【導(dǎo)讀】中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司。福建石獅城鎮(zhèn)化項目可行性。中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)開發(fā)有限公司。福建大地評估咨詢有限公司。第二部分項目提出背景及建設(shè)必要性.......4. 第三部分石獅市房地產(chǎn)市場分析............19. 第四部分項目選址及建設(shè)條件...............26. 第五部分公用工程及配套設(shè)施...............29

　　

【正文】 前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進(jìn)國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到 2018 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到 32中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 18 平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達(dá)到 15%，城市化水平將提高到 36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭 2020 年達(dá)到人均建筑面積 38 平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的重要產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。 石獅市港塘村新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 項目符合 石獅市 城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 泉州市環(huán)灣 城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快 新型 城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 (四 ) 解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當(dāng)前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出 口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 GDP 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP 增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為 石獅 市重點商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加 石獅 市當(dāng)?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。 (五 ) 項目的建設(shè)是滿足 石獅市 市民對住宅消費需求的需要 隨著 石獅 市經(jīng)濟的發(fā)展和 城市化進(jìn)程的推進(jìn) ，市民的消費水平有了很大的提高。近年來，由于 石獅 市人口較快增長和居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加，房地產(chǎn)市場需求旺盛。本項目的建設(shè)是適應(yīng) 石獅 市人口增長的需要。 因此，本項目的建設(shè)是必要的。 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 19 第 三 部分 石獅市房地產(chǎn)市場分析 一、 泉州市 20xx 年保障性住房指標(biāo) 泉州 20xx 年新建公租房 萬套 限價房 萬套 區(qū)域 指標(biāo) 保障房 廉租房 棚戶區(qū) 公租房 限價房 租賃房 鯉城區(qū) 3993 1913 80 20xx 豐澤區(qū) 3330 30 600 洛江區(qū) 2030 30 500 泉港區(qū) 530 200 300 晉江市 9702 576 100 石獅市 5413 263 600 南安市 8000 550 3000 20xx 年 在國家給全國各地區(qū)保障性住房的指標(biāo)中，泉州市共要完成 萬套，其中，石獅市要分擔(dān)建 5413 套保障性住房，主要集中在棚戶區(qū)改造項目，廉租房完成 600 套，在泉州各區(qū)域中，占的比重最大。 二、 石獅市“十二五”住房規(guī)劃 “ 20xx20xx 年”期間住房建設(shè)年度計劃 年度 住房（萬套） 建設(shè)面積（萬 m2） 政策性住房（萬套） 政策住房建設(shè)面積（萬 m2） 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 總計 236 “ 20xx20xx 年”期間住房用地年度計劃 年度 住房用地（畝） 新增住房用地 政策性住房用地（畝） 20xx 252 40 62 20xx 20xx 20xx 20xx 總計 1220 在“ 20xx20xx 年”規(guī)劃期間，石獅市住房規(guī)劃共 236 萬平米，年供應(yīng) 萬平米，保障性住房供應(yīng) 萬平米，年均供應(yīng) 萬平米；住房中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 20 用地共供應(yīng) 1220 畝，新增住房用地 畝。 三、 石獅市 房地產(chǎn)發(fā)展背景 石獅城區(qū)在 1999 年以前，基本上沒有規(guī)模性的房地產(chǎn)項目， 20xx 年后才開始有部分小樓盤進(jìn)行開發(fā) ，到 20xx 年石獅市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入一個實質(zhì)性的發(fā)展，經(jīng)過短短的 十年內(nèi) 發(fā)展，石獅房地產(chǎn)開發(fā)已 具有一定龐大的規(guī)模。 石獅市 房地產(chǎn)市場主要分為三個階段 1. 1999 年 — 20xx 年： 房地產(chǎn)市場走向成熟，在這 6年內(nèi)因土地放量少，房 價被推向 石獅市新一輪高峰期； 2. 從 20xx 年后 ： 隨著 石獅 城市規(guī)劃的加快， 城區(qū)及 郊區(qū)土地放量夠大，房 價逐步走向平穩(wěn)； 3. 從 20xx年初到 20xx 年底 ： 石獅市房價處于平穩(wěn)的 增長 趨勢發(fā)展 ； 4. 20xx 年至今： 石獅市房地產(chǎn)處于叫平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，單從 20xx 年 以來由于市場推地較少，導(dǎo)致市場可售房源一直處 于供不應(yīng)求的現(xiàn)狀， 隨著世貿(mào)、泰禾、恒大等品牌公司進(jìn)入石獅，動輒均是上百畝大盤，攪熱了石獅的整個房地產(chǎn)市場，預(yù)計 從 20xx年下半年至 20xx 年上半年市場開盤項目多，可能出現(xiàn)短時間的供大于求的現(xiàn)狀。 