深圳市錦峰錦龍名苑項目推廣報告92頁-資料下載頁
2025-03-04 14:34本頁面
【正文】 與綠色、生態(tài)融為一體的圍墻與入口 龍崗路延長線 鵬達路延長線 道路問題 我司建議，將售樓處選址于龍崗路與鵬達路交叉口，并修建簡易道路以方便客戶通行。 道路兩側(cè)種植高大茂密樹種，以美化道路及遮擋爛尾樓。 爛尾樓問題 在項目占地內(nèi)，沿爛尾樓一側(cè)種植高大茂密樹種，對爛尾樓進行有效遮擋。 爛尾樓 項目所在地塊 形象導入期 展示 /蓄客期 尾盤消化期 引爆 /高潮期 項目營銷節(jié)點 項目競爭策略 形象導入期 展示 /蓄客期 引爆 /高潮期 尾盤消化期 07年 2月 07年 3月 樣板間、園林開放 07年 5月 開盤 07年 6月 07年 9月 項目營銷節(jié)點階段鋪排 項目競爭策略 如何規(guī)避政策對本項目的銷售影響？ 自身核心問題分析 原 120㎡ 3房單位 原 130㎡ 3+1房單位 1房 + 2房單位 1房 + 3房單位 政策對項目的影響 開發(fā)商的期望值 自身核心問題分析 將被分拆的 3房或 3+1房戶型以整體形式出售 難 點 自身核心問題分析 一旦申領(lǐng)預(yù)售證，客戶便可通過國土局網(wǎng)站查詢我項目各單位戶型面積及銷售情況。 若有客戶指定要購買我項目分拆后的小戶型單位，我方不得違反政策規(guī)定無故捂盤不售。 如何既能保證 3房和 3＋ 1房不被分拆出售 又可以合理規(guī)避政策約束 ？ 自身核心問題分析 捆綁銷售方案 買一送一方案 解決問題的方法 經(jīng)過研究，我們提出三種解決方法 銷售控制方案 原理 1. 同時大幅度調(diào)高被分拆成兩套小戶型單位的面價； 2. 若客戶同時購買兩套單位打通，則可享受較大的折扣優(yōu)惠，折后價即為分拆前該單位原始價。 捆綁銷售方案 解決問題的方法 原理 1. 將分拆出來的一房單位的面價大幅度調(diào)高，迫使客戶放棄購買； 2. 分拆后的二房、三房的單位則執(zhí)行分拆前大戶型單位的房價； 3. 客戶購買分拆后的二房或三房單位，則可以獲贈同層的一房單位。 買一送一方案 解決問題的方法 解決問題的方法 該方案借鑒了我司在其它樓盤的成功操作經(jīng)驗，原理簡概如下： 銷售控制方案 以客戶需求、誠意度等為條件對客戶進行分類 期間對意向大戶型的客戶進行多輪篩選 在客戶與具體戶型之間進行配對 在取得預(yù)售證前，已讓客戶與單位一 一配對 取得預(yù)售證后，先消化意向大戶型的客戶 在客戶與具體單位之間進行配對 客戶若購買兩套單位打通，則享受以下優(yōu)惠政策： 1. 買兩套單位打通，贈送一套單位全部手續(xù)費用； 2. 在交樓時交付已打通的合并單位。 促銷配合 解決問題的方法 1. 在包裝推廣時，我們僅對分拆前的大戶型進行包裝，不專為分拆后的小戶型進行宣傳； 2. 在樣板房設(shè)臵時，只針對項目分拆前的大戶型打造樣板房，不出現(xiàn)一房單位的樣板房。 解決問題的方法 推廣配合 方法 問題 捆綁銷售方案 買一送一方案 銷售控制方案 潛在問題 1. 深圳很可能即將實施限房價政策，該方案存在隨時被政府叫停的危險； 2. 該方案極容易產(chǎn)生糾紛。 1. 該方法對于銷控執(zhí)行人員的把控和協(xié)調(diào)能力要求很高，要求能對誠意客戶有效地把握和運營。 2. 該方法需在區(qū)域內(nèi)已有大量的客戶資源儲備。 3. 該方法最好選擇有成功操作經(jīng)驗的代理公司執(zhí)行。 故意抬高中小戶型單位房價，很可能引發(fā)中小客戶的不滿，影響開發(fā)商的口碑。 地產(chǎn)贈予手續(xù)煩瑣，且大面積贈送，恐被競爭對手舉報不正當競爭。 中原意見 方案比較 總體銷售額為： 32700平方米 6750元 /平方米＝ 預(yù)計營銷費率在 ～ 1％左右 營銷費用為： 200萬元左右 一般來說，樓盤的推廣費用預(yù)算占項目總體銷售額的 ～ 1％之間，但考慮目前市場環(huán)境及項目規(guī)模性質(zhì)，建議費用如下： 營銷費用預(yù)算 項目營銷費用預(yù)算及安排 費用 比例 費用（萬元） 地盤包裝 13% 26 宣傳資料 7% 14 戶外廣告牌 /車體及燈桿旗 27% 54 報紙發(fā)布 27% 54 網(wǎng)絡(luò)發(fā)布 20% 40 促銷活動 3% 6 其他（如直郵） 3％ 6 合計 100% 200 營銷費用安排 項目營銷費用預(yù)算及安排 項目面臨的問題 …… 總結(jié) …… 如何增強項目 的核心競爭力？ 如何規(guī)避政策對本 項目的銷售影響？ 如何使項目在市 場中脫穎而出？ 打造健康生態(tài)的山居物業(yè)，提升項目品質(zhì)； 在包裝和推廣上突出項目優(yōu)勢，吸引客戶的眼球； 山居大宅的推廣和銷售控制方案。 解決之道 …… 匯報完畢，謝謝！
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