【正文】 曲靖市麒麟北路 248 868 14732 51562 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 商業(yè)的總體體量分析【 1】 項目北區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 項目地 塊 商業(yè)的總體體量分析【 1】 小區(qū)及人口統(tǒng)計（南區(qū)） Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 一戶按 總?cè)藬?shù) 曲靖卷煙廠職工公寓 紅日花園 靖雅園 錦繡園 靖薈苑 瓷苑小區(qū) 江景東方小區(qū) 置豐 城市花園 山水清城 昉園小區(qū) 田源小區(qū) 竹鷹小區(qū) 豐合明園 石林福小區(qū) 金盾小區(qū) 金葉小區(qū) 紫云雅園 書香華庭 科技佳園 宜居北城 小坡中村 小坡上村 東盛水郡花園 祥和苑 云珠苑 瓷苑小區(qū) 吉慶福小區(qū) 福苑小區(qū) 和順家園 恒建 尚鄰雅苑 左嶺麗景 寶鑫佳園 東江花苑 麒麟北路 499號 廖廓北路與建寧西路交匯處 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 麒麟北路 314號 寥廓北路曲靖工務(wù)段 康樂幼兒園 附近 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 建寧東路 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 陽光幼兒園 附近 竹鷹街 建寧街道太和東路 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 環(huán)東路煙廠后大門 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 珠江源大道以西鳳苑路 曲靖市東盛物業(yè)管理有限公司 附近 麒麟北路與環(huán)城東路中間 曲靖鴻通別克對面 麒麟北路 建寧街道紫云路 珠江源大道以西小坡聯(lián)絡(luò)道北側(cè) 鳳來村小區(qū) 181 珠江源小區(qū) (北區(qū) ) 附近 康樂幼兒園 附近 麒麟北路 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 曲靖市珠江源大道職教園區(qū) 陽光幼兒園 附近 曲靖市珠江源大道與太昌路交匯處 祥和苑 附近 曲靖市麒麟東路與珠江源大道 108 360 800 612 308 336 392 280 252 312 300 258 1148 864 312 250 650 566 376 712 1470 1800 1000 1264 524 640 288 288 320 662 1424 240 6000 25116 378 1260 2800 2142 1078 1176 1372 980 882 1092 1050 903 4018 3024 1092 875 2275 1981 1316 2492 5145 6300 3500 4424 1834 2240 1008 1008 1120 2317 4984 840 21000 87906 商業(yè)的總體體量分析【 1】 項目南區(qū)小區(qū)及人口統(tǒng)計 小區(qū)名稱 小區(qū)位置 小區(qū)戶數(shù) Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 住宅區(qū) 家庭數(shù) 家庭人口數(shù) 人口數(shù) 59 39848 139468 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 商業(yè)的總體體量分析【 1】 項目一級商圈輻射人口匯總 （ 1）家庭人口統(tǒng)計 （ 2）流動人口 按總?cè)丝诘?10－ 15%計，即流動人口： 13， 950－ 20， 920 修正人口數(shù)： 150， 000人 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 一級商圈輻射人口： 15萬 預(yù)計 2023年： 20萬 人 二級商圈輻射人口： 37萬 預(yù)計 2023年： 50萬人 三級商圈輻射人口： 74萬 預(yù)計 2023年： 100萬人 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商業(yè)圈層界定 一級商圈 ? 以項目周邊，半徑三公里范圍內(nèi)的人口； 二級商圈 ?以項目為中心，半徑六公里范圍內(nèi)的人口； 三級商圈 ?麒麟?yún)^(qū)； 注： ?一級圈層人口主要按照城區(qū)及北片區(qū)人口； ?二級圈層按照主要麒麟?yún)^(qū)城區(qū)及周邊人口 來測算； ?三級圈層主要按照曲靖市區(qū)的人口來測算 曲靖總?cè)丝冢?5855100 麒麟?yún)^(qū)人口： 740747人 （ 2023年人口普查） Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 有效輻射人口 15萬人 *70%= ?以本項目為中心的 三公里范圍， ?核心商圈 第一圈 層 第二圈 層 第三圈 層 總輻射 有效輻射人口 （ 37萬 15萬 )*20%= 調(diào)整有效輻射人口數(shù)量： （ 74萬 37萬） *10%= 有效輻射人口 + + = ?以本項目為中心的 五公里范圍， ?曲靖市 ?次核心商圈 ?連續(xù)輻射 ?作為商業(yè)面積推算 的依據(jù) 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 按照現(xiàn)有人口計算的輻射人口 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 第一圈 層 第二圈 層 第三圈 層 總輻射 有效輻射人口 20萬人 *70%=14萬人 有效輻射人口 （ 50萬 20萬 )*20%=6萬人 調(diào)整有效輻射人口數(shù)量： （ 100萬 50萬 )**10%=5萬人 有效輻射人口 14萬 +6萬 +5萬 =25萬人 ?以本項目為中心 的三公里范圍， ?以本項目為中心 的五公里范圍， ?曲靖市 ?核心商圈 ?次核心商圈 ?連續(xù)輻射 ?作為商業(yè)面積推算的 依據(jù) 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 按照預(yù)測 2023年人口計算的輻射人口 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項目運營測算工具 Part 3. 實戰(zhàn)案例 日常消費占總 支出的比例 50% 區(qū)域人均年 消費支出 17211 日常人均 消費金額 8605 數(shù)據(jù)來源： 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 2023年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展報告 麒麟?yún)^(qū) 2023年零售總額 麒麟?yún)^(qū) 2023年零售總額： 其中城鎮(zhèn)市場： 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 日常人均消費 Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 商圈 范圍 有效消費 有效營業(yè)額 輻射核心 半徑 3公里 30% 75% 輻射次核心 半徑 6公里 15% 20% 輻射邊緣 半徑 10公里 5% 5% S ? RF ?C * RE IRS =250000（人） * 23542 （元 /人 年） / 22307 （元 /㎡） 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） Part 3. 實戰(zhàn)案例 項目運營測算工具 定量結(jié)論 IRS S ? RF ?C * RE =18600（人） *8605（元 /人 年） /8659（元 /㎡） =184840（㎡） 本項目近期發(fā)展可支撐的商業(yè)體量為： — ㎡ 。 按照預(yù)測數(shù)據(jù)本項目可支撐的商業(yè)面積為： S ? RF ?C * RE =263841（㎡） 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 IRS 式中： IRS——商圈的零售飽和指數(shù)（即哈夫模型中的 Dc）； C——商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 。 RE——商圈內(nèi)消費者人均零售支出 RF——商圈內(nèi)商店的營業(yè)面積。 按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)本項目可支撐的商業(yè)面積為： Part 1. 地產(chǎn)項目前期面臨的問題 Part 2. 策劃設(shè)計一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 曲靖百貨情況 名稱 規(guī)模 已有商 業(yè) 麒麟商業(yè)廣場 50,000㎡ 曲靖新百大 6,000㎡ 曲靖百貨大樓 2,