【正文】 越多的中高端客戶接受和認(rèn)可。多的中高端客戶接受和認(rèn)可。在周邊眾多具有影響力的城市節(jié)點(diǎn)的輻射和帶動(dòng)下，古美板塊也具備了成為下一個(gè)中高端居住區(qū)的條件。核心客戶層輔助客戶層周邊客戶層第一圈層第三圈層第二圈層西南郊區(qū)的中高端客戶；來(lái)自上海市西部城區(qū)的客戶，如：長(zhǎng)寧等；工作在徐匯、閔行，或者是已經(jīng)居住在閔行的中高端客戶；區(qū)域公寓客戶分析區(qū)域公寓客戶分析對(duì)于自身區(qū)域更為了解，未來(lái)購(gòu)房首先選擇區(qū)域項(xiàng)目，如果區(qū)域項(xiàng)目不能滿足自身需求則會(huì)發(fā)生部分高端客戶的外溢；標(biāo)簽：對(duì)區(qū)域認(rèn)可度高的改善型需求；這部分客戶看重區(qū)域的城市屬性，便捷的城市交通和豐富的城市配套是這部分客戶最為關(guān)注的需求點(diǎn)；標(biāo)簽：看重區(qū)域的城市屬性；工作和生活在西部的城區(qū)，對(duì)于西部的區(qū)域接受度較高，隨著周邊中高端板塊的逐步成熟，古美板塊空間距離和配套完善程度上都可以吸引這部分客戶的關(guān)注，這部分改善型的客戶最先接受古美板塊的中高端項(xiàng)目。標(biāo)簽：看重產(chǎn)品的舒適性；由于古美板塊的中高端的美譽(yù)度尚未完全形成，中高端客戶的輻射半徑較小，處于由于古美板塊的中高端的美譽(yù)度尚未完全形成，中高端客戶的輻射半徑較小，處于 ““養(yǎng)在深閨人未知養(yǎng)在深閨人未知 ”” 階段，是高端居住區(qū)的起步萌芽階段；階段，是高端居住區(qū)的起步萌芽階段；2圈層 來(lái)源 消費(fèi)傾向 產(chǎn)品需求 高端居住區(qū)客戶升級(jí)第一圈層工作在徐匯、閔行，或者是已經(jīng)居住在閔行的中高端客戶；區(qū)域改善型消費(fèi)傾向明顯，客戶經(jīng)濟(jì)實(shí)力中上，承受能力處于中上水平。大面積的三房或者四房為主，注重產(chǎn)品舒適度的改善型的產(chǎn)品需求（如：大面寬等），舒適宜人的套型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品的高附加值成為這部分客戶的首要關(guān)注點(diǎn)。通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和影響力的培養(yǎng)，吸引的中高端客戶群也可以得到進(jìn)一步升級(jí)；在本區(qū)域客戶為主的基礎(chǔ)上，進(jìn)行一定的升級(jí)，形成西部片區(qū)為主，輻射全市的中高端客戶影響力。第二圈層來(lái)自上海市西部城區(qū)的客戶，如：長(zhǎng)寧等；更廣范圍內(nèi)的改善客戶，客戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為殷實(shí)，承受能力處于較為高端的水平。西部城區(qū)的中高端客戶，享受型的產(chǎn)品需求明顯，突出的產(chǎn)品賣點(diǎn)和特色化設(shè)計(jì)方向成為這部分客戶的重要關(guān)注點(diǎn)；大面積房型、甚至是頂層復(fù)式房型，更加注重舒適度和景觀性，以及社區(qū)的品牌和檔次等；第三圈層 西南郊區(qū)的中高端客戶；西南區(qū)域型客戶，首次置業(yè)和多次置業(yè)兼有。實(shí)用為主的自住型客戶，注重戶型的均衡性和實(shí)用性，項(xiàng)目自身的品質(zhì)和功能的完善是重要的關(guān)注點(diǎn)；區(qū)域公寓客戶分析區(qū)域公寓客戶分析板塊內(nèi)的中高端客戶認(rèn)知度的較高，現(xiàn)狀主要以本區(qū)域及周邊的中高端公寓客戶為主板塊內(nèi)的中高端客戶認(rèn)知度的較高，現(xiàn)狀主要以本區(qū)域及周邊的中高端公寓客戶為主，通過(guò)自身影響力的逐步養(yǎng)成，未來(lái)的公寓高端客戶也將面臨進(jìn)一步的升級(jí)。，通過(guò)自身影響力的逐步養(yǎng)成，未來(lái)的公寓高端客戶也將面臨進(jìn)一步的升級(jí)。