【正文】 和節(jié)約發(fā)展等方面更具優(yōu)勢。近年來，國家中心城市、城市群、都市圈的發(fā)展，也彰顯著國家要將中心大城市引領(lǐng)作用發(fā)揮到最大的決心。 牛鳳瑞認為，突出中心城市的帶動引領(lǐng)作用，更符合經(jīng)濟發(fā) 第 16 頁 共 19 頁 展客觀規(guī)律和城市化發(fā)展規(guī)律。城市規(guī)模與輻射帶動能力成正比。應該通過支持一些核心重點城市率先發(fā)展，帶動周邊地區(qū)發(fā)展，以提升我國經(jīng)濟發(fā)展的整體競爭力，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級。 2024 年 11 月，中共中央、國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于建立更加有效的區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展新機制的意見》提出， 要以北 京、天津為中心引領(lǐng)京津冀城市群發(fā)展，帶動環(huán)渤海地區(qū)協(xié)同發(fā)展 。 以上海為中心引領(lǐng)長三角城市群發(fā)展，帶動長江經(jīng)濟帶發(fā)展 。 以香港、澳門、廣州、深圳為中心引領(lǐng)粵港澳大灣區(qū)建設(shè)，帶動珠江 西江經(jīng)濟帶創(chuàng)新綠色發(fā)展 。 以重慶、成都、武漢、鄭州、西安等為中心，引領(lǐng)成渝、長江中游、中原、關(guān)中平原等城市群發(fā)展，帶動相關(guān)板塊融合發(fā)展。 一方面是要放開放寬大城市的落戶限制，另一方面要突出中心大城市的帶動引領(lǐng)作用。在這種情況下，顯而易見，未來大城市的發(fā)展更受看好。 但問題是，大城市 的發(fā)展和落戶也不是沒有限制的。盡管中央密集發(fā)文要放開放寬落戶限制，但都附加了一定的限定詞，落戶的全面放開，是將個別超大城市、特大城市除外的。 根據(jù)《 2024 年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，目前， XX 縣區(qū)人口超過500 萬的城市有 13 座，除北上廣深這四個超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、沈陽、長沙 9 個特大城 第 17 頁 共 19 頁 市。 結(jié)合政策，也就是說，在未來，除了上述 13 個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制。這個過程中，一大批二線城市將受益最大，包括西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧 波、昆明、石家莊、南昌、福州等。 一方面，大城市戶籍放開后，中小城市的發(fā)展前景會更受限。另一方面，相比京滬等超大城市，二線城市還有大把的發(fā)展空間。這些二線城市崛起后，不僅可以承擔、疏解一線城市過于集中的部分功能，還可以起到區(qū)域發(fā)展龍頭的作用，帶動更多區(qū)域相對均衡地發(fā)展。 放開放寬落戶帶來的機會 值得注意的一點是，《意見》明確，要全面落實支持農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的財政政策、城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模與吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤政策，以及中央預算內(nèi)投資安排向吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量較多的 城鎮(zhèn)傾斜政策。 這里必須要說明的一點是，過去國家強調(diào)中小城市戰(zhàn)略的結(jié)果是：一線和部分熱點二線城市人口快速增長、土地供給不足，三四線城市人口增長緩慢、土地供給過多，由此造成土地供需錯配?，F(xiàn)如今，人地掛鉤的政策更符合人口與經(jīng)濟社會發(fā)展的真實需求，對輸入城市將起到很好的激勵作用，有利于輸入地城市的建設(shè)和發(fā)展，這個過程中，對一二線城市也是一大利好。 第 18 頁 共 19 頁 《意見》提到，到 2024 年，城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場基本建成，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、都市圈和城 XX 縣區(qū)在體制機制改革上率先取得突破。 這意味著，未來城 市更新改造，有望成為房地產(chǎn)發(fā)展的重點。什么樣的城市更新改造尤其是舊村改造會有價值。哪里的農(nóng)村戶口有價值。當然不可能是小城市的農(nóng)村或者貴州、東北、淮河流域等地的偏遠農(nóng)村，而是一二線大城市的城中村或近 XX 縣區(qū)的農(nóng)村。 今年，珠三角，廣州、東莞等地的舊村改造如火如荼。這些地方經(jīng)營性建設(shè)用地入市，也會極大地增加一二線大城市的土地供應。 從總體上看，二線熱點城市的樓市發(fā)展前景已經(jīng)超過了一線城市。 一方面，二線城市的人口增量空間更大 。 另一方面，二線城市原有樓價較一線城市要低很多 。 實際上，從 2024 年以來的表現(xiàn)來看，二線熱點城市的房價漲幅甚至超過了一線城市。這也符合近年來熱點二線城市經(jīng)濟崛起的趨勢。 春江水暖鴨先知。今年以來，熱點二線城市的土地市場火爆，各大開發(fā)商鏖戰(zhàn)二線城市。中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，50大城市合計在 2024年前 5月土地出讓 ，同比 2024 第 19 頁 共 19 頁 年同期上漲了 %。其中， 5 月杭州土地出讓金收入 266 億元，位列榜首。此外，今年以來，天津、武漢、蘇州、濟南、鄭州、福州等二線城市的土地市場表現(xiàn)也十分搶眼。 一線城市也不是沒 有機會。上述《任務(wù)》提出，超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏解中心 XX 縣區(qū)非核心功能，推動產(chǎn)業(yè)和人口向一小時交通圈地區(qū)擴散。也就是說，未來一線城市的重點在都市圈的發(fā)展上。 尤其是隨著北京、上海、深圳等大城市的軌道交通尤其是跨城地鐵、市域快軌的發(fā)展，將會極大縮短周邊地區(qū)、鄰近板塊到大城市中心 XX 縣區(qū)的時間，讓這些區(qū)域變成也可以變成人們常住的區(qū)域，從而有利于超大城市疏解中心 XX 縣區(qū)人口，也可以帶動周邊區(qū)域發(fā)展。比如北京周邊的北三縣、保定等地，上海周邊的南通、嘉興、昆山、太倉等地，深圳 周邊的惠州等，都將是未來樓市發(fā)展的重點。