【正文】 也非常踴躍需求趨勢(shì)73北京市場(chǎng) 大單租購的需求總量和需求單位面積近年有較大幅度的下降19962023年成交量在 10000平米以上案例的總成交量資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局，北京市房地產(chǎn)交易中心，遠(yuǎn)卓分析鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型企業(yè)相對(duì)需求飽和的趨勢(shì)，預(yù)計(jì) 2023年大單租購的需求量還會(huì)進(jìn)一步萎縮，單位需求面積還將減小 ? 北京市寫字樓市場(chǎng)歷年來 均 有大面積的成交案例發(fā)生，特別是在 2023年以前，市場(chǎng)上 70％的面積被大單購買所消化 ；? 1996至 2023年五年內(nèi)認(rèn)購一萬平方米以上寫字樓面積的大單成交數(shù)量達(dá)到 66家，認(rèn)購面積達(dá) 150萬平方米以上74由于中國進(jìn)入 WTO 對(duì)北京的刺激、 CBD建設(shè)的加快，大單租購的區(qū)域需求從西部轉(zhuǎn)向東部轉(zhuǎn)移北京市大宗成交區(qū)域圖2023年前在 2023年以前，有關(guān)大單租購的發(fā)生多數(shù)在遍布國家部位機(jī)關(guān)和金融機(jī)構(gòu)的西城區(qū)，特別是金融街區(qū)域，是寫字樓市場(chǎng)主要的大單租購區(qū)域。如下圖，在 2023年以前，共有 25例上萬平米的大單是在西城區(qū)成交，而僅有 8例是在東部的朝陽區(qū)成交，加上東城區(qū)的 11例， 共有 19例。朝陽區(qū)的成交數(shù)量已經(jīng)達(dá)到 57個(gè)，成交面積為27萬平米；而西城區(qū)僅為 11個(gè)，成交面積也只有 6萬；海淀區(qū)雖然有 16例大單成交，但成交面積僅有 ，成交單位面積小 成交面積 萬平米成交個(gè)數(shù) 個(gè)北京市大宗成交區(qū)域圖（ 2023－ 2023）成交面積 萬平米成交個(gè)數(shù) 個(gè)75朝陽區(qū)海淀區(qū)由于中關(guān)村西區(qū)的建設(shè)，導(dǎo)致 2023年海淀區(qū)是一個(gè)比較大的寫字樓投資熱點(diǎn)，超過朝陽區(qū)，但隨著 CBD和奧運(yùn)的建設(shè)，未來三年內(nèi)朝陽區(qū)的供應(yīng)量仍將超過海淀區(qū)未 來朝陽： 42％海淀： 42％西城： 8％其他：17％宣武 崇文： 5％豐臺(tái)： 3％資料來源：共好資訊，遠(yuǎn)卓分析北京市各區(qū)在建、擬建的寫字樓面積76熱熱點(diǎn)點(diǎn)難難點(diǎn)點(diǎn)?入世后大量外企將蜂涌而至，世界 500強(qiáng)有 1／ 3都已入住 CBD了?ＣＢＤ占北京在建、擬建的寫字樓項(xiàng)目總量的一半（ 500萬平米），是目前該區(qū)寫字樓存量的３倍 ?外企客戶向來以租賃寫字樓為主，很少有類似摩托羅拉、惠普這樣的大型外國公司大面積購買寫字樓的案例 ?外資金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國市場(chǎng)有一個(gè)時(shí)間準(zhǔn)入的問題?金融街板塊是北京各大部委機(jī)關(guān)、金融電信聚集之地，目前入住的主要是各大銀行的總部和非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)，這些企業(yè)今后也會(huì)選擇金融街作為辦公首選。?其次證券、保險(xiǎn)、及電信等都是一些目前沒有對(duì)外開放進(jìn)入 WTO后將率先開放的行業(yè)。?服務(wù)設(shè)施的缺乏?需求對(duì)象缺乏（外資銀行中部設(shè)到上海）CBD 中關(guān)村 金融街?中關(guān)村未來三年內(nèi)有近 300萬平方米的供應(yīng)量，是該區(qū)存量的四倍?國內(nèi)高科技企業(yè)除聯(lián)想等少數(shù)企業(yè)外，大多尚處于襁褓階段，不足以消化如此大的面積?該區(qū)域商住公寓的大量涌現(xiàn)也分離了相當(dāng)一部分中小型高科技企業(yè)客源?租金高啟、交通和商務(wù)配套的瓶頸?中關(guān)村寫字樓 2023年態(tài)勢(shì)良好，但三年之后不容樂觀，政府通過大供應(yīng)將促使價(jià)格下降北京寫字樓市場(chǎng)格局將出現(xiàn)三足鼎立的局面77寫字樓、商用樓市場(chǎng)預(yù)測(cè)受世界經(jīng)濟(jì)影響，特別是甲級(jí)寫字樓，將隨著世界經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而波動(dòng)，需要選擇良好機(jī)會(huì)進(jìn)行投資由于科技發(fā)展，使舊樓淘汰更新快，新建與甲級(jí)寫字樓將具有一定優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓出售較好2023年前市場(chǎng)供應(yīng)量少，但這期間擬建和開工的項(xiàng)目較多，將集中在 2023年后推向市場(chǎng)海淀區(qū)與朝陽區(qū)空置率最少，是投資最佳區(qū)域。