【正文】 ，服務理念不到位，物業(yè)管理中的人文化、人性化建設不完善，無法滿足業(yè)主日益對物業(yè)管理的新要求。二、應把握的幾點應對措施高校物業(yè)管理要想得到可持續(xù)發(fā)展，保持旺盛的生命力、競爭力，必須要想法設法克服制約發(fā)展的困難和存在問題，做好以下幾個應對措施：（一）、改變物業(yè)管理經(jīng)營模式高校物業(yè)管理單位必須要轉變經(jīng)營模式，要按照市場經(jīng)濟的原則去運作，要脫離原來的行政管理模式，建立自身完善的管理運行機制，從職能型管理轉變到經(jīng)營型管理，走市場化道路。具體來說，必須實行企業(yè)化管理,要引入市場核算機制，實行嚴格的成本核算和監(jiān)控,實行自主經(jīng)營、自負盈虧的經(jīng)營模式,使物業(yè)管理單位產生健康的市場和競爭意識，在管理成本和服務質量上多思考、多下功夫，并依據(jù)工作實際需求和發(fā)展需要,逐步建立和完善工作制度,加強物業(yè)管理水平,通過以管理制度化驅動，以服務規(guī)范化帶動、以質量標準化推動，強化“標準、質量、成效”三結合的落實，逐步適應物業(yè)管理社 會化、市場化的檢驗。用市場的杠桿檢驗工作質量和能力，參與校內外物業(yè)管理項目競標，按照建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度的要求,規(guī)范運作,自主經(jīng)營,自負盈虧,自我發(fā)展。這樣，雖然增加了物業(yè)管理單位和員工的壓力，但更為積極的意義是，增強了物業(yè)管理單位和員工能動力、上進力、創(chuàng)造力，克服了以往那些吃大鍋飯和“旱澇保收”的消極思想，建立績效優(yōu)先，市場效益與物業(yè)管理單位、員工的自身利益想掛鉤的分配機制，既保證和提升了高校物業(yè)管理質量，又創(chuàng)造了一定的經(jīng)濟效益。（二）、瞄準市場定位高校物業(yè)管理要按照市場經(jīng)濟的原則去運作，建立自身完善的管理運行機制，從職能型管理轉到經(jīng)營型管理，走市場化道路。開展多元化、多層次的經(jīng)營服務，科學規(guī)范的進行管理，保證物業(yè)管理水平的提高，逐漸引導從業(yè)者變被動服務為主動服務，堅持“三服務，兩育人”的根本宗旨，為業(yè)主不斷提供優(yōu)質、高效、全方位的服務。全面營造文明向上、環(huán)境優(yōu)美、舒適、服務周到、經(jīng)營有序的良好的校園環(huán)境，業(yè)主的滿意度有了明顯的提高，相應地服務領域、服務項目就會得到擴大。由此可見，只要把業(yè)主的需求作為高校物業(yè)管理的首要關注點，觀念的實現(xiàn)根本性轉變，才能樹立起市場取向的服務觀念。（三）、堅持規(guī)范化發(fā)展高校物業(yè)管理單位要注意堅持規(guī)范化發(fā)展，尤其是要逐步建立完整的科學、規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，引入ISO質量管理體系，制定切實可行的質量方針、質量目標，進一步提升管理的 科學化、規(guī)范化程度，使管理方法更科學、管理過程更規(guī)范、管理目標更明確，有效地降低管理成本，提高管理效率和組織效能。作為高校的后勤部門，其公司運作模式和社會型專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)是有很大差別的。譬如，原來作為高校后勤部門，沒有生存壓力，員工工資福利主要由高校發(fā)放，而一旦改制為專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)，就必須努力提高物業(yè)服務質量，獲得業(yè)主認可，以全額收取物業(yè)費，否則將面臨生存壓力。當然，規(guī)范化發(fā)展不僅僅表現(xiàn)在企業(yè)自身的運作模式上，更表現(xiàn)在企業(yè)要遵守物業(yè)管理行業(yè)的一系列政策和法律法規(guī)。（四）、樹立市場觀念和服務意識高校物業(yè)管理單位必須樹立市場觀念，要在競爭中求生存、謀發(fā)展，必須革除作為行政事業(yè)單位后勤服務部門時期的觀念，以市場化企業(yè)的心態(tài)和姿態(tài)去主動服務業(yè)主，不斷提高服務質量，以高服務質量贏得業(yè)主的認可，并進而在市場中求得生存和發(fā)展。同時必須要樹立嚴格的質量意識，通過科學的管理手段，提高服務質量，提升服務水平，打造品牌，以服務求生存，以質量求發(fā)展。（五）、嘗試走管作分離的形式高校物業(yè)管理項目有很多的專業(yè)性要求，為保證物業(yè)管理水平，高校物業(yè)管理單位必須勇于嘗試走管作分離的道路，大膽將一些工作委托給分包商來做，這也是行業(yè)發(fā)展的一個趨勢和行業(yè)產業(yè)升級的必然選擇。比如綠化和大型維修，社會型物業(yè)管理公司或專業(yè)分包公司的介入，一方面可以為高校帶來規(guī)范化、標準化、科學化的管理理念，使學校在人力、物力和財力的成本投入得到降低，另一方面還為高校 引進了競爭機制，增進了高校物業(yè)管理市場的活力。（六）、打造品牌，迎戰(zhàn)市場高校物業(yè)管理單位要在不斷競爭激烈的市場競爭中取得發(fā)展，必須要打造樹立品牌形象，提高服務質量，提升服務水平，增強參與競爭的實力。同時必須要擴大規(guī)模，走向社會市場。當然，前提是要穩(wěn)固自身發(fā)展的基礎——原有高校，高校市場是高校物業(yè)管理公司的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優(yōu)質、優(yōu)價的服務，才能在此基礎上擴大規(guī)模，謀求更大的發(fā)展。此外，高校物業(yè)管理單位在開拓市場時要充分利用高校優(yōu)勢，抓住機遇，走向社會參與到校外物業(yè)項目管理中，夯實自身實力，爭取和創(chuàng)造更大的生存發(fā)展空間。雖然經(jīng)過多年的探索實踐，但高校物業(yè)管理是“逆水行舟、不進則退”，如何進一步夯實和提升高校物業(yè)管理單位自身的品牌形象和美譽度，如何在工作中不斷開拓和創(chuàng)新，如何在工作中穩(wěn)中求進和不斷進取，如何正確應對機遇和挑戰(zhàn)，這些都是擺在高校物業(yè)管理單位面前需要思考和面對的問題。未來的工作中，高校物業(yè)管理單位要在發(fā)展戰(zhàn)略層面上制定好工作規(guī)劃，尋找創(chuàng)新突破口，加強學習，扎實奮進，不斷提升工作水平和質量，把高校物業(yè)管理這個蛋糕做大做強。