【導(dǎo)讀】業(yè)管理與特點(diǎn)進(jìn)行展示，敝司深感榮幸。面的解決方案從而倡導(dǎo)在行業(yè)中的一種專業(yè)化服務(wù)理念。們專注于長(zhǎng)期的客戶合作關(guān)系，而非簡(jiǎn)單的一次交易。提供無與倫比的顧問咨詢服務(wù)和全面的房地產(chǎn)服務(wù)。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，以及開發(fā)商所具有的獨(dú)到的背景優(yōu)勢(shì)，到項(xiàng)目推廣和銷售的效果。我公司將從實(shí)際出發(fā)，以客觀的。角度對(duì)存在的問題進(jìn)行分析，并提供相應(yīng)的解決方案。我們真誠(chéng)希望能夠和貴公司攜手合作。際，歷任董事長(zhǎng)。團(tuán)現(xiàn)擁有數(shù)十家成員公司。在北京，香江集團(tuán)先后開發(fā)了北京著名的國(guó)際。方面為集團(tuán)創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。到了至關(guān)重要的作用。由于能夠不斷汲取國(guó)外同行業(yè)的。突顯，業(yè)績(jī)也隨之不斷穩(wěn)步增長(zhǎng)。作為北京第一家中澳。合資企業(yè)，較早的通過了ISO9000的國(guó)際認(rèn)證體系。予物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)。會(huì)使之管理的項(xiàng)目形成高品位、超前出眾的品質(zhì)，方可達(dá)到使物業(yè)保值、升值的目的。方方面面，以保證貴司需求的不斷滿足。些制度的企業(yè)卻相當(dāng)難得。我公司針對(duì)這一誤區(qū)給

　　

【正文】 落實(shí)，培訓(xùn)消防隊(duì)，組織實(shí)施本公司員工的消防演練。 e. 協(xié)助物業(yè)經(jīng)理做好對(duì)全體員工的防火意識(shí)和技能的宣傳教育。對(duì)火災(zāi)事故及時(shí)報(bào)警，迅速進(jìn)行人員疏散，組織撲救，保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)查明原因，提出處理意見。 f. 充分發(fā)揮項(xiàng)目先進(jìn)的硬件條件，利用消防自動(dòng)報(bào)警、保安監(jiān)控、社區(qū)管理系統(tǒng)等一系列技術(shù)防范措施，發(fā)現(xiàn)各種隱患，并及時(shí)采取措施；熟悉所轄區(qū)域人、財(cái)、物的基本情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能遭受傷害的問題，制定防范措施，監(jiān)督落實(shí)員工崗位安全責(zé)任制。 g. 經(jīng)常檢查各重點(diǎn)、要害部位的安全質(zhì)量。對(duì)要害部門的進(jìn)人、用人作出品德審查， 對(duì)不適合在這些部門工作的人員及時(shí)提出調(diào)換意見。 h. 做好公司內(nèi)部員工的摸底調(diào)查，注意了解新員工的來歷和思想動(dòng)態(tài)，防止發(fā)生犯罪。對(duì)臨時(shí)在公司工作的人員進(jìn)行審核，掌握各項(xiàng)動(dòng)態(tài)，在公安部機(jī)關(guān)和國(guó)家安全機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下，調(diào)查、摸排安機(jī)關(guān)查破各類案件。 i. 合理設(shè)計(jì)與安排巡邏路線，對(duì)園區(qū)內(nèi)各場(chǎng)地、部位、區(qū)域進(jìn)行巡邏檢查，并在夜間結(jié)合起用守夜人員進(jìn)行要害部位的保護(hù)工作。維護(hù)秩序，注意發(fā)現(xiàn)事故苗頭及隱患。與各部門密切配合，阻止閑雜人員進(jìn)入項(xiàng)目；安排警力保證取送公款和財(cái)務(wù)人員的安全。 j. 對(duì)重要賓客以及各種活動(dòng)做好內(nèi)部保衛(wèi)工作，配合警衛(wèi)、 公安部門順利執(zhí) 38 行任務(wù)。 k. 對(duì)業(yè)主中的不安全因素要迅速報(bào)告，配合公安部機(jī)關(guān)搞好查控。 