【正文】 活動(dòng)目的： 煽情展示，引起市場轟動(dòng)，積累客戶； 參觀內(nèi)容： 東部沿海地區(qū)的品牌樓盤（同品質(zhì)樓盤） 操作要點(diǎn)： ? 考察團(tuán)成員為當(dāng)?shù)氐拿襟w、英協(xié)桂冠歐洲業(yè)主、 VIP金卡持有者（根據(jù)實(shí)際參加人數(shù)，每個(gè) VIP持有者可帶 1~2個(gè)意向客戶）； ? 所有參觀者統(tǒng)一由開發(fā)商帶隊(duì)，參觀期間不允許有其他的個(gè)人活動(dòng)； ? 活動(dòng)結(jié)束后，在報(bào)紙上發(fā)表相關(guān)文章的參觀者，將給予精美禮品獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)如果該客戶購房，可進(jìn)入小區(qū)優(yōu)秀業(yè)主榜名單。 ? 產(chǎn)品推介會(huì) ? 業(yè)主專場推介會(huì) ? 樣板房展示月 ? 會(huì)所功能促銷月 ? 社區(qū)生活展示月 ? 明星樓盤評選 ? 攝影展 ? 樓盤知識(shí)有獎(jiǎng)競猜活動(dòng) ? …… ? “激情歐洲”征文活動(dòng) ? 關(guān)愛白領(lǐng)健康活動(dòng) ? 針對不同年齡的業(yè)主舉辦各種健康活動(dòng) （具體活動(dòng)方案詳見月度執(zhí)行計(jì)劃） 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 營銷活動(dòng) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 形象推廣 企業(yè)形象包裝 ? 目的： 通過企業(yè)掌舵者的宣傳、推廣，樹立個(gè)人品牌，進(jìn)而達(dá)到樹立企業(yè)品牌的作用。 ? 使用方法、范圍： 通過企業(yè)代言人的言行，傳遞企業(yè)經(jīng)營理念、專業(yè)形象及社會(huì)公眾形象。 ? 特點(diǎn)： 代言人形象較企業(yè)形象更易建立、傳播和引起社會(huì)關(guān)注。 中國地產(chǎn)界知名人士，潘石屹與王石是最為成功的企業(yè)代言人。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 形象推廣 企業(yè)形象包裝 方案一： 個(gè)人宣傳 ? 宣傳個(gè)人建業(yè)艱辛歷程。 ? 多參加各類社會(huì)活動(dòng)，特別是一些有關(guān)房地產(chǎn)專業(yè)的社會(huì)活動(dòng)，常在各類媒體露面，引起社會(huì)關(guān)注。 ? 擔(dān)任社會(huì)公職，便于活動(dòng)開展及在行業(yè)內(nèi)的形象建立。 方案二： 團(tuán)隊(duì)宣傳 ? 宣傳精英團(tuán)隊(duì)，塑造企業(yè)整體專業(yè)形象。 ? 多參加社會(huì)活動(dòng)，及增加在媒體的露面頻率。 ? 團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)宣傳相對于個(gè)人的宣傳要難，但同時(shí)精英團(tuán)隊(duì)而非個(gè)人的企業(yè)經(jīng)營精神將是大勢所趨、社會(huì)發(fā)展方向。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 形象推廣 企業(yè)回饋社會(huì)理念 目的： 為保持企業(yè)的公眾形象、建立企業(yè)品牌，體現(xiàn)企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)不忘給予社會(huì)回報(bào)的崇高精神。 使用方法、范圍： 對于為很河南戲曲事業(yè)作出了較大貢獻(xiàn)的典型人物給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，或直接建立基金會(huì)，通過基金會(huì)獎(jiǎng)勵(lì)，形成長期口碑效益。 擔(dān)任各類社會(huì)慈善事業(yè)的公職：如黃石市少兒戲曲教育基金會(huì)會(huì)長等。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 現(xiàn)場包裝方案 現(xiàn)場包裝方案設(shè)想 現(xiàn)場包裝包括：工地現(xiàn)場、園林各景點(diǎn)、大門、大門到售樓處的通道、去樣板間的通道、 與施工現(xiàn)場的隔離、外圍墻、樓體、樓頂?shù)取? 