千萬(wàn)元） *(1+)** 10 合 計(jì) 11 稅 費(fèi) 按總銷售收入 12%計(jì)算 商業(yè)部分建安成本約 3643 元 /平方米，別墅建設(shè)成本約 4200 月元 /平方米 酒店及配套用房 30%的費(fèi)用約為： 9125 萬(wàn)元。攤?cè)肟射N售部分物業(yè)，建設(shè)成本約增長(zhǎng)1100 元 /平方米。 酒店成本估算表 (商業(yè) ) 金額單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì)算依據(jù) 標(biāo)準(zhǔn) 金 額 2 前期費(fèi)用 其中 前期策劃方案費(fèi) 預(yù)估 勘探費(fèi) 預(yù)估 設(shè)計(jì)費(fèi) 41000 ㎡ 100 元 /㎡ 寧波圍海 置 業(yè) 有限公司 23 審圖費(fèi) 41000 ㎡ 2 元 /㎡ 立項(xiàng)環(huán)評(píng)費(fèi) 41000 ㎡ 4 元 /㎡ 招投標(biāo)與預(yù)決算 41000 ㎡ 3 元 /㎡ 施工水電、設(shè)施 41000 ㎡ 8 元 /㎡ 2 地上建筑建安成本 4 酒店 28000 ㎡ 1500 元 /㎡ 5 配套用房建安成本 3000 ㎡ 1500 元 /㎡ 6 地下室建安成本 10000 ㎡ 2800 元 /㎡ 3 安裝費(fèi)用 其中 供電配網(wǎng)費(fèi)用 41000 ㎡ 100 元 /㎡ 強(qiáng)電安裝 41000 ㎡ 50 元 /㎡ 結(jié)排水安裝 41000 ㎡ 20 元 /㎡ 消防安裝 41000 ㎡ 50 元 /㎡ 電梯安裝 酒店電梯 5 臺(tái) 35 萬(wàn)元、公寓電梯電梯 2 臺(tái) 30 萬(wàn)元 發(fā)電機(jī)組安裝 弱電系統(tǒng)安裝 監(jiān)控等 人防設(shè)施安裝 人防設(shè)施設(shè)備 燈光景觀安裝 外墻燈亮 標(biāo)志標(biāo)線 交通標(biāo)志線（地下車庫(kù)及地上停車位） 防火封堵及檢測(cè) 41000 ㎡ 8 元 /㎡ 暖通機(jī)房 空調(diào)主機(jī)、冷卻塔、熱水主系統(tǒng)等 4 小區(qū)配套費(fèi)用 其中 綠化、景觀、給排水管理等 42400 ㎡ 600 元 /㎡ 供水燃?xì)馀涮? 估算 有線電視接入 31000 ㎡ 10 元 /㎡ 5 項(xiàng)目其他規(guī)費(fèi) 其中 墻改費(fèi)等 41000 ㎡ 土渣費(fèi) 元 /㎡、墻改費(fèi) 10 元 /㎡ (可退 90%，按 1 元 /㎡計(jì)算 )、白蟻防治費(fèi)2 元 /㎡估算 質(zhì)監(jiān)費(fèi) 41000 ㎡ 元 /㎡ 測(cè)繪費(fèi) 41000 ㎡ 元 /㎡ 監(jiān)理費(fèi) 前期物業(yè)費(fèi) 31000 ㎡ 11 元 /㎡ 統(tǒng)籌維修金 31000 ㎡ 26 元 /㎡ 6 裝修費(fèi)用 酒店安裝裝修成本 28000 ㎡ 3800 元 /㎡ 寧波圍海 置 業(yè) 有限公司 24 酒店配置開業(yè) 28000 ㎡ 500 元 /㎡ KTV 裝修成本 4000 ㎡ 4300/㎡ 酒店會(huì)所裝修成本 3000 ㎡ 4300/㎡ 地下室配 套用房安裝裝修 6000 ㎡ 1000/㎡ 7 項(xiàng)目管理費(fèi) 8 不可預(yù)見費(fèi) （ 2+3+4+6） 3% 9 財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 1+2+3+4+5+6+7+8+9資本 金 5 千 萬(wàn)元 ）*(1+)** 10 合 計(jì) 11 稅 費(fèi) 按總銷售收入 12%計(jì)算 資產(chǎn)評(píng)估情況表 序號(hào) 項(xiàng) 目 銷售單價(jià) 金 額（萬(wàn)元） 1 房產(chǎn)銷售總面積 81500(㎡ ) 元 /平方米 萬(wàn)元 別墅 70000(㎡ ) 其中 獨(dú)棟 19500(㎡ ) 9000 類獨(dú)棟 16000(㎡ ) 8000 雙拼 8000(㎡ ) 8500 酒店式公寓： 6000（㎡） 6000 商業(yè)建筑 2500（㎡） 6000 酒店會(huì)所出售部分 3000（㎡） 7000 小計(jì) 2 持有資產(chǎn) (㎡ ) 持 有資產(chǎn)（萬(wàn)元） 其中 酒店 28000(㎡ ) 10000 酒店配套會(huì)所 3000(㎡ ) 10000 小計(jì) 項(xiàng)目資金占用情況表 金額單位 :萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 估價(jià)（元 /㎡） 金額 1 開發(fā)成本占用的資金 前期費(fèi)用 土地（出讓金）成本 建安成本 配套成本 財(cái)務(wù)成本 裝修成本 寧波圍海 置 業(yè) 有限公司 25 其他費(fèi)用 2 持有的酒店房產(chǎn)（㎡ ) 單價(jià)（元 /平方米） 價(jià)值評(píng)估 (萬(wàn)元 ) 酒店 28000（㎡ ) 10000 28000 酒店配套會(huì)所 3000(㎡ ) 10000 3000 3 實(shí)際持有資產(chǎn)的估值 第五 篇 項(xiàng)目 考察結(jié)論 第一、長(zhǎng)興 地處長(zhǎng)江三角洲和滬、寧、杭組成的金三角中心 。 