【正文】 賓館、書(shū)廊畫(huà)藝、足浴、健身、 足浴、健身、美容美發(fā)。 數(shù)碼、手機(jī)等。是在由一幢幢分散式的物業(yè)組成。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 總體形象定位 時(shí)尚都會(huì) 鑫康園 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 400 1400 順景花園 建寧東路與珠江源大道交叉 276 966 瑞祥苑 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 270 945 瑞華苑 瑞和東路 1160 4060 瑞景苑 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 350 1225 櫻花佳園 曲靖市珠江源大道與瑞和東路交匯處 228 798 龍翔花園 南寧北路 612 2142 爨園小區(qū) 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 640 2240 豪園 康慈藥店附近 248 868 長(zhǎng)安金座住宅小區(qū) 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 566 1981 匯景東方小區(qū) 麒麟北路白石江旁 456 1596 水岸盛世 麒麟北路與白石江交匯處 434 1519 天賦頤景 麒麟北路 266號(hào) 256 896 鼎盛世家 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 1064 3724 福蓉凰溪谷別墅 寥廓北路中段 368 1288 美鄰彼岸 寥廓北路 800 2800 九龍?jiān)? 太和東路 900 3150 麒苑 麒麟北路 322 1127 昆明鐵路局單身公寓 曲靖市麒麟?yún)^(qū) 108 378 仟源大廈 火車站附近 104 364 東盛 年） / 22307 （元 /㎡） 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 定量結(jié)論 IRS S ? RF ?C * RE =18600（人） *8605（元 /人 按照現(xiàn)有數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)面積為： Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 曲靖百貨情況 名稱 規(guī)模 已有商 業(yè) 麒麟商業(yè)廣場(chǎng) 50,000㎡ 曲靖新百大 6,000㎡ 曲靖百貨大樓 2,500㎡。 按照預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可支撐的商業(yè)面積為： S ? RF ?C * RE =263841（㎡） 商業(yè)的總體體量分析【 1】 商圈零售飽和指數(shù)算法 IRS 式中： IRS——商圈的零售飽和指數(shù)（即哈夫模型中的 Dc）； C——商圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目 。城市花園 山水清城 昉園小區(qū) 田源小區(qū) 竹鷹小區(qū) 豐合明園 石林福小區(qū) 金盾小區(qū) 金葉小區(qū) 紫云雅園 書(shū)香華庭 科技佳園 宜居北城 小坡中村 小坡上村 東盛水郡花園 祥和苑 云珠苑 瓷苑小區(qū) 吉慶福小區(qū) 福苑小區(qū) 和順家園 恒建 娛購(gòu)天地 面向年輕人的時(shí)尚都會(huì)，彰顯現(xiàn)代都市風(fēng)情、匯聚時(shí)尚品牌 面向老朋友的城市客廳，面對(duì)外部的城市窗口，提升曲靖的城市形象 面向市民全家老少的一站式娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物場(chǎng)所，體驗(yàn)多元商業(yè)文化 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 時(shí)尚 多元文化有機(jī)融合，時(shí)尚生活體驗(yàn) 都會(huì) 關(guān)鍵詞：時(shí)尚性、便利性、運(yùn)動(dòng)性、國(guó)際性、多元性 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 城市 彰顯地方特色主題，締造城市新名片 客廳 關(guān)鍵詞：開(kāi)放性、歸屬感、懷舊感、標(biāo)志性 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)市場(chǎng)定位 娛購(gòu) 娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物，全家齊出動(dòng)，親情交流 天地 關(guān)鍵詞：娛樂(lè)化、親子化、休閑性、體驗(yàn)式 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 通 過(guò) 概 念 規(guī) 劃 測(cè) 算 可 實(shí) 現(xiàn) 的 開(kāi) 發(fā) 量 類似項(xiàng) 目的產(chǎn) 品定量 作參考 甲方的 開(kāi)發(fā)目 標(biāo)和開(kāi) 發(fā)實(shí)力 政府給 定的開(kāi) 發(fā)指標(biāo) 有效目 標(biāo)客群 總量測(cè) 算 目標(biāo)客 群消費(fèi) 力評(píng)估 項(xiàng)目商 圈坪效 及租金 評(píng)估 結(jié) 合 區(qū) 域 發(fā) 展 規(guī) 劃 測(cè) 算 理 論 開(kāi) 發(fā) 量 互相印證 確定開(kāi)發(fā)量 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)方法與步驟 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定量的推導(dǎo)（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 核心消費(fèi)人口 輻射范圍 本項(xiàng)目 范圍界定 南至：白石江公園、瑞河?xùn)|路以北， 北至：上村、珠江古鎮(zhèn)以北 東至： G60高速 西至：曲靖火車站西，荷花塘各村。