另外， CBD、 金融街、中關(guān)村是投資與需求熱點(diǎn)受世界經(jīng)濟(jì)影響，在波動(dòng)中發(fā)展甲級(jí)寫字樓出售市場(chǎng)好于出租市場(chǎng)，但一般寫字樓則相反 2023年前是高檔寫字樓利好時(shí)代， 2023年后大量寫字樓推出，有實(shí)力者方能在競爭中獲勝城市局部區(qū)域性強(qiáng)遠(yuǎn)卓對(duì)北京市寫字樓和商用樓宇市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)78石家莊79調(diào)研主要結(jié)論q 房地產(chǎn)宏觀環(huán)境 252。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全國重點(diǎn)城市中處于中游，人均可支配收入甚至低于全國平均水平252。城市人口基數(shù)較低且增長緩慢q 房地產(chǎn)市場(chǎng)252。市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來并未呈良好的增長態(tài)勢(shì)252。市場(chǎng)供需的主體主要是住宅，特別是中低端和經(jīng)濟(jì)適用房，寫字樓和商鋪有一定的增長空間252。土地價(jià)格的增長和競爭環(huán)境的混亂加劇了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)80石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析81石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū) ，是重要的交通樞紐石家莊市既是這個(gè)經(jīng)濟(jì)區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)體之一，又是重要的交通樞紐，有京廣、石太、石德和朔黃四條鐵路交匯，又有京深、石太、石黃、石濟(jì)高速公路和 1030 308等到國家級(jí)公路在市域內(nèi)交錯(cuò) 黑龍江吉林遼寧山東福建江西安徽湖北 (4)湖南 廣東廣西 上海河南山西 海南內(nèi)蒙古陜西寧夏甘肅青海四川貴州云南 西藏新疆江蘇浙江天津北京臺(tái)灣25%河北 重慶1986年河北山東遼寧三省與天津市共17個(gè)城市共同組建了環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)82石家莊市轄 6個(gè)區(qū)和 17個(gè)縣 (市 )83市區(qū)由新華區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、長安區(qū)、裕華區(qū)五個(gè)區(qū)和 1個(gè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)組成84石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析85石家莊市的 GDP近年來按照年平均 10％的速度持續(xù)穩(wěn)定增長， 2023年 GDP在全國 34個(gè)重點(diǎn)城市中排名第 9位，增長速度卻排在了第 19位CAGR＝10％石家莊市國內(nèi)生產(chǎn)總值（ 1997－ 2023，億元）1998年 1999年1997年 2023年 2023年 2023年86經(jīng)濟(jì)中速增長的同時(shí)，石家莊市的人均可支配收入仍處于低于全國平均水平石家莊市與全國人均可支配收入比較（ 1997－ 2023，元）1998年 1999年1997年 2023年 2023年 2023年資料來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒全國平均石家莊87根據(jù)世界銀行的研究資料，當(dāng)一個(gè)國家一套住房售價(jià)與家庭年收入之比為 3:1至 6:1時(shí)，居民才能負(fù)擔(dān)得起，從而激發(fā)強(qiáng)勁的購買，石家莊現(xiàn)在的比率為 8:1住宅售價(jià)與家庭年收入比資料來源：建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司美國 深圳 廣州 上海 石家莊8 10 11加拿大英國這種收入水平導(dǎo)致房地產(chǎn)的供需結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，居民負(fù)擔(dān)不起合意的住房?