2城市遠(yuǎn)郊資源型別墅的高端客戶客戶特征速描 未來(lái)置業(yè)特征走向遠(yuǎn)郊資源型別墅的高端客戶未來(lái)置業(yè)選擇方向：城市低密度社區(qū)未來(lái)置業(yè)需求轉(zhuǎn)變? 多次置業(yè)的特征明顯，大部分客戶都擁有多套物業(yè)；? 未來(lái)置業(yè)方向?qū)?huì)是融合多種訴求的產(chǎn)品需求，多元化的需求滿足成為這部分客戶的主力訴求點(diǎn)；? 既注重貼近自然的低密度社區(qū)生活氛圍，又要享有城市生活的便利配套服務(wù)，將兩種生活氛圍完美結(jié)合的物業(yè)將會(huì)是這部分高端客戶的未來(lái)置業(yè)方向首選；? 年齡在 3550歲，家庭主要成員處于工作和學(xué)習(xí)期；? “ 5+2” 的生活特征明顯，隨著家庭的逐漸成熟，開(kāi)始逐步關(guān)注生活的穩(wěn)定性；城市低密度物業(yè)客戶分析城市低密度物業(yè)客戶分析3客戶深訪：城市的生活配套和交通還是必須的，蘭橋圣菲雖然環(huán)境好，還是距離城區(qū)太遠(yuǎn)，生活和子女教育等都不是特別方便。被訪者： 丁先生， 42歲，上海人，萬(wàn)科藍(lán)橋圣菲業(yè)主位居遠(yuǎn)郊的傳統(tǒng)的資源型別墅豪宅項(xiàng)目的客戶未來(lái)的置業(yè)目光將會(huì)逐步拓展，城市的位居遠(yuǎn)郊的傳統(tǒng)的資源型別墅豪宅項(xiàng)目的客戶未來(lái)的置業(yè)目光將會(huì)逐步拓展，城市的低密度社區(qū)將成為這部分客戶未來(lái)置業(yè)的首選。低密度社區(qū)將成為這部分客戶未來(lái)置業(yè)的首選。城市低密度物業(yè)客戶分析城市低密度物業(yè)客戶分析御翠園萬(wàn)科金色里程（別墅）浦發(fā)博園（別墅）金地灣流域（別墅）復(fù)地美墅錦秋花園（別墅）中房漓江山水花園虹橋高爾夫別墅好世麒麟園翡翠別墅新浦江城（別墅）可借鑒的上海中高端低密度聚集區(qū)的篩選標(biāo)準(zhǔn)：擁有便捷交通的城市別墅屬性?？山梃b的上海中高端低密度聚集區(qū)的篩選標(biāo)準(zhǔn)：擁有便捷交通的城市別墅屬性。353467本案12“ 第一居所 ”——城市精英的另一種生活方式關(guān)鍵詞：低密度 關(guān)鍵詞：城市市區(qū)? 在城市中，尤其是核心地段都是一些高層的高密度產(chǎn)品，配以快速的城市生活節(jié)奏讓部分 城市精英階層逐漸對(duì)核心地段的高密度產(chǎn)品喪失興趣；? 低密度產(chǎn)品可以擁有更多的綠色和自然景觀資源，與周邊環(huán)境的互動(dòng)明顯，身心靈可以得到更大程度的放松；? 市區(qū)作為人們發(fā)展的核心，聚集了一個(gè)城市的精神文脈和人文氣息，成為一個(gè)城市最具凝聚力的因素；? 城市擁有發(fā)達(dá)的交通和完善的生活配套，醫(yī)療機(jī)構(gòu)、娛樂(lè)設(shè)施、購(gòu)物超市完備，同時(shí)也是一個(gè)城市人口密度最大的區(qū)域； 與城市豪宅相比，城市低密度社區(qū)能更多地占有自然資源，享有更多更多的綠色與景觀環(huán)境。相比郊區(qū)的低密度社區(qū)相比，又能享受更多的城市便利。 城市的低密度社區(qū)不僅是一種建筑形式，更是一種生活形態(tài)，即一個(gè)從城市中心到遠(yuǎn)城市的低密度社區(qū)不僅是一種建筑形式，更是一種生活形態(tài)，即一個(gè)從城市中心到遠(yuǎn)郊的中間過(guò)度地段特定的產(chǎn)品，其帶來(lái)的生活便利性和舒適性的雙重體驗(yàn)越來(lái)越被部郊的中間過(guò)度地段特定的產(chǎn)品，其帶來(lái)的生活便利性和舒適性的雙重體驗(yàn)越來(lái)越被部分中高端客戶接受和認(rèn)可，成為城市精英的一種專屬產(chǎn)品。分中高端客戶接受和認(rèn)可，成為城市精英的一種專屬產(chǎn)品。 