【正文】 30萬平米 76 豪宅項(xiàng)目 潛在 供應(yīng)列表 區(qū)域 潛在項(xiàng)目 物業(yè)類型 蜀山區(qū) 華潤(rùn)城市別院 多層花園洋房 （ 125M2300M2） 蜀山區(qū) 萬科五里墩地塊 預(yù)計(jì)高層 政務(wù)新區(qū) 融僑 天駿 高層 +花園洋房 政務(wù)新區(qū) 旭輝中央宮園 高層 +聯(lián)排別墅 ?合肥潛在樓盤分布大多 遠(yuǎn)距一環(huán) ，在二環(huán)附近，或者政務(wù)區(qū)、經(jīng)開區(qū)附近，一環(huán)附近僅有萬科五里墩地塊項(xiàng)目，此項(xiàng)目未來將具有絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)； ?從目前市場(chǎng)正在或者潛在的供應(yīng)狀況來看，未來豪宅項(xiàng)目的開發(fā)呈現(xiàn)大品牌的發(fā)展趨勢(shì)； ?未來豪宅的供應(yīng)將以高層為主流，別墅、花園洋房等由于受到政策環(huán)境和產(chǎn)品性價(jià)比等諸多因素的影響，相對(duì)供應(yīng)量較少。 77 豪宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) ?由于國(guó)家政策調(diào)控下 ， 合肥別墅物業(yè)供應(yīng)量是呈逐步下降的趨勢(shì) ， 特別是獨(dú)立別墅的供應(yīng)量下降明顯 ， 其稀缺性日益凸現(xiàn) ， 那么相應(yīng)將帶動(dòng)其價(jià)格的提升； 同時(shí)必然會(huì)有其他高端物業(yè)替代別墅的市場(chǎng)份額； ?高層豪宅目前在合肥發(fā)展仍然不夠成熟 ， 供應(yīng)量較少 。 未來供應(yīng)量呈上升趨勢(shì) ， 一方面由于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定 ， 另外外地品牌開發(fā)商的進(jìn)駐 ， 對(duì)高層產(chǎn)品的打造具有豐富經(jīng)驗(yàn) ， 對(duì)市場(chǎng)具有引導(dǎo)作用； ?經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)高層次居住需求 ， 高端市場(chǎng)未來發(fā)展空間廣闊 。 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 ，居民對(duì)衣食住行的要求亦相應(yīng)提高 ， 造就了高端住宅市場(chǎng)的發(fā)展空間；合肥經(jīng)濟(jì)迅猛的發(fā)展 ，人民生活水平穩(wěn)步提升 ， 對(duì)居住空間的消費(fèi)需求更高 ， 且未來將呈進(jìn)一步增長(zhǎng)的趨勢(shì) 。 ?花園洋房物業(yè)雖是獲得市場(chǎng)認(rèn)可度較高的產(chǎn)品 ， 但一直未能成為合肥高端市場(chǎng)的主流產(chǎn)品 ，消化量及供應(yīng)量均保持在一個(gè)相對(duì)較低的水平 ， 且未來供應(yīng)量會(huì)有所上升但不會(huì)太大； 合肥豪宅市場(chǎng)， 需求量在不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)量不足 ，供不應(yīng)求，發(fā)展空間廣闊。 78 PART 4 合肥 豪宅客 戶 79 根據(jù)此次對(duì)合肥豪宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，企事業(yè)單位的高管和私營(yíng)企業(yè)主仍然是合肥豪宅產(chǎn)品的主要消費(fèi)群體之一，占據(jù) 60%的市場(chǎng)比例；其他群體主要是財(cái)富迅速集聚的各式階層經(jīng)營(yíng)組成，均為二次或多次臵業(yè)；另外一個(gè)群體就是周邊地市的部分高收入人群，大致可以劃分為以下四種類型。 豪宅客戶 ?成功內(nèi)斂型。 ?享受另類性。 ?炫耀財(cái)富型。 ?實(shí)力精英型。 80 【 成功內(nèi)斂型 】 來源區(qū)域 合肥本地、省內(nèi)其他城市，如淮南、淮北、阜陽、蚌埠等城市、外省市來肥投資的企業(yè)主 主要職業(yè)構(gòu)成 年齡在 3550歲之間的成功人士。私營(yíng)企業(yè)主、社會(huì)名流、政府公務(wù)員、有海外留學(xué)背景的高端 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)比較傳統(tǒng)，一般為三口之家，也有可能與父母同住，三代同堂，家庭人數(shù) 35人 生活形態(tài) 出門一般有車代步，注重生活質(zhì)量，要求更寬松、舒適、私密的生活空間，注重子女教育，多數(shù)會(huì)送子女出國(guó)留學(xué)，重視群體關(guān)系 購(gòu)買能力 家庭收入比較高的水平，而且比較穩(wěn)定，或者家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱 心態(tài)剖析 他們個(gè)性穩(wěn)重、不愿張揚(yáng)，一般不會(huì)盲目追求所謂的奢華和昂貴。