【正文】 星島商業(yè)中心亦鑫服裝城北環(huán)東路商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊獨(dú)體商業(yè)除大雄商業(yè)中心外，其他經(jīng)營(yíng)情況不佳概況 — 獨(dú)體項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡） 設(shè)置業(yè)態(tài) 典型商戶 分割面積 （㎡） 租金（元 /天 ㎡）開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元 / ㎡ ）二手價(jià)格（元 / ㎡ ）上海沙龍 45000超市、餐飲、健身、銀行、藥店、專業(yè)店、美廉美、日昌餐飲、吉野家、東來(lái)順8011000 一層： ： 12023 20230以上大雄商業(yè)中心 14000 超市、餐飲、健 身、銀行、藥店、華潤(rùn)萬(wàn)家、達(dá)美樂(lè) 80150 一層： 只租 只租富園西里 2023 網(wǎng)吧、餐飲、便 利店、中介 自在上網(wǎng) 70500 —— ——星島商業(yè)中心 10000 專業(yè)店、銀行、餐飲、西點(diǎn)國(guó)美、吉野家、 FFC 903000 兩層： 只租 只租北環(huán)東路 2500 餐飲 月之海、黃記煌 180360 —— —— ——亦鑫服裝城 1500 專賣店、服裝、中介、餐飲 李寧、鞋城 403200 —— —— ——華冠超市商業(yè)中心 6400超市、銀行、茶莊、中介華冠超市、張一元、好利來(lái)802400一層： 三層：流水倒扣 22%只租 只租亦莊獨(dú)體商業(yè)規(guī)模約 8萬(wàn)平米，均 以 anchor店帶動(dòng) ，業(yè)態(tài) 以生活超市及家用電器經(jīng)營(yíng)為主獨(dú)體商業(yè)大部分 只租不售分割面積 80300平米為主，在 超市、餐飲的牽引下人氣租金雙高商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀獨(dú)棟商業(yè)分割面積較大、可實(shí)現(xiàn)租金較高、只租不售，但需要anchor店帶動(dòng)，而 anchor店租金較低分布 — 底商境界底商大雄底商金地格林底商上海沙龍底商宏達(dá)北路餐飲商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀建筑底商分布分散，對(duì)人流量要求較小經(jīng)營(yíng) — 底商大雄西門(mén)境界南門(mén) 金地格林西門(mén)上海沙龍 宏達(dá)北路 宏達(dá)北路商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊底商情況經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常概況 — 底商項(xiàng)目名稱 建筑面積（㎡）設(shè)置業(yè)態(tài) 典型商戶 分割面積（㎡）租金（元/天 ㎡）開(kāi)盤(pán)價(jià)格（元 / ㎡ ）二手價(jià)格（元 / ㎡ ）境界 12023 便利店、專業(yè)店、寵物店、專業(yè)店、速 8酒店、大中電器50120 10000 16000創(chuàng)新大廈周邊2500 餐飲 一江水、賽百味160360 45 只租 只租金地格林 2500 銀行、餐飲、便利店、專業(yè)店好利來(lái)、工行40280 7000 15000大雄 1500 中介、美發(fā)美體、便利店壽康足療、盲人按摩40120 —— ——上海沙龍 800 中介、銀行、便利店、醫(yī)療工行、茂順門(mén)診70200 46 7000 20230底商不足 2萬(wàn)平米，業(yè)態(tài)多樣， 品牌商戶少，檔次低 ，面積分割 50120為主除創(chuàng)新和上海沙龍受餐飲的影響租金稍高，其他租金 23元 /平米 .天 ，二手 1500020230元/平米商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊底商大部分分割面積較小，可實(shí)現(xiàn)租金相對(duì)較低底商主要以售為主，且價(jià)格較高區(qū)域商區(qū)域商 業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)按級(jí)別劃分按分布區(qū)域劃分按建筑形式劃分按業(yè)態(tài)劃分市場(chǎng)線市場(chǎng)線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域分物業(yè)市場(chǎng)整體業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài) 范圍 數(shù)量餐飲 中餐正餐、西餐快餐 73健身 俱樂(lè)部 6專業(yè)店 電器、五金、專賣等 20特色 水飲、西點(diǎn) 11服裝 服飾、兒童用品 22寵物店 —— 5超市 —— 4美容美發(fā) 美容美發(fā)美體 24保健醫(yī)療 藥店診室 15其他 便利店、書(shū)店、中介、 復(fù)印、藥店、雜食店等94合計(jì) —— 274從分布中可以看出，其他類 基本生活性消費(fèi)比重最大 ， 商業(yè)不成熟 有待整體升級(jí)餐飲達(dá) 73家之多 ，基本是工作午餐、加班晚餐及居民便餐為主保健醫(yī)療、美容美發(fā)、服裝多是底商檔次低 ,只是滿足 社區(qū)需求 而已商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀餐飲及基本生活需求成為亦莊商業(yè)業(yè)態(tài)的絕對(duì)主力分業(yè)態(tài) — 餐飲星島富園西里貴園南路華冠南側(cè)境界大雄南門(mén)上海沙龍北環(huán)東路宏達(dá)北路文體中心亦莊各商業(yè)分布點(diǎn)均有餐飲，但分布分散上海沙龍、北環(huán)東路、宏達(dá)北路相對(duì)集中，餐飲氛圍較濃商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 餐飲商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 典型餐飲名稱 位置 面積（㎡）菜系 租金 （元 /平方米 .