【正文】 對(duì)比 七、商業(yè)市場(chǎng)定位 三、區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營(yíng)銷策略 第二部分：關(guān)于商業(yè)部分 四、市場(chǎng)機(jī)會(huì)總結(jié) 結(jié)合市場(chǎng)機(jī)會(huì)我們可以做出滿足消費(fèi)者的產(chǎn)品 , 但如何通過(guò)最終的消費(fèi)者將發(fā)展商的房子賣掉是我們要解決的問(wèn)題 , 畢竟消費(fèi)者不是我們的直接目標(biāo)客戶。 商業(yè)市場(chǎng)定位 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 短期回款保證 銷售產(chǎn)權(quán) 投資回報(bào) 出租或出售 經(jīng)營(yíng)收入 消費(fèi)服務(wù) 上級(jí)收益的終端來(lái)源 都賣掉，越貴越好，越快越好 最好不摻和以后經(jīng)營(yíng)的事兒，一了百了 這商場(chǎng)能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？ 我買得起嗎？ 這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？ 我租得起嗎？租了劃算嗎？ 憑什么上這兒買東西來(lái) …… 離家近？品種多？?jī)r(jià)格低？還是別的地方買不到？ 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 商業(yè)市場(chǎng)定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體分析 在發(fā)展商和最終消費(fèi)者之間還存在著投資者與經(jīng)營(yíng)者； 投資者和部分經(jīng)營(yíng)者才是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 短期回款保證 銷售產(chǎn)權(quán) 投資回報(bào) 出租或出售 經(jīng)營(yíng)收入 消費(fèi)服務(wù) 上級(jí)收益的終端來(lái)源 投資這里會(huì)得到豐厚的回報(bào) 在這里做生意能掙到錢 終于盼來(lái)了，什么時(shí)候開張啊 營(yíng)銷效果 購(gòu)買行為發(fā)生 投資者的信心來(lái)源 經(jīng)營(yíng)者的信心來(lái)源 通過(guò)消費(fèi)者是打動(dòng)投資者與經(jīng)營(yíng)者的最有效手段。 商業(yè)市場(chǎng)定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體的營(yíng)銷關(guān)系模型 本案最廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義， 從本質(zhì)上講，是一個(gè)大眾的商業(yè)交易場(chǎng)所 。 在前面的利益主體關(guān)系分析中可以明確的是， 不論是投資商鋪產(chǎn)權(quán)謀求升值回報(bào)的投資者， 還是未來(lái)通過(guò)在此經(jīng)營(yíng)以獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)回報(bào)的經(jīng)營(yíng)者， 乃至希望快速實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的發(fā)展商， 其 根本的收入信心來(lái)源，在于認(rèn)為潛在的消費(fèi)者會(huì)對(duì)這里產(chǎn)生濃厚的興趣并 具有實(shí)際的消費(fèi)需求，直至最終在這里發(fā)生消費(fèi)行為。 商業(yè)市場(chǎng)定位 道理很簡(jiǎn)單， 商業(yè)地產(chǎn)投資是一種對(duì)商業(yè)市場(chǎng)前景判斷的風(fēng)險(xiǎn)投資行為 惟有營(yíng)造具有良好發(fā)展前景的業(yè)態(tài)形式 且這種業(yè)態(tài)的良好前景是為投資者，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者所相信的 投資行為才有可能發(fā)生！ 商業(yè)市場(chǎng)定位 商業(yè)主題定位 以餐飲及娛樂(lè)為主題，打造高尚街區(qū)生活 以高檔餐飲娛樂(lè)為主體：吃飯、洗浴、娛樂(lè) 以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等 商業(yè)市場(chǎng)定位 隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來(lái)越成為 消費(fèi)熱點(diǎn) ，符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律。 商務(wù)人士和中高收入居住人群數(shù)量不斷增加，承載上述業(yè)態(tài)的商業(yè)場(chǎng)所 供給不足 。 上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤(rùn)豐厚，有可能 承受較高的租金 。 上述業(yè)態(tài)不易實(shí)現(xiàn)行業(yè)利潤(rùn)的趨同，也就 不易形成租金的剛性 。 