他們的朋友往往也是非富即貴，購(gòu)豪宅主要為了體現(xiàn)自己的獨(dú)特品位 需求特征 對(duì)品牌認(rèn)知能力很強(qiáng)，具有品牌忠誠(chéng)度 ；需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯 發(fā)展趨勢(shì) 是合肥豪宅消費(fèi)的主流 豪宅客戶 81 【 享受另類性 】 來源區(qū)域 合肥本地、外地來肥投資或工作 主要職業(yè)構(gòu)成 35歲左右的城市新銳，企業(yè)中的高級(jí)管理者、專業(yè)人士等高收入人員或企業(yè)主 家庭結(jié)構(gòu) 單身獨(dú)居或兩口之家、三口之家，家庭結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 生活形態(tài) 生猛豪放的 SUV、動(dòng)感激情的跑車更能夠匹配他們 “與眾不同 ”的消費(fèi)趨向 購(gòu)買能力 有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，家庭財(cái)富積累比較豐富，對(duì)價(jià)格敏感度比較弱 心態(tài)剖析 購(gòu)買豪宅的主要目的就是享受，懂得品質(zhì)生活，追求與眾不同 需求特征 需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目與眾不同，是能滿足自我個(gè)性的私人領(lǐng)地 發(fā)展趨勢(shì) 隨著合肥經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，這類客戶將占合肥豪宅臵業(yè)客戶的一定比列，但不是主流 豪宅客戶 82 【 炫耀財(cái)富型 】 來源區(qū)域 合肥本地、省內(nèi)其他城市 主要職業(yè)構(gòu)成 經(jīng)歷多年積累的私企業(yè)主及民企內(nèi)的高收入人員 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家 生活形態(tài) 生活社交圈子廣闊，朋友間交往頻繁，多數(shù)擁有一輛或多輛私家車，有來自經(jīng)驗(yàn)積累的專業(yè)技能，學(xué)歷不高， 但見識(shí)面廣 購(gòu)買能力 對(duì)豪宅的消費(fèi)能力驚人，而且基本上是一次性全額付款，往往擁有多套豪宅 心態(tài)剖析 不了解豪宅的品牌內(nèi)涵，購(gòu)買豪宅完全處于攀比的心態(tài) 需求特征 追求品牌規(guī)模項(xiàng)目，準(zhǔn)現(xiàn)房更受歡迎，需求面積為大戶型，要求項(xiàng)目整體檔次高，地段優(yōu)勢(shì)明顯 發(fā)展趨勢(shì) 合肥城市的發(fā)展給其帶來較高的預(yù)期，形成強(qiáng)大的吸引力，比例將上升 豪宅客戶 83 【 實(shí)力精英型 】 來源區(qū)域 合肥或全國(guó)其他城市 主要職業(yè)構(gòu)成 企業(yè)、公司的決策管理者或者是所有者 家庭結(jié)構(gòu) 家庭結(jié)構(gòu)傳統(tǒng)，一般為三口之家 生活形態(tài) 事業(yè)成功、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、商務(wù)交往頻繁 購(gòu)買能力 年富力強(qiáng)，具有超越年齡的財(cái)富 心態(tài)剖析 一方面體現(xiàn)自我的實(shí)力，增加商務(wù)交往的砝碼；另一方面提升個(gè)人身價(jià)，顯示其對(duì)財(cái)富的運(yùn)用與掌控。 需求特征 品牌是其考慮的首要因素，要求項(xiàng)目能體現(xiàn)實(shí)力、彰顯身份 發(fā)展趨勢(shì) 隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)的回暖，購(gòu)買比例將會(huì)上升 豪宅客戶 84 ?合肥地區(qū)目前人口 463萬 ， 市區(qū)未來人口將達(dá) 300萬； ?根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明 ， 合肥地區(qū)的私家車占有率為 5%， 按一人一車來計(jì)算的話 ，合肥有 23萬人為有車一族 ， 并且這個(gè)群體每天都在壯大中； ?據(jù)資料顯示 ， 截至 09年 3月底 ， 合肥有 6600人進(jìn)行個(gè)稅申報(bào)人均納稅 ，即意味著這一人群年收入均在 20萬以上；自動(dòng)申報(bào)人員多為國(guó)有企事業(yè)單位 ，不含私企及個(gè)體戶；據(jù)統(tǒng)計(jì)和稅務(wù)部門相關(guān)數(shù)據(jù)推測(cè) ， 合肥年收入在 20萬以上的人群估計(jì)約在 30000人以上； ?根據(jù) 2023年合肥企業(yè)黃頁統(tǒng)計(jì) ， 合肥擁有 15,155個(gè)合肥市轄區(qū)下的企業(yè) ； ?隨著合肥城市的發(fā)展 ， 省城的向心力日漸增強(qiáng) ， 周邊城市的高端人群越來越多選擇在合肥投資臵業(yè) ， 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ,每 年在合肥購(gòu)買高檔物業(yè)的外地人約有3000人 ， 并且仍在增長(zhǎng)中 ， 預(yù)計(jì)未來兩年 ， 每年將達(dá)到 5000左右 。 合肥高收入群體數(shù)量龐大，豪宅市場(chǎng)需求旺盛。 豪宅需求 85 據(jù)上述相關(guān)數(shù)據(jù) ， 合肥近兩年高收入群體總數(shù)約 45000戶；如果這部分人每戶按 160M2需求購(gòu)置豪宅 ， 那么合肥豪宅市場(chǎng)需求量為 720萬平米 。 前面市調(diào)中已經(jīng)得出 ， 合肥目前在售的豪宅約 26萬平米 ， 合肥從 90年代開始至今 ， 別墅的開發(fā)總量約 200萬平米 ， 合肥豪宅別墅市場(chǎng) ， 已建和在建總建筑面積為 226萬平米 。 合肥豪宅市場(chǎng) ， 未來還有很大的上升空間；其中一環(huán)邊上的豪宅項(xiàng)目更是稀缺 ， 在未來將顯得無比珍貴 。 豪宅需求 合肥豪宅市場(chǎng)稀缺，一環(huán)邊上項(xiàng)目無比珍貴 86 PART 5 發(fā)展建議 87 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 交通優(yōu)勢(shì) 規(guī)模優(yōu)勢(shì) 品牌優(yōu)勢(shì) 具備 軟硬條件 樓市回暖 目前高端物業(yè)銷售良好 未來高端物業(yè)供不應(yīng)求 政府救市 具備 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 內(nèi)環(huán)高端物業(yè)稀缺 高端物業(yè)有待升級(jí) 龐大的客群支撐 具備 市場(chǎng)空間 具備開發(fā)城市高端項(xiàng)目的可行性 項(xiàng)目概況： 項(xiàng)目地塊位于蜀山區(qū)五里墩105醫(yī)院附近 ， 該板塊屬高尚居住區(qū) ，項(xiàng)目占地 100畝左右 ， 容積率 ， 規(guī)劃為高端高層居住建筑為主 。 