【正文】 位成本 　 　總投資額（萬元） 　 　 土地增值稅 　 　 項(xiàng)目利潤(rùn)稅前（萬元） 　 4925 　 11052 所得稅率 % % 稅后利潤(rùn)（萬元） 　 　 64本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方案一：只收購地塊 3，預(yù)期收益 3千 7百萬人民幣，投資回報(bào)率 49%u假設(shè)：地塊２現(xiàn)狀收購價(jià) 11000元 /平米。經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案１：只收購地塊３　 收購預(yù)測(cè)價(jià)（萬元） 預(yù)期稅后收益（萬元）地塊 1 0 0地塊 2 0 0地塊 3 7490 總價(jià) 7490 投資回報(bào)率 49%65本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方案二：三項(xiàng)目全部收購，拆除小白樓，預(yù)期收益五百萬，投資回報(bào)率 1%經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案２：收購小白樓拆除小白樓　 收購預(yù)測(cè)價(jià)（萬元）預(yù)期稅后收益（萬元）地塊 1 地塊 2 地塊 3 7490 3694 總價(jià) 投資回報(bào)率 1%u假設(shè)：地塊２現(xiàn)狀收購價(jià) 11000元 /平米。66本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。方案三：收購地塊 2和 3，預(yù)期收益 70萬經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案３：不收購小白樓，不拆除　 收購預(yù)測(cè)價(jià)（萬元）預(yù)期稅后收益（萬元）地塊 1 　 0地塊 2 地塊 3 7490 3694 總價(jià) 投資回報(bào)率 0%u假設(shè)：地塊２現(xiàn)狀收購價(jià) 11000元 /平米。67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目其他風(fēng)險(xiǎn)說明地塊 1為非完全產(chǎn)權(quán)：被收購方僅擁有地塊一 70%的產(chǎn)權(quán)；地塊 2規(guī)劃批準(zhǔn)建筑面積是 ，實(shí)際建筑面積 52992平米，超規(guī)劃許可 ，存在重新報(bào)規(guī)和驗(yàn)收通過風(fēng)險(xiǎn)。地塊 2開發(fā)建設(shè)過程中涉及其他投資者，需證實(shí)項(xiàng)目是否為完全產(chǎn)權(quán)；地塊 2在完全產(chǎn)權(quán)的情況下產(chǎn)權(quán)是否有瑕疵（如有無抵押、擔(dān)保等不確定因素）需進(jìn)一步證實(shí)。收購的風(fēng)險(xiǎn)提示：如果海爾的收購標(biāo)的物為本項(xiàng)目，除對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評(píng)估外需重點(diǎn)關(guān)注兩個(gè)問題：１、項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)是否為 100%產(chǎn)權(quán)；２、完全產(chǎn)權(quán)有沒有瑕疵？即有無擔(dān)保、抵押等不確定因素。68本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。ＥＮＤ！69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。附件：本項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想70本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例一：深圳 麗陽天下 －案例借鑒點(diǎn)： 以年輕人為主要客戶群，配套：以青年人生活、娛樂需求對(duì)項(xiàng)目配套進(jìn)行規(guī)劃案例二：北京 炫特區(qū) －案例借鑒點(diǎn)： 以年輕人為主要客戶群，配套：以青年人生活、娛樂需求對(duì)項(xiàng)目配套進(jìn)行規(guī)劃案例三：深圳 金地梅隴鎮(zhèn) －案例借鑒點(diǎn)： 社區(qū)溝通空間 /公共空間營(yíng)造71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。