整個(gè)現(xiàn)場包裝風(fēng)格現(xiàn)代、簡潔、大氣。 看樓通道：讓看房者輕易找到售樓處，保持良好的看樓激動(dòng)心態(tài)。 標(biāo)示牌：讓看房者體會(huì)發(fā)展商做到細(xì)處的用心，危險(xiǎn)地帶的警示牌更是如此。 彩旗及條幅等：增強(qiáng)喜慶感，讓看樓者產(chǎn)生激動(dòng)。 園林實(shí)景：讓看房者提前看到入住后的環(huán)境，極大增加成交比率。 樓體條幅、圍墻等的包裝，突出項(xiàng)目名稱、主題廣告語及主賣點(diǎn)，增強(qiáng)識(shí)別性。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 現(xiàn)場包裝方案 圍墻廣告圖片 圍墻廣告表現(xiàn) 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 媒介策略 策略思路 基與對鄭州媒介市場的深入分析，并結(jié)合觀天印多年在省會(huì)城市從事房地產(chǎn)多年的 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)， 我們認(rèn)為： ? 戶外廣告是長效媒體，直觀性強(qiáng)，是非常行之有效的宣傳載體； ? 一些特殊的媒體如：當(dāng)?shù)刂?大型企業(yè)、當(dāng)?shù)馗邫n賓館、人流聚集的廣場、電影院等更是不可忽視的宣傳途徑。 ? 報(bào)紙、電視、電臺(tái)、車體（比如私價(jià)車）等的大眾媒體，配合各種營銷活動(dòng)進(jìn)行有效整體宣傳。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 媒介策略 戶外媒體 設(shè)想 ― 全力打造“歐洲海灣式風(fēng)情”人文社區(qū) 戶外媒體屬于長效媒體，是最為直接、最為有效的宣傳方式； 戶外媒體包括：戶外看板、燈箱、羅馬旗、車體廣告、侯車亭廣告等； 戶外媒體的內(nèi)容應(yīng)突出項(xiàng)目名稱、主題廣告語及主賣點(diǎn)，增強(qiáng)識(shí)別性，并與項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)展情況相結(jié)合，根據(jù)不同結(jié)點(diǎn)和不同業(yè)態(tài)做相應(yīng)的調(diào)整。 戶外高炮看板 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 媒介策略 戶外媒體圖片展示 羅馬旗廣告 戶外 — 公交候車廳、戶外廣告 戶外 — 公交車體廣告 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 媒介策略 大眾媒體 電視 ： ? 電視廣告片以訴求項(xiàng)目高品質(zhì)形象的膠片廣告（或磁帶廣告片）為主，輔以一定比例的三維動(dòng)畫，用來講解項(xiàng)目的規(guī)劃、園林以及戶型等特征； ? 整個(gè)廣告片的長度建議控制在 3分鐘以內(nèi)，以便在現(xiàn)場營銷中心反復(fù)播放，或制作成光盤，在今后的營銷推廣活動(dòng)中作為禮物贈(zèng)送給誠意客戶； ? 可以將片中的精彩畫面剪輯成 45秒、 30秒、 15秒和 5秒的廣告片，以便今后在電視臺(tái)播放。 報(bào)紙： ? 配合各種營銷活動(dòng)展開，以軟文和硬廣為主，具體計(jì)劃見月度執(zhí)行報(bào)告。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 媒介策略 特殊媒體 當(dāng)?shù)馗邫n場所 —— 在這些地方設(shè)置展架，放上我們的宣傳資料；在他們的一些器具等與客戶直接接觸的地方印上 LOGO，如咖啡廳的杯座、飯店的點(diǎn)菜單等。 銀行、保險(xiǎn)公司、證券所等 —— 在這些地方設(shè)置展架，放上我們的宣傳資料。 高檔雜志訂閱者、高級(jí)培訓(xùn)班 —— 與相應(yīng)單位聯(lián)系，拿到他們的訂閱 /學(xué)生名單，給他們郵寄項(xiàng)目資料。 大型企事業(yè)單位團(tuán)購 —— 讓一些有購房意向的人結(jié)合起來，共同到“英協(xié) 桂冠歐洲”購房，并給予相應(yīng)的優(yōu)惠。 周邊入市口、高速公路燈塔、橋體 —— 吸引這些地方的富裕階層及有意向到市區(qū)來置業(yè)人員的眼球，加大他們對“英協(xié) 桂冠歐洲”的關(guān)注度。 