【正文】 式公寓市場?寫字樓市場→ 酒店業(yè)的合作大于競爭→ 本地需求外溢→ 本地供應稀缺，需求外溢→ 可支撐租金高→ 不支持大量→ 亦莊商務市場初級階段→ 價格洼地*因偉業(yè)判斷：亦莊商業(yè)市場尚屬初級，此處不做全市場研究?相較整體市場，亦莊的綜合體存在價格上升空間?整體打造綜合體，有助于提升形象、品質(zhì)，提高項目價格?酒店、酒店式公寓、寫字樓存在整體市場空間整體市場區(qū)域分物業(yè)市場重點個案市場線市場線酒店市場酒店市場市場供應市場需求市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場酒店市場酒店市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀伊夢華都酒店速 8酒店圣坤酒店錦江富源大酒店紅恩度假村博大萬源 北京青年假日中冀宴豪亦莊酒店分布分散，主要集中在工業(yè)區(qū)、居住區(qū)項目名稱 管理公司 規(guī)模（萬平米） 開業(yè)時間 檔次 層數(shù)北京錦江富園大酒店錦江國際酒店管理有限公司 2023121 四星 16圣坤酒店 國企 2023626 準四星 4天寶速 8酒店 速 8 1 202381 經(jīng)濟型 5紅恩度假村 未知 1 202311 三星 6博大萬源公寓 博大萬源物業(yè) 1 202391 三星 7北京青年假日酒店 未知 202381 經(jīng)濟型 5中冀宴豪賓館 未知 202385 賓館 4伊夢華都 未知 2023年 賓館 5概況總規(guī)模 ，以多層 小型賓館、經(jīng)濟性商務酒店 為主， 無知名品牌管理8家酒店其中 6家于 2023年前開業(yè) ，新開業(yè)的 2家同是商務經(jīng)濟型錦江富園大酒店是亦莊 唯一的四星級酒店酒店市場酒店市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊酒店現(xiàn)狀供應檔次較低，高檔次規(guī)模型大酒店稀缺真正的酒店式服務公寓區(qū)域內(nèi)缺失經(jīng)營客群以商務、會議、公司團隊為主，主要 依托亦莊企業(yè)需求同一 企業(yè)長期包房 在亦莊酒店常見會議較多，入住率高，說明 亦莊會議、商務旅居需求較大客房可實現(xiàn) 價格水平不低項目名稱 客群 價格 入住率門市價（元 /天）折扣價（元 /天）北京錦江富園大酒店 商散、公司、游客 標間 558 400 %圣坤酒店 會議、商務、公團隊 標間 880 360 %天寶速 8酒店 商務 標間 228 188 %紅恩度假村 會議、商務、公司旅游團隊 標間 490 268 %博大萬源公寓 會議、商務 套房 718 480 %北京青年假日酒店 商務、會議 標間 348 258 %中冀宴豪賓館 商務 標間 260 180 %伊夢華都 商務 標間 238 —— %酒店市場酒店市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊酒店經(jīng)營狀況良好，需求旺盛，居住時間較長配套僅錦江、圣坤、紅恩具備獨立餐飲，僅 錦江可提供商務宴請亦莊會議室總供應僅 23個，且 收費水平較高 ,檔次較低有一定 綜合性配套 的酒店只有錦江和紅恩項目名稱 餐飲 會議 其它配套餐廳個數(shù) 容納人數(shù)客單價（元 /人）會議室個 數(shù) 容納人數(shù)收費標準（元 /天）北京錦江富園大酒店 3 500600 150200 12 12300 202310000 游泳歌舞健身電影圣坤酒店 3 220 4050 5 20200 28008000 健身中心天寶速 8酒店 無 無 無 1 30 1600 無紅恩度假村 2 100 4050 3 200300 2023健身、游泳、棋牌、桑拿、卡拉 OK、美容美發(fā)、按摩、網(wǎng)球、夜總會、茶藝博大萬源公寓 無 無 無 2 1080 2023 美容保健足療北京青年假日酒店1（僅提供早餐） 4050 無 1 7080 1800 健身中冀宴豪賓館 無 無 無 無 無 無 小超市伊夢華都 1 3040 2030 無 無 無 無酒店市場酒店市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊酒店總體配套功能不全，高檔宴請、會議需求均不能得到滿足籌建明熙酒店五星級，建筑面積： 60000入住時間： 2023年l地塊名稱： 28號街區(qū) 28C1l用地性質(zhì)：酒店項目l建筑體量：地上 3658642684平方米l成交時間： 07年 6月l地塊名稱： 3號街 3C1l用地性質(zhì)：商務酒店l建筑體量 :1582321098平米l成交時間： 07年 6月l地塊名稱： 27號街區(qū)l用地性質(zhì)：酒店項目l建筑體量： l入住時間： 2023年底l酒店名稱：格林豪泰l檔次：經(jīng)濟型l建筑體量 :1萬平米l入住時間： 07年底酒店市場酒店市場 ———— 潛在潛在亦莊酒店潛在競爭量大且集中，要求本案形成差異化競爭l地塊名稱： 4C1力寶中心l用地性質(zhì)：商務酒店l建筑體量 :l成交時間：未知未來兩年新增近 30萬平米 規(guī)模酒店 ,強競爭壓力沿榮華路分布 ，經(jīng)濟商務型和高檔酒店兼有?