【正文】 0年內，不用為合頁的損壞而擔憂。 同時，可以預計當櫥柜柜體都完全爛掉的時候，合頁卻依然完好如新 …… 某公司曾在一次櫥柜定標時，曾選用了能開關 50000次的合頁。 簡單算一個帳： 50000次 247。 70年使用期 247。 365天 ≈ 2次 /天。意味著，業(yè)主能在 70年內，不用為合頁的損壞而擔憂。 同時，可以預計當櫥柜柜體都完全爛掉的時候，合頁卻依然完好如新 …… 案例研討：開關 50000次的合頁 分包工程構配件的品質定 位 ?某室外道路工程，下發(fā)一份工程指令，內容如下： 請某公司完成標高室外標高 質土的換填，填土長度約 20米，寬度約 2米，深度 。換填土要求優(yōu)質黃土，分層壓實，摻 10%石灰。 案例：這樣的簽證能結算嗎？ ?3個月后，該指令在項目部確認完畢，報成本部結算。簽證單內容如下： 施工單位報送完成量：根據(jù)甲方 **號指令要求，完成換填量如下：填土長度 ，寬度 ，換填深度 ，請甲方、監(jiān)理確認； 監(jiān)理回復意見如下：工程指令內容完成，工程量請甲方審核； 項目部回復意見如下：工程指令內容完成，工程量請成本部審核； ?成本部收到此單后，當場暈倒，我上哪核量?。浚ィぃ！颍。＃?…… 現(xiàn)場簽證變更與成本的關系 經(jīng)過緊鑼密鼓的開盤，經(jīng)過徹夜難眠的入伙，經(jīng)過無數(shù)的變更與修改 剩下的是結算 對結算資料的確認和審核是整個工程的結尾也是對新項目的總結 竣工資料、簽證單、工程扣款單、結算移交 結算資料確認與成本的關系 工程終于完了，還是不能放松 …… …… 這才叫大功告成 工期 我們共同的目標 控制要點：銷售承諾 (銷售合同、廣告、售樓書 )、物業(yè)管理虧損 控制原則：獨立、健康運營，不產生經(jīng)營負擔 。 作業(yè)過程管理－銷售及物業(yè)管理 銷售環(huán)節(jié)： 一般是按比例控制成本，但一旦制訂 了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)管理產生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。 結算 控制要點：嚴格審核結算工程量、合理確定結算單價 控制原則：廉潔奉公原則、多級審核原則、準確高效原則、可復查性原則 作業(yè)過程管理－結算、數(shù)據(jù)庫 數(shù)據(jù)庫 對自身總結的全面的數(shù)據(jù)庫、針對市場的數(shù)據(jù)庫、對供應商的深入了解、對行業(yè)競爭對手的深入了解、用數(shù)據(jù)說話 保證對話能力、用統(tǒng)計學的方法記錄數(shù)據(jù)、用數(shù)據(jù)對比尋找差距，找出問題、用數(shù)據(jù)追溯過程，優(yōu)化作業(yè)、用數(shù)據(jù)保障決策 ? 新建 PPT（文化、主題、字體、風格、效果） ? 背景修飾 ? 編輯模板 ? 使用多個母版 ? 讓 Logo出現(xiàn)在每張PPT上 ? 選擇母版版式 插入圖表 插入圖片 插入音頻 ? 插入視頻 ? 插入 Flash 項目符號和編號 段落間距和行距 字體和文字方向 藝術字 ? 手動繪圖 ? 形狀填充、輪廓、效果 ? 對象排列、組合、放置 ? 幻燈片切換（聲音、速度、方式、時間） ? 對象動畫效果（進入、強調、退出） ? 幻燈片發(fā)布 ? 打印版式 ? 打包成 CD 幻燈片放映 ? 放映方式 ? 排練計時和錄制旁白 ? 繪圖筆和常用快捷鍵 【 全員成本管理 】 ?什么是全員成本管理 ?全員成本管理的三大誤區(qū) ?成本管理的核心部門 ?公司各層面的成本管理 ?全員成本管理的總結 ?全員成本管理意識 ? 開頭語 ? 成本管理的問題 ? 如何認識成本 ? 成本的構成 ? 成本控制的重心 ? 作業(yè)過程成本管理 ? 全員成本管理 ? 結束語言 成本管理的三大誤區(qū) 成本控制管理主體確立失誤（誰來管） 長期以來，企業(yè)一直把成本管理作為 少數(shù)部門和管理人員的事情 廣大員工對于哪些成本應該控制，怎樣控制等問題無意也無力過問，成本意識淡漠。 企業(yè)的成本管理失去偌大的管理群體當然難以真正取得成效。 全員成本控制 成本控制管理主體確立失誤（管什么） 一方面，沒有從價值鏈的角度對房地產開發(fā)進行分析，局限于對發(fā)生成本的控制， 忽視了對影響成本的控制 。 另一方面，局限于傳統(tǒng)的“節(jié)約一度電、一張紙”的簡單、狹窄的模式之內， 忽視潛在的損失 ，尚未對成本實行全方位的控制。 。 全方位 成本控制 成本控制管理主體確立失誤（怎么管） 成本管理工作不夠全面和系統(tǒng)。成本控制偏重于事后的反饋，而 事前、事中控制不力 。 成本管理 基礎工作薄弱 ，缺少一套完善的成本管理制度。甚至只求形式，不講實效。 考核制度不完善，力度不大。表現(xiàn)在：考核只是企業(yè)內部考核，沒有很好地跟市場聯(lián)系起來；獎懲措施力度不大，達不到調動員工積極性的目的。 全過程 成本控制 觀 點 一 ： 合約預算部門是控制工程成本的核心部門，他們對施工圖的工程量進行詳細的核算，與承建單位進行商務談判、造價談判，爭取得到最優(yōu)惠的工程承包價格。 觀 點 四 ： 規(guī)劃設計部門是控制成本的核心部門，他們在前期對建筑技術（包括容積率、使用率等）、工程技術進行系統(tǒng)的控制，以此進行施工圖的設計管理，在控制工程成本方面起到了 “ 四兩撥千斤 ” 的作用。 觀 點 三 ： 現(xiàn)場項目部是工程成本控制的核心部門，嚴把合同關，嚴格執(zhí)行設計意圖，有效控制設計變更和現(xiàn)場簽證，是控制工程成本的實施部門，作用重大。 觀 點 二 ： 營銷部門工程成本控制的核心部門，首先需要提出競爭對手的樓盤和樓盤所在地的同一檔次的樓盤，剖析客戶的敏感點，分析對手樓盤的定位與檔次，把樓盤設計與選材用料的需求描述清楚了。樓盤檔次描述清楚了，項目的成本基本上也就確定了，所以營銷部門也是控制成本的核心部門。項目定位的檔次實際上已經(jīng)決定了項目成本的高低。 到底誰是成本控制的核心部門 ？ 綜上所述： 房地產項目成本控制是一個動態(tài)管理的過程，在項目開發(fā)的各個不同階段應由不同的部門承擔成本控制的核心職能，最終形成總體控制的效果。 若把“成控工作”比作“專題會議”，則“成本部”是召集人、項目公司負責人是“主持人”，各職能部門（含成本部）是“與會人”、總部職能中心是“旁聽人”。 公司決策層面的成本管理 經(jīng)營情況（比如：土地、配套費用、合作條件等等）。 項目的可行性研究（經(jīng)營、營銷、方案設計、開發(fā)，強調高端信息的重要性，點評不同的經(jīng)營模式，探索攤薄地價挖掘土地價值）。 財務現(xiàn)金流核算，確定工程招標付款條件。 搶工等經(jīng)營需要引起費用的增加。 產品定位層面 項目營銷產品定位，明確產品功能和技術參數(shù)，確定產品選材用料標準 規(guī)劃、設計層面 控制項目規(guī)劃設計指標；控制建筑設計方案的科學合理性；控制結構、 水、電、設備的設計參數(shù)； 控制材料、設備的選用。 規(guī)劃、設計控制工程成本理念。 工程層面 編制工程成本控制指標，為工程成本動態(tài)控制打下基礎。 建立承建商、材料供應商資源庫，優(yōu)選工程資源。 制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標程序、簽證控制程序、結算程序等 。 財務決算及工程后評估 項目工程結束后，對項目進行財務決算，對工程管理（質量、進度、成本）進行后評估總結，建立工程成本數(shù)據(jù)庫。 成本管理是為獲得長期競爭優(yōu)勢 成本管理的意義不僅在于降低成本，更重要的是為了建立和保持企業(yè)長期競爭優(yōu)勢。 全過程、全員、全方位的成本管理 成本管理涉及各部門各業(yè)務環(huán)節(jié)，體現(xiàn)的是公司整體管理水平，管好成本是大家的事 。 成本意識需要長期影響和灌輸，而且必須依賴于公司管理層和經(jīng)理的推動 成本水平是專業(yè)水平的反映 缺乏經(jīng)濟意識、缺少成本意識不能算是合格的專業(yè)人員 控制成本不能犧牲產品品質 保證品質的前提下，盡量節(jié)約成本。 判斷成本支出合理性和有效性的標準是看其能夠帶來的價值。 什么全員 項目成本花費不是成本部 成本關系到每個人的口袋， 成本管理？ 自己花的，所以要誰花錢誰負 責成本 全員成本管理是一種責任 ? 新建 PPT（文化、主題、字體、風格、效果） ? 背景修飾 ? 編輯模板 ? 使用多個母版 ? 讓 Logo出現(xiàn)在每張PPT上 ? 選擇母版版式 插入圖表 插入圖片 插入音頻 ? 插入視頻 ? 插入 Flash 項目符號和編號 段落間距和行距 字體和文字方向 藝術字 ? 手動繪圖 ? 形狀填充、輪廓、效果 ? 對象排列、組合、放置 ? 幻燈片切換（聲音、速度、方式、時間） ? 對象動畫效果（進入、強調、退出） ? 幻燈片發(fā)布 ? 打印版式 ? 打包成 CD 幻燈片放映 ? 放映方式 ? 排練計時和錄制旁白 ? 繪圖筆和常用快捷鍵 【 結束語 】 ?全員參與齊心協(xié)力 ?正確的做事 ?下手要趁早 ?謝謝 ? 開頭語 ? 成本管理的問題 ? 如何認識成本 ? 成本的構成 ? 成本控制的重心 ? 作業(yè)過程成本管理 ? 全員成本管理 ? 結束語 組織目標 組織目標 個人目標及部門 目標（齊心協(xié)力） 個人目標及部門 目標（本位主義） 雙贏的過程就是實現(xiàn)個人目標的過程 最差 位置 較好位置 最佳 位置 不合理、不正確 合理、正確 一般位置 我們做什么？ 我們做得如何？ 下手要趁早！ （四）美化生活 親，你們睡醒了嗎？ 演講完畢，謝謝觀看！