【正文】 ，更能體會(huì)高尚生活帶來的樂趣。 社區(qū)文化的建設(shè)必須要在公司及服務(wù)中心密切配合下才能得以高質(zhì)量的完成。公司制 訂詳細(xì)、嚴(yán)密的社區(qū)文化實(shí)施和監(jiān)督制度，在公司職能部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)下，制訂活動(dòng)計(jì) 劃，開展社區(qū)活動(dòng)。具體如下： 分公司層面 根據(jù)總體部署，由分公司制訂年度社區(qū)文化指導(dǎo)方案及計(jì)劃安排，服務(wù)中心根據(jù)分公 司指導(dǎo)方案及計(jì)劃安排，制訂部門年度社區(qū)文化工作計(jì)劃，包括社區(qū)文化工作開展的總體 設(shè)想、創(chuàng)新內(nèi)容、社區(qū)活動(dòng)詳細(xì)計(jì)劃、需要分公司總體協(xié)調(diào)解決的問題。計(jì)劃制訂報(bào)部門 主管審核后報(bào)公司。分公司對(duì)部門年度計(jì)劃進(jìn)行溝通、指導(dǎo)、修改后確定部門年度社區(qū)文 化計(jì)劃。分公司社區(qū)文化負(fù)責(zé)人代表社區(qū)文化工作領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)各部門的社區(qū)文化活動(dòng)進(jìn)行 監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)。 服務(wù)中心層面 服務(wù)中心客服部負(fù)責(zé)根據(jù)年度社區(qū)文化工作計(jì)劃，參照分公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求，在活動(dòng) 開展前編制社區(qū)文化活動(dòng)策劃書報(bào)經(jīng)理審批，并上報(bào)分公司審批同意。在社區(qū)活動(dòng)的具體 開展過程中，如需調(diào)整計(jì)劃，客服部需提前填寫《社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃調(diào)整表》，報(bào)運(yùn)營經(jīng)理審批 同意后實(shí)施。每次活動(dòng)結(jié)束后，服務(wù)中心需做好各項(xiàng)社區(qū)文化工作的紀(jì)錄，將每次紀(jì)錄、 策劃書或計(jì)劃、相關(guān)照片、活動(dòng)紀(jì)要等資料匯總保存，并及時(shí)對(duì)每次社區(qū)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)評(píng) 估?；顒?dòng)簡報(bào)須于活動(dòng)結(jié)束后 2 日內(nèi)報(bào)分公司。 (六 ) 建立社區(qū)信息平臺(tái) 我司將指導(dǎo)和協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心建立英特網(wǎng)信息平臺(tái)，鼓勵(lì)園區(qū)業(yè)主自由參與，內(nèi)容 包括：項(xiàng)目最新動(dòng)態(tài)、業(yè)主之家、物業(yè)管理法律法規(guī)問與答、物業(yè)服務(wù)指南、最新物業(yè)管理 北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司 43 動(dòng)態(tài)、房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)、物管處人員介紹、園區(qū)文化活動(dòng)公告、二次裝修介紹、家庭生活小 常識(shí)和科普文化知識(shí)以及業(yè)主需求、報(bào)修、投訴的告之等等。從而通過高科技手段在寧靜 中實(shí)現(xiàn)社區(qū)中各方面的溝通和交流。 (七 ) 特色社區(qū)建設(shè) 我司將根據(jù)園區(qū)特點(diǎn)，鼓勵(lì)住戶走出家門積極參與園區(qū)文化、健身活動(dòng)。每年制定社 區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開展各種有益于身心健康的文化娛樂活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠 寶鑒賞會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、插花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、暑期舉辦兒童少年的書法繪 畫輔導(dǎo)班等，逐漸形成具有園區(qū)特色的社區(qū)活動(dòng)氛圍。 