【正文】 地容積率管理辦法南通市通州區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地容積率管理辦法第一條 為進(jìn)一步規(guī)范本區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌及其它方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地。第三條 容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地總面積的比值。建筑面積指標(biāo)應(yīng)分列計(jì)容積率建筑面積和不計(jì)容積率建筑面積。第四條 核定建筑工程設(shè)計(jì)面積應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T503532005）執(zhí)行。第五條 在核定容積率指標(biāo)時(shí)，以下情形可不計(jì)入：（一）住宅建筑底層用于公共活動(dòng)的架空部分的建筑面積不計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。（二）配建的配電房、通信機(jī)房、公共廁所、燃?xì)庹{(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑，但物管、社區(qū)管理用房等公共配套用房應(yīng)計(jì)入。（三）。（四）按規(guī)范必須設(shè)置避難層的高層建筑，其避難層建筑面積不計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第六條 在核定容積率指標(biāo)時(shí)，以下情形應(yīng)計(jì)入：（一）建筑外墻保溫層（含粉刷層、貼面）所占的建筑面積；（二）住宅建筑的陽(yáng)臺(tái)按水平投影面積的一半計(jì)算容積率建筑面積指標(biāo)，其應(yīng)至少有一整面為開(kāi)敞面。所有陽(yáng)臺(tái)水平投影面積之和不大于套型建筑面積的12％。住宅建筑結(jié)構(gòu)圍合（包括墻體和柱的圍合）范圍內(nèi)標(biāo)注的至少有一面全部直接采光的入戶花園，每套只能有1處且建筑面積小于6平方米的，參照陽(yáng)臺(tái)計(jì)算容積率建筑面積指標(biāo)。（三）低、，按建筑面積的一半計(jì)算容積率建筑面積指標(biāo)，超過(guò)相應(yīng)層高的車(chē)庫(kù)及獨(dú)立建設(shè)的車(chē)庫(kù)，其建筑面積全部計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。（四）建筑物室內(nèi)頂板下表面與樓面的凈高。（五）除第五條第一款規(guī)定之外其他架空部分均按其水平投影面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第七條 ，其容積率建筑面積按以下公式計(jì)算：S1=，S為標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積，K為建筑層高超標(biāo)系數(shù)，其值為實(shí)際層高和限定層高（3米）之比。住宅樓公共入口門(mén)廳按其實(shí)際建筑面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第八條 。（不含）——，；（不含）——，按該部分建筑面積的2倍計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)；以此類推。建筑內(nèi)設(shè)置的共用入口門(mén)廳、大堂、中庭、采光廳及多功能廳、會(huì)議廳、大餐廳等可按其實(shí)際建筑面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第九條 普通商業(yè)建筑底層層高大于5米的，同第八條方法計(jì)算容積率建筑面積指標(biāo)。商業(yè)建筑內(nèi)集中設(shè)置共用的入口門(mén)廳、大堂、中庭、及采光廳等可按其實(shí)際面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第十條 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、影劇院及大型商業(yè)建筑等確因建筑結(jié)構(gòu)和功能使用需要的，可按其實(shí)際建筑面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第十一條 。超出此規(guī)定的飄窗，按挑出墻體外的水平投影面積計(jì)算建筑面積，計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。飄窗窗臺(tái)板水平投影與樓板或樓板挑出部分重疊的，不得認(rèn)定為飄窗，應(yīng)按其窗臺(tái)板外挑水平投影面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第十二條住宅每戶可集中設(shè)置設(shè)備平臺(tái)1處，但不得與入戶花園等建筑空間相鄰，其水平投影面積不得超過(guò)4平方米；分設(shè)設(shè)備平臺(tái)的，總面積不超過(guò)4平方米的，符合上述要求的設(shè)備平臺(tái)不計(jì)算建筑面積且不計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)，否則，按水平投影面積計(jì)算建筑面積全部計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)；非住宅的設(shè)備平臺(tái)不論是否封閉，均按水平投影面積計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。非住宅的設(shè)備層、按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第十三條 住宅建筑通過(guò)開(kāi)挖地上建筑物四周形成地下建筑采光井、地下庭院等空間形式的，當(dāng)?shù)叵虏晒饩?、累?jì)長(zhǎng)度不超過(guò)建筑物總長(zhǎng)度的一半時(shí)，該地下建筑物建筑面積不計(jì)入容積率；當(dāng)?shù)叵虏晒饩?、該地下建筑面積的一半計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)；當(dāng)?shù)叵虏晒饩?、該地下建筑全部?jì)入容積率建筑面積指標(biāo)。第十四條地下室、半地下室的頂板（含覆土層），按其水平投影面積計(jì)入地上建筑面積（計(jì)入容積率建筑面積指標(biāo)）及建筑密度。地下室、管線層等不論何種形式的建筑空間，結(jié)合其上一層的建筑層高合并計(jì)算建筑高度，按照相應(yīng)建筑的容積率計(jì)算辦法計(jì)算容積率建筑面積指標(biāo)。第十五條 經(jīng)營(yíng)性用地出讓前，規(guī)劃分局應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實(shí)際情況,科學(xué)確定容積率和其它開(kāi)發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)。第十六條 經(jīng)營(yíng)性用地出讓后，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率。確需調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)條件確定的容積率的，必須符合以下條件之一：（一）城市（鎮(zhèn)）總體規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊發(fā)展條件變化的；（二）建設(shè)用地區(qū)域?yàn)槌鞘校ㄦ?zhèn)）提供公共開(kāi)放空間，并符合周?chē)w環(huán)境要求，根據(jù)現(xiàn)行《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)條件，可以進(jìn)行容積率調(diào)整的；（三）因城市（鎮(zhèn)）基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的；（四）因國(guó)家或省有關(guān)政策或規(guī)范調(diào)整的。