上述行業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，目前未見成規(guī)模的可出售商業(yè)， 投資者無(wú)法介入 。 上述業(yè)態(tài)的客群，一般來(lái)講經(jīng)濟(jì)條件較好，具有 較強(qiáng)的消費(fèi)能力 。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，有利于實(shí)現(xiàn)投資者和消費(fèi)者的一體化，簡(jiǎn)化達(dá)信過(guò)程。 業(yè)態(tài)選擇的理由 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 以餐飲 和娛樂(lè)休閑為主，配合銀行、便利店等社區(qū)配套的商業(yè)業(yè)態(tài)組合 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 1 2 3 4 5 6 7 8 品牌餐飲 特色餐飲 健身 獨(dú)棟 商務(wù)會(huì)館 生活配套及特色店 生活配套及特色店 生活配套及特色店 以高檔餐飲娛樂(lè)為主體：吃飯、洗浴、娛樂(lè) 以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等 1 2 3 4 5 6 7 8 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 1號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 品牌餐飲 ? 1號(hào)樓面寬 ，進(jìn)深 ，總面積約 2023㎡ （ **2），上下兩層，寫字樓底商。 ? 業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（ 500㎡ ）＋二層整層（ 1000㎡ ）為品牌餐飲，首層剩余部分（ 500㎡ ）散售。 二層：品牌餐飲 首層：散售＋品牌餐飲 品牌餐飲 （ 1000㎡ ） 散售 （ 500㎡ ） 品牌餐飲 （ 500㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 2號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 特色餐飲 ? 2號(hào)樓面寬約 22米，進(jìn)深約 47米，總面積約 2023㎡ ，上下兩層，獨(dú)體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：分為 4個(gè)特色餐飲，一層二層縱向分割，每個(gè) 500㎡ 。 二層：特色餐飲 首層：特色餐飲 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 ? 3號(hào)樓面寬 ，進(jìn)深 ，總面積約 2023平方米（ **2），上下兩層，寫字樓底商。 ? 業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（ 500㎡ ）＋二層整層（ 1000㎡ ）為健身中心，首層剩余部分（ 500㎡ ）散售。 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 3號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 西餐區(qū) 散售 （ 500㎡ ） 健身中心 （ 500㎡ ） 健身中心 （ 1000㎡ ） 二層：健身中心 首層：散售＋健身中心 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 4號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 小獨(dú)棟整售 ? 4號(hào)樓面寬 32米，進(jìn)深 17米，總面積約 1100平方米，上下兩層，獨(dú)體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：小獨(dú)棟整售（ 1100㎡ ），如證券公司、銀行等。 小獨(dú)棟整售 （ 1100㎡ ） 小獨(dú)棟整售 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂(lè)區(qū) 5號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 高端商務(wù)會(huì)所（整售） 整售 整售 （ 3400㎡ ） ? 5號(hào)樓面寬 26米，進(jìn)深 53米，總面積約 3400平方米，三層獨(dú)體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：高端商務(wù)會(huì)所（餐飲＋休閑娛樂(lè)＋洗浴中心）。 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂(lè)區(qū) 6號(hào)樓、 8號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 生活配套 二層：生活配套 首層：散售＋生活配套商業(yè) ? 6號(hào)樓、 8號(hào)樓面寬均為 ，進(jìn)深均為 ，總面積分別約 2023㎡（ **2），上下兩層，寫字樓底商。 ? 業(yè)態(tài)建議：二層分為 4塊，每塊 250㎡ ＋ 首層?xùn)|西南向 50㎡ 開門（ 4處）為一戶，以生活配套類為主，如銀行、洗衣店、 7－ 1美容美發(fā)等，首層其余部分散售。 