辦宣傳欄，主要宣傳國家、省、市各級(jí)政府的法律、法規(guī)等；園區(qū)文化活動(dòng)宣傳；衛(wèi)生 保健，科普知識(shí)等。 出報(bào)刊，刊登物業(yè)管理有關(guān)事宜；社區(qū)文化、企業(yè)文化、商業(yè)文化動(dòng)態(tài)；展示園區(qū)內(nèi)精 神文明建設(shè)成果，批評(píng)不文明現(xiàn)象等。 引導(dǎo)并協(xié)助組織成立各類居民興趣小組及社團(tuán)，即 “物業(yè)搭臺(tái)，業(yè)主唱戲 ”，豐富居民的 業(yè)余文化生活，讓居民有所學(xué)，有所樂，促進(jìn)鄰里交流，增進(jìn)鄰里情誼，引導(dǎo)居民健康 生活方式。 組織節(jié)日期間的社區(qū)活動(dòng)： （ 1）業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)； （ 2）國慶節(jié)假日的文娛活動(dòng)； （ 3）圣誕酒會(huì)或元旦茶話會(huì)； （ 3） 春節(jié)聯(lián)誼會(huì)。 組織業(yè)主的業(yè)余活動(dòng)： （ 1）舉辦個(gè)人書畫、集郵、攝影展等； （ 2）園藝交流會(huì)； （ 1）組織球類、棋牌、室內(nèi)趣味比賽等。 （ 4）企業(yè)文化與社區(qū)文化、環(huán)境文化的滲透： 通過員工規(guī)范、親切的服務(wù)過程，將企業(yè)文化向業(yè)戶進(jìn)行潛移默化的傳遞，使公司的 企業(yè)文化與園區(qū)的社區(qū)文化相互協(xié)調(diào)與融合，并促進(jìn)二者之間實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，在社區(qū)文化 中提倡人文關(guān)系，通過環(huán)境文化、休閑文化、視覺文化等的營造，為業(yè)主提供文化服務(wù)。 北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司 44 社區(qū)環(huán)保文化建設(shè) 我們將在園區(qū)內(nèi)設(shè)可回收垃圾、一般垃圾和有害垃圾三類垃圾箱，為園區(qū)內(nèi)實(shí)行垃圾 分類收集處理提供硬件保障。同時(shí)，將通過園區(qū)宣傳欄等向業(yè)戶介紹垃圾分類的知識(shí)及垃 圾分類處理的意義，使業(yè)戶共同養(yǎng)成對(duì)垃圾分類放置的習(xí)慣。平時(shí)將通過溫馨提示等方式 向業(yè)戶倡導(dǎo)環(huán)保意識(shí)，如：節(jié)約水電、車輛進(jìn)入園區(qū)內(nèi)勿鳴喇叭等。 (八 ) 做好節(jié)日布置 我司結(jié)合本園區(qū)內(nèi)場地和環(huán)境，在重大節(jié)日，如國慶節(jié)、圣誕節(jié)、春節(jié)、兒童節(jié)等有計(jì) 劃地做好節(jié)日布置工作，張燈結(jié)彩，渲染節(jié)日氣氛，營造舒適的生活環(huán)境。 (九 ) 社區(qū)文化的運(yùn)作與實(shí)施 開展豐富多采社區(qū)文化不僅需要有熱情 ,也不是單單依靠錢來造聲勢(shì)就能做 好的 ,它 必須要投入時(shí)間和精力 ,詳細(xì)策劃 ,一定要有效落實(shí)并實(shí)施。 制度建設(shè) 為了保證社區(qū)文化工作的順利開展，物業(yè)服務(wù)中心將以貫徹標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，制訂一套完 善的規(guī)章制度。如： “社區(qū)文化工作制度 ”、 “社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃 ”等以及兼職社區(qū)文化工作 人員的崗位職責(zé)，為社區(qū)文憑工作的正常運(yùn)作提供制度上的保障。 人員配備 物業(yè)服務(wù)中心指定專人負(fù)責(zé)社區(qū)文化的全面開展，必要時(shí)，將在物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)成立 臨時(shí)單項(xiàng)籌備小組，以保障各類單項(xiàng)活動(dòng)的正常開展。 場所安排 物業(yè)服務(wù)中心將充分利用一切可以利用的資源，來組織類社區(qū)文化活動(dòng)的開展，關(guān)于 場所問題，我們會(huì)溝通開發(fā)商、業(yè)主、街道、業(yè)委會(huì)等，利用那些園區(qū)戶外空地、街道社區(qū) 可供場所等，同時(shí)我司亦會(huì)溝通業(yè)主走出社區(qū)到本市或市外的一些名勝古跡或知名企業(yè)參 觀游覽，以擴(kuò)展我們的視野，更有助于社區(qū)文化建設(shè)。 