5農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)芻議-資料下載頁
2024-09-11 19:40本頁面
【正文】 行使應(yīng)當(dāng)由行使者向村民小組或村委會發(fā)出明確的意思表示，優(yōu)先權(quán)一經(jīng)行使，即按照原承包 方和第三人約定的相同條款與原承包方成立流轉(zhuǎn)協(xié)議。依第四十六條規(guī)定，以其他方式發(fā)包的，只有公開協(xié)商的方式可以照上述程序方可實施；以拍賣、招標(biāo)方式發(fā)包的，發(fā)包應(yīng)預(yù)先通知本集體經(jīng)濟(jì)組織成員參加；未履行通知義務(wù)的，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員可訴請法院宣告發(fā)包行為無效。 第 12 頁 共 14 頁 規(guī)定優(yōu)先權(quán)競合的處理規(guī)則。對兩個以上集體經(jīng)濟(jì)組織成員均行使優(yōu)先權(quán)的，由原承包方選擇到底由哪一個農(nóng)戶優(yōu)先取得承包經(jīng)營權(quán)。對集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán)和承租人的優(yōu)先權(quán)發(fā)生沖突時，根據(jù)物權(quán)性權(quán)利優(yōu)于債權(quán)性權(quán)利的原則，由前者享有優(yōu)先權(quán)。 四、流 轉(zhuǎn)的方式與用益目的限制 現(xiàn)在流行一種觀點，認(rèn)為法律規(guī)定農(nóng)民可以自愿、平等、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，就是賦予了農(nóng)民隨意處分土地的權(quán)利。其實，這是一種必須糾正的誤解。流轉(zhuǎn)的標(biāo)的物是土地承包經(jīng)營權(quán)，而非土地本身。法律對流轉(zhuǎn)的方式和用途作了明確的規(guī)定，同時規(guī)定了限制條件。對此，必須從嚴(yán)掌握。 對于通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取的流轉(zhuǎn)方式為：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或入股等其他方式。是否包括抵押。我認(rèn)為，這種土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式不能包括抵押。原因在于：一是根據(jù)物權(quán)法定原則，耕 地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不能抵押。當(dāng)事人不依法律的規(guī)定，不得創(chuàng)設(shè)物權(quán)；非依法律規(guī)定的物權(quán)種類、內(nèi)容而設(shè)立的權(quán)利，不具有物權(quán)的效力。二是從立法目的看，農(nóng)村土地承包法始終在農(nóng)村土地的生存利益和資本利益之間進(jìn)行權(quán)衡較量，當(dāng)二者發(fā)生沖突時，法律的天平傾向于前者。 ? 承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)抵押給銀行后，如不能按期償還貸款，銀行依法行使抵押權(quán)， 第 13 頁 共 14 頁 對農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行處置，承包方就要失去土地承包經(jīng)營權(quán)，從而失去生活保障，搞不好會影響農(nóng)戶家庭的生活，造成社會問題 ? 。 ⒁ 對于不宜采取家庭承 包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第四十九條的規(guī)定，其流轉(zhuǎn)方式包括轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押等多種方式。這里的抵押還要受《擔(dān)保法》的調(diào)整，一要取得發(fā)包方的同意，二要到土地管理部門登記。公務(wù)員之家版權(quán)所有 根據(jù)《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，國家實行土地用途管制制度，使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照規(guī)劃確定的用途使用土地。農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)目的而設(shè)立的用益物權(quán)，權(quán)利的用益目的限定為農(nóng)、林、牧、漁等生產(chǎn)經(jīng)營活動。承包方不得擅自改變權(quán)利取得時設(shè)定的土地用途。 ? 而農(nóng)、林、牧、漁用地之間用途的改變，法律并未嚴(yán)格禁止，只是禁止或限制土地用途導(dǎo)致對自然資源的破壞性開發(fā)、利用 ? 。 ⒂ 至于農(nóng)、林、牧、漁每一項用途中具體用途的改變，如耕作種植作物品種的變化，不屬于土地用途改變的范圍。 對家庭土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，《農(nóng)村土地承包法》第十七條和第三十三條做出了目的限制，即不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途， 第 14 頁 共 14 頁 不得用于非農(nóng)建設(shè)。這是一種強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)該法第六十條規(guī)定，對于以其他方式取得 的對四荒土地的承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，承包方也不能違法將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。土地管理法對于農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地規(guī)定了嚴(yán)格的轉(zhuǎn)用審批程序和征地、用地批準(zhǔn)程序，將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須依照土地管理法的規(guī)定，經(jīng)過有關(guān)人民政府或有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。承包方未履行土地管理法規(guī)定的批準(zhǔn)手續(xù)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，將承包用于非農(nóng)建設(shè)的，其行為應(yīng)當(dāng)依照土地管理法的規(guī)定，由縣級以上地方人民政府的土地行政主管部門給予行政處罰。
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