【正文】 入性n 項目北面的公交車總站規(guī)劃改造為城市綠化廣場將有助于提高區(qū)域整體環(huán)境形象，提高區(qū)域認(rèn)同度基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對項目的影響新客站加大潛在市場競爭周邊基礎(chǔ)設(shè)施優(yōu)化區(qū)域環(huán)境Page 100一、 項目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項目開發(fā)價值分析五、 案例研究七、 SWOT分析八、項目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四、 需求特征研究Page 101優(yōu)勢SWOT—— 優(yōu)勢中央海航酒店，尤其是其餐飲已形成品牌優(yōu)勢n中央酒店是廣州老牌四星級酒店，已具備較高的知名度和品牌優(yōu)勢，餐飲服務(wù)的口碑好，品牌優(yōu)勢明顯。n中央海航酒店客房目前年均開房率 70%，接待旅客中 40%來自國外（歐美、韓國、東南亞等地），客源基礎(chǔ)穩(wěn)固。距離廣州新機(jī)場、廣州火車站近，大交通便利n本項目與廣州火車站比鄰，距離廣州新機(jī)場約 20分鐘車程，商貿(mào)往來的大交通便利。Page 102優(yōu)勢SWOT—— 優(yōu)勢開發(fā)商實力強(qiáng)大，具備品牌、資金、客源優(yōu)勢n海航集團(tuán)資產(chǎn)總值超過 700億人民幣（截至 2023年 4月），產(chǎn)業(yè)覆蓋航空運(yùn)輸、旅游服務(wù)、機(jī)場管理、物流、酒店管理、商貿(mào)零售、金融服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)等，資金實力雄厚，品牌知名度高，業(yè)務(wù)范圍廣，社會網(wǎng)絡(luò)資源豐富。項目功能綜合、規(guī)模大，易形成影響力n本項目總建筑面積 10多萬平方米，是區(qū)域內(nèi)近年規(guī)模最大的項目，且功能多樣，勢必在區(qū)域市場產(chǎn)生較大的影響力。Page 103劣勢SWOT—— 劣勢區(qū)域形象不佳，認(rèn)同度低，存在治安隱患n項目所處的白云區(qū)三元里區(qū)域，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人口構(gòu)成復(fù)雜，環(huán)境雜亂、治安隱患多，區(qū)域形象不佳，區(qū)外人口對該地段認(rèn)同度低。對策：加強(qiáng)安防管理，樹立項目形象；提請政府加快三元里改造。地塊可達(dá)性受限n地塊周邊交通系統(tǒng)交錯，機(jī)場立交、高速公路出入口、內(nèi)環(huán)路等交通組織較為復(fù)雜，不利與車輛和行人到達(dá)。對策：開通穿梭巴士，增建交通設(shè)施；做好到達(dá)項目的交通指引。Page 104劣勢SWOT—— 劣勢地塊建筑密度低，商業(yè)單層面積小，使業(yè)態(tài)布置受影響n因地塊原為酒店 +寫字樓用地，控規(guī)條件中覆蓋率低，導(dǎo)致商業(yè)單層面積小，不利于商業(yè)的布局。對策：業(yè)態(tài)設(shè)置重點特出，放棄大而全的業(yè)態(tài)布置方案。地塊狹長，易造成商業(yè)動線過長對策：通過中庭設(shè)置，形成緩沖地帶。Page 105機(jī)遇SWOT—— 機(jī)遇區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)不足，消費(fèi)力外流n項目區(qū)域內(nèi)零售商業(yè)業(yè)態(tài)簡單，檔次低，僅能滿足最基礎(chǔ)的生活消費(fèi)，導(dǎo)致區(qū)內(nèi)中高端消費(fèi)人口的需求未能得到滿足，消費(fèi)力向南、北方向外流。專業(yè)市場聚集，會展業(yè)成熟，具備良好商貿(mào)氛圍n項目旁的火車站周邊、機(jī)場路、廣園西路一帶是專業(yè)市場集中地，聚集皮具、服裝、汽配、月歷、化妝品、音像制品等多種品類的批發(fā)市場，商貿(mào)往來非常頻繁。n廣州會展業(yè)發(fā)展迅速，項目附近的錦漢展覽中心、中央海航酒店會議和展覽業(yè)務(wù)需求顯示區(qū)域會展氛圍較好。