【正文】 畢個人住房抵押借款手續(xù)并將借款匯入出賣人帳戶的，視為買受人付款違約，按照本合同第七條逾期付款約定處理。4)買受人按照逾期付款承擔責任后，買受人可以與出賣人協(xié)商變更付款方式，出賣人同意繼續(xù)履行合同的，雙方簽訂補充協(xié)議，變更合同約定，約定具體付款方式。第七條 買受人逾期付款的違約責任：增加：按照本合同約定的付款方式和期限，買受人付款逾期或者付款的時間在房屋交付期限之后的，出賣人有權順延交付日期直至買受人付清全部購房款。付款預期的違約金，應當能夠達到懲罰違約的目的。因此，違約金的約定不能太低，逾期在60日內(含60日)的，按日計算的違約金應當保留在日萬分之三(3)之上。逾期超過60日的，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按照累計應付款的( )%向出賣人支付違約金(買受人已經(jīng)支付的房款在扣除違約金后10日內退還買受人)(這里的違約金的比例與前述第一款違約金的累進結果有直接的邏輯關系)出賣人要求買受人繼續(xù)履行合同或者買受人要求繼續(xù)履行合同并經(jīng)出賣人同意的，合同繼續(xù)履行。買受人承擔的違約金應當按照應付款部分的日萬分之四(4)計算。本條約定的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)解除合同的通知：買受人逾期付款，出賣人通知買受人解除合同，雙方關系終止，這是徹底終止雙方關系的辦法。這種法律關系比較簡單，但是必須通知買受人并且最好是書面通知。如果買受人已經(jīng)產(chǎn)生了部分付款，存在一個核算問題?？鄢`約金后，剩余房款存在退還問題，但是示范文本沒有約定退還內容，因此需要在合同約定。如果買受人根本沒有交付房款，這種情況下，對于出賣人是沒有任何擔保的，應當盡快解除合同，防止損失擴大。(2)出賣人要求繼續(xù)履行合同的權利問題：示范文本沒有約定出賣人不解除合同的情況下如何處理，只約定解除合同內容以及買受人要求繼續(xù)履行合同的內容。因此，出賣人能否要求買受人繼續(xù)履行合同?回答是肯定的。問題是出賣人要求繼續(xù)履行合同時的違約金標準如何確定。買受人要求繼續(xù)履行合同時的違約金在示范合同中有約定，但是出賣人要求繼續(xù)履行合同的違約金沒有約定。(3)合同解除權的行使期間問題：。合同法第95條規(guī)定：法律規(guī)定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定解除權行使行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅。最高人民法院在《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下稱高法解釋)意見中的第十五條規(guī)定“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使逾期不行使的，解除權消滅”。因此，具有解除權的當事人一方，在規(guī)定時間內不行使解除權，超出規(guī)定時間就不能提出解除合同的要求。第八條 交付期限：(一)關于交付條件：(出賣人、勘察、設計、施工、監(jiān)理)聯(lián)合驗收并簽署了工程合格意見的，本條約定不應理解為包含有任何取得備案或者取得合格證之類的意思表示。(二)關于不可抗力以及其他特殊原因延期交付：遭遇不可抗力遭遇重大市政工程施工，影響本合同約定工程施工的，出賣人應當自該事實發(fā)生之日起15日內告之買受人，并在此后每經(jīng)過三十日，告之該事實解除或者延續(xù)的情況持續(xù)大雨、大雪、低溫天氣影響工程施工的。(三)關于本條第一款中“依照國家和地方人民政府的有關規(guī)定”：鑒于對于房屋建筑和市政設施的竣工驗收是一項十分專業(yè)的工作，而且驗收所依據(jù)的國家和地方政府的規(guī)定是龐雜的。出賣人在提請買受人接受房屋時不能一一列舉所有的驗收規(guī)范和規(guī)定。第九條 出賣人逾期交房的違約責任：(不做修訂，但應當注意違約金之間的邏輯關系)第十條 規(guī)劃、設計變更的約定：增加：買受人接到規(guī)劃、設計變更書面通知或者買受人逾期接到設計、規(guī)劃變更通知或者房屋交付期限到來時買受人獲得了設計、規(guī)劃變更的事實時，買受人均有權決定退房。買受人提出退房的，出賣人應當自買受人提出退房之書面申請之日起30日內將買受人已經(jīng)支付的房款退還給買受人并自買受人付款之日起，按照月息5‰支付資金利息。買受人決定不退房的，雙方應當自知道規(guī)劃、設計變更事實之日起30日內，協(xié)商另行簽訂補充協(xié)議。雙方未在約定時間內完成協(xié)商過程，任何一方均未向對方提出繼續(xù)協(xié)商的書面要求的，視同雙方同意按照退房處理。