現(xiàn)狀 → 分散→ 少→ 經(jīng)營良好、需求旺盛、長住?潛在 → 量大→ 檔次多元→ 競爭集中酒店供應市場酒店供應市場 ———— 小結(jié)小結(jié)?中高檔酒店有較大市場空間，但未來有一定競爭壓力，但同時會共同形成多層次的商務配套群效應?會議、商務中短住需求較多，會議型酒店、酒店式公寓有市場機會?目前酒店配套功能不成熟，本案的綜合體可形成一定優(yōu)勢酒店市場酒店市場市場供應市場需求市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場分物業(yè)需求分析分物業(yè)需求分析 ———— 酒店酒店居住需求特征l 截至 2023年 6月底， 入?yún)^(qū)企業(yè) 2236家，投資總額 ，其中三資企業(yè) 521家，投資總額 ，三資企業(yè)平均投資額 2381萬美元l 80多家著名跨國公司 落戶開發(fā)區(qū)l 57家世界 500強企業(yè) 在開發(fā)區(qū)投資了 71個項目l 調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，亦莊大型企業(yè)均有在亦莊居住區(qū) 常租公寓現(xiàn)象企業(yè)中長期、多次商務往來需求日益增大伴隨亦莊的外向性、世界性、實力性產(chǎn)業(yè)發(fā)展，催生高服務水平酒店分物業(yè)需求分析分物業(yè)需求分析 ———— 酒店酒店會議發(fā)布需求特征（ 1） 電子信息通信業(yè) 聚集了諾基亞、京東方、中芯國際、康寧等多家知名公司在內(nèi)的 100多家企業(yè)，獲得了國家級電子信息產(chǎn)業(yè)園稱號（ 2） 生物工程與新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè) 集中了拜爾、同仁堂、通用醫(yī)療等 90多家知名企業(yè)，形成了從研發(fā)到孵化器再到醫(yī)療器械和醫(yī)藥生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)集群（ 3） 汽車制造產(chǎn)業(yè) 匯集了奔馳、德爾福發(fā)動機、康明斯發(fā)動機、偉業(yè)汽車動力機械等知名企業(yè)，正在規(guī)劃建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園（ 4） 裝備制造業(yè) 含蓋微電子、數(shù)控機床、印刷機械、智能儀器儀表、電子專用設(shè)備、激光技術(shù)、機器人等產(chǎn)業(yè)以研發(fā)、加工制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)形式，帶動了區(qū)域內(nèi)大量產(chǎn)品展示、發(fā)布需求亦莊四大產(chǎn)業(yè)分物業(yè)市場機會分析分物業(yè)市場機會分析 ———— 酒店酒店需求? 中長期包房? 展覽展示? 高檔次商務宴請供應? 酒店式公寓稀缺? 服務水平低? 會議廳少? 高檔宴請地點數(shù)量有限? 潛在各檔次酒店競爭激烈酒店式服務公寓、會議型商務酒店有市場機會伴隨區(qū)域發(fā)展的成熟，酒店市場將更加活躍高檔餐飲可通過本案商業(yè)配套實現(xiàn)市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場寫字樓市場寫字樓市場市場供應市場需求市場線市場線 ———— 區(qū)域分物業(yè)市場區(qū)域分物業(yè)市場萬源商務中心大地商務中心BDA國際企業(yè)中心朝林大廈中航技大廈嘉捷科技園國盛科技園創(chuàng)新大廈亦莊對外租售型寫字樓供應主要集中在榮華路兩端寫字樓市場寫字樓市場 ———— 已使用已使用概況項目名稱 占地（萬平米） 建面（萬平米 ） 入住時間 檔次 大地國際商務中心 3米 200300 6 首層 ，其它 兩部客梯，一部貨梯（ 3T）員工餐廳、外企航空服務4050個，200元 /月BDA國際企業(yè)大道（一期） —— 10003000 多層標準層高 4米 2,頂層層高 8米 412米 4 —— —— 未知嘉捷科技園（一期） —— 12005800 4 ——餐廳、超市、會議中心、展示中心、網(wǎng)球場 未知創(chuàng)新大廈 —— 300500 7 2部 —— 流動朝林大廈 8米挑空 771200 22 3 3部客梯 地下 2層餐廳127個地上150元， 600個地下 500元萬源商務中心 3米 300400 6 3 2部客梯 銀行 流動國盛科技園 —— 2601000 —— 首層層高： 4米 65，二層層高： 4米 2 2部客梯 餐廳 150～ 350中航技北京工業(yè)園寫字樓 3 200以上　 4 3 2部客梯 餐廳 地上 60亦莊寫字樓現(xiàn)狀以獨棟和大面積單元為主，整體供應分割面積偏大整體配套功能單一寫字樓市場寫字樓市場 ———— 未使用未使用規(guī)模 92萬平米 以獨棟為主兼有少量寫字樓，其中小戶型 公寓式辦公 35萬主要分布榮昌西街，售價 70008300元 /平米小戶型辦公、商住產(chǎn)品銷售速度快 ，多以投資為目的，且可實現(xiàn)較高價格BDA國際企業(yè)大道 2期，19萬平米， 2023年底前入住， 8700元 /平方米嘉捷科技園二期 ， 2023年底入住。 