境內(nèi)兩條國(guó)道、兩條高速公路、三條鐵路和一條黃金水道交匯，構(gòu)筑了現(xiàn)代化的立體交通運(yùn)輸網(wǎng)水 口正處于長(zhǎng)興發(fā)達(dá)便捷的現(xiàn)代交通網(wǎng)絡(luò)中，交通條件得天獨(dú)厚 。 第二、 水口是 茶文化 的 發(fā)祥地， 茶文化深厚底蘊(yùn)，以 茶文化為主題的旅游開發(fā) 已經(jīng)起步 。生態(tài)資源和人文歷史資源 十分豐富 ， 適宜 進(jìn)行生態(tài)休閑旅游度假綜合 項(xiàng)目開發(fā)。 第三、 近三年來，水口步入了一個(gè)較快的發(fā)展階段 ， 2021 年，來長(zhǎng)游客共 75 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 9680 萬(wàn)元； 2021 年，接待游客共 95 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入 億元。 2021 年，接待游客共 115 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 億元。 2021 年，接待游客共 145 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)收入 億元。 旅游價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā) 展?jié)摿薮蟆? 第四 、 2021 年 水口鄉(xiāng)成功創(chuàng)建省級(jí)旅游強(qiáng)鄉(xiāng)。 一個(gè)效益農(nóng)業(yè)、個(gè)私經(jīng)濟(jì)、旅游業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局正在形成。 前不久由港商投資的超大型植物園項(xiàng)目也已落戶水口 ，對(duì)后續(xù)項(xiàng)目的進(jìn)駐開發(fā)都是利好。 第五、 項(xiàng)目經(jīng)過太平洋公司的運(yùn)作，土地獲取價(jià)格低廉，作為區(qū)塊開發(fā)的先鋒者，可享受的政策相當(dāng)優(yōu)惠。 寧波圍海 置 業(yè) 有限公司 26 但是市場(chǎng)部經(jīng)過實(shí)地考察后認(rèn)為該項(xiàng)目 也 存在諸多不利因素： 項(xiàng)目地塊不規(guī)整，朝向不佳 ，高端別墅客戶有所顧忌 ； 項(xiàng)目周邊沒有任何配套，缺少買點(diǎn)，增加了銷售難度； 距離主城區(qū)約 15 分鐘車程客戶抗性較大； 周邊竹語(yǔ)茶境項(xiàng)目 的別墅售價(jià)已大幅下降銷售仍不順暢； 大唐貢茶院 景點(diǎn) 以上海游客為主，但不能長(zhǎng)時(shí)間滯留， 且上海游客多喜愛當(dāng)?shù)剞r(nóng)家樂， 影響酒店運(yùn)營(yíng)； 目前新的政府領(lǐng)導(dǎo)班子走精簡(jiǎn)路線大量商務(wù)宴請(qǐng)、會(huì)議被取消，對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)也帶來較大影響 。 因此市場(chǎng)部認(rèn)為， 該項(xiàng)目雖有利好因素但也存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，別墅的銷售將是首要難點(diǎn)，酒店后期運(yùn)營(yíng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。 在公司資金充足情況下， 可 介入?yún)⑿」桑泳忢?xiàng)目開發(fā)時(shí)間，待周邊區(qū)域各項(xiàng)配套上升到一定程度后，方可加快項(xiàng)目的推進(jìn)力。 如當(dāng)?shù)卣竽玫匾院蠹纯涕_發(fā)則建議放棄參與該項(xiàng)目。 圍海置業(yè) 市場(chǎng)部 2021 年 1 月 27