人流聚集的廣場、電影院 —— 定期在這些地方發(fā)放項(xiàng)目海報(bào)、折頁、宣傳禮品〈文化衫、禮品傘〉等宣傳資料。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 營銷費(fèi)用預(yù)算 總費(fèi)用：約 600萬（銷售總額 X ） 分配理由 : ? 預(yù)約期 300萬 ? 加溫期 120萬 ? 銷售期 80萬 ? 尾銷期 50萬 ? 其它： 50萬 備注：售樓處、樣板費(fèi)用另計(jì)。 ? 售樓處裝修布置（內(nèi)接待、外接待）共計(jì) 80萬 ? 樣板房 6套戶型，共計(jì) 100萬。 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 ? 品牌注冊，確立“英協(xié) 桂冠歐洲”市場形象 ? 后期營銷工作的前期準(zhǔn)備 ? 一期客戶積累 ? 對競爭對手的阻擊 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 住宅革命論壇（配合住宅革命論壇，新聞報(bào)道） 報(bào)紙 電視 電臺(tái) 整體形象宣傳＋奠基儀式（硬廣＋軟文） 住宅革命論壇（配合板塊聯(lián)盟論壇，軟文） 奠基儀式（新聞報(bào)道） 宣傳片前期籌備（腳本撰寫） 30″形象廣告（階段性更換內(nèi)容） 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 戶外媒體 羅馬旗：導(dǎo)入期內(nèi)發(fā)布 條幅：配合奠基儀式 高炮 跨街 羅馬旗 工地圍板 戶外看板 條幅 奠基前制作完成 工地現(xiàn)場、售樓處、主要交通干道懸掛（內(nèi)容定期更換） 城市人流聚集的主要干道 （整體形象宣傳） 工地現(xiàn)場 （內(nèi)容根據(jù)銷售業(yè)態(tài)定期更換） 導(dǎo)入期內(nèi)制作完成 長效 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 特殊銷售通路 當(dāng)?shù)馗邫n場所 —— 在這些地方設(shè)置展架，放上我們的宣傳資料；在他們的一些器具等與客戶直接接觸的地方印上 LOGO，如咖啡廳的杯座、飯店的點(diǎn)菜單等。 銀行、保險(xiǎn)公司、證券所等 —— 在這些地方設(shè)置展架，放上我們的宣傳資料。 高檔雜志訂閱者、高級(jí)培訓(xùn)班 —— 與相應(yīng)單位聯(lián)系，拿到他們的訂閱 /學(xué)生名單，給他們郵寄項(xiàng)目資料。 大型企事業(yè)單位團(tuán)購 —— 讓一些有購房意向的人結(jié)合起來，共同到“香格里拉花城”購房，并給予更多的優(yōu)惠。 周邊地市縣級(jí)區(qū)域 —— 吸引這些地方的富裕階層及有意向到市區(qū)來置業(yè)人員的眼球，加大他們對“香格里拉花城”的關(guān)注度。 人流聚集的廣場、電影院 —— 定期在這些地方發(fā)放項(xiàng)目折頁、撲克牌等宣傳資料。 長效 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 宣傳物料 項(xiàng)目 LOGO 文化衫 工藝小禮品 折頁 戶型冊 禮品傘 樓盤形象及產(chǎn)品宣傳 VIP會(huì)員卡設(shè)計(jì) VIP俱樂部細(xì)則 （海報(bào)、 DM等形式） VIP俱樂部細(xì)則（售樓處、營銷活動(dòng)使用） 售樓處、營銷活動(dòng)派發(fā) 售樓處、奠基儀式、營銷活動(dòng)、春節(jié)期間派發(fā) 項(xiàng)目展示 項(xiàng)目戶型展示 項(xiàng)目個(gè)性塑造與展現(xiàn) 售樓處、營銷活動(dòng)期間派發(fā) 項(xiàng)目 LOGO、卡號(hào)等 VIP俱樂部會(huì)員細(xì)則 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 營銷活動(dòng) 英協(xié) 桂冠歐洲奠基儀式 活動(dòng)目的： 項(xiàng)目信息透露，引起市場關(guān)注，表明開發(fā)商決心。 活動(dòng)地點(diǎn)： 項(xiàng)目現(xiàn)場 與會(huì)人員： 政府要員、合作單位、潛在客戶、媒體記者等。 操作要點(diǎn)： ? 主持人作開場白，介紹來賓； ? 合作單位代表發(fā)言，闡述本單位對“桂冠歐洲”項(xiàng)目開發(fā)的支持； ? 政府領(lǐng)導(dǎo)寄希望； ? 奠基儀式 ? 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作總結(jié)性發(fā)言，表明決心。 