適度宣傳 我司亦通過園區(qū)進(jìn)戶區(qū)域的公告欄、上門拜訪或園區(qū)廣播、網(wǎng)絡(luò)等形式適時(shí)對(duì)廣大業(yè) 主進(jìn)行有效溝通，以保障社區(qū)文化建設(shè)落實(shí)到位。 北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司 四、維修養(yǎng)護(hù)管理 建立科學(xué)、嚴(yán)密的制度，控制設(shè)備運(yùn)行、檢查和維修環(huán)節(jié)。實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、專業(yè)化管理。 以其達(dá)到兩個(gè)目標(biāo)： 通過有效的設(shè)備管理和預(yù)防措施，防止設(shè)備的損壞及故障的發(fā)生； 在設(shè)備完全損壞或失去功能以前，使其恢復(fù)原有的功能，延長設(shè)備的使用壽命。 在共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)過程中，實(shí)施全員巡視報(bào)修制度。 保潔員 保安員 服務(wù)中心管理人員 保潔領(lǐng)班 工程部 秩序部主管 上 報(bào) 發(fā)現(xiàn)問題 報(bào) 修 填寫《公共設(shè)施 維修通知單》 上 報(bào) 上 報(bào) 發(fā)現(xiàn)問題 填寫《公共設(shè)施維 修通知單》 跟進(jìn) 報(bào) 修 發(fā)現(xiàn)問題 填寫《公共設(shè)施 維修通知單》 跟進(jìn) 完 成 確 認(rèn) 完 成 反 饋 報(bào)修人 是 結(jié)束 （一） 設(shè)備安全運(yùn)行管理方案 實(shí)施設(shè)備三級(jí)人員管理 （ 1）運(yùn)營經(jīng)理：設(shè)備安全之第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的檢查、監(jiān)督； （ 2）工程部主管：負(fù)責(zé)設(shè)備保養(yǎng)維修工作的組織、安排和實(shí)施，解決技術(shù)難題； （ 3）維修技工：負(fù)責(zé)責(zé)任范圍內(nèi)設(shè)備保養(yǎng)維修的日常工作； 建立完備的設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備技術(shù)檔案。 實(shí)施設(shè)備六類保養(yǎng)檢修方式 45 否 北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司 46 （ 1）日檢：日常巡視檢查維護(hù)，檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)是否正常； （ 2）月檢：測試性檢查，對(duì)設(shè)備進(jìn)行性能測試、調(diào)整； （ 3）季 (半年 )檢：維護(hù)性修理，對(duì)設(shè)備進(jìn)行清掃、加油、調(diào)試、整定； （ 4）年檢：恢復(fù)性修理，對(duì)設(shè)備局部解體，著重恢復(fù)設(shè)備的電氣性能、機(jī)械性能和精度， 檢修或更換零部件及附屬裝置； （ 5）大修：徹底性修理，對(duì)設(shè)備全部解體，全面檢查、試驗(yàn)、探傷、調(diào)試，更換全部不合 格零部件或附屬裝置； （ 6）分承包方式維修：依據(jù)分包合同之約定，進(jìn)行定期保養(yǎng)及故障處理。 （二） 各類設(shè)備設(shè)施具體維護(hù)措施 電氣系統(tǒng)管理方案 電氣系統(tǒng)實(shí)行 24 小時(shí)供電，電工負(fù)責(zé)供配電運(yùn)行的清潔、操作、巡視、檢查、記錄、 異常情況報(bào)告及供配電的修理保養(yǎng)工作。電工定期對(duì)變、配電設(shè)備巡視，把巡視檢查的結(jié) 果記錄在《設(shè)備 (房 )巡視記錄》上。供配電設(shè)備發(fā)生異常，應(yīng)及時(shí)報(bào)告維修部主管，并協(xié)助 排除異常。維修部主管負(fù)責(zé)設(shè)備電試、絕緣器材測試等委外的聯(lián)系工作。同時(shí)落實(shí)電工對(duì) 《供電設(shè)備的年度保養(yǎng)計(jì)劃》及《供電設(shè)備的年度維修計(jì)劃》實(shí)施和完成。