第十一條 交接填寫：視同出賣人已經(jīng)履行了房屋交付的合同義務，買受人自出賣人通知接房之日起承擔物業(yè)管理費用并對于房屋維護不及時產(chǎn)生的侵權責任、無因管理責任承擔賠償或者補償責任。買受人應當在交付之前付清購房款而未完成支付義務的，出賣人將推遲交付直至買受人付清全部房款。出賣人推遲交付不構成任何違約，也不承擔任何責任。第十二條 (出賣人對出賣房屋的瑕疵擔保責任)增加：發(fā)生本條前款產(chǎn)權糾紛或者債權債務糾紛的，出賣人應當盡快與有關當事人協(xié)商解決。如果協(xié)商不成導致買受人在本合同約定辦理產(chǎn)權登記需出賣人履行產(chǎn)權登記備案的期間結束后的180個日歷天內或者按照現(xiàn)行法律、行政法規(guī)的規(guī)定，買受人無法從本質上獲得產(chǎn)權登記的，出賣人應當承擔相應賠償責任。本條欠款約定的“不能辦理產(chǎn)權登記”包括本款約定的期間不能和本質上不能的情況。第十五條 關于產(chǎn)權登記的約定：增加：雙方同意對本條第一款所謂“規(guī)定期限內”定義如下：①規(guī)定期限是指180個日歷天②該期限的起始日為雙方約定的出賣人履行備案日期結束日。我們將本條約定的“規(guī)定期間”變成了雙方約定期間，是否有效?這點確實容易引起爭議。事實上這種約定有其不合理或者廣義上的不合法之處。因為按照建設部頒布的《城市房屋權屬登記管理辦法》(20xx年8月15日修訂)和《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》，無論初始登記或者轉移登記，上述部門規(guī)章的規(guī)定都是自事實(合同簽訂或者房屋竣工)發(fā)生之日起90日內辦理產(chǎn)權登記。我們約定180天，而且將該180天的起始日期前增加了出賣人的產(chǎn)權登記備案時間，確實不妥。但是我們也找到了客觀依據(jù)和法律依據(jù)?！陡叻ń忉尅返谑藯l 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。前述司法解釋中，并沒有排除雙方當事人特殊約定的效力，也不否定合同約定的內容。在實踐中下列情況屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)的過錯，造成買受人無法按照合同約定取得房屋權屬登記手續(xù)的情況：(1)沒有依法取得國有土地使用權證書或者證明文件或者土地使用權尚未解除抵押(2)變更城市規(guī)劃或者擅自修改房屋規(guī)劃設計沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的(3)沒有辦理房屋竣工手續(xù)或者辦理竣工的手續(xù)不全(4)房屋抵押或者被法院或者行政機關依法限制出賣的(5)預售商品房沒有取得預售許可證或者超越預售范圍銷售商品房的(6)商品房銷售合同沒有在房地產(chǎn)行政主管部門備案的(7)沒有委托測量并將測量結果按照正常途徑報發(fā)證單位的(8)建設施工手續(xù)不全的(9)出賣人是開發(fā)企業(yè)的開發(fā)手續(xù)和開發(fā)資質不符合要求(10)商品房買受人沒有交納維修基金，開發(fā)企業(yè)沒有代收上繳的。(11)出賣人在房屋竣工后由于自身原因無法向房地產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權登記備案。出現(xiàn)上述情況屬于開發(fā)企業(yè)的責任和過錯，出賣人應當承擔違約責任。注意：違約金的約定和違約金本質意義。事實上本條關于產(chǎn)權登記備案的約定，仍然存在不完善的地方。僅僅著眼于在規(guī)定時間內買受人沒有取的房地產(chǎn)權屬登記證書，并沒有約定在規(guī)定期間之外不可預見的時間內或者在根本上就無法取得產(chǎn)權證書的情況。如果發(fā)生這種情況怎么辦?為此司法解釋顯然注意到合同的不足，通過解釋給予補充。這就是第十九條的規(guī)定：商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。為此，司法解釋把最后的解決方式放在了合同解除上。因為在所有的補救辦法無效的情況只有使合同歸于消滅，才能最終解決當事人之間的爭議。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。在實踐中，按照房地產(chǎn)登記管理機關的要求，買受人作為產(chǎn)權登記申請人，應當在提出申請時提供以下文件：(1)產(chǎn)權登記申請人的身份文件(2)填寫房屋所有權登記申請表和審批表(3)商品房交易審批表(4)國有土地使用權證書或者其他證明文件(5)建設工程規(guī)劃許可證或者建筑許可證(6)施工許可證(7)房屋竣工驗收證書和其他與房屋竣工驗收有關的消防、環(huán)保部門的驗收文件(8)商品房買賣合同(9)預售(現(xiàn)售)許可證(10)商品房買賣合同備案證明書(11)辦理產(chǎn)權登記備案表上述登記文件中，除第(8)以及契稅完稅憑證應當由買受人提供外，其他登記資料均應當由開發(fā)企業(yè)提交，開發(fā)企業(yè)不能在規(guī)定的時間內提交上述資料，應當承擔違約責任按照本司法解釋規(guī)定，如果買受人因此在上述辦證時間結束后的一年內仍然不能提供登記所需文件，應當按照本條解釋承擔合同解除的責任。