【正文】 原因以及其他原因，開發(fā)商在預售商品房實往往不愿意接受按《商品 房銷售管理辦法》的規(guī)定簽訂面積差異處理條款，而建議購房人選擇自行約定的方式，常見的約定方式包括： (1)、買受人不要求退房，按照產權登記面積和原約定每平方米價格實施多退少補 。(該條款的約定從法律上分析仍然存在問題，如某合同原定面積為 80平方米，建成面積達 120平方米，即使開發(fā)商主張該特別約定，由于約定面積差異已經對原合同造成了實質性破壞，法院最終還是會按法定標準而不會按約定標準裁決 ) (2)、正負 3%內實施多退少補，多于 3%部分按原單價打折計算房價 。少于 3%部分按原單價上浮一定比例退還房款 。 (3)、將《辦 法》規(guī)定的臨界點 3%調整為臨界點 5%。(從開發(fā)商的利益分析，此條款最符合其利益 ) (4)、總價包死條款，即無論產權登記面積是否與約定面積發(fā)生差異，均按約定總價計算房款。 (對于廣泛采用通用文本約定的樓盤，購房人可選擇性使用該條款。就筆者的個人閱歷，很少有開發(fā)商在交房后因為測定面積比約定面積少而退款的，而建成后要求購房人補繳購房款的卻是屢見不鮮。 ) 相比而言，上述約定方式均沒有本條款第二種方式那樣更能維護購房人的合法權益，因此建議購房人在簽訂合同時選擇該種面積差異處理方式。 北京市國土資源和房屋管理局擬定的 “ 北京版式本 ” 中采用的是建筑面積差異與處理條款，更重視了對購房人權益的保障。 第六條付款方式及期限。 買受人按下列第 __________種方式按期付款： 一次性付款 _______________________________________。 分期付款 __________________________________________。 其他方式 _________________________________________。 釋義本條是對付款方式及付款時間的 約定 本條款提示點： 一次性付款 (1)、一次性付款的本意是指購房人在約定期限內向開發(fā)商支付完畢 100%的購房款，但在實踐當中，不少開發(fā)商同意選擇一次性付款的客戶在簽約是只支付 90%95%的購房款，留存 5%10%的購房款至房屋交接或權證發(fā)放時再行給付。 (2)、開發(fā)商為鼓勵購房人選擇一次性付款方式，往往會在商品房定價的基礎上給予一次性付款購房人一定比例的折扣。購房人如選擇此種付款方式，可以適時提出折扣請求。 按揭付款 (1)、按揭付款不屬于分期付款，現(xiàn)在開發(fā)商與銀行已經在付款方式上取得可高度一致 ，就是銀行為按揭客戶向開發(fā)商提供一次性付款。對開發(fā)商而言，按揭購房人在完善其按揭貸款手續(xù)后就已經獲得了銀行支付的全額房款，購房人只是按與銀行簽訂的《》逐月向銀行還款而已。 (2)、按揭付款方式所產生的法律關系： A、主合同關系有兩個：一是開發(fā)商與購房人之間的商品房買賣合同關系 。二是購房人與銀行之間的借款合同關系， B、從合同關系有三個：一是購房人以所購物業(yè)作為抵押物與銀行之間發(fā)生的抵押合同關系 。二是開發(fā)商為購房人貸款而向銀行提供的保證合同關系 (有的銀行還要求開發(fā)商提供一定數(shù)額的保證金擔保 )。三是銀行與開發(fā)商 之間的回購法律關系，即當購房人逾期未還款構成違約，銀行依法處分抵押房產，開發(fā)商向銀行承諾無條件回購該房產，并將回購房款優(yōu)先直接清償銀行貸款本息，對此購房人在按揭貸款合同中予以書面確認。 (3)、按揭付款條款在簽約時屬于效力待定的條款，該條款生效的必備要件是銀行同意向按揭購房人發(fā)放貸款，并與其簽訂《借款合同》，如屬不可歸責于當事人雙方的事由銀行拒絕為購房人提供按揭貸款的，則該條款對買賣雙方不具備約束力，由此造成《商品房買賣合同》不能履行雙方互不負違約責任，當事人雙方可以請求解除《商品房買賣合同》，開發(fā)商應當將 收受的購房款本金及其利息或者定金返還購房人。但如是因為買、賣雙方作為或者不作為的行為導致銀行按揭不能，則需要由責任人承擔其相應的違約責任，如購房人不提供或提供虛假的申貸資料，開發(fā)商拒不承擔銀行要求的保證擔保責任等。 (4)按揭付款方式后續(xù)法律問題 A、因商品房買賣合同被確認為無效或者被撤銷、解除，致使按揭貸款的 `目的無法實現(xiàn)，買賣雙方及銀行均有權解除按揭貸款合同，開發(fā)商應將所收款項分別退還給購房人和銀行 。 B、開發(fā)商作為擔保人為購房人按揭貸款提供保證擔保的方式有兩種：一是階段性保證擔保，即開發(fā)商提供保證擔保 的保證期間為按揭貸款合同簽訂之日起至購房人獲得分戶產權證并將其房屋所有權辦理他項權利登記之日止 。二是全程保證擔保，即開發(fā)商在購房人向銀行償還全部貸款本息之前均需承擔保證擔保責任。按最高院司法解釋的規(guī)定，購房人未按照按揭貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)，銀行如起訴購房人要求償還貸款本息或主張房屋優(yōu)先受償?shù)模粦斪芳娱_發(fā)商為共同被告，開發(fā)商提供全程擔保的除外。如果銀行起訴時買賣人與銀行尚未完善抵押登記手續(xù)，則開發(fā)商無論是提供哪種方式的保證擔保都會被列為共同被告。 開發(fā)商盡早為購房人辦理分戶權證的意義不僅是履行自身《商品房買賣合同》所約定的義務，還具備解除自身擔保法律風險的功能和作用。從近年法院受理的案件類型分析，按揭購房人逾期付款違約糾紛已成為一類主要民事糾紛，即每個樓盤都存在著一定比例的按揭購房人逾期不歸還銀行貸款的風險隱患，開發(fā)商如不重視此類糾紛的預防和風險防范，將造成不必要的經濟損失。 第七條買受人逾期付款的違約責任。 買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 __________種方式處理： ，分別處理 (不作累加 ) (1)逾期在 _____日之內，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 _____的違約金，合同繼續(xù)履行 。 (2)逾期超過 _____日后，出賣人有權解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應付款的 _____%向出賣人支付違約金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之 _____(該比率應不小于第 (1)項中的比率 )的違約金。 本條中的逾期應 付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應付款與該期實際已付款的差額 。采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。 。 釋義本條是對購房人逾期違約金責任進行約定的條款 本條款提示點： 逾期付款違約責任分析 逾期付款是買賣合同中的一種典型違約行為，逾期付款未達一定期間，構成根本違約。構成一般違約的，守約方有權要求違約方履行合同并支付一定的違約金 。構成根本違約的，守約方除有權單方面解除合同外，還有權要求違約方支付承擔由于終止合同所造成的相應經濟損失。 基于一般違約與根本違約的理論依據(jù)，示范文本建立了兩種相輔相成的違約責任救濟方式。 如何設定一般違約與根本違約的合理期間 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定 。出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月 的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使，逾期不行使的，解除權消滅。 從上述司法解釋分析，基于商品房買賣合同所涉及的標的物是一項重大資產，司法解釋的擬定者期望買、賣雙方都給予違約方相對較長期限的包容和理解，不主張權利人過快的享有單方解約權。因此，我們建議：在設定本條所規(guī)定的開發(fā)商有單方解約權的期間條款時，一般應定為 3個月為宜， 至少不應少于 2個月，如果購房人在簽訂之后由于偶然性原因造成流動資金周轉困難而不能如期履約，購房人亦有合理期間進行調整。 逾期付款違約金標準的設定 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失 30%為標準適當減少 。當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。該《解釋》第十七條又規(guī)定：商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算發(fā)法，違約金數(shù)額或者損失賠償額 可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。 結合上述兩條司法解釋，逾期付款違約金設定的標準一般應設在下列區(qū)間內：不低于同期銀行活期存款利率標準，不高于同期銀行逾期貸款利率的 130%。設定的標準如果低于或高于上述期間，都有可能導致約定的條款存在法律效力上的瑕疵。 同期銀行貸款利率標準： 1996年 5月 16日前：每天萬分之 三，年利率為 %。 1996年 5月 17日 1999 年 1月 29 日的每天萬分之五，年利率為 %。 1999年 1月 3020__年 11月 21日的每天萬分之四，年利率為 %。 20__年 11月 22日 20__年 3月 16日的每天萬分之二點一，年利率為 %。 20__年 3月 17日至今，在貸款合同中簽訂的貸款利率水平上加 30%50%。 出賣人： __________________________________ 買受人： __________________________________ 南寧市商品房買賣合同示范文本（精選篇 5） 購貨單位： __________________，以下簡稱甲方； 供貨單位： __________________，以下簡稱乙方。 經甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便共同遵守。 （規(guī) 定送貨或代運的產品的交貨日期，以甲方發(fā)運產品時承運部門簽發(fā)的戳記日期為準，當事人另有約定者，從約定；合同規(guī)定甲方自提產品的交貨日期，以乙方按合同 規(guī)定通知的提貨日期為準。乙方的提貨通知中，應給予甲方必要的途中時間，實際交貨或提貨日期早于或遲于合同規(guī)定的日期，應視 為提前或逾期交貨或提貨。）乙方應當償付甲方該不合格包裝物低于合格包裝物的價值部分。因包裝不符合規(guī)定造成貨物損壞或滅失的，乙方應當負責賠償。 1．乙方逾期交貨的，應比照中國人民銀行有關延期付款的規(guī)定，按逾期交貨部分貨款計算，向甲方償付逾期交貨的違約金，并承擔甲方因此所受的損失費用。 2．乙方提前交貨的產品、多交的產品的品種、型號、規(guī)格、花色、質量不符合規(guī)定的產品，甲方在代保管期內實際支付的保管、保養(yǎng)等費用以及非因甲方保管不善而發(fā)生的損失，應當由乙方承擔。 3．產品錯發(fā)到貨地點或接貨人的，乙方除應負責運交合同規(guī) 定的到貨地點或接貨人外，還應承擔甲方因此多支付的一切實際費用和逾期交貨的違約金。 4． 乙方提前交貨的，甲方接貨后，仍可按合同規(guī)定的交貨時間付款；合同規(guī)定自提的，甲方可拒絕提貨。乙方逾期交貨的，乙方應在發(fā)貨前與甲方協(xié)商，甲方仍需要 的，乙方應照數(shù)補交，并負逾期交貨責任；甲方不再需要的，應當在接到乙方通知后１５天內通知乙方，辦理解除合同手續(xù)。逾期不答復的，視為同意發(fā)貨。 購貨單位（甲方）： ________（公章） 供貨單位（乙方）： ______（公章） ________年 ____月 ____日