并做好《供電設(shè) 備保養(yǎng)記錄》、《供電設(shè)備修理記錄》的質(zhì)量記錄。 供電設(shè)備每月進(jìn)行一次設(shè)備完好檢查、因工程修理、保養(yǎng)等原因停電，應(yīng)預(yù)先發(fā)《停電 通知》，超時(shí)停電、突發(fā)事件停電，應(yīng)向業(yè)主做好解釋工作。 給排水系統(tǒng)管理方案 給排水維修工定期對(duì)水泵房設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡視 2 次。觀察給排水設(shè)備 (設(shè)施 )運(yùn)行的 電流、電壓、壓力等。檢查設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，并作記錄，每周巡視一次供水管道閥門。 具體的運(yùn)行制度： （ 1）給排水維修工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備日常運(yùn)行的操作、監(jiān)控、檢修、記錄； （ 2）水泵運(yùn)行無異響，無異常振動(dòng)。水泵軸無泄漏。潤滑油箱內(nèi)不能混入水份，油位在油 標(biāo)范圍內(nèi)； （ 3）設(shè)備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏，止回閥靈敏可靠； （ 4）變頻器、壓力調(diào)節(jié)器、控制柜應(yīng)保持干燥、無灰塵、通風(fēng)良好、接線緊固，重要管道 上的壓力表每年定期進(jìn)行校驗(yàn)； 北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司 47 （ 5）污水泵運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)無異響和振動(dòng)，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴(yán)重銹。污水水位控 制裝置靈敏可靠，平時(shí)手動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)處在自動(dòng)控制狀態(tài)?？刂葡溟_關(guān)、指示燈完好。 電機(jī)運(yùn)行電流小于額定值。下水管道、水溝、污水溝、地漏無堵塞、無淤積。各種井 蓋的面板完好，安裝牢固，無晃動(dòng)； （ 6）給排水維修工定期對(duì)水泵房設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡視。觀察給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的電流、 電壓、壓力等。檢查設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)，并做好記錄，每周巡視一次供水主管道的閥門； （ 7）工程主管負(fù)責(zé)落實(shí)給排水維修工對(duì)《設(shè)備年度維修計(jì)劃》的實(shí)施和完成； （ 8）給排水維修工在巡視、監(jiān)控過程中，發(fā)現(xiàn)給排水設(shè)備、設(shè)施有異響時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取措 施加以解決，處理不了迅速報(bào)告維修部主管； （ 9）工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的綜合管理，包括對(duì)外聯(lián)系工作； （ 10）每月一次對(duì)給排水設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行完好檢查。并將檢查結(jié)果記錄在《設(shè)備完好檢查 表》上； （ 11）發(fā)生供水部門停水，應(yīng)預(yù)先做好《停水通知》。超時(shí)停水，應(yīng)向業(yè)主作解釋工作。 