Page 106機(jī)遇SWOT—— 機(jī)遇機(jī)場路、廣園路人行隧道、天橋的建設(shè)，可提高項目的可進(jìn)入性n本項目旁計劃建設(shè)兩座人行天橋、一條隧道，將加強(qiáng)地塊與北面、東面的聯(lián)系，改善地塊的可進(jìn)入性。白云新城建設(shè)與三元里改造，將使區(qū)域地位升級，區(qū)域形象將得到改善，區(qū)級中心，其中 1萬人，就業(yè)人口 ，將成為公共服務(wù)設(shè)施完善的新城區(qū)。n三元里的改造將對多條主要社區(qū)道路進(jìn)行整治，打造觀光、旅游、休閑為一體的步行街，優(yōu)化區(qū)內(nèi)的環(huán)境和治安。Page 107威脅SWOT—— 威脅城市發(fā)展重心東移，本項目所在的西邊發(fā)展相對放慢n廣州城市發(fā)展越來越向東轉(zhuǎn)移，新形成的大型商業(yè)中心、商務(wù)中心均位于天河區(qū)，本項目所在的西邊與城市發(fā)展重點方向相背，導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展速度變慢，影響力下降。對策：定位上立足區(qū)域性商業(yè)中心，服務(wù)于周邊人群，并加強(qiáng)項目的宣傳力度。白云新城的建設(shè)，將建成大量的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，加劇區(qū)內(nèi)競爭n白云新城將建設(shè)內(nèi)容包含寫字樓和購物商場，與本項目業(yè)態(tài)存在競爭。對策：把握建設(shè)進(jìn)度，搶占市場先機(jī)；與白云新城錯位發(fā)展。Page 108威脅SWOT—— 威脅廣州火車站線路被分流，導(dǎo)致周邊人流量減少n番禺石壁將新增設(shè)廣州新火車站，分流廣州火車站的部分線路，將使周邊的人流量減少。對策：服務(wù)于周邊中高端居住人群，客源基礎(chǔ)穩(wěn)定。金融危機(jī)持續(xù)，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境，各種需求下降n全球性金融危機(jī)環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展變慢，各種需求下降。對策：提高產(chǎn)品性價比，提升競爭力。Page 109核心競爭力 :中央海航酒店已有品牌及影響力SWOT—— 綜合分析核心競爭力：中央海航酒店已有品牌及影響力S：中央海航酒店品牌優(yōu)勢距離廣州新機(jī)場、廣州火車站近開發(fā)商具備品牌、資金、客源優(yōu)勢項目功能綜合、規(guī)模大，易形成影響力W：地塊覆蓋率低，商業(yè)單層面積小區(qū)域形象不佳，認(rèn)同度低地塊可達(dá)性受限O：區(qū)域零售商業(yè)不足專業(yè)市場聚集，具商貿(mào)氛圍隧道、天橋建設(shè)改善可進(jìn)入性白云新城建設(shè)與三元里改造T：城市發(fā)展重心東移白云新城的建設(shè)加劇競爭火車站線路分流，人流量減少金融危機(jī)持續(xù)，各種需求下降Page 110一、 項目背景分析二、 城市發(fā)展研究六、 項目開發(fā)價值分析五、 案例研究七、 SWOT分析八、項目定位及運(yùn)營策略三、 物業(yè)市場研究四、 需求特征研究Page 111車如流水馬如龍，花月正春風(fēng)Page 112總體定位五星級酒店為核心五星級酒店為核心宜商宜住服務(wù)式公寓宜商宜住服務(wù)式公寓區(qū)域性休閑購物廣場區(qū)域性休閑購物廣場展貿(mào)型專業(yè)商務(wù)港展貿(mào)型專業(yè)商務(wù)港項目總體定位：以五星級酒店為核心的區(qū)域代表性商業(yè)綜合體項目開發(fā)理念：以中央酒店品牌為平臺，重新打造酒店核心優(yōu)勢，并以此提升其他功能物業(yè)，形成區(qū)域標(biāo)志性商業(yè)商務(wù)精品綜合性物業(yè)Page 113項目規(guī)模建議項目規(guī)模建議項目 指標(biāo) 備注占地 23640㎡容積率 覆蓋率 28%總建面積 172547㎡地上 112547㎡地下 60000㎡ ㎡商業(yè)酒店 27835㎡ 20層商業(yè) 38280㎡ 地上 5層，地下 2層寫字樓 51885㎡ 30層公寓 13150㎡ 8層Page 114Page 115甲級寫字樓開發(fā)的必備條件 項目適應(yīng)性 判斷1. CBD或城市核心區(qū)，傳統(tǒng)商業(yè)區(qū) 不是，只是在中心區(qū)邊緣 不可以發(fā)展、金融和商務(wù)氣氛 不具備，具備濃厚的專業(yè)市場氛圍 不可以發(fā)展、繁華和方便的交通 部分具備，距地鐵較遠(yuǎn)。 