l. 參與改、擴(kuò)建工程安全項(xiàng)目的審查和竣工后安全設(shè)施的驗(yàn)收，對(duì)工地防火實(shí)行監(jiān)督；加強(qiáng)對(duì)二次裝修的審批與現(xiàn)場(chǎng)檢查，與施工單位簽定《安全協(xié)議書》，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題限期整改。 m. 協(xié)助物業(yè)經(jīng)理推動(dòng)群眾性安全組織的工作。協(xié)助培訓(xùn)部門對(duì)全公司員工進(jìn)行安全知識(shí)的培訓(xùn)，以及敵情、社情的教育。 n. 加強(qiáng)項(xiàng)目的交通管理，保證車場(chǎng)、車庫(kù)的安全與良好秩序。 o. 做好安全業(yè)務(wù)的文秘工作，使檔案書寫規(guī)范，記錄準(zhǔn)確。 1） 保安部各崗位具體工作職責(zé)明細(xì) （一）保安部經(jīng)理職責(zé) （二 ）保安部主管職責(zé) （三）保安部領(lǐng)班職責(zé) （四）保安部監(jiān)控室工作人員工作職責(zé) （五）保安部警衛(wèi)職責(zé) 8 財(cái)務(wù)管理工作模式、制度 物業(yè)管理財(cái)務(wù)運(yùn)作模式 據(jù) 財(cái)政部“財(cái)基字 [1998]第 7 號(hào)文件”《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》規(guī)定 , 并結(jié)合由國(guó)家發(fā)改委 ,建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的且于 20xx 年 1月 1 日起實(shí)施的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定 , 以及會(huì)計(jì)法及相關(guān)法規(guī) , 作為物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)作模式 . 相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度 財(cái)務(wù)管理制度依照《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理》的要求和國(guó)家相關(guān)財(cái)務(wù)管理制度的要求 ,主要項(xiàng)目如下 : (1) 建帳制度 總帳建帳原則 : 依服務(wù)行業(yè)科目設(shè)定 39 明細(xì)帳建帳原則 : 以大溪地別墅的具體 特點(diǎn) ,設(shè)置明細(xì)帳 ,如按業(yè)態(tài)收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)不同分開商住收支帳 , 底商收支 帳等 日記帳建帳原則 : 控制現(xiàn)金銀行等資金情況 , 控制日常庫(kù)存進(jìn)出情況等 備查帳建帳原則 : 用于帳外輔助統(tǒng)計(jì)工作 , 如應(yīng)收帳收繳率備查等 (2) 費(fèi)用報(bào)銷制度 報(bào)銷權(quán)限授權(quán) : 僅項(xiàng)目經(jīng)理有報(bào)銷授權(quán) , 權(quán)限上限及項(xiàng)目據(jù)公司統(tǒng)一要求 及項(xiàng)目接管進(jìn)度而定 報(bào)銷附件說明 :符合財(cái)務(wù)要求和內(nèi)部控制要求 報(bào)銷時(shí)間 :每周規(guī)定固定日 (3) 報(bào)表制度 按我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定 , 應(yīng)按期編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 按管理處收支期間 , 編報(bào)相應(yīng)報(bào)表 其他為便于物業(yè)服務(wù)工作開展而提供的其他報(bào)表 公示制度 , 按物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定 , 每半年公示一次收支情況 (4) 采購(gòu)制度 采購(gòu)原則 : 同前述采購(gòu)原則 供應(yīng)商選定 : 貨比三家的原則 采購(gòu)申請(qǐng)流程 (5) 庫(kù)存管理制度 入庫(kù)管理制度 :審批齊全 ,單據(jù)齊全 ,實(shí)物數(shù)量單價(jià)合格 ,登記造冊(cè) 出庫(kù)管理制度 :審批授權(quán) ,領(lǐng)用記錄 ,登記造冊(cè) 盤點(diǎn)制度 : 定期盤點(diǎn) , 帳實(shí)相符 庫(kù)房安全管理制度 :防火防盜 ,分類保管 ,專人保管 (6) 備用金制度 備用 金限額及使用人授權(quán) :收款員備用金 200元找零 ,采購(gòu)員備用金 備用金定期清查 (7) 收費(fèi)制度 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)的建立 :據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定及相關(guān)協(xié)議收費(fèi) , 我司提供物業(yè) 40 服務(wù)合同約定以外的服務(wù) , 服務(wù)費(fèi)報(bào)發(fā)展商審定 收費(fèi)帳單及每月掛計(jì)應(yīng)收業(yè)主帳目 收費(fèi)流程 : 據(jù)業(yè)主公約約定日收費(fèi) , 并據(jù)此準(zhǔn)備帳單 欠費(fèi)統(tǒng)計(jì) : 每月實(shí)行欠費(fèi)統(tǒng)計(jì) , 報(bào)客務(wù)部追繳 (8) 合同管理制度 合同分類管理 : 收費(fèi)合同 , 付款合同 , 保險(xiǎn)合同 (9) 固定資產(chǎn)管理制度 申購(gòu)制度 : 年度預(yù)算 ,月采購(gòu)計(jì)劃 保管制度 : 部門經(jīng)理負(fù)責(zé)制 定 期清查制度 :自查及定期財(cái)產(chǎn)總查 (10) 成本控制制度 成本控制目標(biāo)及方法 9 客服部崗位職責(zé) 管家崗位職責(zé) （ 1） 依據(jù)《業(yè)主臨時(shí)公約》之規(guī)定，確保業(yè)主之利益得到保 障。 （ 2） 確保業(yè)主提出之各類建議 /意見及投訴得到處理并傳 達(dá)至物業(yè)管理處及其屬下之相關(guān)部門。 （ 3） 配合工程部之工作，速度反饋業(yè)主對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)方面之合理要求，并作好協(xié)調(diào)跟進(jìn)工作。 （ 4） 配合財(cái)務(wù)部之工作，協(xié)助向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)及其他費(fèi)用，并協(xié)助作好業(yè)主之解釋工作。 （ 5） 合理安排本部門職員之工作，監(jiān)督本部門日常工作。 （ 6） 完成上級(jí)交辦之工作。 客戶服務(wù)接待員崗位職責(zé) （ 1） 接到業(yè)主所反映之問題后，聯(lián)系（物業(yè)管理處）相關(guān)部門予以解決并作好跟進(jìn)工作。 41 （ 2） 對(duì)業(yè)主提出之疑問予以合理之解答。 （ 3） 配合工程部工作，及時(shí)轉(zhuǎn)達(dá)業(yè)主維修要求并作好跟進(jìn)工作。 （ 4） 配合財(cái)務(wù)部向業(yè)主收取管理費(fèi)及其他費(fèi)用之工作。 （ 5） 配合保安部制作 /發(fā)放各類便于物業(yè)管理之證件。 （ 6） 建立并管理好業(yè)主之詳盡資料（尤其須作好外籍人士之登記工作，以便協(xié)助政府部門之調(diào)查）。 第 五 章 專案管理人員架構(gòu)及財(cái) 務(wù)預(yù)算報(bào)價(jià) 1 大溪地別墅管理人員架構(gòu)圖 大溪地別墅管理人員架構(gòu)的制定是根據(jù)大溪地 別墅項(xiàng)目的特點(diǎn)而制定的管理架構(gòu)。物業(yè)總經(jīng)理直接負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常營(yíng)運(yùn)工作，負(fù)責(zé)對(duì)運(yùn)作平臺(tái)的支持，將 42 提供具的工程、保潔及保安服務(wù)，確保項(xiàng)目的平穩(wěn)運(yùn)行。 ◆ 派駐大溪地別墅的物業(yè)管理人員共計(jì) 人 ◆ 前期派入人員按實(shí)際情況需要陸續(xù)上崗 2 大溪地別墅物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià) 物業(yè)管理預(yù)算 物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主購(gòu)買房屋時(shí)特別關(guān)注的問題之一，也是物業(yè)公司生存的主要來源，同時(shí)開發(fā)商在銷售房屋中管理費(fèi)直接影響其銷售收益。為此我司認(rèn)真對(duì)僅有的一部分“大溪地別墅”的資料進(jìn) 行分析和測(cè)算，最終初步確定別墅管理費(fèi)為 RMB 2 .6 元 /月 /平米 ； 由于資料尚不完整故測(cè)算費(fèi)用僅為預(yù)估值，具體費(fèi)用測(cè)算請(qǐng)?jiān)斠姾蟾健? 前期開辦費(fèi) 物業(yè)經(jīng)理 1 人 人事部 財(cái)務(wù)部 保安部 工程部 客服部 清潔部 43 物業(yè)公司進(jìn)場(chǎng)運(yùn)作整盤工作前，開發(fā)商應(yīng)預(yù)先支付一筆物業(yè)籌備費(fèi)用 即物業(yè)前期開辦費(fèi)，用于物業(yè)公司購(gòu)買辦公用具和為物業(yè)服務(wù)應(yīng)購(gòu)置的其他大宗物品。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為 RMB 萬元 （ 其中人員工資為 萬元，物資為 萬元。 具體內(nèi)容請(qǐng)見后附開辦費(fèi)預(yù)算）。 樣板間和售樓處管理支出 預(yù)算： （ 1）人員費(fèi)用 物業(yè)主管（ 1 人） 2800 元 /月 *13個(gè)月 /12個(gè)月 = 工程維修（ 1 人） 1300 元 /月 *13個(gè)月 /12個(gè)月 = 小計(jì)： （ 2）福利待遇 元 /月 * %= （ 3）外包費(fèi)用 保潔員（ 3 人） 800 元 /月 * 人 = 保安員（ 3 人） 1000 元 /月 * 人 = 綠植養(yǎng)護(hù)（ 1 人） 小計(jì)： （ 4）辦公費(fèi) 800 元 /月 （ 5）工程維護(hù)費(fèi)用： 500元 /月 包括工程工具購(gòu)置等費(fèi)用，但不包括消耗品和更換零備件費(fèi)用 (6)不見可預(yù)費(fèi)用 2% (1)至（ 5）項(xiàng)總支出 *2%= （ 7）稅金 % (1)至（ 6）項(xiàng)總支出 *%= 總計(jì)： 44 第六章大溪地 物業(yè)管理運(yùn)作 針對(duì)大溪地項(xiàng)目我司建議管理運(yùn)營(yíng)分兩個(gè)階段進(jìn)行，即： 前期顧問階 段： 自合同簽訂之日起至物業(yè)交付使用日止，我司派人員定期前往現(xiàn)場(chǎng)提供顧問服務(wù)和顧問建議。我公司鄭重承諾為貴公司免費(fèi)提供前期顧 45 問服務(wù)。 另，我司亦將于前期調(diào)派部分人員擔(dān)任樣板間和售樓處的管理工作，因此而產(chǎn)生的費(fèi)用采用實(shí)報(bào)實(shí)銷的原則。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)見第六章內(nèi)容。 后期運(yùn)作階段： 自物業(yè)交付使用日起為期二年，我司采用全面委托管理形式，即管理權(quán)在我司，由我司就項(xiàng)目成立物業(yè)管理處，招聘和調(diào)配所有物業(yè)人員，負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)日常運(yùn)作的全過程。 鑒于以上諸多敘述，我公司深信，憑 借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理理念，我公司必然能夠?yàn)榇笙貏e墅提供一流的、周至的物業(yè)管理服務(wù)，使 大溪地別墅 的物業(yè)管理達(dá)到較高的水準(zhǔn)，并最終使大溪地別墅成為京城高檔物業(yè)的典范。 結(jié) 語 46 市場(chǎng)推廣部總監(jiān)： 北京達(dá)文世紀(jì)物業(yè)管理有限公司 20xx 年 6 月