【正文】 告預(yù)算是必不可少的。這個時候的廣告預(yù)算約占總量的 40％強。接近持續(xù)期，廣告預(yù)算則慢慢趨近于零，銷售也開始結(jié)束。 （二）廣告預(yù)算 ? 在所有的廣告支出中，若從相對節(jié)約，比較常規(guī)的角度來分析，銷售前期的接待中心、樣品屋等等的設(shè)計和建設(shè)費用是一大塊；貫穿銷售始終，持續(xù)性的報刊雜志的發(fā)布費用則是另外一大塊。這二大塊預(yù)算項目約占總的廣告預(yù)算的 70－ 80％。 二、廣告對象 ? 廣告對象： ? 2545歲收入穩(wěn)定，且收入較高的已婚人群。 2030歲間收入高收入，對生活品質(zhì)要求較高的未婚人群。 投資者。 ? 廣告投放地區(qū)： ? 成都市區(qū)。 成都附近市縣。 四川省其他地區(qū)以及重慶市。 三、廣告媒體的安排 ? “縱 ”的方面 ? 廣告的籌備期，廣告媒體的安排以戶外媒體為主，售樓處的搭建，樣本房的建設(shè)，看板的制作以及大量的海報、說明書的定稿印刷等等。 ? 公開期和強銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主。戶外媒體和印刷媒體此時已經(jīng)制作完工，因為相對的固定性，除非有特殊情況或者配合一些促銷活動，一般改變不大，工作量也小。而報刊媒體則開始在變化多端的競爭環(huán)境下，節(jié)奏加快，出招頻頻，以靈活多變的特色，發(fā)揮其獨特的功效。 ? 廣告的持續(xù)期，各類廣告媒體的投放開始偃旗息鼓，銷售上的廣告宣傳只是依靠前期的一些剩余的戶外媒體和印刷媒體來維持，廣告計劃也接近尾聲。 ? “橫 ”的方面 ? 其實也貫穿于廣告周期的四個階段，但于產(chǎn)品強銷期的時候要求特別高。 ? 龍湖三千里的媒體組合的理想三維廣告空間設(shè)計：客戶早上翻開《成都商報》三千里的廣告已赫然在目。在上班的路上，則看到三千里色彩鮮艷、極為醒目的公交車體廣告。第二天聽早上廣播新聞，同樣的信息又飄然而至 …… ，視覺聽覺的多重刺激，將在最大限度上挖掘和引導(dǎo)目標客源，以配合業(yè)務(wù)人員的推廣行為，創(chuàng)造最佳的銷售業(yè)績。 報刊媒體 ? 報紙 《成都商報》 ? 2023年，《成都商報》年廣告實際收入逾 7億元，排名中國單張報紙廣告收入第七名，是中國西部迄今為止惟一一家連續(xù)四年進入全國報業(yè)廣告收入前十強的報紙。在控制發(fā)行量的情況下，《成都商報》日常發(fā)行量 60萬份，傳閱率近 5人 /份，是中國西部發(fā)行量和影響力都最大的報紙。 ? 其他可替代報紙 《華西都市報》 雜志 ? 《成都樓市》、《先鋒居周刊》 ? 這類雜志的特點是有較強的區(qū)域性，廣告成本較低，但針對性較強。該雜志的讀者一般都有購房意向。 戶外廣告 ? 路燈廣告 數(shù)量 50 ? 在項目臨近的主要街道（如 SM廣場一段街區(qū)和建設(shè)北路）投放具有引領(lǐng)作用的路燈廣告。 ? （ 1）引領(lǐng)效果顯著 ? （ 2）受眾注目度高 ? （ 3）成本低，廣告發(fā)布效果好 ? （ 4）公益性高、親和力強 ? 公交車體廣告 數(shù)量 20 ? 主要公交站牌廣告 數(shù)量 50 ? 三千里項目一百米內(nèi)，便有 “建設(shè)路口站 ”。可以在必經(jīng)此站的客流量較大的公交站點，設(shè)立公交站牌廣告。如磨子橋（ 6路、 27路）、紅星路口（ 6路）、五桂橋（ 2路）、火車北站（ 2路）等等。 ? 與成都公交集團公司合作，重點在一些經(jīng)過三千里項目的公交車上打車體廣告。 ? 停車場廣告看板（ 3米高， 10米長） ? 市內(nèi)大型的停車場 營業(yè)推廣策略 一、營業(yè)推廣的概念 ? 指那些能夠刺激顧客作出強烈反應(yīng)、促進短期購買行為的促銷方式，是一種強刺激、短時間的促銷手段。 ? 