不可以發(fā)展 不具備，市政和商業(yè)配套不成熟 不可以發(fā)展項目不具備甲級寫字樓的發(fā)展條件 寫字樓功能定位 —— 市場定位寫字樓定位：展貿(mào)型專業(yè)商務(wù)港寫字樓發(fā)展市場機(jī)會：216。 項目周邊專業(yè)市場發(fā)展成熟216。 寫字樓空置率低，市場對寫字樓有需求216。 目前周邊的寫字樓項目硬件配置較低216。 在專業(yè)型寫字樓方面具有一定的市場空間 。寫字樓定位： 與專業(yè)市場相銜接的 展貿(mào)型專業(yè)商務(wù)港 。Page 116寫字樓功能定位 —— 客群定位以皮具專業(yè)市場上下游企業(yè)為核心目標(biāo)客戶群公司類型：以服務(wù)性專業(yè)公司為主，如貿(mào)易、物流、財務(wù)、工商注冊、廣告、法律顧問等公司， 核心客戶為貿(mào)易公司 。特征：企業(yè)規(guī)模相對較小，以國內(nèi)企業(yè)較主對寫字樓需求：216。 規(guī)模小，寫字樓面積較小216。 對形象、服務(wù)、配套、辦公環(huán)境等有要求216。 要求信息傳輸快捷216。 有產(chǎn)品展示需求Page 117252。 項目受區(qū)域限制，不宜定位太高，不應(yīng)以甲級寫字樓為標(biāo)準(zhǔn)252。 項目為區(qū)域內(nèi)精品寫字樓252。 項目突出高效、專業(yè)的精品形象高效：快速電梯，通訊系統(tǒng)，智能化設(shè)施專業(yè)：充分考慮與皮具專業(yè)市場接軌所需的設(shè)施與服務(wù)寫字樓功能定位 —— 形象定位以高效、專業(yè)精品寫字樓為形象Page 118252。 大堂： 挑高兩層設(shè)計252。 電梯： 足夠數(shù)量的高速電梯252。 單層面積： 寫字樓為超高層建筑，單層面積過小不經(jīng)濟(jì)，建議標(biāo)準(zhǔn)層面積 1825平方米；252。 間隔： 目標(biāo)客戶群主要為中小企業(yè)，小型企業(yè)在 200平方米左右，中型企業(yè)在 200500平方米，以 200平方米作為一個基本單位，靈活間隔。252。 設(shè)施： 設(shè)施上突出電梯、通訊設(shè)施及智能化設(shè)施，此外，配合專業(yè)市場需要，需設(shè)置大屏幕電視、多媒體、展臺布置、會議室等設(shè)施和服務(wù)。252。 裝修： 寫字樓裝修不求奢華，以簡潔為主252。 空調(diào)： 分體中央空調(diào)等措施； 寫字樓功能定位 —— 產(chǎn)品定位精品高效寫字樓Page 119商業(yè)設(shè)施配套寫字樓功能定位 —— 配套定位Page 120定位及規(guī)劃建議 |1號地塊定位 |234號地塊定位 | 行業(yè)建筑要求分析 |競爭分析海航置業(yè)Page 121商業(yè)機(jī)會商業(yè)功能定位 —— 市場定位項目優(yōu)勢252。 項目周邊有多個居住區(qū)，其中不乏高質(zhì)素消費(fèi)群體；252。 周邊缺乏大型商業(yè)中心，居民購物消費(fèi)無法滿足252。 專業(yè)市場帶來大量商務(wù)人群252。 項目有五星級酒店、寫字樓、公寓等消費(fèi)群體；252。 酒店現(xiàn)有餐飲在區(qū)域內(nèi)已形成較高知名度商業(yè)功能定位：以百貨、餐飲與休閑為拉動力的區(qū)域性休閑主題購物中心但受區(qū)域發(fā)展所限，區(qū)域零售商業(yè)氣氛不足，需設(shè)置強(qiáng)力引擎作為拉動。百貨餐飲娛樂Page 122核心客戶群p 家庭消費(fèi)者：項目周邊南至桂花崗，北至新市，包括機(jī)場生活區(qū)、廣源新村、白云大道北新興住宅片區(qū)p 商務(wù)人群：由專業(yè)市場帶來，在餐飲、娛樂方面有較多消費(fèi)項目核心客戶群為周邊的家庭消費(fèi)者和專業(yè)市場帶來的商務(wù)人群商業(yè)功能定位 —— 客戶定位延伸客戶群 p 項目寫字樓、酒店及公寓帶來人群p 白云區(qū)其他區(qū)域消費(fèi)者Page 123項目形象定位以家庭、休閑為主題商業(yè)功能定位 —— 整體形象檔次定位檔次定位： 中高檔次作為區(qū)域性商業(yè)中心，項目周邊消費(fèi)者的購買力相對較弱，應(yīng)以大眾化消費(fèi)為主，結(jié)合五星級酒店定位，設(shè)置部分高檔消費(fèi)。