深圳 麗陽天下：面向白領(lǐng)階層資源條件較差的小規(guī)模單體項(xiàng)目，在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出項(xiàng)目簡(jiǎn)介總建面 6萬平米，由 2棟 32層塔樓組成， 12層為 4500平米商業(yè)群樓；優(yōu)勢(shì)：毗鄰中心區(qū)，成熟配套，便利交通，臨主干道，利于展示 ；劣勢(shì)：緊臨新洲立交橋，噪音影響嚴(yán)重； 單體物業(yè)，無小區(qū)環(huán)境，與大型社區(qū)樓盤相比有先天不足；客戶定位：年輕白領(lǐng) +投資人士面對(duì)周邊同時(shí)入市的大量同質(zhì)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，本項(xiàng)目利用主題社區(qū)贏得了競(jìng)爭(zhēng)，獲得了市場(chǎng)熱銷。競(jìng)爭(zhēng)格局：2023年麗陽天下所在石廈片區(qū)將有超過 3000套以上小戶型單位的供應(yīng)量，成為深圳小戶型供應(yīng)量最大的、小戶型樓盤分布最密集的區(qū)域。72本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。麗陽天下成功關(guān)鍵因素 ——CONDO 主題的重新定義與詮釋CONDO倡導(dǎo)的八大生活主張：v年輕的v陽光的v便利的v共享的v都市的v核心的v小尺度的v軌道上的73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。麗陽天下：用突顯于區(qū)域的建筑外延拔高物業(yè)形象，迎合目標(biāo)客戶的心理訴求u形象傳達(dá) —— 時(shí)尚、都市u元素：現(xiàn)代感立面 +酒吧式售樓處 +商業(yè)街 +休閑廣場(chǎng)74本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。麗陽天下：居住價(jià)值的功能體現(xiàn) —— 社區(qū)功能模式CONDO社區(qū)大堂設(shè)施：留言板市內(nèi)大樹、噴泉休閑座椅TV自動(dòng)售貨機(jī)飲水機(jī)背景音樂點(diǎn)唱機(jī)書吧鮮花店前廣場(chǎng)及綠化帶：3人籃球場(chǎng)街燈、休閑座椅滑道板裙樓商業(yè)配套：CONDO酒吧24小時(shí)便利店小區(qū)食堂銀行 /ATM柜員機(jī)快速?zèng)_印店書店寄賣中心藥店架空層：自助洗衣房 /干衣房乒乓球臺(tái)；單雙杠；吊環(huán)；秋千等運(yùn)動(dòng)設(shè)施跑步機(jī)、自行車機(jī)、舉重機(jī)等健身設(shè)施緩跑徑物業(yè)管理服務(wù)：鐘點(diǎn)工服務(wù)、商務(wù)中心、保安保潔以物業(yè)助理的形象出現(xiàn)75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京 炫特區(qū)（ SHOW MY LIFE）項(xiàng)目簡(jiǎn)介地理位置 ：炫特區(qū)地處 CBD、燕莎商圈和使館區(qū)輻射地帶，貼鄰朝陽北路，緊臨東四環(huán)路。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ：占地 ㎡，建筑面積 30萬㎡，共 4000套住宅。核心客戶： 北京東部 CBD年輕白領(lǐng)炫特區(qū)國(guó)際青年社區(qū)炫特區(qū)國(guó)際青年社區(qū)———— 全國(guó)第一個(gè)完全國(guó)際化的青年社區(qū)全國(guó)第一個(gè)完全國(guó)際化的青年社區(qū)76本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。完全根據(jù)青年人特點(diǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與社區(qū)配套 戶型在戶型功能設(shè)計(jì)上對(duì)青年人的的家庭結(jié)構(gòu)和個(gè)體空間人性化進(jìn)行深入研究。一居為 42至 60平米，二居為 60到 80平米，廳、臥、廚、衛(wèi)等 功能配套齊全，且布局完善 ，充分保障起居、私密部分，零居室為 40平米以下 30平米以上 (備廚房 )，戶型設(shè)計(jì)更為合理和人性化。社區(qū)配套大型自助餐廳與大型自助洗衣房，完全按國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。炫特區(qū)還與青鳥健身一起共同打造炫特區(qū)青鳥健身會(huì)所。社區(qū)公共空間在社區(qū)各樓座之間的園林中散布著二十多個(gè)活動(dòng)場(chǎng)所。小溪步道、棋弈廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、攀巖石壁、小溪步道等，為居民提供了優(yōu)美的戶外運(yùn)動(dòng)環(huán)境和場(chǎng)地， 同時(shí)也促進(jìn)了業(yè)主之間交流溝通，滿足了年輕人結(jié)交朋友的愿望物業(yè)服務(wù)專業(yè)的物業(yè)管理公司提供的 18項(xiàng)星級(jí)酒店式服務(wù)，呼叫服務(wù)、上門清潔、送餐、洗衣等。商務(wù)中心提供的復(fù)印、打字、傳真、郵件、快遞、票務(wù)等服務(wù)，全面提升生活品質(zhì)。