城市低密度物業(yè)客戶分析城市低密度物業(yè)客戶分析3城市低密度物業(yè)客戶分析城市低密度物業(yè)客戶分析與傳統(tǒng)的資源型別墅不同，城市低密度社區(qū)可以吸引部分與傳統(tǒng)的資源型別墅不同，城市低密度社區(qū)可以吸引部分 ““ 第一居所第一居所 ”” 的城市中高端的城市中高端客戶，在擁有城市繁華商服配套的同時(shí)，營(yíng)造出一種客戶，在擁有城市繁華商服配套的同時(shí)，營(yíng)造出一種 ““ 大隱隱于市大隱隱于市 ”” 的生活格調(diào)，客的生活格調(diào)，客戶看重將兩種生活節(jié)奏完美的融合在一起的居住屬性。戶看重將兩種生活節(jié)奏完美的融合在一起的居住屬性。p自駕車可以輕松的抵達(dá)市區(qū)，或者直接地處市區(qū)之內(nèi)，方便日常的生活起居；p中遠(yuǎn)期內(nèi)會(huì)有軌道交通的覆蓋，可以有助于普通家庭客戶的日常出行便利；p區(qū)域擁有自己的生活配套設(shè)施，滿足家庭成員的日常生活的需求；p低密度社區(qū)滿足城市精英階層的生活 “ 第一居所 ”的需求；p全新的一種生活方式的打造，可以通過(guò)品牌、風(fēng)格、人文風(fēng)格等多元化因素實(shí)現(xiàn)客戶的導(dǎo)入。交通導(dǎo)入型客源注重便捷的中環(huán)線城市交通，以可以方便到達(dá)本案的周邊區(qū)域?yàn)橹鳎椛湔麄€(gè)上海市；成為城市低密度社區(qū)最為直接的吸引力?？粗貐^(qū)域周邊便捷的醫(yī)療配套、教育配套和多元的商業(yè)配套等，又可以享受到城市中低密度的生活氛圍，郊區(qū)化的生活環(huán)境與城市的生活氛圍 “一舉兩得 ”。配套導(dǎo)入型客源注重品質(zhì)生活和有格調(diào)的生活，通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)商的打造和與城市零距離鏈接的生活距離，營(yíng)造出專屬的城市低密度生活格調(diào)。理念導(dǎo)入型客源3城市低密度物業(yè)客戶分析城市低密度物業(yè)客戶分析3高端客戶置業(yè)城市低密度社區(qū)的客戶特征：① 多次置業(yè)的客戶特征明顯，主要為自住置業(yè)需求；② 以 3050歲的客戶為主，家庭結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，更加關(guān)注生活的穩(wěn)定性和子女生活教育的便利性；高端客戶置業(yè)城市低密度社區(qū)的置業(yè)特征：① 在多次置業(yè)的經(jīng)驗(yàn)累積后，在關(guān)注產(chǎn)品的屬性的同時(shí)，將地段納入到考量的范圍內(nèi)， “ 第一居所 ” 的置業(yè)特征明顯；② 高端客戶更加關(guān)注朋友圈層的維系，這部分多次置業(yè)的高端客戶更希望與朋友同住在一個(gè)社區(qū)，這時(shí)項(xiàng)目的接受度就顯得至關(guān)重要，要易于被大眾所接受；③ 200300平方米的舒適型套型成為大部分客戶的置業(yè)首選，并不片面的追求設(shè)計(jì)和配置的奢華性；客戶需求方向總結(jié)客戶需求方向總結(jié)4高端公寓客戶需求方向區(qū)域公寓客戶衍變方向低密度物業(yè)客戶需求方向?450750萬(wàn)元的 “ 便利型 ” 客戶，表現(xiàn)為更為固守，出于地段情結(jié)或者工作便利，主要堅(jiān)守在市中心核心區(qū)域，向外區(qū)域分流潛力有限；?7501000萬(wàn)元的 “ 享受型 ” 客戶，注重產(chǎn)品的舒適感，在距離適度的范圍內(nèi)，分流到非核心區(qū)域但離核心區(qū)域較近的成長(zhǎng)型高端區(qū)域潛力最大；?1000萬(wàn)元以上的 “ 標(biāo)簽型 ” 客戶，非獨(dú)特景觀和極致產(chǎn)品難以分流?目前區(qū)域公寓主要客戶為來(lái)自閔行和徐匯的客戶，少部分來(lái)自滬西的長(zhǎng)寧和西南郊區(qū)；?未來(lái)存在 通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)和影響力的培養(yǎng)，在本區(qū)域客戶為主的基礎(chǔ)上，進(jìn)行一定的升級(jí)，形成西部片區(qū)為主，輻射全市的中高端客戶影響力。?