天）人均消費(fèi)（元 /人）樓層日昌餐飲 上海沙龍 新天地 320 粵菜 4050 2東來(lái)順 上海沙龍 新天地 820 火鍋 4050 13（ 2層為夾層）黃記煌 上海沙龍 新天地中國(guó)網(wǎng)通東側(cè)餐飲街260160火鍋 3040 12（ 2層為夾層）1吉野家 上海沙龍 新天地星島商街150180中式快餐 2030 12 （ 2層為夾層）12KFC 星島商街 220 西式快餐 2030 12賽百味 創(chuàng)新大廈 110 西式快餐 2030 1達(dá)美樂(lè) 大雄商業(yè)中心 105 西式快餐 2030 173家中典型餐飲以工作餐為主， 部分品牌餐飲雙店經(jīng)營(yíng) ， 2層形式多，適應(yīng)亦莊工業(yè)園、居住區(qū)就餐要求面積 150200為主，租金 36元 ，人均消費(fèi) 3040元，舊宮路口處 600平米漁公漁婆和 3600平米西北攸面村在會(huì)議、商務(wù)、活動(dòng)方面競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀餐飲業(yè)可實(shí)現(xiàn)租金高，但目前高檔次餐飲品牌缺失，主要以快餐、簡(jiǎn)餐為主分業(yè)態(tài) — 超市貴園 小白羊華冠大雄 華潤(rùn)上海沙龍 美廉美4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)超市集中在生活區(qū)美廉美和小白羊聚集的人氣較足商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 超市商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 超市名稱 檔次所占樓層商業(yè) /建筑體面積（平米）租金（元 /平米 .天）外租區(qū)租金（元 /平米）經(jīng)營(yíng) 客群人均消費(fèi)（元 /人）日客流（人）投資者經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者美廉美中 B1 4/4 11000 2030 4000 開(kāi)發(fā) 商美廉美亦莊工業(yè)園、東晶國(guó)際、周邊居民華潤(rùn)萬(wàn)家 中 B1 4/4 3200 —— 304020233000開(kāi)發(fā)商華潤(rùn) 周邊居民華冠 中 23 3/3 2400 —— 10 3050 2023開(kāi)發(fā)商華冠 周邊居民小白羊中低 12 3/3 1600 —— —— 3040 3000開(kāi)發(fā)商——周邊亦莊、本地回遷居民位于獨(dú)體商業(yè)中，檔次不高，地下經(jīng)營(yíng) 2家，地上 2家，除美廉美 11000平米，其他 超市屬中小規(guī)模，租金都在 1元 上下，外租區(qū)的小商業(yè)承受的租金高人均消費(fèi)不高 ，美廉美和小白羊超市匯聚了較多人氣， 3家品牌經(jīng)營(yíng)者客群分散，方莊家樂(lè)福、物美和七里河麥德龍分流消費(fèi)力美廉美經(jīng)營(yíng)狀況好 于其它超市商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀超市供應(yīng)不足且競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，出現(xiàn)需求外溢超市可實(shí)現(xiàn)租金低但帶動(dòng)作用強(qiáng)星島商業(yè)中心貴園集中商業(yè)境界底商大雄集中商業(yè)金地格林底商上海沙龍商業(yè)零散分布，工業(yè)園業(yè)態(tài)缺失商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 特色餐飲分業(yè)態(tài) — 特色餐飲商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 特色水飲 4家；西點(diǎn) 6家，其中好利來(lái) 2家，多在獨(dú)體商業(yè)中，面積以 5080、 90為主，人均消費(fèi)2030元，有住宅業(yè)主作投資， 除好利來(lái)無(wú)品牌經(jīng)營(yíng)，整體檔次低水飲有工業(yè)園的消費(fèi)群體 ，西點(diǎn)以社區(qū)居民為主名稱 檔次 所占樓層商業(yè) /建筑體面積（平米）經(jīng)營(yíng) 客群人均消費(fèi)（元 /人）日客流（人） 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者酷哥咖啡坊 中 2 3/3 72 3040 4050 —— —— 亦莊工業(yè)園語(yǔ)茶軒茶莊 中低 1 2/2 72 2030 3040 —— ——亦莊工業(yè)園、東晶國(guó)際東南逸品 中低 1 4/4 90 —— —— —— —— ——愛(ài)客斯倫 中低 1 3/3 54 10 3040 —— —— 亦莊工業(yè)園澳利咖啡 中 1 4/4 100 2030 100200 —— —— 周邊居民、亦 莊工業(yè)園瑞麗思 中低 1 　 —— 80 1020 5060 業(yè)主 —— 周邊居民好利來(lái) 中 1 3/3 80 2030 500600 —— 好利來(lái) 周邊居民向陽(yáng)坊 中高 1 5/5 90 2030 200300 星島置業(yè) —— 周邊居民味中味面包房 低 1 1/1 40 515 200300 —— 本地人 周邊亦莊本地 