四、 石獅市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 石獅市的房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀， 眾多房產(chǎn)項目主要分布在 八七路、濠江路、子芳路 沿線上， 城區(qū)大部分項目是以舊城改造為主的發(fā)展格局，石獅市 目前在售樓盤數(shù)量不多，但格局基本上 逐步往 “大盤”的形象面世， 東部區(qū)域及北部區(qū)域 ，是石獅市近幾年來房地產(chǎn)開發(fā)的重點 區(qū)域 。 石獅市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，銷售面積增加，供求關(guān)系基本合理；竣工面積 逐年增加 ，土地投放量 增加 ，存量土地開發(fā)進(jìn)展 較快 ；住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理；住房價格穩(wěn)中有升，但 品質(zhì)高的 樓盤 價格 增幅較大。 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 21 五、 石獅市 房地產(chǎn)市場 區(qū)域劃分 ： 目前，按石獅市城市發(fā)展的現(xiàn)狀、經(jīng)濟狀況及房地產(chǎn)市場發(fā)展的格局，主要劃分為三個區(qū)域： 1. 中部區(qū)域： 以子芳路以西，香江路以南，南洋路以東，八七路以北 的集中區(qū)域。 2. 東部區(qū)域： 房地產(chǎn)市場發(fā)展的新興區(qū)域主要是以子芳路以東 范圍 。 3. 北部區(qū)域： 以香江路以北的范圍。 4. 南部區(qū)域： 以八七路以南 的范圍 為主。 六、 近年石獅市房地產(chǎn)開發(fā)情況 房地產(chǎn)投資與住宅關(guān)系： 總投資額度小幅度范圍內(nèi)波動，住宅平穩(wěn)。 豪 江 路 八七路 南 洋 路 香江路 學(xué)府 路 東 部 區(qū) 域 北部區(qū)域 中 部區(qū)域 南部區(qū)域 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 22 從近年上來看，石獅市房地產(chǎn)投資處于一種較穩(wěn)定的趨勢， 20xx20xx年居于小幅度的波動發(fā)展，其中，在 20xx 年，石獅市房地產(chǎn)進(jìn)入全面開發(fā)建設(shè)階段，在 20xx 年到達(dá)高峰， 20xx 年受全球經(jīng)濟的影響及國家調(diào)控政策的影響，石獅市政府放慢了投資額度，在 20xx 年國家政府救市的影響，投資額度又加大，又保持較穩(wěn)定的趨勢。 但住宅投資額度基本處于增長態(tài)勢。 石獅市“十二五”住房規(guī)劃 、未來 5 年住房 總 供應(yīng) 建筑套數(shù) 、 總供應(yīng) 面積情況 20xx20xx 年，未來每年住房規(guī)劃指標(biāo)， 20xx20xx 年市場住房供應(yīng)面積 為 萬平米、 萬平米、 萬平米、 萬平米、 萬平米 ，每年供應(yīng)套數(shù)為 7200 套、 4000 套、 4000 套、 4000 套、 3900 套。 、 20xx20xx 年保障性住房供應(yīng)情況 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 面積 25 30 增長率（ %） 25 0510152025303505101520253035 石獅市房屋銷售面積走勢情況表（價格：萬 m2） 總套數(shù) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 套數(shù) 增長率（ %） 0 0 5030101001石獅市 20xx20xx年住房規(guī)劃情況表（套數(shù)：萬套） 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 均價 480049005600620xx90075008300增長率（ %） 0510150100020xx30004000500060007000石獅市房屋價格走勢情況表（價格：元/m2） 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 23 20xx20xx 年，未來每年保障性住房規(guī)劃指標(biāo)， 20xx20xx 年市場住房供應(yīng)面積為 萬平米、 萬平米、 萬平米、 萬平米、 萬平米 ，每年供應(yīng)套數(shù)為 3863 套、 623 套、 500 套、 500套、 500 套。 石獅市近年住宅竣工面積情況 石獅市住宅竣工面積主要是受市場的影響，在 20xx20xx 年全國房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，石獅市房地產(chǎn)也不例外，受城鎮(zhèn)化的影響，需求量加個，竣工面積也隨著加大 。 石獅市近年房屋銷售面積情況表 ： 商品住宅 銷售 平穩(wěn)，在小幅度范圍內(nèi)波動。 從近年石獅市房地產(chǎn)銷售情況表來看，整體銷售情況較穩(wěn)定，整體受市場波動較小，一定程度上是市場供給影響的，但大體上主要是有市場需求決總套數(shù) 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 套數(shù) 5986 3863 623 500 500 5000100020xx3000400050006000石獅市 20xx20xx年保障住房住房規(guī)劃情況表（套數(shù)：套） 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 住宅竣工面積 57827 144950 58222 114082增長率（ %） 602020601001401800300006000090000120xx015000020xx年 20xx年石獅市房屋竣工情況表（面積： m2） 中新房遠(yuǎn)大城鎮(zhèn)建設(shè)有限公司 24 定的，石獅市房地產(chǎn)市場是還是以剛性需求為主的，目前，投資市場所占的比重小。無論是全球經(jīng)濟的波動，還是國家房地產(chǎn)宏觀政策的調(diào)控，石獅市房地產(chǎn)依舊保持較穩(wěn)定的發(fā)展。 石獅市近年房地產(chǎn)價格走勢 從近年來看，石獅市房地產(chǎn)價格走勢較平穩(wěn)，在 20xx 年，因市場供應(yīng)面積大，市場需求有限，導(dǎo)致增長幅度額度小；在 20xx 年， 由于市場 主要在消化存量房的，及受 宏觀調(diào)控 影響，價格 漲幅不大 ， 在 20xx 年 以來 ，石獅市房地產(chǎn)價格處于一種快速飛漲的態(tài)勢， 現(xiàn)階段隨著大品牌開發(fā)商的進(jìn)入，帶來先進(jìn)的開發(fā)理念外，同時也將使得石獅的市場出現(xiàn)一個較為明顯的增長 。 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 均價 4800 4900 5600 6200 6900 7500 8300增長率（ %） 0510150100020xx30004000500060007000 石獅市房屋價格走勢情況表（價格：元 /m2） 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 面積 25 30 增長率（ %） 25 0510152025303505101520253035石獅市房屋銷售面積走勢情況表（價格：萬 m2