【正文】 比率，要按征地工作量大小，視不同情況，在 1%－ 4%幅度內提取。 ） （一）土地使用費 土地征用及遷移補償費 －－ 劃撥方式 （ 5）征地動遷費（征用土地上的房屋及附屬構筑物、城市公共設施等拆除、遷建補償費、搬遷運輸費，企業(yè)單位因搬遷造成的減產、停工損失補貼費，拆遷管理費等 ）。 （ 6）水利水電工程水庫淹沒處理補償費。 （一）土地使用費 土地 使用權出讓金 – 土地使用權出讓金，指建設項目通過土地使用權出讓方式 ，取得 有限期的土地使用權 ，依照 《 中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 規(guī)定，支付的土地使用權出讓金。 （一）土地使用費 土地使用權出讓金 （ 1） 明確 國家是城市土地的唯一所有者 ， 并 分層次 、 有償 、 有限期 地出讓 、 轉讓城市土地 。 – 第一層次是城市政府將國有土地使用權出讓給用地者 ， 該層次由城市政府壟斷經營 。 出讓對象可以是有法人資格的企事業(yè)單位 ， 也可以是外商 。 – 第二層次及以下層次的轉讓則發(fā)生在使用者之間 。 （一）土地使用費 土地使用權出讓金 （ 2）出讓或轉讓方式：協(xié)議、招標、公開拍賣。 – 1） 協(xié)議方式 是由用地單位申請，經市政府批準同意后雙方洽談具體地塊及地價。該方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價的機關、部隊用地和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產業(yè)用地。 – 2） 招標方式 是在規(guī)定的期限內，由用地單位以書面形式投標，市政府根據(jù)投標報價、所提供的規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽綜合考慮，擇優(yōu)而取。該方式適用于一般工程建設用地。 – 3） 公開拍賣 是指在指定的地點和時間，由申請用地者叫價應價，價高者得。這完全是由市場競爭決定，適用于盈利高的行業(yè)用地。 （一）土地使用費 （ 3）關于地價： – 在有償出讓和轉讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應堅持以下原則： ? 1）地價對目前的投資環(huán)境不產生大的影響； ? 2）地價與當?shù)氐纳鐣洕惺苣芰ο噙m應； ? 3）地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關系、土地用途和使用年限。 ? 對招拍掛出讓中溢價率超過 50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，各地主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發(fā)出后 2個工作日內，按國土資源部規(guī)定填寫房地產用地交易異常情況，上報國土資源部和省市國土資源主管部門。 土地使用權出讓金 （一）土地使用費 （ 4）年限：有限 – 關于政府有償出讓土地使用權的年限，各地可根據(jù)時間、區(qū)位等各種條件作不同的規(guī)定，一般可在 30～ 99年之間。按照地面附屬建筑物的折舊年限來看，以 50年為宜。 ?居住用地 70年 ?工業(yè)用地 50年 ?教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ?綜合或其他用地 50年 土地使用權出讓金 （一）土地使用費 （ 5）土地有償出讓和轉讓，土地使用者和所有者要簽約，明確使用者對土地享有的 權利 和對土地所有者應承擔的 義務 。 – 1）有償出讓和轉讓使用權，要向土地受讓者征收契稅； – 2）轉讓土地如有增值，要向轉讓者征收土地增值稅； – 3）在土地轉讓期間，國家要區(qū)別不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用費。 土地使用權出讓金 （一）土地使用費 – 新規(guī) 《 土地出讓金收支管理辦法 》 （即將出臺） – 兩稅一費 ： 城鎮(zhèn)土地使用稅 、 新增建設用地有償使用費、耕地占用稅 – 城鎮(zhèn)土地使用稅（現(xiàn)為 — 10元／年 m2 ，每年征收）提高兩倍，新增建設用地土地有償使用費（現(xiàn)為 5— 70元／ m2，一次性征收）和耕地占用稅（現(xiàn)為 1— 10元／m2 ，一次性征收）各提高一倍 – 土地出讓金總額的 15%必須用于農地復墾和土地整理開發(fā)、失地農民或被拆遷人補償及就業(yè)培訓、社會保障、廉租房建設等（現(xiàn)為增值部分的 15% ） 土地使用權出讓金 （一）土地使用費 – 新規(guī) 《 土地出讓金收支管理辦法 》 （即將出臺） – 企業(yè)買地的成本將會增加。 