回遷居民好利來(lái) 中 1 1/4 48 2030 3050 業(yè)主 好歷來(lái) 本社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀以工業(yè)園為主的特色餐飲需求目前供應(yīng)品牌、檔次較低分業(yè)態(tài) — 健身冰上運(yùn)動(dòng)中心卡爾生活館 英派斯上海沙龍 中體倍力、魅力張倍百川商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀主要集中在居住區(qū)，工業(yè)園業(yè)態(tài)缺失分業(yè)態(tài) — 健身商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 健身總體規(guī)模 12023平米， 3000平米以上的 3個(gè)， 1000平米以下的 3個(gè)，百川的年卡 2023元， 品牌經(jīng)營(yíng)，有一定的人氣合氣道、健身、游泳、滑冰類型多樣， 女性、企業(yè)客戶多名稱 檔次 所占樓層商業(yè) /建筑面積（平米）經(jīng)營(yíng) 客群特色價(jià)格（元） 日客流（人） 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者百川健身 中高 —— 3/38001000 2023/年 —— ——百川健身 —— 合氣道北京冰上運(yùn)動(dòng)中心中高 —— —— 30004000 3050/次 100200 —— —— 亦莊工業(yè)園、 亦莊人 滑冰、運(yùn) 動(dòng)張貝健身 中 13 3/3 3000 1180/年 4050 中學(xué) 張貝小區(qū)附近居民， 90%女各種操班齊全英派斯健身俱樂(lè)部中高 13 3/3 4000 1650/年 110 開(kāi)發(fā)商 英派斯 外籍英德，公 司協(xié)議 操課，游泳，乒乓魅力健身 中低 2 4/4 120 2030/次 3040 —— —— 周邊居民 ——中體倍力中 3 4/4 8001000 —— —— —— 中體倍 力 亦莊工業(yè)園、周邊女性居民 ——商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀工業(yè)園、居民區(qū)均有需求的健身業(yè)態(tài)基本呈現(xiàn)供需平衡星島 國(guó)美境界 大中數(shù)量不多，且分布集中百安居迪卡儂商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分布 —— 專業(yè)賣場(chǎng)分業(yè)態(tài) — 專業(yè)賣場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 專業(yè)賣場(chǎng)規(guī)模 22500平米，電器、運(yùn)動(dòng)、建材， 獨(dú)體形式，品牌經(jīng)營(yíng)國(guó)美電器、大中經(jīng)營(yíng)一般，人氣不足， 百安居、迪卡儂周末客流多，并有區(qū)域外客群名稱 類別 檔次 所占樓層商業(yè)/建筑體面積（平米）經(jīng)營(yíng) 客群人均消費(fèi)（元 /人）日客流（人） 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者大中電器 電器 —— 13 3/3 3500 500　 300400 開(kāi)發(fā)商 大中附近居民、工業(yè)園區(qū)企業(yè)國(guó)美 電器 中 B11 5/5 3000 500 200300 開(kāi)發(fā)商 國(guó)美亦莊本地回遷、周邊居民迪卡儂 運(yùn)動(dòng) 中高 1 1/1 6000 100200 200300 開(kāi)發(fā)商 迪卡儂 本地人、 莊外人 百安居 建材 中高 1 1/1 10000 200 100200 開(kāi)發(fā)商 百安居 本地人、 莊外人 商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀專業(yè)賣場(chǎng)需求面積大，流水較高；雖然可實(shí)現(xiàn)租金低，但可吸引外區(qū)域客群星島富園西里貴園南路華冠南側(cè)境界大雄南門(mén)上海沙龍分散分布，且集中于居住區(qū)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 美容美發(fā)商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng) ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀分業(yè)態(tài) — 美容美發(fā)名稱 檔次 所占樓層商業(yè)樓 /建筑體面積（平米）經(jīng)營(yíng) 客群人均消費(fèi)（元 /人）日客流（人） 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者溫金屋 低 1 3/3 72 10 1020 —— 亦莊人 ——審美 中 1 4/4 120 5060 5060 —— 亦莊人 亦莊工業(yè)園、周邊居民現(xiàn)代一族 中低 1 4/4 90 1020 5060 —— 亦莊人 亦莊工業(yè)園、周邊居民韓影宮 低 2 4/4 100 —— —— —— 亦莊人 ——克麗緹娜 中低 2 4/4 145 —— —— —— 亦莊人 ——秀健康 中低 1 4/4 90 —— —— —— 亦莊人 ——潮流藝剪 中低 1 　 —— 80 2030 —— 業(yè)主 亦莊人 周邊居民美發(fā) 中低 1 1/6 —— —— —— —— 亦莊人 ——美非 佶亞 中低 1 　 —— 120 50100 —— 業(yè)主 亦莊人 周邊居民減肥 低 1 —— 　 80 —— —— 業(yè)主 亦莊人 ——蝶雨情 中 1 1/4 120 50100 1020 業(yè)主 亦莊人