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 流行前線 /步行商業(yè)街 是指在流行最前線，以最新潮流 的時(shí)裝、休閑服飾、戶外運(yùn)動(dòng)用 品、流行配件、手機(jī)等業(yè)態(tài)組成。業(yè)態(tài)包括：超市、百貨、 專業(yè)店、餐飲、影院以及娛樂(lè)休 閑等。 全業(yè)態(tài)組合，要求商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富，能滿足不同的消費(fèi)者 商業(yè)物業(yè)形態(tài)研判 消費(fèi)者的消費(fèi)需求：不同的商業(yè)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目商業(yè)定位于全城消費(fèi)，輻射曲靖不同層次消費(fèi)群 業(yè)態(tài)組合和商業(yè)形態(tài)上就必須能夠滿足不同消費(fèi)群體的消費(fèi)需求 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵（案例） 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 除滿足必要的自持物業(yè)外，其它商業(yè)物業(yè)全部銷售 集中式商業(yè) /購(gòu)物中心 提升檔次，聚集人流 從規(guī)劃方面分析 休閑商業(yè)廣場(chǎng) 消費(fèi)頻率較高，容易營(yíng)造項(xiàng)目時(shí)尚活 力氛圍 流行前線 /步行商業(yè)街 吸引中低檔次人群，能聚 集人氣 ? 百貨、超市、電器、影 院、配套餐飲。 市場(chǎng)調(diào)查訪談中，大部分本地人對(duì)曲靖歷史文化不了解；曲靖的商業(yè)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)本地 歷史文脈沒(méi)有深入挖掘。人們?yōu)榱烁兄x這位仙女的搭救，為其塑造了現(xiàn)在花園里的雕塑。 精工達(dá)汽車 閩南建材城 技貿(mào)公司 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 品牌商家較為集中區(qū)域價(jià)格區(qū)間調(diào)研 業(yè)種 麒麟商業(yè)廣場(chǎng) 新百大 舊百大 服飾 300600元 200350元 100250元 鞋 250600元 250500元 120250元 化妝品 100200元 100200元 80150元 餐飲 5060元 2540元 —— 品牌 化妝品： KOSE、珀萊雅、姿生堂 休閑餐飲： KFC 森達(dá)、 KOSE、 VERYMOOD、哥弟 珀萊雅、柒牌、肯 德基： 正在調(diào)業(yè)態(tài) 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 曲靖商業(yè)形態(tài)以自然形成的街鋪為主，檔次均很低；曲靖商業(yè)區(qū)的發(fā)展依托麒麟南路 — 城 市主干道，發(fā)展臨街商業(yè)，同時(shí)由主干道的各條支路輻射出新的商業(yè)街。但是，商圈的 縱深很小，從中間的轉(zhuǎn)盤往任何一條 街道走進(jìn)去， 100米外就很蕭條了！況 且想找一個(gè)吃飯的地方很難，走了幾 道街都沒(méi)有找到。商業(yè)區(qū)域普遍開(kāi)發(fā)強(qiáng)度過(guò)低。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場(chǎng)調(diào)研 酒店市場(chǎng) 現(xiàn)狀： ? 沿主要交通干道布局，中心片區(qū)高星級(jí)酒店空白； ? 酒店房?jī)r(jià)整體水平不高，五星級(jí)酒店四星級(jí)價(jià)格，四星級(jí)酒店三星級(jí)價(jià)格； ? 客源以商務(wù)客戶和本地休閑客戶為主，缺少旅游客戶的支撐 未來(lái)： ? 未來(lái) 3－ 5年曲靖五星級(jí)酒店至少發(fā)展為三家，四星級(jí)及四星標(biāo)準(zhǔn)酒店八家； ? 高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)激烈，且曲靖酒店消費(fèi)水平較低，謹(jǐn)慎考慮； ? 精品酒店、特色酒店屬于市場(chǎng)空白，建議考慮，鎖定少量高端客戶。 Part 1. 地產(chǎn)項(xiàng)目前期面臨的問(wèn)題 Part 2. 策劃設(shè)計(jì)一體化的步驟 一體化策略概念 策劃與規(guī)劃同步 項(xiàng)目發(fā)展方向把握 產(chǎn)品定性的關(guān)鍵 產(chǎn)品定量的推導(dǎo) 概念規(guī)劃方法步驟 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)測(cè)算工具 Part 3. 實(shí)戰(zhàn)案例 項(xiàng)目發(fā)展方向把握（案例） 市場(chǎng)調(diào)研 餐飲、娛樂(lè)休閑商業(yè) ? 數(shù)量較少： 目前麒麟?yún)^(qū)餐飲、娛樂(lè)休閑場(chǎng)所數(shù)量較少； ? 業(yè)態(tài)偏少： 咖啡廳、書(shū)吧、書(shū)店等較少，中高檔健身場(chǎng)所在曲靖幾近于空白； ? 單體較?。?不能滿足市民的餐飲、娛樂(lè)休閑的要求；