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2025-09-21 20:39本頁面
【正文】 。第一，公司戰(zhàn)略布局的每個區(qū)域都進(jìn)駐多年，使得公司相對于競爭對手可以更好地理解和把握客戶的需求，能夠做出當(dāng)?shù)馗叨丝蛻粽J(rèn)同的產(chǎn)品；第二，公司對二零一一年艱難的市場環(huán)境提前做好充分準(zhǔn)備，高素質(zhì)的銷售團(tuán)隊(duì)和靈活的銷售策略使得公司能夠更好的適應(yīng)艱難的環(huán)境近三年的合約銷售金額實(shí)現(xiàn)了74%的復(fù)合增長。 公司賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為人民幣3，較2010年底的人民幣4，%，主要由于（1）經(jīng)營業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流出凈額人民幣2，（預(yù)售及銷售物業(yè)的所得款項(xiàng)不足以完全抵銷支付與公司新增的物業(yè)發(fā)展活動有關(guān)的新推出項(xiàng)目的土地出讓金、稅項(xiàng)、建設(shè)成本及其他經(jīng)營開支）；（2）投資業(yè)務(wù)現(xiàn)金流出凈額人民幣1，（，）；（3）融資業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流入凈額人民幣3，（主要為借貸凈增人民幣3，）所致。營運(yùn)資金及財(cái)務(wù)資源足以確?？梢妼淼臉I(yè)務(wù)增長。 充裕的現(xiàn)金流使公司從容的把握了獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會，成功以合適的價(jià)格在現(xiàn)有城市取得了包括天津的融創(chuàng)君瀾、融創(chuàng)中央學(xué)府、棉二地塊，北京的來廣營地塊和重慶的融創(chuàng)伊頓莊園等5個新項(xiàng)目，新增優(yōu)質(zhì)土地儲備約200萬平方米；同時(shí)，成功購得西山壹號院項(xiàng)目剩余65%權(quán)益，使之成為公司全資子公司，提升了公司在XX省場的地位。公司在新項(xiàng)目獲取時(shí)也引入了保利中國和方興地產(chǎn)等戰(zhàn)略合作伙伴，為公司下一步的發(fā)展贏取了更多的機(jī)會和更高的平臺。 %，與去年相比繼續(xù)呈現(xiàn)下降態(tài)勢，這與公司將項(xiàng)目局限在四個城市以及由于高端項(xiàng)目帶來的口碑效應(yīng)有密切關(guān)系。 公司在2011年的凈負(fù)債率為88%。從現(xiàn)金流角度來看，若公司在2012年按預(yù)計(jì)進(jìn)度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額，則手持現(xiàn)金將達(dá)到人民幣200億左右，而全年工程款投入約人民幣7080億，無錫香樟園項(xiàng)目或有的后續(xù)支付約15億，財(cái)務(wù)費(fèi)用支出約78個億，若在不買地的情況下，則到2012年末的凈負(fù)債率可以降到15%以內(nèi)。當(dāng)然，公司在高速增長的過程中，還是會進(jìn)行必要的土地儲備。我們認(rèn)為杠桿率是由三部分組成：合約銷售，應(yīng)付而未付的土地款及有息負(fù)債。融創(chuàng)2011年的銷售超額完成任務(wù)，且土地款全部付，因此我們認(rèn)為負(fù)債率稍微高一點(diǎn)的話，現(xiàn)金流仍是安全的。 2012年共計(jì)推盤將達(dá)到18個，比2011年的推盤量增加4個，推盤面積約300萬平米。由于融創(chuàng)的項(xiàng)目所在地的房價(jià)也處于下降通道，但由于公司的產(chǎn)品屬于高端項(xiàng)目受地產(chǎn)調(diào)控的影響比較小，預(yù)計(jì)利潤率受到的影響比較小。采用分部加總法計(jì)算目標(biāo)價(jià)，其中物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)採用12%加權(quán)資本成本率。%折讓率后計(jì)算出目標(biāo)價(jià)。 第11頁 共11
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