生活配套 （ 250㎡ ） 生活配套 （ 250㎡ ） 生活配套 （ 250㎡ ） 生活配套 （ 250㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 散售 （ 300㎡ ） 生活配套（ 50㎡ ） 散售（ 450㎡ ） 散售 （ 50㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂(lè)區(qū) 7號(hào)樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 生活配套 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活配套 （ 50㎡ ） 生活配套 （ 50㎡ ） 散售 （ 300㎡ ） 散售 （ 400㎡ ） ? 7號(hào)樓面寬 22米，進(jìn)深 44米，總面積約 2023平方米，上下兩層，獨(dú)體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：二層分為 6塊，每塊 250㎡ ＋首層?xùn)|西南向 50㎡ （ 6處）開門為一戶，以生活配套類為主，如銀行、洗衣店、 7－ 1美容美發(fā)等，首層其余部分散售。 二層：生活配套 首層：散售＋生活配套商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)營(yíng)銷策略 價(jià)值定位 投資回報(bào)推導(dǎo)法： （ 1）首層價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目預(yù)期首層租金為 57元 /天 /平米，考慮到每年一個(gè)半月左右的空置期，按年投資回報(bào)為 8%計(jì)算，推出價(jià)格為25000元 /平米 左右。 （ 2）二層價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目預(yù)期二層租金為 45元 /天 /平米，考慮到每年一個(gè)半月左右的空置期，按年投資回報(bào)為 8%計(jì)算，推出價(jià)格為18000元 /平米 左右。 （ 3）整體均價(jià) =（首層商業(yè)面積 *首層商業(yè)價(jià)格 +二層商業(yè)面積 *二層商業(yè)價(jià)格） / 商業(yè)總面積 =22023元 /平米 左右 市場(chǎng)價(jià)格定位： 2023022023元 /平米 商業(yè)營(yíng)銷策略 商業(yè)營(yíng)銷的思想： 我們必須強(qiáng)調(diào)，本案的商業(yè)運(yùn)營(yíng)前景是好的，但依靠散售實(shí)現(xiàn)凈銷的難度非常之大，同時(shí)一旦散售，將在事實(shí)上失去業(yè)態(tài)和檔次的控制。我們認(rèn)為，與散售相比，以下兩個(gè)辦法更為可行： 切割小單元散售，并強(qiáng)制性簽署五年到十年的委托管理服務(wù)協(xié)議，委托成熟的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，散戶獲得固定或遞增的所有權(quán)收益，但不得干預(yù)運(yùn)營(yíng)。這個(gè)方式需要一個(gè)很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃阗~過(guò)程。 預(yù)先進(jìn)行商業(yè)包裝和招商經(jīng)營(yíng)等工作，伺機(jī)整售給基金、商業(yè)管理公司等其他商業(yè)持有者，尤其在初期，絕不散售。這樣對(duì)維系商業(yè)的整體價(jià)值和實(shí)現(xiàn)凈銷比較有保證，但成交價(jià)格會(huì)在七折左右。 營(yíng)銷思路 —— “ 整售優(yōu)先，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，租售并舉 ” 對(duì)商業(yè)整體進(jìn)行概念包裝，尋找整售或部分整售的機(jī)會(huì) 合理分割，前期引入品牌租客，聚集項(xiàng)目商業(yè)人氣 3 、以品牌租客帶動(dòng)項(xiàng)目租賃，在統(tǒng)一一管理下進(jìn)行散售或部分散售 商業(yè)營(yíng)銷策略 第三部分：關(guān)于項(xiàng)目整體 通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)研究，以及對(duì)項(xiàng)目自身分析，本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng) 前景，具有較高的市場(chǎng)價(jià)值； 項(xiàng)目商業(yè)部分在滿足區(qū)域商業(yè)需求的基礎(chǔ)上能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)，但是商 業(yè)需要復(fù)雜的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)過(guò)程，且其銷售周期較長(zhǎng)，主要銷售期集中 在項(xiàng)目中后期； 鑒于商業(yè)較長(zhǎng)的銷售周期，從項(xiàng)目資金回籠的健康角度來(lái)看，建議 樓上部分調(diào)整為能夠快銷的低總價(jià)、居住類產(chǎn)品，以保證項(xiàng)目初期 的現(xiàn)金收益。 感謝發(fā)展商對(duì)偉業(yè)的信任！ THANKS