【正文】 對比 七、商業(yè)市場定位 三、區(qū)域商業(yè)消費者 八、商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 九、商業(yè)營銷策略 第二部分：關(guān)于商業(yè)部分 四、市場機(jī)會總結(jié) 結(jié)合市場機(jī)會我們可以做出滿足消費者的產(chǎn)品 , 但如何通過最終的消費者將發(fā)展商的房子賣掉是我們要解決的問題 , 畢竟消費者不是我們的直接目標(biāo)客戶。 商業(yè)市場定位 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 短期回款保證 銷售產(chǎn)權(quán) 投資回報 出租或出售 經(jīng)營收入 消費服務(wù) 上級收益的終端來源 都賣掉，越貴越好，越快越好 最好不摻和以后經(jīng)營的事兒，一了百了 這商場能辦好嗎？買了以后能租掉嗎？租出去能賺錢嗎？ 我買得起嗎？ 這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？ 我租得起嗎？租了劃算嗎？ 憑什么上這兒買東西來 …… 離家近？品種多？價格低？還是別的地方買不到？ 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 商業(yè)市場定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體分析 在發(fā)展商和最終消費者之間還存在著投資者與經(jīng)營者； 投資者和部分經(jīng)營者才是本項目的目標(biāo)客戶。 開發(fā)商 投資者 經(jīng)營者 消費者 短期回款保證 銷售產(chǎn)權(quán) 投資回報 出租或出售 經(jīng)營收入 消費服務(wù) 上級收益的終端來源 投資這里會得到豐厚的回報 在這里做生意能掙到錢 終于盼來了，什么時候開張啊 營銷效果 購買行為發(fā)生 投資者的信心來源 經(jīng)營者的信心來源 通過消費者是打動投資者與經(jīng)營者的最有效手段。 商業(yè)市場定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體的營銷關(guān)系模型 本案最廣泛的社會經(jīng)濟(jì)意義， 從本質(zhì)上講，是一個大眾的商業(yè)交易場所 。 在前面的利益主體關(guān)系分析中可以明確的是， 不論是投資商鋪產(chǎn)權(quán)謀求升值回報的投資者， 還是未來通過在此經(jīng)營以獲得商業(yè)經(jīng)營回報的經(jīng)營者， 乃至希望快速實現(xiàn)不動產(chǎn)銷售收入的發(fā)展商， 其 根本的收入信心來源，在于認(rèn)為潛在的消費者會對這里產(chǎn)生濃厚的興趣并 具有實際的消費需求，直至最終在這里發(fā)生消費行為。 商業(yè)市場定位 道理很簡單， 商業(yè)地產(chǎn)投資是一種對商業(yè)市場前景判斷的風(fēng)險投資行為 惟有營造具有良好發(fā)展前景的業(yè)態(tài)形式 且這種業(yè)態(tài)的良好前景是為投資者，經(jīng)營者和消費者所相信的 投資行為才有可能發(fā)生！ 商業(yè)市場定位 商業(yè)主題定位 以餐飲及娛樂為主題，打造高尚街區(qū)生活 以高檔餐飲娛樂為主體：吃飯、洗浴、娛樂 以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等 商業(yè)市場定位 隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來越成為 消費熱點 ，符合社會發(fā)展規(guī)律。 商務(wù)人士和中高收入居住人群數(shù)量不斷增加，承載上述業(yè)態(tài)的商業(yè)場所 供給不足 。 上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤豐厚，有可能 承受較高的租金 。 上述業(yè)態(tài)不易實現(xiàn)行業(yè)利潤的趨同，也就 不易形成租金的剛性 。 上述行業(yè)的經(jīng)營場所，目前未見成規(guī)模的可出售商業(yè)， 投資者無法介入 。 上述業(yè)態(tài)的客群，一般來講經(jīng)濟(jì)條件較好，具有 較強(qiáng)的消費能力 。對于商業(yè)地產(chǎn)來講，有利于實現(xiàn)投資者和消費者的一體化，簡化達(dá)信過程。 業(yè)態(tài)選擇的理由 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 以餐飲 和娛樂休閑為主，配合銀行、便利店等社區(qū)配套的商業(yè)業(yè)態(tài)組合 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 1 2 3 4 5 6 7 8 品牌餐飲 特色餐飲 健身 獨棟 商務(wù)會館 生活配套及特色店 生活配套及特色店 生活配套及特色店 以高檔餐飲娛樂為主體：吃飯、洗浴、娛樂 以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等 1 2 3 4 5 6 7 8 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 1號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 品牌餐飲 ? 1號樓面寬 ，進(jìn)深 ，總面積約 2023㎡ （ **2），上下兩層，寫字樓底商。 ? 業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（ 500㎡ ）＋二層整層（ 1000㎡ ）為品牌餐飲，首層剩余部分（ 500㎡ ）散售。 二層：品牌餐飲 首層：散售＋品牌餐飲 品牌餐飲 （ 1000㎡ ） 散售 （ 500㎡ ） 品牌餐飲 （ 500㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 2號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 特色餐飲 ? 2號樓面寬約 22米，進(jìn)深約 47米，總面積約 2023㎡ ，上下兩層，獨體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：分為 4個特色餐飲，一層二層縱向分割，每個 500㎡ 。 二層：特色餐飲 首層：特色餐飲 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 特色餐飲 （ 250㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 ? 3號樓面寬 ，進(jìn)深 ，總面積約 2023平方米（ **2），上下兩層，寫字樓底商。 ? 業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（ 500㎡ ）＋二層整層（ 1000㎡ ）為健身中心，首層剩余部分（ 500㎡ ）散售。 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 3號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 西餐區(qū) 散售 （ 500㎡ ） 健身中心 （ 500㎡ ） 健身中心 （ 1000㎡ ） 二層：健身中心 首層：散售＋健身中心 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 主題餐飲區(qū) 4號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 小獨棟整售 ? 4號樓面寬 32米，進(jìn)深 17米，總面積約 1100平方米，上下兩層，獨體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：小獨棟整售（ 1100㎡ ），如證券公司、銀行等。 小獨棟整售 （ 1100㎡ ） 小獨棟整售 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂區(qū) 5號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 高端商務(wù)會所（整售） 整售 整售 （ 3400㎡ ） ? 5號樓面寬 26米，進(jìn)深 53米，總面積約 3400平方米，三層獨體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：高端商務(wù)會所（餐飲＋休閑娛樂＋洗浴中心）。 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂區(qū) 6號樓、 8號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 生活配套 二層：生活配套 首層：散售＋生活配套商業(yè) ? 6號樓、 8號樓面寬均為 ，進(jìn)深均為 ，總面積分別約 2023㎡（ **2），上下兩層，寫字樓底商。 ? 業(yè)態(tài)建議：二層分為 4塊，每塊 250㎡ ＋ 首層?xùn)|西南向 50㎡ 開門（ 4處）為一戶，以生活配套類為主，如銀行、洗衣店、 7－ 1美容美發(fā)等，首層其余部分散售。 生活配套 （ 250㎡ ） 生活配套 （ 250㎡ ） 生活配套 （ 250㎡ ） 生活配套 （ 250㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 散售 （ 300㎡ ） 生活配套（ 50㎡ ） 散售（ 450㎡ ） 散售 （ 50㎡ ） 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 休閑娛樂區(qū) 7號樓 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 —— 生活配套 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活配套 （ 150㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活 配套 （ 50㎡ ） 生活配套 （ 50㎡ ） 生活配套 （ 50㎡ ） 散售 （ 300㎡ ） 散售 （ 400㎡ ） ? 7號樓面寬 22米，進(jìn)深 44米，總面積約 2023平方米，上下兩層，獨體商業(yè)。 ? 業(yè)態(tài)建議：二層分為 6塊，每塊 250㎡ ＋首層?xùn)|西南向 50㎡ （ 6處）開門為一戶，以生活配套類為主，如銀行、洗衣店、 7－ 1美容美發(fā)等，首層其余部分散售。 二層：生活配套 首層：散售＋生活配套商業(yè) 商業(yè)業(yè)態(tài)建議及面積分割 商業(yè)營銷策略 價值定位 投資回報推導(dǎo)法： （ 1）首層價格：根據(jù)市場狀況，預(yù)計本項目預(yù)期首層租金為 57元 /天 /平米，考慮到每年一個半月左右的空置期，按年投資回報為 8%計算，推出價格為25000元 /平米 左右。 （ 2）二層價格：根據(jù)市場狀況，預(yù)計本項目預(yù)期二層租金為 45元 /天 /平米，考慮到每年一個半月左右的空置期，按年投資回報為 8%計算，推出價格為18000元 /平米 左右。 （ 3）整體均價 =（首層商業(yè)面積 *首層商業(yè)價格 +二層商業(yè)面積 *二層商業(yè)價格） / 商業(yè)總面積 =22023元 /平米 左右 市場價格定位： 2023022023元 /平米 商業(yè)營銷策略 商業(yè)營銷的思想： 我們必須強(qiáng)調(diào)，本案的商業(yè)運營前景是好的，但依靠散售實現(xiàn)凈銷的難度非常之大，同時一旦散售，將在事實上失去業(yè)態(tài)和檔次的控制。我們認(rèn)為，與散售相比，以下兩個辦法更為可行： 切割小單元散售，并強(qiáng)制性簽署五年到十年的委托管理服務(wù)協(xié)議，委托成熟的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理運營，散戶獲得固定或遞增的所有權(quán)收益，但不得干預(yù)運營。這個方式需要一個很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃阗~過程。 預(yù)先進(jìn)行商業(yè)包裝和招商經(jīng)營等工作，伺機(jī)整售給基金、商業(yè)管理公司等其他商業(yè)持有者，尤其在初期，絕不散售。這樣對維系商業(yè)的整體價值和實現(xiàn)凈銷比較有保證，但成交價格會在七折左右。 營銷思路 —— “ 整售優(yōu)先，統(tǒng)一運營，租售并舉 ” 對商業(yè)整體進(jìn)行概念包裝，尋找整售或部分整售的機(jī)會 合理分割，前期引入品牌租客，聚集項目商業(yè)人氣 3 、以品牌租客帶動項目租賃，在統(tǒng)一一管理下進(jìn)行散售或部分散售 商業(yè)營銷策略 第三部分：關(guān)于項目整體 通過區(qū)域市場研究，以及對項目自身分析，本項目擁有良好的市場 前景，具有較高的市場價值； 項目商業(yè)部分在滿足區(qū)域商業(yè)需求的基礎(chǔ)上能夠?qū)崿F(xiàn)利潤，但是商 業(yè)需要復(fù)雜的市場實現(xiàn)過程，且其銷售周期較長，主要銷售期集中 在項目中后期； 鑒于商業(yè)較長的銷售周期，從項目資金回籠的健康角度來看，建議 樓上部分調(diào)整為能夠快銷的低總價、居住類產(chǎn)品，以保證項目初期 的現(xiàn)金收益。 感謝發(fā)展商對偉業(yè)的信任！ THANKS