目標(biāo)成本匯報(bào)-精簡(jiǎn)版-下發(fā)-資料下載頁(yè)
2025-02-18 13:18本頁(yè)面
【正文】 根據(jù)項(xiàng)目定位，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段選擇并對(duì)應(yīng)制定 目標(biāo)成本 。? 根據(jù)目標(biāo)成本進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，從施工圖設(shè)計(jì)階段控制成本，即進(jìn)行限額設(shè)計(jì) 。? 過(guò)程中制定目標(biāo)成本預(yù)警機(jī)制，嚴(yán)格控制成本超額現(xiàn)象，即過(guò)程成本 超支報(bào)警 。? 通過(guò)分析在建項(xiàng)目，后續(xù)擬建項(xiàng)目值得借鑒之處總結(jié)如下：? 成本控制必須走到前期來(lái) ,方案設(shè)計(jì)階段就必須進(jìn)行成本比較 ,進(jìn)行成本控制，例如連體車庫(kù)與獨(dú)立車庫(kù)的選擇，即設(shè)計(jì)階段 多方案經(jīng)濟(jì)比較 ；? 地質(zhì)條件的勘察一定到位，組織支護(hù)、樁基、結(jié)構(gòu)論證，避免地基成本浪費(fèi)；? 施工圖設(shè)計(jì)階段可參照比較成功的案例，例如目前較優(yōu)的青城與悅城的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；? 重視優(yōu)化 設(shè)計(jì)論證 ：對(duì)結(jié)構(gòu)形式、地基基礎(chǔ)、樁基、部品、外立面、園林景觀、精裝修、冷熱源、人防效益等組織專家進(jìn)行論證；全成本管理的構(gòu)建216。 目標(biāo)成本落定后，首先進(jìn)行責(zé)任分解到部門，形成 責(zé)任成本 ，全員參與成本管控。然后制定 合約規(guī)劃 ，用來(lái)作為合同總價(jià)的上限或是作為招標(biāo)的標(biāo)底價(jià)。216。 其次根據(jù)成本在設(shè)計(jì)階段占 70%的權(quán)重，我們將成本管控前置到設(shè)計(jì)階段，從源頭預(yù)控成本，成本的管理不再是事后核算，而是事前預(yù)控管理。參見(jiàn)：成本模塊計(jì)劃216。 在項(xiàng)目過(guò)程管理中，也會(huì)及時(shí)與目標(biāo)成本相對(duì)比，加強(qiáng) 動(dòng)態(tài)成本 的管控，并建立預(yù)警機(jī)制。216。 以目標(biāo)成本為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃，安排各項(xiàng)目的年度、季度 資金計(jì)劃 。216。 以目標(biāo)成本為依據(jù)，編制預(yù)估結(jié)算并控制 結(jié)算 總價(jià)。我們結(jié)合公司正在推行的 全成本管理流程制度 ，將逐步與相關(guān)部門協(xié)作， 求變創(chuàng)新 ，達(dá)成成本管控目標(biāo)。216。 其它房地產(chǎn)的做法：以恒大為例，僅供商討；216。 關(guān)注點(diǎn)提示。 六、后續(xù)未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提示外立面裝修： 恒大石材用量很少，大部分為外墻面磚。 蔚藍(lán)青城北立面恒大北立面 入口門廳，恒大外立面其余地方都很普通，但入口門頭處很顯眼。業(yè)主感知度高。因?yàn)榉秶?，總成本增加也不多。重點(diǎn)打造點(diǎn)外裝重點(diǎn)打造點(diǎn)： 入口門頭等客戶回家流線關(guān)注點(diǎn)提示 外裝石材升到 9層，客戶是否很關(guān)注？ 建議：普通住宅當(dāng)預(yù)期售價(jià)在 5000~6000時(shí)，不采用石材幕墻；當(dāng)預(yù)期售價(jià)在 6000~7500 時(shí)，石材幕墻應(yīng)控制在一定層數(shù)和范圍內(nèi)，而且盡量選用其它價(jià)位適中的材料達(dá)到大方美觀的效果；高端住宅也建議盡量控制干掛石材用量。進(jìn)戶門從業(yè)主的角度是否關(guān)注采用指紋密碼鎖？ 建議：若采用指紋密碼鎖，建面單方增加約 20元 /m2，建議像觀園這種高檔項(xiàng)目采用；普通住宅像藍(lán)湖樹(shù)項(xiàng)目不建議采用。贈(zèng)送面積對(duì)售價(jià)的促進(jìn)到底有多大？以后項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)封閉費(fèi)用建議由業(yè)主自己承擔(dān)。 建議：業(yè)主買房的時(shí)候已經(jīng)得到了面積的贈(zèng)送，按平均贈(zèng)送 6%~10%算，平均戶型按 100平方米計(jì)，每戶實(shí)際得到的實(shí)惠約為 6~10平方米，總價(jià)為 ~。讓業(yè)主自己承擔(dān)陽(yáng)臺(tái)封閉的費(fèi)用，也就 5670元 /戶，肯定都能接受。但交房后物業(yè)公司要加強(qiáng)一下管理，其實(shí)業(yè)主都會(huì)自覺(jué)按物業(yè)的外立面效果來(lái)封，而且一般都會(huì)從物業(yè)指定的公司中進(jìn)行選擇（物業(yè)可承諾選擇指定公司后期負(fù)責(zé)維修），應(yīng)該難度不大。能否形成天朗地產(chǎn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)？以便給異地公司建立模板。 建議：我自己感覺(jué)恒大地產(chǎn)就是把相同的住宅當(dāng)成模塊一樣放到了全國(guó)各地。目前我們公司在西安開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)種類很多，只是從大興郡項(xiàng)目才開(kāi)始了多個(gè)項(xiàng)目相同風(fēng)格的建造標(biāo)準(zhǔn)。其實(shí)，模塊化的建筑也有它的好處：設(shè)計(jì)成本低，變更簽證少相對(duì)易于管理，另一方面，可以快速?gòu)?fù)制。目前我們公司開(kāi)發(fā)的住宅種類分為以下幾類：普通住宅、高檔住宅、經(jīng)適房等。 建議原則：部品配置與市場(chǎng)相匹配，或略高于市場(chǎng)行情。 經(jīng)適房、安置房（廉租房）項(xiàng)目： 重視鋼筋砼含量的控制、外立面裝修采用外墻涂料、門窗選擇普通塑鋼窗、不設(shè)飄窗、電話對(duì)講系統(tǒng)等； 普通住宅（均價(jià) 6000元 ~8000元） ： 斷橋隔熱鋁合金中空玻璃窗，外立面少量石材幕墻同時(shí)不設(shè)鋁塑板、對(duì)普通住宅的裝修面積進(jìn)行控制； 高檔住宅（均價(jià) 8000元以上）： 增加新風(fēng)系統(tǒng)、指紋密碼鎖、室內(nèi)直飲水設(shè)備等。地下車庫(kù)方案選擇：? 地下車庫(kù)，原則上滿足規(guī)劃要求的盡量采用大底盤(pán)車庫(kù)，在售價(jià)為 20萬(wàn)元以上時(shí)，優(yōu)選一層平層地下車庫(kù)，其次為二層平層地下車庫(kù)，最次為立體停車。? 建議車庫(kù)捆綁銷售。結(jié)束語(yǔ)感謝領(lǐng)導(dǎo)的審閱！不足之外敬請(qǐng)諒解。
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