【正文】 配套完善44本報告是嚴(yán)格保密的。由于地理位置的條件、周邊配套的完善及戶型的多變組合，城市主場主要受到工作族、自享族的青睞項目特點 工作族 自享族土地屬性 周邊生活配套方便超市有好又多、沃爾瑪、新一佳等周邊健身設(shè)施齊備體育館足球場、藍球場、網(wǎng)球場等各種設(shè)施齊全完善周邊娛樂設(shè)施豐富八卦一路 20余家酒店、八卦嶺圖書零批市場交通便利臨近上步路，公共交通與私家車交通均很便利無軌道交通產(chǎn)品屬性 空間利用多元化衛(wèi)生間干濕分區(qū)菜單式裝修公建式的現(xiàn)代外立面社區(qū)泳池現(xiàn)代感強的參與式小社區(qū)招商品牌客戶屬性 福田區(qū)、羅湖區(qū)白領(lǐng)階層，個體經(jīng)營者，企業(yè)管理者 首次置業(yè)者，投資客，小工作坊經(jīng)營者以單身和兩口之家為主，相對年輕，中等收入，中等學(xué)歷，首置為主，主力戶型是單房和一房，一房的消費量高于其他類消費者來自外地，主要是兩口之家或者單身，在私營企業(yè)和外資企業(yè)就業(yè)人數(shù)較高，相對年輕，學(xué)歷水平較高；首置居多，主力消費戶型一房和兩房實證案例 — 城市主場45本報告是嚴(yán)格保密的。衛(wèi)生間干濕分區(qū)社區(qū)泳池招商物管周邊生活配套方便周邊健身設(shè)施齊備交通便利空間利用多元化菜單式裝修公建式的現(xiàn)代外立面現(xiàn)代感強的參與式小社區(qū)招商物管周邊生活配套方便周邊健身設(shè)施齊備交通便利工作族工作的地方、有助于事業(yè)發(fā)展、學(xué)習(xí)、充電的地方自享族獨立自由的空間釋放工作壓力的空間我自己享受生活的地方l兩房二廳，贈送面積 l衛(wèi)生間干濕分區(qū)l一房一廳，贈送面積 平米l空間自由組合l落地凸窗實證案例 — 城市主場46本報告是嚴(yán)格保密的。小結(jié)：我們?yōu)榭蛻艚鉀Q了那些疑問？ 47本報告是嚴(yán)格保密的。Q1:從何種角度切入研究小戶型住宅物業(yè)？S1：深圳小戶型住宅物業(yè)客戶群分析 從客戶屬性角度切入研究小戶型住宅物業(yè)的土地屬性及產(chǎn)品屬性以價值觀對小戶型客戶進行分類建立小戶型客戶特征及對應(yīng)土地和產(chǎn)品屬性的 KPI體系Q2:以何種分類方式對客戶群進行分類？S2：深圳小戶型客戶分類研判Q3:分類客戶群對應(yīng)的產(chǎn)品屬性和土地屬性？S3：深圳小戶型客戶研究對比收入分類方法及家庭生命周期分類方法，按價值觀對小戶型消費群進行分類更能得出有價值的結(jié)論以價值觀為分類方式對小戶型客戶分類，結(jié)合定量問卷及定性訪談，建立各類小戶型客戶對應(yīng)的土地屬性和產(chǎn)品屬性關(guān)鍵指標(biāo)48本報告是嚴(yán)格保密的。此次分享的主要內(nèi)容關(guān)于項目1 2 3項目成果 工作方法?問卷設(shè)計，執(zhí)行與應(yīng)用?訪談問題設(shè)計與執(zhí)行?案例的整理與分析49本報告是嚴(yán)格保密的。問卷設(shè)計，執(zhí)行與應(yīng)用50本報告是嚴(yán)格保密的?？蛻舴诸惙椒‵actor5:工作族Factor3:炫耀族51本報告是嚴(yán)格保密的。小戶型的關(guān)鍵指標(biāo)52本報告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)測評指標(biāo)位于第一象限時，說明這類測評指標(biāo)的重要性和顧客滿意度均處于較高的水平，是企業(yè)的競爭優(yōu)勢，需要繼續(xù)保持的測評指標(biāo)位于第二象限時，說明這類測評指標(biāo)的重要性高而顧客的滿意度低，是企業(yè)的競爭弱勢，是需要重點改進的關(guān)鍵指標(biāo)測評指標(biāo)處于第三、四象限時，說明這類測評指標(biāo)的重要性低，不是測評的關(guān)鍵指標(biāo)，也不是企業(yè)改進的重點目標(biāo)必備指標(biāo)增值指標(biāo)ⅠⅡⅢ Ⅳ重要度滿意度象限分析meanmean53本報告是嚴(yán)格保密的。土地屬性54本報告是嚴(yán)格保密的。