石家莊市目前的居民家庭戶均收入 ?根據(jù)調(diào)查，工薪階層期望的價(jià)位是 10萬元左右?而目前 90平米的住宅平均價(jià)格在 19萬左右?從而導(dǎo)致供需缺口的存在88經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平低下且增長速度較緩，難以為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用石家莊市前三季度 GDP對(duì)比（ 2023－ 2023） 萬元2023 2023示意9％7％GDP增速十五規(guī)劃遠(yuǎn)卓分析：作為省會(huì)城市，石家莊市的這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)較低，且增長速度相對(duì)較慢這種經(jīng)濟(jì)水平尤其是收入水平難以為房地長市場(chǎng)的發(fā)展起到支撐作用人均可支配收入增速＋ 12％89石家莊市無論城市人口基數(shù)和增長速度都難以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生拉動(dòng)作用單位 2023 2023 增長率總戶數(shù) 戶 2500505 2495272 ％市區(qū)戶數(shù) 戶 535448 523945 ％總?cè)丝?人 9039931 8959430 ％市區(qū)人口 人 2049586 1950048 ％非農(nóng)人口 人 2668650 2312561 ％石家莊市人口情況表（ 2023－ 2023）資料來源：石家莊統(tǒng)計(jì)年鑒 202390石家莊市概況?石家莊市概況?石家莊房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析?石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)分析?市場(chǎng)總體分析?市場(chǎng)需求分析?市場(chǎng)供給分析91房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年增長石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 1998－ 2023， 億元）CAGR＝16％資料來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒92房地產(chǎn)開發(fā)投資率近兩年來增長率較高97－ 98 98－ 99 99－ 00 00－ 01 01－ 0293盡管兩年來房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)施工面積與竣工面積卻成下降態(tài)勢(shì)，說明開發(fā)成本大大上升石家莊市房地產(chǎn)開發(fā)投資（ 2023－ 2023） 億元+％2023 2023 2023 2023 2023 2023%％石家莊市商品房施工面積（ 2023－ 2023） 萬平米石家莊市商品房竣工面積（ 2023－ 2023） 萬平米94商品房空置率 ％并存在 ％的住宅空置率，略高于 19％的全國平均住宅空置率，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 10％的國際警戒線銷售面積999480空置面積155874石家莊市 2023年商品房空置情況銷售面積763196空置面積146317利用面積616879利用面積843606石家莊市 2023年住宅空置情況95盡管近兩年來全國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速增長，石家莊房地產(chǎn)交易卻相對(duì)清淡。年均房價(jià)漲幅僅為 3％－ 5％，今年一季度商品房成交量僅有 1100套5％3％石家莊房價(jià)示意?商品房銷售價(jià)格比去年同期上升 ％，其中多層住宅價(jià)格上漲 ％，高層住宅價(jià)格上漲 ％?公房交易與上年同期持平私有住房下降 ％?房屋租賃價(jià)格同比下降 ％，商業(yè)用房租賃價(jià)格降幅最大，同比下降 ％2023年房地產(chǎn)價(jià)格資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)96從近兩年看，住宅需求仍然是房地產(chǎn)需求的重點(diǎn)，但是寫字樓和商鋪的需求成上升態(tài)勢(shì)石家莊市 2023年商品房交易量情況住宅需求： 76％其他需求： 24％其他需求： 21％住宅需求： 79％石家莊市 2023年商品房交易量情況資料來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒97目前石家莊市居民的住房主要是房改分房，房型以二居室和三居室為主房改分房： %二居室： %三居室：%原有私房：％ 商品房：％租賃公房： 4％租賃私房： ％平房及其它：11％一居室： %四居與別墅： %石家莊市居民住房所有權(quán)情況 石家莊市居民住房房型情況資料來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒98石家莊市居民住房面積情況目前九成的石家莊居民對(duì)居住環(huán)境不滿，但只有 1/3的居民計(jì)劃在一年內(nèi)購房且還有 1/5愿意購買現(xiàn)所住公房而非商品房q根據(jù)調(diào)查，目前石家莊市的人均居住建筑面積為 。