出賣人應當承擔的民事責任，屬于違約責任，應承擔買受人因此造成的全部損失或者按照雙方約定承擔責任。如果不能辦理產(chǎn)權登記的原因是由于出賣人存在本解釋第八條、第九條規(guī)定的情況，出賣人應當按照上述規(guī)定承擔賠償責任。購房合同 13甲方(轉讓方)：性別：民族：年齡：職業(yè)：身份證號：地址：電話：乙方(受讓方)：性別：民族：年齡：職業(yè)：身份證號：地址：電話：一、甲方將坐落在個人產(chǎn)權的房屋使用所有權以元的價格轉讓給乙方。該房屋產(chǎn)籍號為_______，戶型為室廳，建筑面積為______平方米，樓層為住，(正、廂)樓。二、乙方應向甲方支付購房定金________元，并將過戶所需材料于本合同簽訂之日天內移交給乙方，否則視為違約行為。由方于年月日前辦理完交易手續(xù)并承擔全部過戶費用，將該房屋的所有權登記在乙方名下，新房證下發(fā)7日內，乙方應將購房余款一次性給付甲方。，甲方將房屋移交丙方使用。三、乙方交納定金后、甲方遷出前，在未征得乙方同意的前提下，甲方不得隨意處置該房屋或挪做它用，也不得隨意改變該房屋的用途、內部設施和結構。四、乙方交納定金后，在尚未辦理交易手續(xù)的情況下，該房屋因不可抗力而造成損壞，或被劃入政府拆遷范圍的，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成，甲方應主動向乙方返還定金。五、水、電、煤氣費以及衛(wèi)生費、房費、電話費、有線電視費、公共房屋維修費、物業(yè)管理費等費用由甲方結清，交付后發(fā)生的費用由乙方支付，甲方如有拖欠，乙方可從購房余款中予以扣除或向甲方追償。水表字、電表字、煤氣表字。六、陳欠取暖費由甲方負責一次性結清，交易當年的取暖費由乙方承擔。七、乙方違約，無權要求返還定金甲方違約，應按定金的雙倍向乙方賠償。八、其它約定事項：___________________。九、因履行本協(xié)議發(fā)生的爭議，由當事人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，依法向人民法院起訴。十、本協(xié)議一式伍份，由甲乙雙方、公證處、發(fā)證中心及交易中心各留存一份，經(jīng)甲方、乙方簽字后生效。如有其他協(xié)議與本協(xié)議不符，以本協(xié)議內容為準。甲方(簽字)：乙方(簽字)：簽約日期：_____年___月__日購房合同 14原告：____________，男，漢族，19__________年__________月__________日出生，住上海市__________區(qū)__________路__________號__________幢__________室。原告：_____________，女，漢族，19__________年__________月__________日出生，住上海市__________區(qū)__________路__________號__________幢__________室。二原告聯(lián)系地址：_________________上海市寧__________路__________號__________大廈_____________室。郵編：______________聯(lián)系電話：______________被告：_________________余__________，女，中國香港居民，19__________年__________月_____日出生，香港永久性居民身份證號：________________。被告：_________________余__________，男，中國香港居民，19__________年_____月_____日出生，香港永久性居民身份證號：__________________。二被告聯(lián)系地址：_________________上海市__________路__________弄__________號__________室。郵編：______________聯(lián)系電話：______________訴訟請求：_________________判令二被告因逾期交房支付原告違約金人民幣35，680元整；訴訟費由二被告承擔。事實與理由：_________________20xx年12月5日，原、被告在上海_______________房屋服務有限公司居間介紹下簽署了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，合同約定原告（即乙方）購買被告（即甲方）所有的上海市_________