【 例 】 ： 以 2023年 8月華潤置地出資超過 25億元拿下的北京地王清河地塊（現(xiàn)已開發(fā)橡樹灣項目）為例：這塊開發(fā)用地總面積達 35萬平方米，當時按每平方米 9元的標準繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在 315萬元左右，城鎮(zhèn)新增建設用地使用費金額與此大致相當，兩者總計 700萬元上下。若按新標準執(zhí)行，開發(fā)商要交超過 1500萬元的稅費。 土地使用權出讓金 （一）土地使用費 ? 根據(jù)項目的不同，與項目建設有關的其他費用的構成也不盡相同，一般包括以下各項。 在進行工程估算及概算中可根據(jù)實際情況進行計算 。 – 建設單位管理費 – 勘察設計費 – 研究試驗費 – 建設單位臨時設施費 – 工程監(jiān)理費 – 工程保險費 – 引進技術和進口設備其他費用 – 工程承包費 （二）與建設項目有關的其他費用 建設單位管理費 ? 建設單位管理費是指建設項目從立項、籌建、建設、聯(lián)合試運轉、竣工驗收交付使用及后評估等 全過程管理所需費用 。內容包括： – （ 1）建設單位開辦費。指新建項目為保證籌建和建設工作正常進行所需辦公設備、生活家具、用具、交通工具等購置費用。 – （ 2）建設單位經費。包括工作人員的基本工資、工資性補貼、職工福利費、勞動保護費、勞動保險費、辦公費、差旅交通費、工會經費、職工教育經費、固定資產使用費、工具用具使用費、技術圖書資料費、生產人員招募費、工程招標費、合同契約公證費、工程質量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務招待費、排污費、竣工交付使用清理及竣工驗收費、后評估等費用。不包括應計入設備、材料預算價格的建設單位采購及保管設備材料所需的費用。 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 建設單位管理費按照單項工程費用之和（包括設備工器具購置費和建筑安裝工程費用）乘以建設單位管理費費率計算。 ? 建設單位管理費費率按照建設項目的不同性質、不同規(guī)模確定。 建設單位管理費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 勘察設計費是指為本建設項目提供項目建議書、可行性研究報告及設計文件等所需費用，內容包括： – （ 1）編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進行勘察、設計、研究試驗等所需費用； – （ 2）委托勘察、設計單位進行初步設計、施工圖設計及概預算編制等所需費用； – （ 3）在規(guī)定范圍內由建設單位自行完成的勘察、設計工作所需費用。 勘查設計費 （二）與建設項目有關的其他費用 勘察設計費中： ? 項目建議書、可行性研究報告按國家頒布的收費標準計算 ? 設計費按國家頒布的工程設計收費標準計算 ? 勘察費一般民用建筑 6層以下的按 3~5元 /m2計算，高層建筑按 8~10元 /m2計算，工業(yè)建筑按 10~12元／ m2計算。 ? 工程勘察設計收費標準 2023年修訂本 國家發(fā)展計劃委員會 建設部 勘查設計費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 研究試驗費是指為建設項目提供和驗證設計參數(shù)、數(shù)據(jù)、資料等所進行的必要的試驗費用以及設計規(guī)定在施工中必須進行試驗、驗證所需費用。 ? 包括自行或委托其他部門研究試驗所需人工費、材料費、試驗設備及儀器使用費等。 ? 這項費用按照設計單位根據(jù)本工程項目的需要提出的研究試驗內容和要求計算。 研究試驗費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 建設單位臨時設施費是指建設期間 建設單位所需 臨時設施的搭設、維修、攤銷費用或租賃費用。 臨時設施費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 工程監(jiān)理費是指建設單位委托工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理工作所需費用。 – （ 1）一般情況應按工程建設監(jiān)理收費標準計算，即按所監(jiān)理工程概算或預算的百分比計算，通常情況下 設計階段 監(jiān)理收費費率為概（預）算的 %－ %， 施工階段 監(jiān)理收費費率為概（預）算的 %－ %； – （ 2）對于單工種或臨時性項目可根據(jù)參與監(jiān)理的年度平均人數(shù)按 3～ 5萬元／人 年 計算。 – 2023年 3月 30日國家發(fā)展改革委、建設部關于印發(fā) 《 建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定 》 的通知發(fā)改價格〔 2023〕 670號。 工程監(jiān)理費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 工程保險費 是指建設項目在建設期間根據(jù)需要實施工程保險所需的費用。包括以各種建筑工程及其在施工過程中的物料、機器設備為保險標的的 建筑工程一切險 ，以安裝工程中的各種機器、機械設備為保險標的的 安裝工程一切險 ，以及 機器損壞保險 等。 工程保險費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 保險費率如下： – 民用建筑 (住宅樓、綜合性大樓、商場、旅館、醫(yī)院、學校 )占建筑工程費的 2‰ ～ 4‰ ； – 其他建筑 (工業(yè)廠房、倉庫、道路、碼頭、水壩、隧道、橋梁、管道等 )占建筑工程費的 3‰ ～ 6‰ ； – 安裝工程 (農業(yè)、工業(yè)、機械、電子、電器、紡織、礦山、石油、化學及鋼鐵工業(yè)、鋼結構橋梁 )占建筑工程費的 3‰ ～ 6‰ 。 工程保險費 （二）與建設項目有關的其他費用 （ 1） 出國人員費用 ? 指為引進技術和進口設備派出人員在國外培訓和進行設計聯(lián)絡，設備檢驗等的差旅費、制裝費、生活費等。這項費用根據(jù)設計規(guī)定的出國培訓和工作的人數(shù)、時間及派往國家，按財政部、外交部規(guī)定的臨時出國人員費用開支標準及中國民用航空公司現(xiàn)行國際航線票價等進行計算，其中使用外匯部分應計算銀行財務費用。 （ 2） 國外工程技術人員來華費用 ? 指為安裝進口設備，引進國外技術等聘用外國工程技術人員進行技術指導工作所發(fā)生的費用。包括技術服務費、外國技術人員的在華工資、生活補貼、差旅費、醫(yī)藥費、住宿費、交通費、宴請費、參觀游覽等招待費用。這項費用按每人每月費用指標計算。 引進技術和進口設備其他費用 （二）與建設項目有關的其他費用 （ 3） 技術引進費 ? 指為引進國外先進技術而支付的費用。包括專利費、專有技術費（技術保密費）、國外設計及技術資料費、計算機軟件費等。這項費用根據(jù)合同或協(xié)議的價格計算。 （ 4） 分期或延期付款利息 ? 指利用出口信貸引進技術或進口設備采取分期或延期付款的辦法所支付的利息。 （ 5） 擔保費 ? 指國內金融機構為買方出具保函的擔保費。這項費用按有關金融機構規(guī)定的擔保費率計算 (一般可按承保金額的 5‰ 計算 )。 （ 6） 進口設備檢驗鑒定費用 ? 指進口設備按規(guī)定付給商品檢驗部門的進口設備檢驗鑒定費。這項費用按進口設備貨價的 3‰ ～ 5‰ 計算。 工程監(jiān)理費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 工程承包費是指具有總承包條件的工程公司 ， 對工程建設項目從開始建設至竣工投產全過程的 總承包 所需的管理費用 。 ? 具體內容包括組織勘察設計 、 設備材料采購 、 非標設備設計制造與銷售 、 施工招標 、 發(fā)包 、 工程預決算 、 項目管理 、 施工質量監(jiān)督 、 隱蔽工程檢查 、 驗收和試車直至竣工投產的各種管理費用 。 ? 一般工業(yè)建設項目為投資估算的 6%~8%， 民用建筑（ 包括住宅建設 ） 和市政項目為 4%~6%。 不實行工程總承包的項目不計算本項費用 。 工程承包費 —— 總承包管理費 （二）與建設項目有關的其他費用 ? 聯(lián)合試運轉費 ? 生產準備費 ? 辦公和生活家具購置費 ? 特殊設備安全監(jiān)督檢驗費 ? 市政公用設施建設及綠化補償費 （ 三 ）與未來企業(yè)生產經營有關的其他費用 第一節(jié) 工程項目投資組成概述 第二節(jié) 設備、工器具購置費用的組成 第三節(jié) 建安工程費用項目的組成 第四節(jié) 工程建設其他費用組成 第五節(jié) 預備費、建設期貸款利息、鋪底流動資金 第五節(jié) 預備費、建設期利息、鋪底流動資金 預備費 建設期利息 固定資產投資方向調節(jié)稅 （ 暫停 ） 鋪底流動資金 案例分析 預備費 ? 基本預備費 ? 漲價預備費 （ 1）基本預備費 ? 指在項目實施中可能發(fā)生難以預料的支出，需要預先預留的費用，又稱不可預見費。主要指設計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。 ? 基本預備費 =（設備及工器具購置費 +建筑安裝工程費 +工程建設其他費） 基本預備費率 ? 基本預備費率（按國家及部門規(guī)定） －估算： 8％～ 10％ －概算： 5％～ 8％ －預算： 3％～ 5％ （ 2）漲價預備費 ? 是指建設項目在建設期間內由于價格等變化引起投資增加 ，