新天地中國網(wǎng)通東側(cè)餐飲街260160火鍋 3040 12（ 2層為夾層）1吉野家 上海沙龍 ㎡）開盤價格（元 / ㎡ ）二手價格（元 / ㎡ ）上海沙龍 45000超市、餐飲、健身、銀行、藥店、專業(yè)店、美廉美、日昌餐飲、吉野家、東來順8011000 一層： ： 12023 20230以上大雄商業(yè)中心 14000 超市、餐飲、健 身、銀行、藥店、華潤萬家、達美樂 80150 一層： 只租 只租富園西里 2023 網(wǎng)吧、餐飲、便 利店、中介 自在上網(wǎng) 70500 —— ——星島商業(yè)中心 10000 專業(yè)店、銀行、餐飲、西點國美、吉野家、 FFC 903000 兩層： 只租 只租北環(huán)東路 2500 餐飲 月之海、黃記煌 180360 —— —— ——亦鑫服裝城 1500 專賣店、服裝、中介、餐飲 李寧、鞋城 403200 —— —— ——華冠超市商業(yè)中心 6400超市、銀行、茶莊、中介華冠超市、張一元、好利來802400一層： 三層：流水倒扣 22%只租 只租亦莊獨體商業(yè)規(guī)模約 8萬平米，均 以 anchor店帶動 ，業(yè)態(tài) 以生活超市及家用電器經(jīng)營為主獨體商業(yè)大部分 只租不售分割面積 80300平米為主，在 超市、餐飲的牽引下人氣租金雙高商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀獨棟商業(yè)分割面積較大、可實現(xiàn)租金較高、只租不售，但需要anchor店帶動，而 anchor店租金較低分布 — 底商境界底商大雄底商金地格林底商上海沙龍底商宏達北路餐飲商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀建筑底商分布分散，對人流量要求較小經(jīng)營 — 底商大雄西門境界南門 金地格林西門上海沙龍 宏達北路 宏達北路商業(yè)市場商業(yè)市場 ———— 現(xiàn)狀現(xiàn)狀亦莊底商情況經(jīng)營運轉(zhuǎn)正常概況 — 底商項目名稱 建筑面積（㎡）設(shè)置業(yè)態(tài) 典型商戶 分割面積（㎡）租金（元/天 大地國際商務中心 % ～ （含物業(yè)） —— BDA國際企業(yè)大道（一期） % —— 6800 嘉捷科技園（一期） % 3 7000 4創(chuàng)新大廈 % 2～ —— 未知朝林大廈 % （含物業(yè)） —— 萬源商務中心 % ～ 2 —— ——國盛科技園 %寫字樓： ～ ；商業(yè)： 4～ 6 —— 未知中航技北京工業(yè)園寫字樓 % （含物業(yè)、水、 暖、冷氣） —— ——寫字樓市場寫字樓市場 ———— 已使用已使用亦莊寫字樓現(xiàn)狀供應以租為主，且實現(xiàn)租金、售價水平不高低密度辦公產(chǎn)品銷售情況好入住企業(yè)寫字樓入住企業(yè)，以亦莊大型企業(yè)的 上下游中小企業(yè)居多亦莊寫字樓的 入住率與檔次成正比獨棟辦公樓是原有亦莊 中小企業(yè)的升級方向項目名稱 入住率 入住企業(yè)望京中心：商住樓： 11300元 /平寫字樓： 9008元 /平商業(yè)： 25000萬元 /平鉑宮國際中心：公 寓： 20230元 /平寫字樓：未定盤古大觀：公寓： 50000元 /平寫字樓：未定商業(yè)： 90元 /平 .月 金融街中心廣場：寫字樓： 25000元 /平 金樹街商業(yè)： 920元 /平 .天朗琴國際：寫字樓： 20230元 /平茶貿(mào)國際中心：商住樓： 13800元 /平寫字樓： 13800元 /平商業(yè)：一層 35000元 /平，二層 2500元 /平北京 VISA：公寓： 1500018000元 /平寫字樓： 1500018000元 /平商業(yè)：未定中關(guān)村公館：公寓： 23000元 /平寫字樓： 23000元 /平 商業(yè)：未定上地清河 亦莊國融國際：寫字樓：平層 7800元 /平、 OFT12023元 /平；公寓： 8500元 /平；商業(yè)： 1100015000元 /平北京綜合體市場整體出售價格較高， CBD、亞奧、金融街相對最高，其他板塊次之。亦莊功能： 城市東部發(fā)展帶助推器216。直臨輕軌站點一側(cè)， 可布置商業(yè)等業(yè)態(tài) ，吸引此部分人流。限高 80m。核心商務帶，項目所處。檔次低、