77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。金地 ?梅隴鎮(zhèn) —— “ 代言城市未來的梅隴鎮(zhèn) ”u項(xiàng)目區(qū)位： 金地 ? 梅隴鎮(zhèn)項(xiàng)目位于深圳寶安區(qū)龍華二線拓展區(qū)東北側(cè)，地處有著無限發(fā)展?jié)摿Φ?龍華片區(qū)的中心地帶 ，將以其在空間、交通和規(guī)劃等方面的優(yōu)勢(shì)迅速發(fā)展成為 深圳的城市新區(qū) ；u項(xiàng)目指標(biāo)： 占地 ，容積率 ，可銷售總建筑面積約 42萬平方米（其中住宅 ，商業(yè)配套 ）u項(xiàng)目開發(fā)： 項(xiàng)目共分 34期開發(fā)，項(xiàng)目一期占地約 5萬平方米，建筑面積近15萬平方米，由 7棟 11－ 24層的小高層、高層組成，共有 1200多套，建有約 5000多平方米的高檔次的商業(yè)，3200 平方米的幼兒園等配套 ，于 06年 5月開盤78本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。簡(jiǎn)約、富有活力的建筑外立面形象u德國(guó) WSP建筑設(shè)計(jì)公司用簡(jiǎn)約、純粹的德式純凈主義風(fēng)格，突出簡(jiǎn)潔的線條，用直線條的造型，讓建筑大膽出位u彩虹般絢麗七色立面百葉，通過百葉內(nèi)墻多種色彩的運(yùn)用，強(qiáng)調(diào)建筑時(shí)尚、活潑的一面，營(yíng)造出最具都市氣質(zhì)的建筑表情79本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。情趣豐富、功能多樣的架空層u架空層作為 “ 自然泛會(huì)所 ” ，一期架空層中設(shè)置了 6個(gè) PARTY主題區(qū)， 1個(gè)運(yùn)動(dòng)健身區(qū)和 1個(gè)兒童游樂區(qū)，其中 6個(gè) PARTY架空層采用不同的情景設(shè)計(jì)，作為全天候供業(yè)主享用的私家酒吧、咖啡廳和派對(duì)場(chǎng)所80本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。案例借鑒啟示麗陽天下麗陽天下 ———— 面向都市年輕白領(lǐng)主題社區(qū)的營(yíng)造：面向都市年輕白領(lǐng)主題社區(qū)的營(yíng)造：p年輕的、陽光的、便利的、共享的主題社區(qū)營(yíng)造符合都市年輕的、陽光的、便利的、共享的主題社區(qū)營(yíng)造符合都市年輕白領(lǐng)的情感和生活需求；年輕白領(lǐng)的情感和生活需求；pCONDO主題概念通過社區(qū)資源的配套組合，淋漓盡致的主題概念通過社區(qū)資源的配套組合，淋漓盡致的表達(dá)出來；表達(dá)出來；炫特區(qū)炫特區(qū) ———— 全國(guó)第一個(gè)完全國(guó)際化的青年社區(qū)：全國(guó)第一個(gè)完全國(guó)際化的青年社區(qū)：p全方位的國(guó)際青年社區(qū)的打造全方位的國(guó)際青年社區(qū)的打造金地金地 ?梅隴鎮(zhèn)梅隴鎮(zhèn) ———— 情趣豐富、功能多樣的架空層：情趣豐富、功能多樣的架空層：p架空層作為架空層作為 “自然泛會(huì)所自然泛會(huì)所 ”，提供情趣豐富、功能多樣的架，提供情趣豐富、功能多樣的架空層；空層；p簡(jiǎn)約、富有活力的建筑外立面形象簡(jiǎn)約、富有活力的建筑外立面形象81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目發(fā)展建議 ——通過豐富的建筑附屬空間設(shè)計(jì)，全方位的社區(qū)配套和物業(yè)服務(wù)，營(yíng)造面向都市年輕白領(lǐng)的青年社區(qū)！建議二：提供適合年輕人的社區(qū)配套和社區(qū)物業(yè)服務(wù)。建議一：通過豐富的建筑附屬空間設(shè)計(jì)，提供社區(qū)青年共享公共空間。82本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。通過架空層的設(shè)計(jì)營(yíng)造立體的共享空間，賦予社區(qū)鮮明的個(gè)性思路：思路：p平面局促： 平面布置與向空間發(fā)展相結(jié)合 ；p商住分離：利用項(xiàng)目公共商業(yè)空間較大的優(yōu)勢(shì)，在中間層構(gòu)造出層次更豐富的附屬空間，賦予社區(qū)個(gè)性特色的同時(shí)，使 共享交流空間 無所不在；要點(diǎn)：要點(diǎn)：p首層和第二層配套社區(qū)商業(yè)，充分滿足年輕人的生活、娛樂需要；p第三層架空，布置多種體育健身休閑設(shè)施，形成青年人便利的公共交流共享空間；p利用第三層架空和第四層退臺(tái)設(shè)計(jì)多層次園林，形成豐富的公共空間，并且對(duì)商業(yè)、公共空間和住宅進(jìn)行有效區(qū)隔，并提升聯(lián)接層產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；空間設(shè)計(jì)83本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。