【導(dǎo)讀】大道北59號中銀大廈16樓，注冊資本5100萬元，法人代表為黃佩娟女士。部等，部門設(shè)置齊全。現(xiàn)有員工35人（主要業(yè)務(wù)骨干是集團(tuán)公司調(diào)派或佛山本。公司現(xiàn)有職員35人，其中：管理層文化層次大學(xué)本科10人，大學(xué)專。職稱的職員28人，其中：高級工程師6人，工程師8人，其他中級職稱14人。公司的人力資源結(jié)構(gòu)合理，具有較高的綜合能力和較強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)水平。商業(yè)項(xiàng)目，在揭陽房地產(chǎn)市場占有量達(dá)到70%以上。20xx年創(chuàng)鴻集團(tuán)開始進(jìn)入佛。年底開始開發(fā)建設(shè)。七屆榮獲“廣東地產(chǎn)資信20強(qiáng)”。在售樓盤的熱銷，以及集團(tuán)總部成功揮師廣州，創(chuàng)鴻集團(tuán)已經(jīng)朝著“立足揭陽，拓展珠三角，放眼全國”的發(fā)展戰(zhàn)略邁出了成功的第一步！宗地位于佛山市南海區(qū)桂城街道42街區(qū)地段，即原南海體育場地塊。宗地用地紅線內(nèi)土地基本平整，不平整部分由競得人自行平整。用氣、排水等由競得人自行到相關(guān)部門了解，并承擔(dān)引接費(fèi)用。住宅部分定位于高端精品小戶型公寓。

　　

【正文】 202, 6 工程交易服務(wù)費(fèi) 202, 7 定額費(fèi) 202, 8 檔案資料保護(hù)費(fèi) 202, 十一 財(cái)務(wù)費(fèi)用 41, 15億元，平均期限 23 年，其中 %，期限 2 年， %，期限 3 年； 十二 銷售費(fèi)用 7, 按銷售收入 %計(jì) 合計(jì) 244, 三、收入概算 序號 項(xiàng)目 總額（萬元） 面積（ m個） 單價（元 /m2） 一 住宅 106, 62, 17, 二 商業(yè)鋪面 240, 30, 80, 三 車位 10, 200, 合計(jì) 356, 92, 四、利潤概算 序號 項(xiàng)目 總額（萬元） 備注 一 銷售收入 356, 二 開發(fā)成本 244, 三 銷售稅金及附加 23, 按銷售收入 ％計(jì) 四 利潤總額 88, 五 所得稅 22, 按利潤總額 25%計(jì) 六 凈利潤 66, 七 成本利潤率 % 八 稅后成本利潤率 % 九 銷售利潤率 % 十 銷售凈利潤率 % 來源 自有資金 借款 銷售返投 合計(jì) 金額 60, 150, 34, 244, 占比 % % % 100% 備注 單方造價（元 /平方米） 剔除 土地單方造價（元 /平方米） 12, 6, 佛山市南海萬業(yè)置地有限公司 15 二、 項(xiàng)目銷售方式 本項(xiàng)目住宅全部銷售 ，商業(yè)部分銷售 3萬平方米 。 三、 銷售前景分析 住宅及 商業(yè)銷售（ 20xx20xx 年合計(jì)銷售面積 92,560 平方米，銷售收入 356, 萬元。） 四 、 資金籌措 （一） 自有資金 截止到 20xx 年 6 月份，已支付全部土地出讓金 105,400 萬元。 （二）項(xiàng)目銀行貸款 項(xiàng)目計(jì)劃于 20xx 年 12 月獲 貸款 85,000 萬元，貸款期 3 年。 五 、經(jīng)濟(jì)效益與社會效益 一、經(jīng)濟(jì)效益 經(jīng)測算，項(xiàng)目總投資為 244, 萬元，住宅及商鋪銷售收入 356, 萬元， 并且佛山市南海萬業(yè)置地有限公司持有商業(yè)物業(yè) 39, 平方米，可帶來穩(wěn)定租金收益， 經(jīng) 濟(jì) 效 益極高。 序號 年份 20xx 年 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計(jì) 1 住宅部分 銷售面積 (m2) 0 0 40000 22560 62560 2 住宅部分 銷售價格 (元 /m2) 0 0 17000 17000 3 住宅部分 銷售收 入 (萬元 ) 0 0 68000 38352 106352 4 商業(yè)部分 銷售面積 (m2) 0 120xx 14000 4000 30000 5 商業(yè)部分 銷售價格 (元 /m2) 0 80000 80000 80000 6 商業(yè)部分 銷售收入 (萬元 ) 0 96000 1120xx 320xx 240000 7 車庫 部分 銷售面積（ m2） 0 0 0 500 500 8 車庫 部分 銷售價格 (元 /m2) 0 0 0 20xx00 9 車庫 部分 銷售收入 (萬元 ) 0 0 0 10000 佛山市南海萬業(yè)置地有限公司 16 二、社會效益 （一）增加財(cái)政稅收 本項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將為國家創(chuàng)造銷售稅費(fèi)、所得稅等相關(guān)稅費(fèi)近 8億元。 （二）創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會 項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，將會給建筑業(yè)、建材業(yè)、金融、廣告等多個行業(yè)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，建成后也將為保安、物業(yè)管理、商業(yè)提供新的機(jī)會。 （三）優(yōu)化社區(qū)環(huán)境 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能夠進(jìn)一步提高社區(qū)周邊居民的購物及居住環(huán)境 ,項(xiàng)目建成后將對區(qū)域功能的完善和提高起到明顯作用。 六、 項(xiàng)目的不確定分析 一、 盈虧平衡分析 盈虧平衡點(diǎn)滿足：銷售收入－銷售稅金 總投資 =0 盈虧平衡點(diǎn)＝總投資 /（總銷售收入－ 銷售稅金） =73％ 本項(xiàng)目的銷售總 額 為 356,，則保本點(diǎn)銷售收入為 261, 萬元 (此時總投資為 244, 萬元，銷售稅金為 23, 萬元 )，即當(dāng)銷售進(jìn)度達(dá)到261,=73%時，本項(xiàng)目全部投資及貸款本息可收回。 二、 敏感性分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險因素主要有開發(fā)成本、售價、開發(fā)周期、政策等諸多方面，我們在此分別對銷售收入、總投資分別作了提高 10%和降低 10%及總投資增加 10%與銷售收入下降 10%的 因素變化對內(nèi)部收益率等指標(biāo)影響的不確定性分 析。 不確定性分析詳見下表： 因素變化情況 敏感性分析結(jié)果 利潤總額 （萬元） 成本利潤率 凈利潤 （萬元） 成本凈利潤率 基本方案 88, % 66, % 佛山市南海萬業(yè)置地有限公司 17 銷售收入變化 下降 10％ 55, % 41, % 上升 10％ 121, % 91, % 總投資 變化 減少 10％ 113, % 84, % 增加 10% 64, % 48, % 綜合變化 總投資增加10％ 30, % 23, % 銷售減少 10％ 從以上財(cái)務(wù)指標(biāo)可以看出，當(dāng)任何不利因素影響時，變動后項(xiàng)目仍然顯示出了 一定的 收益能力，表明項(xiàng)目 有很強(qiáng)的 抗風(fēng)險 能力。 第五章、總結(jié)論 綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)合法合規(guī)，后續(xù)資金有保障，市場前景良好，升值潛力大，具有良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，能夠取得預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)，項(xiàng)目 非常 可行。