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 營銷活動(dòng) 住宅的革命論壇 活動(dòng)目的： 通過與區(qū)域板塊地產(chǎn)同行的強(qiáng)手聯(lián)盟，提升區(qū)域價(jià)值。 時(shí) 機(jī)： 英協(xié) 桂冠歐洲品牌導(dǎo)入期 操作要點(diǎn)： 作為執(zhí)行主辦方，與房產(chǎn)據(jù)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及消費(fèi)者共同研討。 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 營銷活動(dòng) VIP親情俱樂部 活動(dòng)目的： 積累客戶，推進(jìn)銷售 活動(dòng)內(nèi)容： 向意向客戶發(fā)放 VIP積分卡 操作要點(diǎn)： ? “英協(xié) 桂冠歐洲”親情俱樂部的宣傳與推廣 ? VIP積分卡的制作、宣傳與推廣 ? 銷售案場對客戶的梳理、組建 1月～ 3月中旬 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 VIP優(yōu)先認(rèn)購增值卡說明 １、該卡在傳統(tǒng)優(yōu)先認(rèn)購卡的基礎(chǔ)上，增加了增值的功能，既客戶以2023元訂金獲取該卡，自購卡當(dāng)天起至開盤當(dāng)天截止，每持有一天該卡增值 50元。 ２、該卡只有在購買桂冠歐洲物業(yè)的前提下，方能兌現(xiàn)（在首付款中抵沖），若放棄購買，訂金退還，該卡作廢。另，該卡允許自由轉(zhuǎn)讓。 ３、該卡還可針對團(tuán)購、泛營銷結(jié)合，推出系列卡。 ４、計(jì)算公式：最終卡值 =2023元 +50元 /天持有天數(shù) 限定 VIP增值卡的最高金額為 1萬元。 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 1月～ 3月中旬 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃導(dǎo)入期 導(dǎo)入期秀稿 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱期 桂冠中原，盛享歐洲 歐洲海灣式風(fēng)情人文社區(qū) 3月中旬～ 5月 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱期 3月中旬～ 5月 大眾媒體 報(bào)紙 電視 電臺(tái) 歐洲海灣式風(fēng)情主體社區(qū)論壇炒作（軟文） 整體形象宣傳＋“梨園春蕾”公益活動(dòng)告知（硬廣） “中產(chǎn)階級(jí)”家庭置業(yè)計(jì)劃之“ ” 促銷活動(dòng)廣告（硬廣） 梨園春蕾（新聞報(bào)道） 宣傳片拍攝制作完成并投入使用 30″形象廣告（階段性更換內(nèi)容） 軟文重點(diǎn)宣傳產(chǎn)品的建筑、景觀、綠化（硬廣） 金領(lǐng) e寶貝征集告知（硬廣、網(wǎng)絡(luò)） 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱入期 3月中旬～ 5月 ? 海報(bào)：配合樓書面世，海報(bào)重新設(shè)計(jì)，同時(shí)投放市場，在路演和展示中心散發(fā)，實(shí)施海報(bào)投遞計(jì)劃 ? DM夾報(bào)更新：定點(diǎn)發(fā)放（當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)、電影院、高檔賓館、周邊較富裕的縣級(jí)城市等） ? 其他宣傳物料：黃頁本、地圖、電影票、話費(fèi)單等 ? 小禮品準(zhǔn)備：杯墊、雨傘等 ? 樓書 ? 客戶通訊（第一期） ? 折頁更新 …… 臺(tái)灣專業(yè)房產(chǎn)代理 營銷策略 06年執(zhí)行計(jì)劃預(yù)熱期 3月中旬～ 5月 營銷活動(dòng) “金領(lǐng) e寶貝”征集活動(dòng) 活動(dòng)目的： 為 ” 歐洲海灣式風(fēng)情 “ 生活主題社區(qū)論壇做鋪墊 征文主題： 我心目中的 “ 金領(lǐng) e寶貝 ” 操作要點(diǎn)： ? 發(fā)布征集活動(dòng)信息 。 （ 網(wǎng)絡(luò) 、 電視 、 報(bào)紙 ） ? 與網(wǎng)站 、 報(bào)社聯(lián)合 ， 每周評選出 1名