產(chǎn)品屬性產(chǎn)品屬性－總體－必備指標(biāo)小區(qū)安全性（例如保安、監(jiān)控系統(tǒng)等）戶型朝向產(chǎn)品屬性－總體－增值指標(biāo)4物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)景觀 or綠化物業(yè)收費小區(qū)內(nèi)商業(yè)配套（如超市、藥店等）55本報告是嚴(yán)格保密的。項目主策訪談跑盤訪談客戶訪談項目主策訪談主要就深圳市內(nèi)世聯(lián)代理策劃的項目進行了深入的了解，包括項目開發(fā)前的背景，項目限制條件，項目定位，以及銷售以后的主流客戶群情況對深圳關(guān)內(nèi)以及關(guān)外的小戶型集中地區(qū)進行了地毯式跑盤，訪談不同三級地鋪的銷售經(jīng)理以及其他工作人員對小戶型的購買者進行了問卷調(diào)查，其中一些進行了深度訪談，總共進行了 34輪訪談訪談問題設(shè)計與執(zhí)行56本報告是嚴(yán)格保密的。u 本項目的案例研究經(jīng)歷了幾個階段1. 整體項目以案例為主的階段 —— 全方面研究案例，包括項目周邊環(huán)境，購買客戶情況等等，取得一定的成果，但是與主報告關(guān)聯(lián)度不高，結(jié)論分散，難以利用2. 針對不同片區(qū)和不同驅(qū)動類型的小戶型項目作案例，難以找出明顯特征，無法用于主報告3. 有側(cè)重點的分析客戶，產(chǎn)品以及土地屬性的關(guān)系，主要得出解決個案問題的結(jié)論，與主報告聯(lián)系不緊密4. 根據(jù)每個案例特征，分析此項目的主流客戶人群，并找到客戶關(guān)注點。案例的整理與分析57本報告是嚴(yán)格保密的。觀點一住宅市場分布格局 價格客戶群產(chǎn)品 宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、物價水平、居民收入等以及社會安定狀況、城市化水平、人口狀況等 宏觀調(diào)控宏觀調(diào)控 金融政策、土地政策、拆遷政策以及有關(guān)房地產(chǎn)資本金、預(yù)售門檻、轉(zhuǎn)讓稅金等相關(guān)政策法規(guī) 城市規(guī)劃、區(qū)域化發(fā)展、區(qū)域環(huán)境改變、道路交通和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及產(chǎn)業(yè)布局 市場發(fā)育程度、市場供求狀況、類似樓盤的競爭狀況和市場營銷因素以及由于土地成本、建筑材料、運輸成本、人力成本、施工工藝等因素區(qū)域因素區(qū)域因素政策背景政策背景行業(yè)發(fā)展行業(yè)發(fā)展經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)，小戶型住宅物業(yè)的發(fā)展與深圳房地產(chǎn)格局的演變是同步的；其中對小戶型住宅影響較大的是城市規(guī)劃、道路交通、產(chǎn)業(yè)發(fā)展58本報告是嚴(yán)格保密的。觀點二剛性需求：生小孩剛性需求：準(zhǔn)備結(jié)婚產(chǎn)品選擇價值觀占主導(dǎo)購房決策59本報告是嚴(yán)格保密的。觀點三從購買能力來看，收入與消費者購買能力在現(xiàn)階段中并不存在必然聯(lián)系主要原因：通過定性訪談發(fā)現(xiàn)，在首次置業(yè)及二次置業(yè)時，購房的首付款有很高比例都是由父母提供，那么在現(xiàn)階段情況下：收入應(yīng)該能夠顯示購買者一定的月供能力，由此可以推斷出購買者可能購買戶型的上限60本報告是嚴(yán)格保密的。對于本項目的一些思考目標(biāo)的確定 —— 通過反復(fù)討論分析，達到目標(biāo)不可能只有一條道路，只有最好的道路研究范圍的清晰界定 —— 得出有效結(jié)論的保障對走不通的路要堅決的放棄 —— 及早做出有效的選擇溝通的重要 —— 與甲方共同推動項目的進展，形成一個團隊61本報告是嚴(yán)格保密的。 62本報告是嚴(yán)格保密的。謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH