【正文】 戶，并讓禮儀小姐 /先生前去引導(dǎo) 。 ?自身銷售人員跟蹤服務(wù) ，把握明確客戶意向，縮短客戶的猶豫時間； ?銷控區(qū)緊鄰選房區(qū) ，及時溝通剩余房號情況，利于逼定，并利于及時把握銷售情況； ?引用 電子銷控 ，及時更新銷售情況，高效、準(zhǔn)確。 價格公示 選房區(qū)、銷控區(qū) 簽約區(qū)全貌 8 價格攻略 價格定位原則： 該價格是基于市場分析的初步操控性價格，主要用于經(jīng)濟(jì)測算，取值應(yīng)適當(dāng)保守，不宜過高； 價格定位依據(jù)： ?經(jīng)濟(jì)分析符合成本、盈利要求。 ?參考區(qū)域內(nèi)同檔次物業(yè)，用市場比較法進(jìn)行定價 ?市場比較法、綜合評分法、自然遞增法結(jié)合。 定價方法： ? 用價格手段參與 市場競爭 的指導(dǎo)思想 ? 銷售策略 得以實施的最重要工具 實現(xiàn)最終高銷售率 實現(xiàn)利潤最大化均價 目標(biāo) 實現(xiàn)銷售速度目標(biāo) 采取高開平走的價格策略入市 價格策略 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)：南壇、麥地 /平 新興豪宅片區(qū)：江北新城， /平 惠州豪宅分布 資源 |區(qū)域規(guī)劃相對成熟 城市成熟區(qū)域 城市邊緣 |規(guī)劃新區(qū)（不成熟） 次級資源資源 |區(qū)域相對成熟 東平片區(qū) 河南岸片區(qū) 麥地演達(dá)片區(qū) 下角片區(qū) 南壇下埔片區(qū) 紅花湖片區(qū) 鵝嶺南片區(qū) 金山湖片區(qū) 陳江仲凱片區(qū) 江北片區(qū) 均價制定 項目名稱 戶型 均價（元 /㎡） 項目優(yōu)勢 新興豪宅片區(qū)一線江景豪宅 帝景灣 286408平米五房 六房 2千 3千精裝修 新興豪宅片區(qū)、品牌開發(fā)商、 規(guī)模大、無敵江景 富力麗港 180300平米三 五房 /平米帶 1千元左右精裝 新興豪宅片區(qū)、品牌開發(fā)商、 無敵江景 翡翠灣 192— 252平米四 五房 /平米 本土老牌大開發(fā)商、成熟大 盤升級之作、無敵江景 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)景觀豪宅 萬象江山 102226平米三 五房 預(yù)計 /平米 傳統(tǒng)豪宅片區(qū)、大社區(qū)、湖 景 邊緣舊城片區(qū)品質(zhì)樓盤 城市原筑 165214平米四 五房 /平米 品質(zhì)大盤、山景 山水江南 125185平米三房 復(fù)式 /平米 特色園林品質(zhì)大盤、品牌開 發(fā)商、山景 駿景豪庭 104277平米三 六房 /平米 絕版西湖景觀 新規(guī)劃片區(qū)品質(zhì)樓盤 陽光御園 126145 平米三房 /平米 老牌開發(fā)商 ,品質(zhì)社區(qū) 惠州部分代表性豪宅一覽 價格 均價制定 片區(qū)價格慣性 安全價格臨界點是多少 ? 區(qū)域形象干擾 如何獨樹一臶？ 資源 |區(qū)域規(guī)劃相對成熟 城市成熟區(qū)域 城市邊緣 |規(guī)劃新區(qū)（不成熟） 次級資源資源 |區(qū)域相對成熟 東平片區(qū) 河南岸片區(qū) 麥地演達(dá)片區(qū) 下角片區(qū) 南壇下埔片區(qū) 紅花湖片區(qū) 鵝嶺南片區(qū) 金山湖片區(qū) 陳江仲凱片區(qū) 江北片區(qū) 價格體系定義 眾廈建議：項目銷售應(yīng)在規(guī)避政策風(fēng)險前提下 確保安全 銷售；以 資金回收為先導(dǎo) ，結(jié)合市場情況博奕高價。 建議價格控制區(qū)間 900011000元 / ㎡ 13000元 /㎡ 12023元 /㎡ 10000元 /㎡ 9000元 /㎡ 入市均價與目標(biāo)探討 (毛坯價 ) 均價制定 用詳細(xì)市場比較法進(jìn)行項目核心均價修正 帝景灣 15000元 /㎡ 麗港中心 9000元 /㎡ 翡翠灣 8000元 /㎡ 項目 基本情況 價格 帝景灣 占地面積 :20萬㎡ 總建筑面積 :60萬㎡ 15000元 /㎡ 富力麗港中心 占地面積： 58101㎡ 總建筑面積 :30萬㎡ 總戶數(shù) :950 9000元 /㎡ 翡翠灣 占地面積： 28412㎡ 總建筑面積： 83928 ㎡ 總戶數(shù)： 383戶 8000元 /㎡ 價格修正參考項目 選取依據(jù)： ?在片區(qū)內(nèi)的高端豪宅項目 ?項目綜合素質(zhì)與本項目有一定的可比性 均價制定 市場比較法確定核心價格 項目因子 本案 帝景灣 麗港中心 翡翠灣 均價 15000 9000 7800 權(quán)重 35% 40% 25% 地段 12% 11 11 景觀資源 10% 11 10 社區(qū)規(guī)模 10% 11 11 10 戶型 15% 10 11 園林 12% 10 梯戶比 9% 10 10 配套 9% 10 10 10 項目形象 8% 10 11 10 交通 5% 10 10 10 交樓時間 5% 8 10 10 10 發(fā)展商品牌 5% 8 10 10 合計 100% 比較價 均價制定 項目 均價（元 /㎡） 綜合分 參考權(quán)重 比準(zhǔn)價格 帝景灣 15000 35％ 4954 麗港中心 9000 40％ 3578 翡翠灣 8500 25％ 1978 本項目 項目加權(quán)平均價格 =4954+3578+1978=10500元 /㎡ 根據(jù)綜合評分 ,結(jié)合項目特點，與周邊競爭項目進(jìn)行比較，項目可實現(xiàn)的銷售均價修正為 10500元 /平方米 均價制定 項目營銷總控 量化細(xì)分 營銷費用 營銷總控 04 Plan 費用預(yù)算考慮前提： ?71萬㎡大規(guī)模豪宅項目泛綜合體項目（住宅、商業(yè)、寫字樓） ?客戶來源廣泛，區(qū)域廣泛 ?營銷帶動是項目的關(guān)鍵 ?項目入市期間同級產(chǎn)品競爭激烈 ?營銷費用不包括樣板房和代理費用 市場豪宅項目的整體營銷用控制在總銷售額的 %— 3%，本項目建議營銷費用到達(dá)總銷售額的 3%左右 .把項目的高端形象樹立起來。 項目整體費用預(yù)算 ?總銷售額 =10500元 /㎡ 98594 ㎡ = ?營銷費用 =總銷售額 3%= 一期關(guān)乎項目的整體形象及立勢 ,是營銷投入及推廣力度最集中的階段 營銷費用 項目一期營銷費用安排 費用類型 媒體費用安排 (萬元 ) 所占比例 現(xiàn)場包裝 500 % 物料費用 400 % 網(wǎng)絡(luò) 50 % 展會 80 % 戶外 200 % 報紙媒體 350 % 雜志 +專業(yè)刊物 50 % 售樓處包裝 300 % 活動費用 形象鋪墊期 100 % 蓄客期 120 % 銷售期 150 % 小眾媒體 200 % 其他預(yù)留 600 % 總計 3100 100% 2 3 10 4 6 5 9 7 8 11 12 20231 2 3 4樓 6月 26日開盤 形象導(dǎo)入期 強(qiáng)銷期 持續(xù)期 資金投入所占比例 推廣費用 (估值 ) 20% 25% 35% 20% 620萬元 1085萬元 775萬元 620萬元 根據(jù)項目各階段的營銷推廣力度，合理進(jìn)行分配營銷費用，由于前期要將項目形象樹立為片區(qū)標(biāo)桿形象，推廣力度相對較大，強(qiáng)銷期保持一定的推廣力度，保證項目最大成交量。 蓄客期 3樓 10月 1日開盤 項目整體推售節(jié)奏 時間 營銷節(jié)點 銷售節(jié)奏 客戶積累 渠道推廣 活動營銷 推廣強(qiáng)度 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 12月 11月 臨時售樓處開放 房展會 售樓處開放暨 3號樓開盤活動 示范單位開放 商場開業(yè) 形象導(dǎo)入期 蓄客期 開盤強(qiáng)銷期 持續(xù)期 \二批蓄客 區(qū)域影響覆蓋 核心圈層出擊、外圍客戶滲透 第一批開盤 第二批蓄客 大眾媒體、展會、巡展分銷、圈層營銷、行業(yè)傳播 房展活動 樣板房開放活動 4樓開盤活動 4號樓開盤 二批單位開盤強(qiáng)銷期 3樓開盤活動 房展會 營銷總控 銷售回款 營銷支出 620萬元 1085萬元 775萬元 620萬元 蓄客活動 誠意客戶 1000批 大事件營銷 客戶維護(hù) 圈層營銷 建筑就像一本打開的書，從中你能看到一座城市的抱負(fù)。 —— THE END 預(yù)祝項目取得圓滿成功！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:41:5014:41:5014:413/26/2023 2:41:50 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :41:5014:41Mar2326Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 14:41:5014:41:5014:41Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :41:5014:41:50March 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 41分 50秒 14:41: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 2時 41分 :41March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 26日星期日 2時 41分 50秒 14:41:5026 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 2時 41分 50秒 下午 2時 41分 14:41: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:41:5014:41:5014:413/26/2023 2:41:50 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :41:5014:41Mar2326Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:41:5014:41:5014:41Sunday, March 26, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :41:5014:41:50March 26, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 41分 50秒 14:41: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 2時 41分 :41March 26, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 26日星期日 2時 41分 50秒 14:41:5026 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 2時 41分 50秒 下午 2時 41分 14:41: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 26, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:41:5014:41:5014:413/26/2023 2:41:50 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :41:5014:41Mar2326Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 14:41:5014:41:5014:41Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :41:5014:41:50March 26, 2023 ? 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 26日星期日 下午 2時 41分 50秒 14:41: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 2時 41分 :41March 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 26日星期日 2時 41分 50秒 14:41:5026 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 2時 41分 50秒 下午 2時 41分 14:41: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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