符合以上條件的，在不影響國(guó)家利益和公眾合法權(quán)益的前提下，規(guī)劃分局可以按規(guī)定程序重新核定經(jīng)營(yíng)性用地的容積率指標(biāo)。第十七條 調(diào)整容積率指標(biāo)，必須按以下程序辦理：（一）建設(shè)單位向規(guī)劃分局提出調(diào)整容積率申請(qǐng)，陳述調(diào)整理由和具體調(diào)整方案，并附規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案；（二）規(guī)劃分局對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)報(bào)告進(jìn)行初審，組織專家和區(qū)有關(guān)部門(mén)對(duì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行論證，并向社會(huì)公示，必要時(shí)可組織聽(tīng)證；經(jīng)對(duì)調(diào)整的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案論證、公示(聽(tīng)證)后，規(guī)劃分局認(rèn)為符合調(diào)整條件的，報(bào)區(qū)規(guī)劃委員會(huì)審議；（三）申請(qǐng)?zhí)岣呷莘e率的經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目經(jīng)區(qū)規(guī)劃委員會(huì)審議通過(guò)，并經(jīng)區(qū)政府批準(zhǔn)后，方可辦理相關(guān)規(guī)劃審批手續(xù)，并抄告國(guó)土部門(mén)；容積率調(diào)整突破控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)依法先行調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃；（四）建設(shè)單位憑批準(zhǔn)后的調(diào)整方案與區(qū)國(guó)土部門(mén)簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》補(bǔ)充協(xié)議，按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議載明的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件辦理后續(xù)規(guī)劃許可手續(xù)。第十八條 規(guī)劃分局和區(qū)行政監(jiān)察機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)把經(jīng)營(yíng)性用地容積率規(guī)范管理納入城鄉(xiāng)規(guī)劃效能監(jiān)察的工作內(nèi)容，加強(qiáng)督察。第十九條 建設(shè)單位未經(jīng)批準(zhǔn)，違反《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第四十五條規(guī)定，在建設(shè)過(guò)程中擅自調(diào)整容積率，超過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中確定的容積率上限的，或者有《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十二條第二款列舉情形之一，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的情形。第二十條 按照《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第六十二條規(guī)定，對(duì)無(wú)法采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的違法建筑按下述辦法處理：（一）可以拆除的，應(yīng)予以拆除，并可處以罰款。（二）不能拆除的，建筑物可以和其他合法建筑分割的，且經(jīng)查實(shí)未被建設(shè)單位預(yù)售的，經(jīng)征求國(guó)土部門(mén)意見(jiàn)，不違反土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收實(shí)物并可處以罰款，由實(shí)施規(guī)劃行政處罰的部門(mén)移交給區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)。（三）不能拆除的，建筑物和其他合法建筑不能分割或分割后影響使用的及已被預(yù)售的，由實(shí)施規(guī)劃行政處罰部門(mén)對(duì)違法建筑部分按銷售收入沒(méi)收違法收入，并可處以罰款；違法建筑不出售或銷售價(jià)格明顯低于同類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估確定。第二十一條 對(duì)雖未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)，但對(duì)規(guī)劃實(shí)施不造成實(shí)質(zhì)影響的，或未按照規(guī)劃許可的內(nèi)容建設(shè)尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施影響的，限期改正，并處違法建設(shè)工程造價(jià)的百分之五以上百分之十以下的罰款。第二十二條 因施工工藝、建筑材料使用等因素造成建筑面積預(yù)算與竣工測(cè)量面積誤差在合理范圍的，可不予處罰，但應(yīng)繳納土地違約金和建設(shè)規(guī)費(fèi)。合理誤差按建設(shè)規(guī)模分以下情形：1．建設(shè)工程規(guī)劃許可計(jì)容積率建筑面積在20000平方米以下（含20000平方米）的建設(shè)工程，允許超計(jì)容積率建筑面積不得大于1％；2．建設(shè)工程規(guī)劃許可計(jì)容積率建筑面積大于20000平方米，但小于或等于50000平方米的建設(shè)工程，允許超計(jì)容積率建筑面積不得大于300平方米；，％。如因在施工過(guò)程中建設(shè)單位違反規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)，導(dǎo)致違反規(guī)劃管理規(guī)范的強(qiáng)制性規(guī)定，不能得到規(guī)劃許可的，建設(shè)單位應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》和本《辦法》的相關(guān)規(guī)定接受處理。第二十三條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)工作人員違反本規(guī)定擅自調(diào)整容積率的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。第二十四條 處理違法建筑的評(píng)估費(fèi)、技術(shù)鑒定費(fèi)等費(fèi)用由財(cái)政部門(mén)列入實(shí)施行政處罰的部門(mén)預(yù)算。第二十五條本辦法自印發(fā)之日起施行，原《通州市經(jīng)營(yíng)性用地容積率管理辦法》同時(shí)廢止。本辦法印發(fā)之日前已取得國(guó)有土地使用權(quán)或已通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓取得建設(shè)用地使用權(quán)的項(xiàng)目，其容積率的管理仍按原《通州市經(jīng)營(yíng)性用地容積率管理辦法》執(zhí)行。2017年08月09日