低密度物業(yè)客戶，尤其是在遠(yuǎn)郊有過(guò)低密度物業(yè)置業(yè)經(jīng)歷的客戶，在多次置業(yè)經(jīng)驗(yàn)累積后，在關(guān)注產(chǎn)品屬性的同時(shí)，將地段納入考量范圍，苦于遠(yuǎn)郊上班和子女教育的不便，其二次以后的低密度物業(yè)置業(yè) “ 第一居所 ” 特征明顯；?對(duì)于之前習(xí)慣生活在城市高端公寓中的客戶，既注重貼近自然的社區(qū)生活氛圍，又享有城市生活的便利配套服務(wù)，將兩種生活氛圍完美結(jié)合的低密度物業(yè)也將會(huì)是這部分高端客戶未來(lái)置業(yè)作為 “ 第一居所 ” 的首選；高端住宅區(qū)域發(fā)展研究n市中心高端住宅的 “外溢理論 ”n郊區(qū)資源型別墅客戶 “進(jìn)城理論 ”n項(xiàng)目自身的高端機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘市中心高端住宅市中心高端住宅 ““ 外溢外溢 ”” 論論 目前市場(chǎng)上傳統(tǒng)高端公寓板塊的存量預(yù)計(jì)將會(huì)在目前市場(chǎng)上傳統(tǒng)高端公寓板塊的存量預(yù)計(jì)將會(huì)在 3年左右內(nèi)去化完畢年左右內(nèi)去化完畢依照目前市場(chǎng)上傳統(tǒng)區(qū)域高端公寓良好的去化速度，除了未來(lái)短期將會(huì)有大量供應(yīng)的徐匯龍華板塊之外，其余傳統(tǒng)區(qū)域的高端公寓將會(huì)在 3年左右去化完畢，出現(xiàn)明顯的區(qū)域供應(yīng)不足。上海目前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了傳統(tǒng)高端公寓板塊未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面上海目前土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)決定了傳統(tǒng)高端公寓板塊未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面最近 3年，上海住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)集中在外郊環(huán)及郊環(huán)外地區(qū)，傳統(tǒng)高端公寓聚集的內(nèi)環(huán)內(nèi)及內(nèi)中環(huán)的住宅土地供應(yīng)僅占到了總住宅土地供應(yīng)的 4%，未來(lái)將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足的局面。12上海經(jīng)濟(jì)模式匯集大量金融等服務(wù)性行業(yè)業(yè)富豪，創(chuàng)造大量潛在高端公寓客戶上海經(jīng)濟(jì)模式匯集大量金融等服務(wù)性行業(yè)業(yè)富豪，創(chuàng)造大量潛在高端公寓客戶上海借助 “ 十一五 ” 發(fā)展規(guī)劃 “ 四個(gè)中心 ” 的建設(shè)，大力推進(jìn)金融、貿(mào)易、航運(yùn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，存在了大量服務(wù)性行業(yè)富豪本地置業(yè)自住的需求。3外向型經(jīng)濟(jì)引發(fā)高端公寓投資需求，且該需求在外向型經(jīng)濟(jì)引發(fā)高端公寓投資需求，且該需求在 23年后會(huì)出現(xiàn)大量釋放年后會(huì)出現(xiàn)大量釋放由于上海外向型經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，本地高端公寓一直作為優(yōu)良投資品存在。雖然目前由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成投資需求量的下降，但預(yù)計(jì) 2023年左右全球經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，需求在該階段出現(xiàn)釋放。