消防系統(tǒng)管理方案 （ 1）制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)主機(jī)和煙 /溫感探 頭請(qǐng)專業(yè)公司維修保養(yǎng)，對(duì)消防報(bào)警裝置做好定期檢查、試驗(yàn)和維修保養(yǎng)工作； （ 2）每日檢查火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)控制器、噴淋管網(wǎng)水壓等性能，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除； （ 3）每季檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng) /設(shè)備功能，包括探測器、電源、防火門、消火栓、自動(dòng)噴淋 系統(tǒng)、火災(zāi)事故廣播、火災(zāi)事故照明燈及疏散指示燈、消防泵、噴淋泵； （ 4）通風(fēng)、送風(fēng)設(shè)備半年檢查一次，進(jìn)行除灰、加油、防銹、電參數(shù)檢測，觀察皮帶松緊、 運(yùn)行和軸承箱振動(dòng)情況； （ 5）每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。 電梯設(shè)備管理方案 要求電梯維保單位定期對(duì)電梯設(shè)備、設(shè)施巡視檢查，做好巡視記錄，發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)及時(shí) 修理。 （ 1）電梯執(zhí)行 24 小時(shí)運(yùn)行，采取無司機(jī)操作運(yùn)行方式； （ 2）維保人員每周對(duì)所有電梯的主要部位巡視兩次，把檢查情況記錄在巡視記錄簿上； （ 3）維保人員在巡視時(shí)，發(fā)現(xiàn)電梯有故障，應(yīng)及時(shí)通知電梯保養(yǎng)單位，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到 達(dá)現(xiàn)場，對(duì)電梯進(jìn)行修理。同時(shí)勸止業(yè)主使用電梯； 北京中鐵第一太平物業(yè)服務(wù)有限公司 48 （ 4）電梯轎廂貼有電梯準(zhǔn)用證、電梯年檢合格證、乘客須知、禁煙標(biāo)志。電梯廳旁有 “如 遇火災(zāi)，請(qǐng)勿使用升降梯 ”標(biāo)識(shí)； （ 5）定期、定時(shí)對(duì)電梯轎廂清掃，保持清潔； （ （ 6）維修部主管負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯保養(yǎng)單位，按合同規(guī)定對(duì)電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)工作； （ 7）電梯保養(yǎng)單位按計(jì)劃對(duì)電梯保養(yǎng)，每次保養(yǎng)把保養(yǎng)情況詳細(xì)記錄在電梯保養(yǎng)單上。 8） 電梯在保養(yǎng)、維修時(shí)擺設(shè)警示標(biāo)志。維修部主管負(fù)責(zé)對(duì)電梯保養(yǎng)質(zhì)量情況的抽檢； （ 9）發(fā)生火警，物業(yè)人員通過消防聯(lián)控或手動(dòng)使電梯降停在基站，并協(xié)助業(yè)主從消防樓梯 逃生； （ 10）發(fā)生電梯井道進(jìn)水，服務(wù)中心工作迅速把電梯停止頂層，到電梯機(jī)房切斷電源。并 通知電梯保養(yǎng)單位，待積水排除后，對(duì)電梯進(jìn)行保養(yǎng)檢查。 設(shè)備房管理基本要求 （ 1）設(shè)備房門上有相應(yīng)設(shè)備標(biāo)識(shí)； （ 2）設(shè)備房內(nèi)地面干凈，無無關(guān)物品，物品擺放整齊，無雜物。 （ 3）現(xiàn)場的作業(yè)指導(dǎo)書齊備有效，各類設(shè)備維修記錄完整。 （ 4）配備足夠的滅火器和應(yīng)急燈，通風(fēng)良好。 （ 5）設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等要有明顯的狀態(tài)標(biāo)志。流體要有流向標(biāo)識(shí)；重要 和操作有危險(xiǎn)的設(shè)備、部件要有警告標(biāo)志。 （ 6）設(shè)備房內(nèi)設(shè)備外觀清潔、油漆無脫落，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動(dòng)部位要有防護(hù)罩，原設(shè) 備具有的防護(hù)裝置應(yīng)維護(hù)齊全。 （ 7）設(shè)備完好。各類儀表使用正常無損壞，且合格狀態(tài)標(biāo)示正常，無 “跑、冒、滴、漏 ” 現(xiàn)象，責(zé)任人明確。 （ 8）所有標(biāo)識(shí)安裝位置適當(dāng)、醒目、清晰、完整。 公共設(shè)施管理方案 每季度對(duì)園區(qū)內(nèi)所有垃圾桶、消防器材、游樂設(shè)施、室外公用照明、休閑椅、公共計(jì)量 裝置（水、電、氣）等巡視一次，填寫《設(shè)備設(shè)施定期檢查記錄》