鑒于房地產(chǎn)當下觀望情緒較重，對 “龍湖三千里 ”采取營業(yè)推廣的促銷策略來提高營業(yè)額。 營業(yè)推廣的目標 ? 由于龍湖是進入成都新的開發(fā)商因此營業(yè)推廣的目的主要是提高銷售額、市場占有率，以及知名度和信譽。 ? 吸引新顧客和新用戶。 ? 通過營業(yè)推廣對消費者的強烈刺激，使作為進軍成都新的新品牌及產(chǎn)品的龍湖較快的吸引顧客的注意力，使他們因追求某些利益方面的優(yōu)惠而購買和使用產(chǎn)品。 ? 回報忠誠于本企業(yè)品牌產(chǎn)品的顧客。 ? 營業(yè)推廣的很多手段如銷售獎勵、贈券等體現(xiàn)的利益讓渡，受惠者大多是經(jīng)常使用本企業(yè)產(chǎn)品的顧客，這就可能使他們樂于繼續(xù)購買和使用有品牌產(chǎn)品，從而穩(wěn)定企業(yè)的市場份額。 ? 加強企業(yè)與中間商之間穩(wěn)固的業(yè)務(wù)關(guān)系。 ? 激發(fā)中間商拓展市場的積極性，采用價格折扣、經(jīng)銷津貼、協(xié)助營銷等營業(yè)推廣形式，來鞏固雙方友好的貿(mào)易合作關(guān)系。 ? 促進企業(yè)制定有效的營銷計劃，實現(xiàn)營銷目標。 ? 與廣告等其他促銷手段同時使用來強化促銷效果。 ? 為下一步的營銷提供信息。 ? 根據(jù)營業(yè)推廣所獲得的信息，還能有針對性地制定營銷計劃，把短期目標和長遠計劃綜合權(quán)衡。 ? 通過對促銷員的鼓勵政策增強員工的忠誠度。 費用預(yù)算 ? 營業(yè)推廣大多是以讓利為代價開展活動的，費用開支較高，營業(yè)推廣方式受到企業(yè)的費用預(yù)算的限制。營業(yè)推廣費用預(yù)算包括管理費用、銷售費用（如印刷費、郵寄費等）、誘因費用（如贈品、降價費、兌獎費用等）。考慮到龍湖的負擔能力較好，為營業(yè)推廣活動達到理想的效果提供了較寬松的經(jīng)濟環(huán)境。而提高整個費用的效用度是營業(yè)推廣的重點。 營業(yè)推廣的方法 ? 刺激購房者的營業(yè)推廣方法，如：優(yōu)待券、價格折扣、商品印花、抽獎、裝修促銷、減價等； ? 刺激代理商的營業(yè)推廣方法，如：、廣告合作、廣告和展示津貼、推銷金、購買折扣、經(jīng)銷商競賽、企業(yè)刊物發(fā)行、業(yè)務(wù)會議和貿(mào)易展覽等； ? 刺激銷售員的營業(yè)推廣方法，如：銷售員培訓(xùn)、銷售員競賽、紅利提成、特別推銷金等。 營業(yè)推廣的內(nèi)容 ? ⒈營業(yè)推廣的對象 ? 營業(yè)推廣的對象是成都市廣大市民和代理商以及公司內(nèi)部的銷售人員。 ? ⒉營業(yè)推廣的規(guī)模 ? 可以多次展開營業(yè)推廣活動，按照活動的類型和時間確定規(guī)模的大小。 ? ⒊營業(yè)推廣的時間 ? 根據(jù)企業(yè)在整個地區(qū)的市場營銷戰(zhàn)略，依據(jù)銷售部門的要求來安排促銷的時機日程，并與其它有關(guān)部門的時機相協(xié)調(diào)。一般營業(yè)推廣的最佳時機是節(jié)假日及紀念日，此時消費者有較多的空暇時間，看房機會多，同時對產(chǎn)品有更多的主動關(guān)注，促銷效果比較理想。 營業(yè)推廣的具體做法舉例： ? 為看房者提供免費看房車和免費午餐。 ? 舉辦大型健康講座。舉辦兒童文藝比賽并為活動準備獎品。 ? 對每天的前十位看房者贈送小禮品。 ? 節(jié)日時，對看房者給予一定的折扣。 ? 對前五十位購房者提供裝修咨詢。 ? 在周末舉辦抽獎活動。 ? 在公司銷售人員生日的那天贈送小生日禮物。 新營銷策略 一、面向消費者的品牌營銷策略 ? 房地產(chǎn)營銷的過程不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，更重要的是與消費者之間建立的一種長久的親善關(guān)系。龍湖作為一個大型知名開發(fā)商其長遠的發(fā)展依賴于這種與客戶的互動支持。 