q9成的消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境不滿意。其中對(duì)住房面積不滿意的居多，占 ％。其次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、環(huán)境等不滿意的分別占 ％、 ％和％q有近 1/3的家庭計(jì)劃一年內(nèi)買房，且有 ％家庭打算購買現(xiàn)有公房而非商品房q。在有意購商品房的家庭中， ％的家庭想擴(kuò)大居住面積， ％的家庭則希望購買戶型結(jié)構(gòu)更好的房子。40－ 60平米：%20－ 40平米：%20平米%80平米%60－ 80平米%石家莊居住狀況調(diào)查資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)99石家莊人購房需求主要在中低端，以 80－ 100平米的兩室兩廳和三室一廳為主，不同收入和不同年齡段的需求特點(diǎn)也不相同房型關(guān)注點(diǎn)面積石家莊人購房需求特點(diǎn)石家莊人青睞二室二廳的占％，其次為三室一廳和三室二廳，分別為 ％和％建筑面積在 80至 100平方米的住房最受歡迎。其次 100平方米以上和 60至 80平方米的住房也擁有一定的喜愛度。按年齡分析， 30至40歲家庭打算購買住房面積在 80至 100平方米的居多30歲以下年輕人重環(huán)境的居多，占 ％； 31歲至 41歲和 41歲至 50歲年齡的人較看重價(jià)格，分別占 32％和 41％； 50歲以上老年人最看重戶型結(jié)構(gòu)，占 ％10萬元左右一套房子是絕大多數(shù)家庭所期望的價(jià)位 資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)100價(jià)位相對(duì)較低的二級(jí)市場(chǎng)（二手房和房改房）的需求成倍增長，已經(jīng)占到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的 46％2023 2023二級(jí)市場(chǎng)：4538石家莊市房產(chǎn)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)（ ） 套商品房市場(chǎng)：5327石家莊市二級(jí)市場(chǎng)銷售統(tǒng)計(jì)2023年 萬平米+107％資料來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)公報(bào)101從供給的角度看，住宅已成為開發(fā)商開發(fā)的重點(diǎn)，占到 70％－ 80％的比重住宅： 65商鋪辦公樓： 12住宅： 228商鋪： 46辦公樓 :16石家莊市施工房屋類型（ 2023年， 萬平米）石家莊市竣工房屋類型（ 2023年， 萬平米）資料來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)年鑒102經(jīng)濟(jì)適用房日漸成為住宅供給的主導(dǎo)其他： 63％石家莊市 2023年住宅開發(fā)投資比例經(jīng)濟(jì)適用房：37％? 石家莊 5年內(nèi)新增經(jīng)濟(jì)適用房200萬平米價(jià)格基本保持在每平方米 14001600元之間，戶型一 般控制在 60110平方米? 石家莊市政府指令，今年石家莊市經(jīng)濟(jì)適用住房將再增加 40萬平方米，? 十五規(guī)劃在今后 5年內(nèi)，每年新增經(jīng)濟(jì)適用住房將不低于 40萬平方米? 將開發(fā)商超過城市基準(zhǔn)戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的收益納入城市廉租住房 基金，用于廉租住房建設(shè)和發(fā)放廉租補(bǔ)貼石家莊十五規(guī)劃也將經(jīng)濟(jì)適用房列為發(fā)展的重點(diǎn)資料來源：中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)103供應(yīng)區(qū)域分布比較均勻，城區(qū)已經(jīng)沒有明顯的未開發(fā)區(qū)域104未來二環(huán)內(nèi)的 45個(gè)城中村的改造還會(huì)帶來大約 1500萬平米的土地以及住宅