合肥內(nèi)環(huán)線高尚居住板塊內(nèi)的、擁有便利交通與成熟配套、大規(guī)模的稀缺高檔居住區(qū)。 發(fā)展建議 88 ?入市時(shí)間建議： 2023年 4月 ?產(chǎn)品建議： ?價(jià)格建議 ?電梯洋房： 建議均價(jià)： 7000元 /M2。 ?空中別墅： 建議均價(jià)： 8000元 /M2左右。 發(fā)展建議 產(chǎn)品 類型 戶型 面積區(qū)間 戶型面積比 電梯洋房 主力產(chǎn)品 2/2/1與 3/2/1 90140M2 60% 空中別墅 次主力產(chǎn)品 4/2/2 120160M2 30% 次主力產(chǎn)品 5/2/2 160200M2 10% 89 我們?yōu)閷?shí)現(xiàn) 豪宅 夢(mèng)想而努力。 THE END 90 ?靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 10, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 16:28:2023:28:2023:283/10/2023 4:28:20 PM ?1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :28:2023:28Mar2310Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 16:28:2023:28:2023:28Friday, March 10, 2023 ?1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :28:2023:28:20March 10, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 3月 10日星期五 下午 4時(shí) 28分 20秒 16:28: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 4時(shí) 28分 :28March 10, 2023 ?1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 10日星期五 4時(shí) 28分 20秒 16:28:2023 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 4時(shí) 28分 20秒 下午 4時(shí) 28分 16:28: ?沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 10, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 16:28:2023:28:2023:283/10/2023 4:28:20 PM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :28:2023:28Mar2310Mar23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 16:28:2023:28:2023:28Friday, March 10, 2023 ?1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :28:2023:28:20March 10, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 10日星期五 下午 4時(shí) 28分 20秒 16:28: ?1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 4時(shí) 28分 :28March 10, 2023 ?1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 10日星期五 4時(shí) 28分 20秒 16:28:2023 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 4時(shí) 28分 20秒 下午 4時(shí) 28分 16:28: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 10, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 16:28:2023:28:2023:283/10/2023 4:28:20 PM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :28:2023:28Mar2310Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 16:28:2023:28:2023:28Friday, March 10, 2023 ?1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :28:2023:28:20March 10, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 10日星期五 下午 4時(shí) 28分 20秒 16:28: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 4時(shí) 28分 :28March 10, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 10日星期五 4時(shí) 28分 20秒 16:28:2023 March 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 4時(shí) 28分 20秒 下午 4時(shí) 28分 16:28: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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