服務(wù)營銷 —— 一種提升企業(yè)品牌的策略 ? 服務(wù)營銷是指依靠完善的服務(wù)贏得客戶，即對基本的購房知識、物業(yè)管理、公共設(shè)施使用到法律咨詢等一系列服務(wù)內(nèi)容進行統(tǒng)籌的策劃，進而降低客戶的外生成本，提高顧客讓渡價格，激發(fā)其購買欲望。 ? 樓盤銷售在不斷發(fā)展和成熟的過程中，亦完全由單純的物業(yè)銷售上升為一種服務(wù)的銷售、觀念的銷售。隨著人們居住觀念的改變，對其所購買樓盤的物業(yè)管理往往比較看重，更有一些客戶在要求房型好、環(huán)境好的前提下，對服務(wù)提出更高的要求。發(fā)展商正在形成服務(wù)向高層次、標準化發(fā)展的共識，樓市買賣雙方的要求和觀念也正在通過服務(wù)促進銷售以求得最大的共鳴。 ? 可采用售前、售中、售后三項 “服務(wù)革命 ”的新理念。例如：“在龍湖三千里 ”的售前服務(wù)階段，與銀行聯(lián)手推出 100%個人購房直通車，實現(xiàn)真正意義上的零首付。在售中服務(wù)階段，面向購房者聘請督察員，就施工質(zhì)量和進度、材料選購、設(shè)備選型和原材料配比等提出意見和建議，并虛心接受采納，在經(jīng)營者與消費者之間架起連心橋。在售后服務(wù)階段，他們致力于追求 “售后無服務(wù) ”的境界。讓用戶參與樓盤開發(fā)過程，實現(xiàn)企業(yè)與用戶之間的雙向交流。 ? 樓盤從原來的純物業(yè)銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N不僅僅要求有一個高質(zhì)量的物業(yè)和高素質(zhì)的售后服務(wù)，而且是一種理念的轉(zhuǎn)化。而良好的物業(yè)管理一向是龍湖的優(yōu)勢所在，重視物業(yè)管理，提供消費者需要的服務(wù)。既提高了樓盤的品牌，使公司的形象得到提升，也使業(yè)主的居住質(zhì)量和生活品位得到保障。 最大化的實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。 ? 建立服務(wù)營銷的觀念，注重細節(jié)，全面的滿足客戶的需求，進行人性化的產(chǎn)品和銷售服務(wù)對 “龍湖三千里 ”的營銷成敗起到了關(guān)鍵的作用。 2 、客戶通訊 —— 一種長線的親善營銷 ? 幾乎所有有品牌意識的發(fā)展商都在做客戶通訊 ，通訊形式是企業(yè)文化的寫照。 如果定期給這些客戶一份通訊，適時介紹工程進度，發(fā)展商動態(tài)，哪怕是一張薄薄的紙，也讓客戶覺得很安心。對企業(yè)的信任度增強。 ? 一般樓書是靜態(tài)的，雖有明晰的房型圖、精致的景觀圖，終究給人一種迎面撲鼻的銷售氣息，而且圖片內(nèi)容一成不變。兩三年后，小區(qū)規(guī)劃、房子立面等往往比原先的設(shè)計有所改動，樓書卻還是老樣子?？蛻敉ㄓ嵢找媸苋饲嗖A，因為它是及時、新鮮的，記錄最新的項目進展情況和發(fā)展商的一舉一動，它的圖片也是具有實效性的。 ? 因此，龍湖可對在龍湖已購買產(chǎn)品的客戶進行連續(xù)性的，長期的聯(lián)系和信息的發(fā)布。在較低的成本下就可以贏得客戶的支持和良好的口碑。為下一步的發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。 二、科技營銷策略 ? 目前，房地產(chǎn)營銷營銷方式單一，往往限制了產(chǎn)品的銷售。區(qū)域性特點的限制，因而其客戶群范圍也受到了限制。充分利用信息化時代的信息優(yōu)勢無疑是一條捷徑。利用網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢的網(wǎng)上營銷和 MLS無疑是行之有效的，而 4D動畫科技融科技、動畫、虛擬現(xiàn)實藝術(shù)表現(xiàn)于一體，是一種帶有更強的時代感的營銷新形式。 ? MLS（多重上市服務(wù)） ? MLS（ Multiple Listing Service）是源于美國房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)術(shù)語，也稱 “多重上市服務(wù) ”。其核心是通過特定的軟件技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個獨立中介商的所有房源信息形成一個統(tǒng)一的互通體系。 ? 隨著 MLS理念的引入，特別是 MLS網(wǎng)絡(luò)科技公司開發(fā)的TOWER新樓盤系列，創(chuàng)立了樓臺展示平臺，售樓現(xiàn)場銷售導(dǎo)航系統(tǒng)，光盤電子樓書等手段，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的遠程職能化銷售管理，并充分調(diào)動多媒體表現(xiàn)方式，集視頻、影音、動畫、圖象于一體，準確而完整表現(xiàn)發(fā)展商的創(chuàng)意和樓盤優(yōu)勢。 ? 基于對 “龍湖三千里 ”的走訪、調(diào)研，我們認為，龍湖有條件導(dǎo)入 MLS策略。 通過建立樓盤的營銷信息系統(tǒng)，對內(nèi)向員工宣傳公司理念和發(fā)展動態(tài)和對外進行信息的發(fā)布和交流，通過一系列業(yè)務(wù)的展開。在節(jié)約人力成本的同時也提高了工作效率，同時這種創(chuàng)新性的嘗試將進一步突出企業(yè)的異化度和整體競爭力。 ? 4D動畫科技的運用 ? 深圳市四度空間多媒體有限公司率先運用高科技與房地產(chǎn)營銷結(jié)合，獨家開發(fā)研究出 4D動畫表現(xiàn)技術(shù)，將科技、動畫、虛擬現(xiàn)實藝術(shù)表現(xiàn)等要素結(jié)合在一起，在原有的三維動畫技術(shù)基礎(chǔ)上加入藝術(shù)創(chuàng)作的思維因子。 ? 4D動畫科技在房地產(chǎn)領(lǐng)域得以應(yīng)用，將樓盤未來現(xiàn)實化，使購房者及時地、直觀地、全面地看見未來樓盤建成的詳細情形，包括樓體外觀、戶型結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)社區(qū)配物業(yè)管理等，幫助購房者作出判斷，尤其可推動樓花銷售和樓盤外銷。 ? 面對當下千篇一律的房地產(chǎn)廣告和樓書， 4D動畫科技應(yīng)用以及與其他各個營銷手法和渠道的結(jié)合必然是 “龍湖三千里 ”的形象上升到更高的層次，不僅對樓盤的銷售有直接的促進作用，改進現(xiàn)有的營銷方式也可以免除一些無效的營銷費用，同時對整個企業(yè)的形象的塑造有重大的影響，但是由于成本較大，可以根據(jù)營銷預(yù)定成本來考慮是否選用。根據(jù)樓盤的銷售狀況來抉擇。在樓盤銷售不景氣的危機下不失為一種好方法。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 29, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:57:4221:57:4221:573/29/2023 9:57:42 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :57:4221:57Mar2329Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 21:57:4221:57:4221:57Wednesday, March 29, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :57:4221:57:42March 29, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月