形象定位： 項目以餐飲、娛樂結(jié)合家庭消費(fèi)，考慮到家庭多以孩子為中心，設(shè)置更多的嬰幼兒服裝、用品、玩具品牌，以吸引家庭消費(fèi)者。同時，布置多個休閑型餐飲品牌，營造休閑氛圍。Page 124商業(yè)功能定位 —— 各層功能和主題定位樓層 面積 :平方米 功能五層 4270 大型餐飲四層 4270 大型餐飲三層 4270 百貨二層 3735 百貨首層 3735 百貨 /次主力店負(fù) 1層 9000 精品超市 /美食街負(fù) 2層 9000 休閑娛樂 /KTV/夜總會Page 125公寓市場機(jī)會公寓功能定位 —— 市場定位項目優(yōu)勢252。 專業(yè)市場帶來大量商務(wù)人群，其中不泛歐美、日韓國際客戶252。 專業(yè)市場服務(wù)行業(yè)不少中小型企業(yè)具有辦公需求252。 區(qū)域服務(wù)式公寓供應(yīng)少252。 項目有五星級酒店為依托252。 與酒店、寫字樓共享配套設(shè)施252。 酒店客戶中國際客戶占據(jù)較大比例，形成網(wǎng)絡(luò)資源公寓定位：宜商宜住，精品服務(wù)式公寓Page 126其主要特征為：p 經(jīng)常往返于廣州，停留時間較長；p 不愿或不便于置業(yè)；p 在廣州期間有辦公需求；p 對居住舒適度有較高的要求；p 有較好的經(jīng)濟(jì)實力，并希望有良好的辦公、居住形象p 其中不乏歐美、中東、日韓等國際客戶主要客戶群體：專業(yè)市場帶來的商務(wù)人群公寓功能定位 —— 客戶群Page 127產(chǎn)品定位公寓功能定位 —— 產(chǎn)品定位216。 出入口設(shè)計： 公寓有單獨(dú)的出入口設(shè)計216。 戶型面積： 平均面積為 75平方米 /套，以一房和兩房單位為主216。 房間設(shè)計： 獨(dú)立廚房、用餐區(qū)、工作區(qū)和休息區(qū)216。 房內(nèi)設(shè)施： 包括所有的家具、家居用品如空調(diào) /電視 /洗衣機(jī) /烘干機(jī)、廚房用品和廚具、獨(dú)立控制中央空調(diào)、免費(fèi)寬帶、國際衛(wèi)星電視、迷你吧、保險箱等，同時，與寫字樓共享通訊、智能設(shè)施216。 公寓設(shè)施： 配備健身中心、適當(dāng)?shù)牟惋嬙O(shè)施、投幣式洗衣區(qū)（可與酒店共享）；216。 服務(wù)： 完備的酒店式服務(wù)，如客房送餐、定期的房間清潔服務(wù)、訂車 /訂票服務(wù)等； Page 128服務(wù)式公寓檔次定位為中高檔216。 服務(wù)式公寓的主要目標(biāo)客戶具有較強(qiáng)支付能力；216。 本項目受交通、區(qū)域條件限制，目標(biāo)客戶群僅限于項目周邊區(qū)域的商務(wù)人群，對其他區(qū)域的高端客戶群吸引力不足，因此，不宜定位過高。建議本項目的服務(wù)式公寓檔次定位為中高檔，以專業(yè)的管理服務(wù)、完善的配套設(shè)施吸引客戶公寓功能定位 —— 形象檔次Page 129演示到此結(jié)束 ！恭祝海航置業(yè)牛年里紅紅火火，財源滾滾！Page 130靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 13:58:0913:58:0913:583/27/2023 1:58:09 PM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見頻 。 三月 2113:58:0913:58Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 13:58:0913:58:0913:58Saturday, March 27, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 三月 21三月 2113:58:0913:58:09March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 27 三月