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目標(biāo)成本匯報(bào)-精簡(jiǎn)版-下發(fā)-資料下載頁(yè)

2025-02-18 13:18本頁(yè)面
  

【正文】 根據(jù)項(xiàng)目定位,在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段選擇并對(duì)應(yīng)制定 目標(biāo)成本 。? 根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì),從施工圖設(shè)計(jì)階段控制成本,即進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 。? 過(guò)程中制定目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制,嚴(yán)格控制成本超額現(xiàn)象,即過(guò)程成本 超支報(bào)警 。? 通過(guò)分析在建項(xiàng)目,后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下:? 成本控制必須走到前期來(lái) ,方案設(shè)計(jì)階段就必須進(jìn)行成本比較 ,進(jìn)行成本控制,例如連體車(chē)庫(kù)與獨(dú)立車(chē)庫(kù)的選擇,即設(shè)計(jì)階段 多方案經(jīng)濟(jì)比較 ;? 地質(zhì)條件的勘察一定到位,組織支護(hù)、樁基、結(jié)構(gòu)論證,避免地基成本浪費(fèi);? 施工圖設(shè)計(jì)階段可參照比較成功的案例,例如目前較優(yōu)的青城與悅城的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì);? 重視優(yōu)化 設(shè)計(jì)論證 :對(duì)結(jié)構(gòu)形式、地基基礎(chǔ)、樁基、部品、外立面、園林景觀、精裝修、冷熱源、人防效益等組織專(zhuān)家進(jìn)行論證;全成本管理的構(gòu)建216。 目標(biāo)成本落定后,首先進(jìn)行責(zé)任分解到部門(mén),形成 責(zé)任成本 ,全員參與成本管控。然后制定 合約規(guī)劃 ,用來(lái)作為合同總價(jià)的上限或是作為招標(biāo)的標(biāo)底價(jià)。216。 其次根據(jù)成本在設(shè)計(jì)階段占 70%的權(quán)重,我們將成本管控前置到設(shè)計(jì)階段,從源頭預(yù)控成本,成本的管理不再是事后核算,而是事前預(yù)控管理。參見(jiàn):成本模塊計(jì)劃216。 在項(xiàng)目過(guò)程管理中,也會(huì)及時(shí)與目標(biāo)成本相對(duì)比,加強(qiáng) 動(dòng)態(tài)成本 的管控,并建立預(yù)警機(jī)制。216。 以目標(biāo)成本為基礎(chǔ),根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃,安排各項(xiàng)目的年度、季度 資金計(jì)劃 。216。 以目標(biāo)成本為依據(jù),編制預(yù)估結(jié)算并控制 結(jié)算 總價(jià)。我們結(jié)合公司正在推行的 全成本管理流程制度 ,將逐步與相關(guān)部門(mén)協(xié)作, 求變創(chuàng)新 ,達(dá)成成本管控目標(biāo)。216。 其它房地產(chǎn)的做法:以恒大為例,僅供商討;216。 關(guān)注點(diǎn)提示。 六、后續(xù)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提示外立面裝修: 恒大石材用量很少,大部分為外墻面磚。 蔚藍(lán)青城北立面恒大北立面 入口門(mén)廳,恒大外立面其余地方都很普通,但入口門(mén)頭處很顯眼。業(yè)主感知度高。因?yàn)榉秶?,總成本增加也不多。重點(diǎn)打造點(diǎn)外裝重點(diǎn)打造點(diǎn): 入口門(mén)頭等客戶回家流線關(guān)注點(diǎn)提示 外裝石材升到 9層,客戶是否很關(guān)注? 建議:普通住宅當(dāng)預(yù)期售價(jià)在 5000~6000時(shí),不采用石材幕墻;當(dāng)預(yù)期售價(jià)在 6000~7500 時(shí),石材幕墻應(yīng)控制在一定層數(shù)和范圍內(nèi),而且盡量選用其它價(jià)位適中的材料達(dá)到大方美觀的效果;高端住宅也建議盡量控制干掛石材用量。進(jìn)戶門(mén)從業(yè)主的角度是否關(guān)注采用指紋密碼鎖? 建議:若采用指紋密碼鎖,建面單方增加約 20元 /m2,建議像觀園這種高檔項(xiàng)目采用;普通住宅像藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目不建議采用。贈(zèng)送面積對(duì)售價(jià)的促進(jìn)到底有多大?以后項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)封閉費(fèi)用建議由業(yè)主自己承擔(dān)。 建議:業(yè)主買(mǎi)房的時(shí)候已經(jīng)得到了面積的贈(zèng)送,按平均贈(zèng)送 6%~10%算,平均戶型按 100平方米計(jì),每戶實(shí)際得到的實(shí)惠約為 6~10平方米,總價(jià)為 ~。讓業(yè)主自己承擔(dān)陽(yáng)臺(tái)封閉的費(fèi)用,也就 5670元 /戶,肯定都能接受。但交房后物業(yè)公司要加強(qiáng)一下管理,其實(shí)業(yè)主都會(huì)自覺(jué)按物業(yè)的外立面效果來(lái)封,而且一般都會(huì)從物業(yè)指定的公司中進(jìn)行選擇(物業(yè)可承諾選擇指定公司后期負(fù)責(zé)維修),應(yīng)該難度不大。能否形成天朗地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?以便給異地公司建立模板。 建議:我自己感覺(jué)恒大地產(chǎn)就是把相同的住宅當(dāng)成模塊一樣放到了全國(guó)各地。目前我們公司在西安開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)種類(lèi)很多,只是從大興郡項(xiàng)目才開(kāi)始了多個(gè)項(xiàng)目相同風(fēng)格的建造標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí),模塊化的建筑也有它的好處:設(shè)計(jì)成本低,變更簽證少相對(duì)易于管理,另一方面,可以快速?gòu)?fù)制。目前我們公司開(kāi)發(fā)的住宅種類(lèi)分為以下幾類(lèi):普通住宅、高檔住宅、經(jīng)適房等。 建議原則:部品配置與市場(chǎng)相匹配,或略高于市場(chǎng)行情。 經(jīng)適房、安置房(廉租房)項(xiàng)目: 重視鋼筋砼含量的控制、外立面裝修采用外墻涂料、門(mén)窗選擇普通塑鋼窗、不設(shè)飄窗、電話對(duì)講系統(tǒng)等; 普通住宅(均價(jià) 6000元 ~8000元) : 斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗,外立面少量石材幕墻同時(shí)不設(shè)鋁塑板、對(duì)普通住宅的裝修面積進(jìn)行控制; 高檔住宅(均價(jià) 8000元以上): 增加新風(fēng)系統(tǒng)、指紋密碼鎖、室內(nèi)直飲水設(shè)備等。地下車(chē)庫(kù)方案選擇:? 地下車(chē)庫(kù),原則上滿足規(guī)劃要求的盡量采用大底盤(pán)車(chē)庫(kù),在售價(jià)為 20萬(wàn)元以上時(shí),優(yōu)選一層平層地下車(chē)庫(kù),其次為二層平層地下車(chē)庫(kù),最次為立體停車(chē)。? 建議車(chē)庫(kù)捆綁銷(xiāo)售。結(jié)束語(yǔ)感謝領(lǐng)導(dǎo)的審閱!不足之外敬請(qǐng)諒解。
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