典型青年社區(qū)特色配套案例項(xiàng)目名稱 麗陽天下 北京 炫特區(qū)規(guī)模 30萬平米、容積率 生活休閑類CONDO酒吧； 24小時(shí)便利店；小區(qū)食堂；銀行 /ATM柜員機(jī)；快速?zèng)_印店；書店；寄賣中心；藥店；自助洗衣房 /干衣房開放式休閑咖啡廣場(chǎng)、主題音樂餐廳、紅酒雪茄坊、圖書閱覽室、桑拿、 SPA、瑜伽、休閑燒烤園、詩韻墻、麻將室運(yùn)動(dòng)類架空層：乒乓球臺(tái)；單雙杠；吊環(huán)；秋千等運(yùn)動(dòng)設(shè)施；跑步機(jī)、自行車機(jī)、舉重機(jī)等健身設(shè)施；緩跑徑乒乓球、臺(tái)球室、壁球場(chǎng)、游泳池、健身房、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、攀巖石壁結(jié)合典型案例，本項(xiàng)目社區(qū)配套的選取原則：p時(shí)尚的、潮流的、受年輕人追捧的特色休閑和運(yùn)動(dòng)配套；p規(guī)模大、對(duì)區(qū)域周邊年輕人形成群聚效應(yīng)，極大釋放小區(qū)形象魅力；p客戶對(duì)生活成本比較敏感，服務(wù)設(shè)施盡量免費(fèi)提供；配套84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。社區(qū)為青年人提供專屬運(yùn)動(dòng)、生活、休閑類配套p運(yùn)動(dòng)類配套p占地小，參與性強(qiáng)，新穎時(shí)尚類與傳統(tǒng)大眾類項(xiàng)目兼顧的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，部分可設(shè)置在架空層；p生活類配套p針對(duì)年輕人的工作生活特點(diǎn)，設(shè)置有特色、小而精的配套，可設(shè)置在一層p休閑類配套p設(shè)置在二層，強(qiáng)調(diào)氛圍營(yíng)造。配套85本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 23:06:0823:06:0823:063/23/2023 11:06:08 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 三月 2123:06:0823:06Mar2123Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 23:06:0823:06:0823:06Tuesday, March 23, 20231乍 見 翻疑夢(mèng)，相悲各 問 年。 三月 21三月 2123:06:0823:06:08March 23, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 23 三月 202311:06:08 下午 23:06:08三月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 三月 2111:06 下午 三月 2123:06March 23, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/3/23 23:06:0823:06:0823 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 11:06:08 下午 11:06 下午 23:06:08三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 21Tuesday, March 23, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 23:06:0823:06:0823:063/23/2023 11:06:08 PM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 三月 2123:06:0823:06Mar2123Mar211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 23:06:0823:06:0823:06Tuesday, March 23, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 三月 21三月 2123:06:0823:06:08March 23, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 23 三月 202311:06:08 下午 23:06:08三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 2111:06 下午 三月 2123:06March 23, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/3/