41上海高端公寓市場(chǎng)需求穩(wěn)定，而傳統(tǒng)高端公寓板塊供應(yīng)不足直接導(dǎo)致了未來(lái)高端住上海高端公寓市場(chǎng)需求穩(wěn)定，而傳統(tǒng)高端公寓板塊供應(yīng)不足直接導(dǎo)致了未來(lái)高端住宅區(qū)域往中環(huán)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。宅區(qū)域往中環(huán)方向進(jìn)行轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)。未來(lái)高端公寓板塊發(fā)展方向研判未來(lái)高端公寓板塊發(fā)展方向研判1展望上海未來(lái)高端住宅板塊發(fā)展方向，這些區(qū)域通常具有以下一些特征：展望上海未來(lái)高端住宅板塊發(fā)展方向，這些區(qū)域通常具有以下一些特征：216。由于傳統(tǒng)高端住宅板塊未來(lái)供應(yīng)不足而出現(xiàn)客戶外溢，部分客戶將會(huì)被周邊一些區(qū)域所承接，這部分區(qū)域配套成熟，具備接納這部分客戶入住的基礎(chǔ)；216。典型板塊：長(zhǎng)寧區(qū)天山板塊，其由于臨近傳統(tǒng)古北區(qū)域，區(qū)域內(nèi)部外籍高端人士聚集，在古北供應(yīng)量逐漸不足的情況下其公寓房?jī)r(jià)逐年上升，成為又一高端公寓板塊。臨近傳統(tǒng)高端住宅板塊，區(qū)域內(nèi)高端人士聚集，潛在需求量巨大臨近傳統(tǒng)高端住宅板塊，區(qū)域內(nèi)高端人士聚集，潛在需求量巨大1216。高端公寓客戶往往對(duì)稀缺景觀資源趨之若鶩，而上海市區(qū)內(nèi)景觀資源并不豐富，擁有這些資源的板塊在區(qū)域配套成熟，環(huán)境改善后便具備了發(fā)展這類物業(yè)產(chǎn)品的條件；216。典型板塊：蘇河灣地區(qū)，蘇州河作為上海的母親河，近幾年在河道治理之后水質(zhì)大有改善，而蘇河灣地區(qū)由于河道曲折，形成了許多多面環(huán)水的景觀區(qū)域，非常利于開(kāi)發(fā)高端住宅產(chǎn)品。坐擁市區(qū)內(nèi)稀缺景觀資源，配套成熟后即發(fā)展成為高端公寓板塊坐擁市區(qū)內(nèi)稀缺景觀資源，配套成熟后即發(fā)展成為高端公寓板塊2216。上海傳統(tǒng)市中心地區(qū)雖然地段優(yōu)勢(shì)明顯，但是規(guī)劃不足，存在大量破舊房屋，街道環(huán)境差，而一些新興地區(qū)由政府統(tǒng)一規(guī)劃及重點(diǎn)扶持，公建配套好。一旦品牌開(kāi)發(fā)商介入便會(huì)加速其成為高端板塊；216。典型板塊：新江灣地區(qū)，政府重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，受江灣 五角場(chǎng)城市副中心定位影響，其內(nèi)部公建配套發(fā)展成熟，基礎(chǔ)條件好。在華潤(rùn)、仁恒介入后區(qū)域檔次提升顯著，將成為一大高端住宅板塊。具備良好統(tǒng)一規(guī)劃的新興地區(qū)，品牌開(kāi)發(fā)商的介入成為其提升檔次的引擎具備良好統(tǒng)一規(guī)劃的新興地區(qū)，品牌開(kāi)發(fā)商的介入成為其提升檔次的引擎31234567891110未來(lái)高端公寓區(qū)域發(fā)展方向研判未來(lái)高端公寓區(qū)域發(fā)展方向研判11. 浦東陸家嘴2. 內(nèi)徐家匯板塊3. 古北4. 盧灣黃浦5. 北靜安傳統(tǒng)高端住宅區(qū)域6. 浦東世紀(jì)公園7. 徐匯龍華及濱江8. 天山9. 蘇河灣10. 北外灘11. 古美新興高端住宅區(qū)域注：圖中并未標(biāo)出由于整體規(guī)劃而新起的新江灣區(qū)域從圖中可以清楚看到，本市高端住宅區(qū)域已經(jīng)逐漸脫離傳統(tǒng)市中心區(qū)域往外圍發(fā)展。從圖中可以清楚看到，本市高端